淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理

韓君華

【摘要】本文主要從工程項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性角度出發(fā)，論述當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀及存在的問題，從而提出房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)工程；項(xiàng)目管理

經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨消費(fèi)水平的提高，從而導(dǎo)致各種資源變得越來越缺乏，尤其是人口的不斷增加及人們對(duì)土地需要的不斷增加。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，因而必須把眼光放的更加長遠(yuǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的重要意義

市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)競爭愈加激烈的關(guān)鍵因素，并且開發(fā)商更加注重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們的生活水平起著重要的作用。首先，近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長等方面起到了重要的作用，其次，住房是人們生活必不可少的，是為其提供遮風(fēng)擋雨的地方，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展在滿足人們對(duì)居住條件的要求方面起到了重要的作用。最后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與各行各業(yè)都有著密切的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能夠加強(qiáng)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及生活水平的提高，人們對(duì)生存質(zhì)量以及周圍的居住環(huán)境也越加重視，而這些是建筑商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理中必須要進(jìn)行考量的，也是其進(jìn)行開發(fā)的理念。因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理和控制是其主要目標(biāo)，在進(jìn)行開發(fā)的過程中應(yīng)該將項(xiàng)目管理工作作為重要的環(huán)節(jié)，貫徹于施工的每個(gè)環(huán)節(jié)，只有這樣才能開發(fā)出質(zhì)量更好并且更能符合人們要求的建筑。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理存在的問題

2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)，首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，國家政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起著很大的作用。中國近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及房價(jià)飆升，導(dǎo)致大多數(shù)基層收入人群苦不堪言，政府隨之出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，在一定程度上遏制了房價(jià)的大幅度上漲。此外國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施中也會(huì)為某些地區(qū)房價(jià)造成極大的影響。其次是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，人們對(duì)生活質(zhì)量水平的提高導(dǎo)致更多的關(guān)注對(duì)生活環(huán)境的保護(hù)，大多愿意選擇環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)進(jìn)行居住，因此建筑商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)必須綜合考慮周圍的環(huán)境因素以及各種噪音污水等因素。最后是金融風(fēng)險(xiǎn)，這也是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中必須注重的，尤其是當(dāng)前各國經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不斷加強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生必然會(huì)給各國帶來極大的經(jīng)濟(jì)損失，而房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期和后期投入都比較大，因而注重規(guī)范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)避免或者減低經(jīng)濟(jì)損失都有很大的作用。

2.2項(xiàng)目成本管理不規(guī)范

無論是從最初的設(shè)計(jì)決策還是進(jìn)入施工或者是最后的竣工驗(yàn)收階段，房地產(chǎn)開發(fā)工程都需要極大的成本，因而必須加強(qiáng)對(duì)管理成本的管理，通過優(yōu)化成本管理既能節(jié)約成本也能提高建筑商的收益。但是在決策階段很多房地產(chǎn)單位因?yàn)殄e(cuò)誤的決策或者設(shè)計(jì)上的缺陷會(huì)導(dǎo)致成本的增加，工程投資的增加帶來的必將是成本的增加以及收益的降低。

2.3合作意識(shí)薄弱，各自為政

房地產(chǎn)開發(fā)工程的一個(gè)顯著的特征就是涉及到的施工單位比較多，包括施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位等各個(gè)單位，并且各個(gè)單位之間并不存在隸屬關(guān)系，這就導(dǎo)致在面臨一些問題時(shí)，處于自己這方利益的考量，難以達(dá)成一致的意見，拖延施工的進(jìn)度。由于房地產(chǎn)工程施工的龐大性，每天付出的成本都不小，一旦出現(xiàn)各自為政的情形，必將影響工期，隨之而來的就是成本的增加，勢(shì)必導(dǎo)致?lián)p失的增大利益的減少。

