我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 存在的五大主要矛盾分析

郎靜

自從1998年第一次房改建立起商品住房供給機(jī)制以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)培育引導(dǎo)和發(fā)展壯大，目前已經(jīng)基本形成了極為客觀的規(guī)模，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)不可忽視。為解決居民住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)發(fā)揮了顯著作用。但是，房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題也不少，在許多方面面臨著矛盾的選擇，直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，影響著全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須引起足夠重視。

一、住房供應(yīng)渠道單一與需求多樣化的矛盾

1998年起，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，我國(guó)全面停止了城鎮(zhèn)職工自建住房、單位集資建房制度，職工和居民所需住房一律通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品住房渠道解決。這一政策雖然對(duì)加快住房新制度的建立起到了積極的推動(dòng)作用，但是，由于住房供應(yīng)渠道單一，難以滿足不同需求群體對(duì)解決居住問(wèn)題的需要。

由政府主導(dǎo)的較為完善的住房租賃市場(chǎng)缺失，一些外來(lái)人口、進(jìn)城務(wù)工人員在解決中短期住房問(wèn)題方面，主要依賴于非政府主導(dǎo)下的租賃市場(chǎng)自行解決。近年來(lái)，雖然各級(jí)政府加大了保障性住房的建設(shè)力度和供應(yīng)量，但因門(mén)檻較高、條件苛刻，致使許多一般家庭被阻擋在保障性住房的范疇之外。對(duì)中短期需要通過(guò)租賃住房的外來(lái)人口、進(jìn)城務(wù)工人員來(lái)講，政府所提供的公共租賃住房也因位置、交通、面積等方面的限制，難以滿足大多數(shù)一般家庭的居住需求。住房問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)持續(xù)不退。

住房供應(yīng)渠道單一與住房需求多樣化的矛盾，引發(fā)了住房投資“高燒不退”，加大了住房領(lǐng)域里的投機(jī)成分。一些買(mǎi)不起商品住房、不能獲得政府公共租賃住房的勞動(dòng)者，迫不得已只能通過(guò)商品住房租賃市場(chǎng)尋求解決途徑，加大了生活成本。黑中介、黑租賃應(yīng)運(yùn)而生，某種程度上影響了城市的社會(huì)綜合治理。

為此，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，對(duì)住房嚴(yán)格劃分層級(jí)，實(shí)行分層管理、租售并舉，就成為化解矛盾的選擇途徑。

政府負(fù)責(zé)保障性的住房供應(yīng)，包括可以用來(lái)銷售的住房和用以長(zhǎng)期租賃的住房，滿足一般家庭解決住房需求。面積依據(jù)生育政策的調(diào)整，按照一般家庭四口人的規(guī)模建造，修正以前不超過(guò)60平米的政策限制。住房結(jié)構(gòu)按照三室一廳的戶型設(shè)計(jì)，可以滿足異性子女家庭長(zhǎng)期居住、學(xué)習(xí)的需求，避免頻繁換房造成的裝修浪費(fèi)，節(jié)約社會(huì)資源，減輕家庭生活負(fù)擔(dān)，滿足人們對(duì)美好生活的需要。

市場(chǎng)負(fù)責(zé)提供商品住房的供應(yīng)和租賃，滿足較高收入職工及其家庭的住房購(gòu)買(mǎi)和租賃需求。在住房面積、戶型不做限制，由開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需求自行決定。

如果這一矛盾得到緩解，住房租售并舉方可真正落實(shí)。不同收入職工及其家庭都可以根據(jù)自身狀況圓滿解決居住問(wèn)題，人民的幸福感將會(huì)大大增強(qiáng)。

二、市場(chǎng)高房?jī)r(jià)與家庭收之間入的矛盾

由于住房供應(yīng)的單一，一定程度上加劇了房地產(chǎn)上的壟斷。房地產(chǎn)壟斷聯(lián)盟的形成，助長(zhǎng)了市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格的飛漲。尤其是近年來(lái)杠桿工具的多次使用，更是助推了房?jī)r(jià)居高不下。2016年全國(guó)106萬(wàn)億元的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額26.9萬(wàn)億元，占比超過(guò)25%。也就是說(shuō)房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%。過(guò)多的金融資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，扭曲了住房市場(chǎng)機(jī)制。從1998年到現(xiàn)在20年間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了4倍多。一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到40：1，全國(guó)有20多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)收入比都在25：1左右，一些小縣城也在5-6：1左右。住房?jī)r(jià)格與居民家庭收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，即使倫敦的房?jī)r(jià)收入比也在10：1以內(nèi)。這種現(xiàn)象在發(fā)展中國(guó)家也極為罕見(jiàn)。

過(guò)高的房?jī)r(jià)阻礙了勞動(dòng)力的合理流動(dòng)，削弱了年輕人創(chuàng)業(yè)的積極性，加劇了社會(huì)矛盾。因此，只有痛下決心，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)去杠桿調(diào)控力度，才能消除泡沫促使住房?jī)r(jià)格回歸到正常狀態(tài)，也才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

三、勞動(dòng)力流動(dòng)與城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)阻斷之間的矛盾

