房地產(chǎn)項目工程管理策劃研究

【摘要】工程項目策劃指的是通過調(diào)查研究和收集資料，針對工程項目的決策和實施進(jìn)行組織，管理，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的可行性科學(xué)分析和論證，目的在于保證工程項目完成后獲得經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益提供科學(xué)依據(jù)。本文從工程管理視角，基于房地產(chǎn)項目全壽命管理周期，將工程管理理念和房地產(chǎn)項目策劃相融合，從組織策劃、決策策劃、實施策劃和運營策劃四方面進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)項目建設(shè)的決策和實施提供策劃方案。

【關(guān)鍵詞】工程管理；房地產(chǎn)項目；房地產(chǎn)策劃

1、組織策劃-組織工具的應(yīng)用

項目管理的組織是項目管理目標(biāo)能否實現(xiàn)的決定性因素，房地產(chǎn)項目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結(jié)構(gòu)、任務(wù)分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目工程管理的策劃和運作，須充分理解應(yīng)用組織論和組織工具，系統(tǒng)的確定組織結(jié)構(gòu)模式、組織分工和工作流程組織，明確各業(yè)務(wù)部門各自的角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。

根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，項目運作主要包括：項目開發(fā)部、項目設(shè)計部、項目工程部、項目成本部。項目開發(fā)部是項目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運作。項目設(shè)計部負(fù)責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批、設(shè)計方案和設(shè)計圖紙相關(guān)全過程設(shè)計業(yè)務(wù)的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)工作。項目工程部是項目實施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。項目成本部負(fù)責(zé)項目整體投資的估算、預(yù)算和預(yù)決算控制工作。

2、開發(fā)策劃-決策階段的開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)策劃，是根據(jù)目前房地產(chǎn)市場情況，以及未來市場趨勢，結(jié)合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達(dá)到房地產(chǎn)項目效益最大化和綠色建筑生態(tài)建設(shè)的最佳規(guī)劃設(shè)計方案。

房地產(chǎn)前期開發(fā)策劃，要先于實際的決策和項目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預(yù)測活動，在整個工程建設(shè)中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開發(fā)什么，預(yù)測項目的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益，指導(dǎo)項目的規(guī)劃和設(shè)計工作，從而擬定具體的項目計劃。房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃主要內(nèi)容概括為市場研判、項目定位、運行建議和經(jīng)濟(jì)評價四個部分。

（1）市場研判，是前期策劃的依據(jù)，對過去和已經(jīng)發(fā)生的進(jìn)行分析研究的同時還要對市場未來的發(fā)展做出預(yù)測，尤其對項目的開發(fā)周期內(nèi)的市場情況做出判斷。

（2）項目定位，是前期策劃的核心內(nèi)容，通過對區(qū)域市場的發(fā)展趨勢和動態(tài)變化的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目市場價值取向進(jìn)行研判和設(shè)計，包括客戶定位、市場定位和產(chǎn)品定位。

（3）運行建議，是前期策劃的操作設(shè)計。由于開發(fā)項目是一個復(fù)雜過程，對環(huán)節(jié)的把控至關(guān)重要，運行建議就是針對主要環(huán)節(jié)提出的操作設(shè)想。

（4）經(jīng)濟(jì)評價，是前期策劃的項目財務(wù)分析，通過對項目的投入產(chǎn)出測算各項財務(wù)指標(biāo)，評價盈利能力和清償能力是否達(dá)到要求，通過對項目的不確定性分析，評價其抗風(fēng)險能力企業(yè)是否能承受。

3、項目策劃-實施階段的項目管理

項目管理策劃是對項目實施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計、施工、采購任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運行機(jī)制，項目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集等。項目管理策劃視項目系統(tǒng)的規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開，從總體的輪廓性、概略性策劃，到局部的實施性詳細(xì)策劃逐步深化。

工程項目實施策劃是指為使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。實施策劃一般包括項目融資策劃、項目控制策劃和項目管理策劃。

（1）項目融資策劃。資金是實現(xiàn)工程項目的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項目投資大，建設(shè)周期長，不確定性大，因此資金的籌措和運用對項目的成敗關(guān)系重大。建設(shè)資金的來源廣泛，各種融資手段具有不同的特點和風(fēng)險因素，項目融資策劃就是選擇合理的融資方案，以達(dá)到控制資金的使用成本，降低項目的投資風(fēng)險的目的。影響項目融資的因素較多，這就要求項目融資策劃有很強(qiáng)的政策性、技巧性和策略性，它取決于項目的性質(zhì)和項目實施的運作方式。

（2）工程項目控制策劃。項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。包括項目目標(biāo)體系的確定、控制系統(tǒng)的建立和運行的策劃。

（3）項目管理策劃。項目管理策劃是指對項目實施的任務(wù)分解和分項任務(wù)組織工作的策劃。它主要包括合同結(jié)構(gòu)策劃、項目招標(biāo)策劃、項目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和運行機(jī)制策劃、項目組織協(xié)調(diào)策劃、信息管理策劃等。項目管理策劃應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模和復(fù)雜程度，分階段分層次地展開，從總體的概略性策劃到局部的實施性、詳細(xì)性策劃逐步進(jìn)行。項目管理策劃重點在提出行動方案和管理界面設(shè)計。

4、運營策劃-使用階段的設(shè)施管理

作為建筑物全生命周期的管理，涉及三個方面：不動產(chǎn)、技術(shù)設(shè)備及管理。運營策劃，我們要進(jìn)行費用分析和優(yōu)化。優(yōu)化的目的是使不動產(chǎn)保值增值，設(shè)施設(shè)備效能的提高。由此推動全生命周期的管理進(jìn)程，提高設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)性。

通過對設(shè)施設(shè)備的全壽命周期管理，可以降低設(shè)施設(shè)備的壽命周期費用，避免過高的使用費用；避免過早、過高的投資 ；提高不動產(chǎn)的利潤率；實現(xiàn)規(guī)劃以及運營安全；實現(xiàn)設(shè)施管理服務(wù)項目的擴(kuò)展；針對經(jīng)營管理階段進(jìn)行科學(xué)估算，實現(xiàn)安全、經(jīng)濟(jì)、綠色、智能經(jīng)營管理。

房地產(chǎn)項目工程管理策劃是理論和實際相結(jié)合的系統(tǒng)工程，是組織論通過組織工具應(yīng)用在工程管理當(dāng)中。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過決策、設(shè)計準(zhǔn)備、設(shè)計、項目施工、竣工驗收、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，有效地整合概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等房地產(chǎn)項目資源，集房地產(chǎn)企業(yè)策略面以思想、智力和策略的幫助支持下，給房地產(chǎn)項目出謀劃策，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。房地產(chǎn)策劃應(yīng)牢固樹立生態(tài)文明觀，貫徹綠色發(fā)展理念，致力于人與自然和諧發(fā)展，形成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的現(xiàn)代化建設(shè)新格局。

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作者簡介：

傅勇，青島萬達(dá)東方影都投資有限公司。