3、完善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的具體舉措

3.1加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的管理

針對(duì)國家政策的風(fēng)險(xiǎn)，國家政策的變化不會(huì)是突然的，在之前很長的一段時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)有一定的預(yù)兆。因此這就要求投資商在進(jìn)行投資時(shí)要擁有一雙靈活的眼睛，隨著注意國家相關(guān)政策法規(guī)的變動(dòng)，并及時(shí)做出應(yīng)對(duì)。針對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)選址時(shí)要盡量選擇環(huán)境優(yōu)美、噪音少的地方進(jìn)行規(guī)劃，并且在進(jìn)行房屋主體的建設(shè)時(shí)必須進(jìn)行合理的規(guī)劃，尤其是對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)，必須體現(xiàn)悠閑舒適的主題，努力為住戶提供一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，使其在工作之于能夠感受到舒適的居住環(huán)境帶來的美好體驗(yàn)。針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)而言，筆者認(rèn)為只要建筑商在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的過程中遵守國家的法律法規(guī)等相關(guān)政策，緊跟國家的腳步，堅(jiān)決抵制投機(jī)行為，同時(shí)嚴(yán)格把握開發(fā)過程中的每一個(gè)階段，以防出現(xiàn)突發(fā)的難以解決的矛盾，即使在面臨金融危機(jī)時(shí)也能夠順利的渡過。

3.2加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本管理的規(guī)范

成本和收益是相對(duì)的，同時(shí)也是存在沖突的一對(duì)概念，很多施工單位為了節(jié)約成本，獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益而在原料采購或者人員的選聘方面，單純的追求少支出，但是不能保證質(zhì)量。雖然這種方式在收益上確實(shí)會(huì)得到加大的提高，但是這是通過降低質(zhì)量，壓縮成本來實(shí)現(xiàn)的，這是嚴(yán)重不符合國家的政策規(guī)定的，因此針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的各個(gè)階段，都必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其是加強(qiáng)對(duì)成本的管控，在進(jìn)行施工的過程中嚴(yán)格按照已經(jīng)制定好的設(shè)計(jì)方案，對(duì)相關(guān)的材料進(jìn)行采購，并選擇經(jīng)驗(yàn)豐富有從業(yè)資質(zhì)的人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的開打工程。

3.3加強(qiáng)合作，培養(yǎng)合作意識(shí)

擁有較強(qiáng)的合作意識(shí)是當(dāng)前的主體，即使是在普通的工作中都極其注重合作的重要性，而在房地產(chǎn)開發(fā)這種需要多方利益主體共同參與才能達(dá)到最優(yōu)的目的下，合作意識(shí)就顯得很重要。但也正是由于房地產(chǎn)的開發(fā)涉及到各方利益主體，因而進(jìn)行利益協(xié)調(diào)就顯得很困難，所以必須找到中間的平衡點(diǎn)。筆者認(rèn)為關(guān)于各方之間的利益糾紛，可以通過合同的形式進(jìn)行明確的規(guī)定，雖然在施工中肯定各方也會(huì)簽訂了合同，但是筆者認(rèn)為將合同進(jìn)行更好的細(xì)化能夠更加明確相互之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系，從而在根本上減少日常陋習(xí)的發(fā)生。此外還應(yīng)該加強(qiáng)利益各方之間的溝通交流，無論遇到什么問題，各方進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，提出解決的方案，才能夠更好對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行有效的管理，也才能實(shí)現(xiàn)各方利益之間的共贏局面。

結(jié)語：

質(zhì)量是永恒的主題，不管在任何行業(yè)都必須引起從業(yè)人員尤其是管理人員的足夠重視，而在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中則顯得更加重要。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的是千家萬戶的利益，哪怕極其微小的一點(diǎn)質(zhì)量問題都可能導(dǎo)致整個(gè)建筑物倒塌，最后危機(jī)人們的生命安全。而要加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的監(jiān)管就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理和監(jiān)控。正如上文提到的通過從多個(gè)角度進(jìn)行完善和管理，必將完善對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，也必將提高整體的質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

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