由于產(chǎn)業(yè)政策的影響和一、二線城市的“虹吸效應(yīng)”，決定了中小城市在就業(yè)方面面臨的極大困境，大量的中小城市和農(nóng)村富裕勞動(dòng)力向一、二線城市聚集，一方面造成中小城市大量的住房需要去庫(kù)存，農(nóng)村的住房“人去樓空”，閑置浪費(fèi)；另一方面造成一、二線城市住房供給壓力，這一人群在城市的生活成本居高不下，心理壓力負(fù)擔(dān)極重。加之農(nóng)村住房沒(méi)有進(jìn)入流通領(lǐng)域，城鄉(xiāng)住房相互流通阻斷，一些在城市生活壓力較大的城鎮(zhèn)人口不能通過(guò)城鄉(xiāng)住房置換改善生活，大大降低了人們對(duì)美好生活的向往。

所以，通過(guò)新一輪房改，將農(nóng)村住房通過(guò)確權(quán)納入住房市場(chǎng)互通有無(wú)，可以大大減少住房閑置，使城鄉(xiāng)住房資源得到充分利用，滿足不同家庭對(duì)未來(lái)生活的規(guī)劃和追求，全面提升人們的生活幸福感。

四、保護(hù)耕地紅線與住宅用地供應(yīng)之間的矛盾

住房作為附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，與土地的關(guān)系密不可分。在住房用地供應(yīng)方面，我們?cè)谏鲜兰o(jì)八九十年代學(xué)習(xí)香港的做法，實(shí)行了住宅用地招拍掛制度。由于一、二線城市土地資源緊張，導(dǎo)致土地拍賣(mài)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，一定程度上助推了房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，住宅用地壟斷在政府手里，城市住宅用地實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，與城市人口總量嚴(yán)重脫節(jié)，造成一、二線城市土地供應(yīng)十分緊張。一方面增加住房供給量需要增加住宅用地，一方面要堅(jiān)守18億畝耕地底線不得突破，二者之間的矛盾十分突出。

實(shí)際上，住宅用地的供應(yīng)取決于住宅的需求量，而住宅的需求量取決于城市人口的總規(guī)模。所以，將住宅用地與城市人口總量掛鉤是解決這一矛盾的有效辦法。對(duì)城市住宅用地應(yīng)不再實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)或者平均供應(yīng)，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行總體平衡和余缺調(diào)劑。在確保耕地紅線不被突破的情況下，對(duì)住房存量過(guò)大的城市適當(dāng)調(diào)減住宅用地指標(biāo)，用以增加人口多、住宅供應(yīng)缺口大的城市的住宅用地需求。通過(guò)土地供應(yīng)政策的調(diào)節(jié)，滿足不同城市對(duì)住宅建設(shè)用地的需求。

五、住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)之間的矛盾

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種自由經(jīng)濟(jì)，要求減少政府干預(yù)，這就出現(xiàn)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾。商品住房由市場(chǎng)調(diào)節(jié)天經(jīng)地義，但商品住房的供應(yīng)卻受政府嚴(yán)格控制，在一定程度上加劇了這一矛盾。在這一矛盾掩蓋下，把正常的政府監(jiān)管也錯(cuò)誤地認(rèn)為是政府干預(yù)。比如一些開(kāi)發(fā)商本應(yīng)在獲批土地后兩年內(nèi)啟動(dòng)、五年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)，但卻囤積土地，甚至十年也不開(kāi)發(fā)待漲轉(zhuǎn)手，坐享其成。有的開(kāi)發(fā)商買(mǎi)來(lái)土地后，在利益驅(qū)使下千方百計(jì)改變土地用途，突破原定容積率規(guī)定。有的開(kāi)發(fā)商融資時(shí)向銀行、信托舉債，有的借高利貸，甚至把手伸向理財(cái)資金、小貸公司，在公司內(nèi)部向員工亂集資、私發(fā)企業(yè)發(fā)債券，亂象層出不窮。其根源在于過(guò)分夸大了市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾，放松了市場(chǎng)監(jiān)管所致。在維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展方面，由于一些職能部門(mén)監(jiān)管不力，導(dǎo)致宏觀調(diào)控過(guò)多地觸及細(xì)節(jié)方面頻繁反復(fù)，一定程度上為夸大市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾制造了口實(shí)。

事實(shí)上，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和宏觀調(diào)控是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更加完善。十八屆三中全會(huì)《決定》明確指出，經(jīng)濟(jì)體制“核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。由此可見(jiàn)，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用的同時(shí)，又要發(fā)揮政府的作用。通過(guò)政府作用的發(fā)揮，最終化解和消除政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)之間的矛盾，促進(jìn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。

總之，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了新時(shí)代，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，化解各種主要矛盾，對(duì)于科學(xué)合理規(guī)劃未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)全民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)意義十分重大。只要我們始終堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，求真務(wù)實(shí)，堅(jiān)持住房租購(gòu)并舉，多渠道解決住宅用地供應(yīng)，多渠道滿足人們對(duì)解決居住問(wèn)題的需求，那么，全面建成小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”宏偉奮斗目標(biāo)以及中華民族的偉大復(fù)興進(jìn)程將會(huì)無(wú)往而不勝！

（本文作者單位為山東省棗莊市國(guó)土資源局）