房產(chǎn)測(cè)繪存在的問(wèn)題及規(guī)避方法探討

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房產(chǎn)測(cè)繪工作中也常常出現(xiàn)各種問(wèn)題，部分問(wèn)題引起了較大的經(jīng)濟(jì)糾紛，給業(yè)主帶來(lái)極大影響，同時(shí)也給房產(chǎn)測(cè)繪人員帶來(lái)賠償負(fù)擔(dān)。所以，房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題一定要引起相關(guān)部門(mén)和人員的高度重視。本文首先深入剖析了房產(chǎn)測(cè)繪中的諸多問(wèn)題，然后提出了幾點(diǎn)解決規(guī)避方法和解決意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪問(wèn)題；規(guī)避方法

1、房產(chǎn)測(cè)繪中存在的主要問(wèn)題

1.1相關(guān)法律法規(guī)有待于完善

《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪中具有重要作用。兩項(xiàng)法規(guī)有效保護(hù)了售購(gòu)雙方的合法權(quán)益，維持了房產(chǎn)測(cè)繪的正常市場(chǎng)運(yùn)行。然而，受到物價(jià)和城市化進(jìn)程等多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，這就導(dǎo)致了既有的相關(guān)行業(yè)法規(guī)無(wú)法對(duì)不斷變化的房產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行有效的約束和指導(dǎo)，最終造成了行業(yè)監(jiān)管不力。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)已經(jīng)市場(chǎng)化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，由于相關(guān)法律法規(guī)缺失或落后，部分人員采用了不法競(jìng)爭(zhēng)手段，比如壓低價(jià)格或者增強(qiáng)行政干預(yù)等等。

1.2測(cè)量技術(shù)規(guī)范有待完善

第一，測(cè)繪工作人員的技術(shù)還有很大提升空間。房產(chǎn)測(cè)繪工作比較復(fù)雜，如果房屋面積非常大，測(cè)繪數(shù)據(jù)就相應(yīng)多，在分析整合數(shù)據(jù)時(shí)就容易出現(xiàn)某些差錯(cuò)。然而，測(cè)繪結(jié)果生成之后即有法律效益，誤差給業(yè)主所造成的經(jīng)濟(jì)損失是非常大的。追究相關(guān)測(cè)繪人員的責(zé)任時(shí)，其要賠償負(fù)擔(dān)一般都較重，還會(huì)對(duì)其業(yè)內(nèi)影響力產(chǎn)生負(fù)面影響。第二，相關(guān)測(cè)繪法律法規(guī)對(duì)測(cè)繪技術(shù)層面的要求和指導(dǎo)不夠細(xì)致GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)范。然而，隨著測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪設(shè)備的更新升級(jí)，測(cè)繪工作有曝露出了很多新的問(wèn)題。比如，測(cè)繪工作中對(duì)房屋的某些部位難以精確測(cè)量；再如，公攤面積分配不合理等等。這就都會(huì)導(dǎo)致業(yè)主對(duì)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)疑，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)的糾紛。

1.3社會(huì)監(jiān)督效力有待于提升

房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)已經(jīng)市場(chǎng)化，但是相關(guān)的法律法規(guī)還處于不斷的完善當(dāng)中。此時(shí)，能夠規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪工作和規(guī)避測(cè)繪中常見(jiàn)問(wèn)題的是有效的社會(huì)監(jiān)督。然而，當(dāng)下社會(huì)監(jiān)督對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的監(jiān)督力度比較小，房地產(chǎn)通過(guò)自身努力來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)也比較弱。這就導(dǎo)致了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在工作時(shí)問(wèn)題頻發(fā)，問(wèn)題的嚴(yán)重性不一而同。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)急需一個(gè)完善的內(nèi)部質(zhì)量保障體系和外部社會(huì)監(jiān)督體系來(lái)共同努力以規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)測(cè)繪中問(wèn)題的規(guī)避方法

2.1完善房地產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)

全面建成法治社會(huì)視域下，要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)制定出相應(yīng)的法律法規(guī)以減少測(cè)繪工作問(wèn)題，并且對(duì)問(wèn)題糾紛給予法律層面的指導(dǎo)意見(jiàn)。完善相關(guān)法律法規(guī)要從三個(gè)層面展開(kāi)。第一，國(guó)家要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的職業(yè)道德和測(cè)繪程序以及測(cè)繪結(jié)果允許的誤差進(jìn)行全面細(xì)致的說(shuō)明。要對(duì)測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生的影響以及測(cè)繪工作人員所負(fù)的法律責(zé)任給予明確的表述。第二，測(cè)繪行業(yè)要出臺(tái)一個(gè)行業(yè)內(nèi)部認(rèn)可的測(cè)量?jī)x器使用標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)量技術(shù)操作規(guī)程。這樣可以在同一個(gè)行業(yè)內(nèi)有統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)，從而避免了同一房屋由于測(cè)繪單位使用的測(cè)繪儀器和技術(shù)不同而導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議。第三，要對(duì)測(cè)繪工作人員的從業(yè)資質(zhì)進(jìn)行法律層面的要求。鑒于測(cè)繪結(jié)果對(duì)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)益產(chǎn)生重大影響，測(cè)繪工業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)需要引起注意。在法律層面對(duì)其測(cè)繪職業(yè)能力進(jìn)行認(rèn)定，可以規(guī)避測(cè)繪人員主觀性錯(cuò)誤而造成的各種問(wèn)題。

