房屋征收項(xiàng)目管理的實(shí)施及相關(guān)問題研究

【摘要】隨著城市化建設(shè)的加快，城市土地資源利用逐漸緊張，推動了改造等活動發(fā)展的步伐。尤其是在房屋征收項(xiàng)目上，雙方利益很難達(dá)成共識，為減少補(bǔ)償資金等問題的不利影響，作為征收管理機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)管理，完全圍繞民主、規(guī)范征收原則展開項(xiàng)目管理，實(shí)現(xiàn)征收項(xiàng)目管理模式的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

【關(guān)鍵詞】房屋征收；項(xiàng)目管理；模式

房屋征收項(xiàng)目管理是復(fù)雜且繁瑣的過程，如何避免雙方?jīng)_突，解決釘子戶等問題，必須明確活動步驟，確保結(jié)局公正。同時處理好房屋征收補(bǔ)償協(xié)議異議等問題，確保征地補(bǔ)償過程、補(bǔ)償結(jié)果的時效性。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施的全過程監(jiān)督、管理，切實(shí)改善市容市貌，促進(jìn)城市化建設(shè)。

1、房屋征收項(xiàng)目管理的意義

城市化建設(shè)對土地資源利用率有著極高的標(biāo)準(zhǔn)，基于城市土地問題逐年增加，致使城市化建設(shè)向房屋征收、拆遷等趨勢發(fā)展。隨著房屋征收項(xiàng)目開展規(guī)模的擴(kuò)大，自身的弊端不斷暴露，尤其是居民用補(bǔ)償、企業(yè)征地等方面的問題，直接增加社會不穩(wěn)定因素。發(fā)生問題的原因，與參與方利益無法統(tǒng)一等有關(guān)。為減少資金矛盾，確保房屋征收項(xiàng)目有序進(jìn)行，必須加強(qiáng)管理，監(jiān)管建設(shè)機(jī)構(gòu)必須借助政府職能，優(yōu)化房屋項(xiàng)目征收管理模式[1]。

2、房屋征收項(xiàng)目管理原則

2.1民主決策原則

房屋征收管理項(xiàng)目展開，必須充分聽取人民建議，通過民主決策構(gòu)建房屋征收管理協(xié)議。積極圍繞《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收前，必須做好社會不良影響評估工作。尤其是大規(guī)模的房屋征收，必須經(jīng)過政府常委會討論決策。同時做好社會公告活動，廣泛獲取民主、專家建議，加強(qiáng)對古文化遺產(chǎn)的保護(hù)，做到合理征收。

2.2程序正當(dāng)原則

任何行政行為必須正當(dāng)合理，對任何行政行為、行政處罰證明活動的展開，必須有明確理論依據(jù)。告知當(dāng)事人的同時，充分聽取當(dāng)事人反饋意見，涉及到大規(guī)模房屋征收工程，必須展開聽證研討程序。根據(jù)國務(wù)院明文規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在展開行政行為時，必須聽取各參與方的具體意見，嚴(yán)格圍繞法律程序，保護(hù)各個參與方的法律權(quán)益。作為行政機(jī)關(guān)管理者，必須保證程序民主公正。按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收項(xiàng)目展開，必須有可行性依據(jù)。

房屋征收補(bǔ)償環(huán)節(jié)程序必須正規(guī)，明確制定房屋征收補(bǔ)償規(guī)劃，對涉及公眾利益、社會沖突的問題，必須由政府明確審查后調(diào)整，與其他部門共同展開風(fēng)險評估。

公布修改、評估后的征收補(bǔ)償方案，與其他部門密切配合落實(shí)方案，最大程度確保行政目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

實(shí)際工作中，房屋征收管理相關(guān)部門，必須合理評估被征收房屋財(cái)產(chǎn)，為規(guī)范征收房屋項(xiàng)目展開奠定良好基礎(chǔ)。評估后與被征收者明確簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并提供補(bǔ)償金。當(dāng)該期間因?yàn)檠a(bǔ)償資金出現(xiàn)矛盾沖突時，必須政府展開仲裁調(diào)解，確保雙方在協(xié)議方面達(dá)成一致。對難以達(dá)到統(tǒng)一意見的，可以向法院提出仲裁申請。房屋征收環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違法行為依法處理，針對于各種協(xié)商、仲裁問題，必須積極處理，確保房屋征收企業(yè)、房屋產(chǎn)權(quán)使用者利益不被損害[2]。