2.2加快房產(chǎn)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程

第一，需要加強(qiáng)理發(fā)的統(tǒng)一體，避免產(chǎn)生市場(chǎng)壟斷產(chǎn)生，使得測(cè)繪企業(yè)在實(shí)際的市場(chǎng)機(jī)制當(dāng)中能夠確保公平公正。第二，建立完善的測(cè)繪體質(zhì)，確保測(cè)繪企業(yè)能夠作為第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的測(cè)繪，以此能夠?yàn)槠涮峁?zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，從而提升測(cè)繪數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度。第三，對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，房地產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)一定要按照實(shí)際的市場(chǎng)需求對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。

2.3提升房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管力度

房產(chǎn)測(cè)繪工作需要有力的監(jiān)督和管理來(lái)優(yōu)化其工作質(zhì)量，進(jìn)而避免出現(xiàn)各種問(wèn)題糾紛。提升監(jiān)管力度要重點(diǎn)考慮一下三個(gè)方面。第一，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行監(jiān)管。擬定并不斷修正房產(chǎn)測(cè)繪工作流程，避免不法競(jìng)爭(zhēng)和惡意損害他人利益的行為。第二，發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的力量，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和微信公眾號(hào)等對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行舉報(bào)和監(jiān)督。這樣可以讓測(cè)繪工作更加透明化，也充分利用社會(huì)輿論來(lái)約束測(cè)繪工作，避免通過(guò)賄賂手段來(lái)進(jìn)行行政干預(yù)以侵害業(yè)主合法權(quán)益。第三，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)要形成統(tǒng)一的測(cè)量技術(shù)和測(cè)量?jī)x器以及測(cè)量誤差，然后按照業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)查和審核。

2.4優(yōu)化內(nèi)部控制機(jī)制

內(nèi)部控制機(jī)制是解決房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題的關(guān)鍵，也是規(guī)避各種測(cè)繪結(jié)果糾紛的有力方法。第一，優(yōu)化內(nèi)部控制機(jī)制，可以在第一時(shí)間內(nèi)對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題，避免了測(cè)繪結(jié)果受到外界質(zhì)疑。第二，內(nèi)部控制不斷提升，就會(huì)逐漸形成一個(gè)行業(yè)內(nèi)的權(quán)威話語(yǔ)權(quán)，進(jìn)而建立一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)定。第三，優(yōu)化內(nèi)部控制機(jī)制，可以全面提升房產(chǎn)測(cè)繪的各個(gè)工作環(huán)節(jié)，形成一套完善的工作流程和質(zhì)量監(jiān)控機(jī)制，為行業(yè)法律法規(guī)的制定提供一個(gè)可靠的參考方案。

2.5要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范， 測(cè)繪單位承擔(dān)的責(zé)任也越來(lái)越大，所承受的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)合法的市場(chǎng)手段進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如購(gòu)買(mǎi)測(cè)繪產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，假如測(cè)繪差錯(cuò)案一旦發(fā)生，給委托單位或購(gòu)房人造成經(jīng)濟(jì)損失由保險(xiǎn)公司賠付。如果房屋面積小，即使產(chǎn)生測(cè)繪誤差，也不會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)損失，如果房屋面積大，則造成的經(jīng)濟(jì)損失不可估量，賠償金額可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出測(cè)繪企業(yè)的承受能力。所以，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是非常有必要的。

結(jié)語(yǔ)：

法律法規(guī)是規(guī)范和指導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的重要保障，推進(jìn)房產(chǎn)管理的市場(chǎng)化是通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)來(lái)引導(dǎo)該行業(yè)健康發(fā)展的保證，提高監(jiān)管力度是通過(guò)優(yōu)化測(cè)繪工作質(zhì)量來(lái)規(guī)避低錯(cuò)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，內(nèi)部的控制機(jī)制是全面提升測(cè)繪結(jié)果準(zhǔn)確度和精確性的最佳手段。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益非常大，一旦發(fā)生問(wèn)題，測(cè)繪人員或者測(cè)繪機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的賠償負(fù)擔(dān)太重，所以要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員要全面提升自己身工作質(zhì)量，快速形成行業(yè)規(guī)范，也要配合形成和落實(shí)相關(guān)法律法規(guī)。

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作者簡(jiǎn)介：

盧波，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心，湖北十堰；

王永剛，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心，湖北十堰。