2.3結(jié)果公平公正原則

政府部門展開行政行為時，必須本著公平公正原則，同時也是城市房屋征收工程展開不可或缺的舉措，無論是拆遷方案，還是安置補(bǔ)償規(guī)劃等活動的展開，都要確保結(jié)果公正。與此同時，對暗箱操作等行為，房屋征收管理部門必須杜絕，最大程度獲取大眾的支持與關(guān)注、監(jiān)督。房屋征收項(xiàng)目管理結(jié)果的公正，必須有產(chǎn)權(quán)證明、價格評估證明等合理的征收依據(jù)。房屋征收過程需規(guī)范，積極調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)、居住者實(shí)際情況。準(zhǔn)確測量房屋面積，評估房屋價值，規(guī)范簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。簽訂的合同內(nèi)容需全面、公正，增加提高結(jié)果公正性、民主性的項(xiàng)目條款。積極構(gòu)建房屋征收項(xiàng)目咨詢服務(wù)的信息化系統(tǒng)，及時公布房屋征收項(xiàng)目管理各項(xiàng)信息，確保房屋征收項(xiàng)目管理規(guī)范。借助大眾輿論，對釘子戶等問題展開監(jiān)督管理。

3、房屋征收項(xiàng)目管理常見模式

3.1遵守原則理念

實(shí)現(xiàn)房屋征收項(xiàng)目管理的規(guī)范化，必須積極遵守原則理念，同時構(gòu)建科學(xué)的知識體系，確保市場主導(dǎo)地位。合理利用信息知識，圍繞城市化建設(shè)實(shí)際情況，本著民主、人性化的原則補(bǔ)償，并以其為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)完全補(bǔ)償?shù)倪^渡。

3.2合理把握市場要素

任何房屋征收項(xiàng)目的展開，必須提前做好價值評估工作。但實(shí)際上，價值評估工作相對繁瑣，涉及到各種市場要素，不僅要對房屋規(guī)模、構(gòu)造進(jìn)行評估，還要對房屋價值綜合分析。與此同時，還要做好周圍建筑的市場價值評估，確保經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

針對于棚戶區(qū)改造，不僅是國家大政方針，更是民生、城市發(fā)展所需。針對于棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)、難點(diǎn)地區(qū)加強(qiáng)重視，把棚戶區(qū)作為發(fā)展的正能量，盤活資源的同時加以引導(dǎo)，切實(shí)改善民生，提升城市面貌。這就要求相關(guān)部門在改造中要未雨綢繆、通盤考慮，并積極包裝大項(xiàng)目，引進(jìn)強(qiáng)勢力大企業(yè)，推動棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行。

3.3引入第三方監(jiān)理

為確保房屋評估結(jié)果理想性、公正性，必須在價值評估中，引入第三方監(jiān)理。與此同時，監(jiān)理單位受國家相關(guān)部門管控，可見房屋征收項(xiàng)目管理是多個相關(guān)部門共同作用的結(jié)果。任何新增設(shè)的條款，如管理部門制定的補(bǔ)償征收條款，必須在管理協(xié)議上明確規(guī)定。針對于房屋征收補(bǔ)償程序規(guī)劃，也必須圍繞公平民主原則展開[3]。

總結(jié)：

房屋征收項(xiàng)目管理相對復(fù)雜，需要相關(guān)管理部門的全方位管控，確保房屋居住者、土地征收者的合法權(quán)益不受侵害。企業(yè)、政府必須積極依法展開房屋征收工作。面對補(bǔ)償?shù)葐栴}，構(gòu)建完善的法律體系，鼓勵公眾、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門積極參與，利用輿論監(jiān)督作用推動我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬增良，陶玉峰，劉光啟.房屋建筑工程項(xiàng)目管理存在的問題及對策研究[J].建材與裝飾，2016（41）.

[2]薛超佳.房屋建筑工程項(xiàng)目管理存在的問題及對策研究[J].工業(yè)，2016（8）：00326-00326.

[3]蘇永芳.淺談房建工程項(xiàng)目管理的問題與對策[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2016.

作者簡介：

王學(xué)智，萊陽市房屋征收管理辦公室。