住房租賃市場 需加快建立租購并舉制度

呂紹剛　張文　范昊天

在推動住房租賃市場發(fā)展方面，除了規(guī)范住房租賃交易服務(wù)、搭建交易服務(wù)平臺，多地政府還從金融支持、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

住房租賃市場 如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)（傾聽·租購并舉（下））——多地在金融支持、主體培育、平臺建設(shè)等方面推出創(chuàng)新舉措

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在推動住房租賃市場發(fā)展方面，除了規(guī)范住房租賃交易服務(wù)、搭建交易服務(wù)平臺，多地政府還從金融支持、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

金融支持

武漢搭建“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”服務(wù)平臺，為企業(yè)和個人提供融資途徑

武漢市房管局不久前公布第三批29家住房租賃試點(diǎn)企業(yè)和9個住房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目名單。至此，武漢市住房租賃試點(diǎn)企業(yè)已增至56家，試點(diǎn)項(xiàng)目增至14個。按照武漢市出臺的住房租賃市場扶持政策，試點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目將在金融信貸及稅費(fèi)等方面享受到多項(xiàng)優(yōu)惠政策。

自2017年7月被確定為全國首批培育和發(fā)展租賃市場試點(diǎn)城市以來，武漢在扶持政策、主體培育、房源籌集、平臺建設(shè)等方面推出了一系列創(chuàng)新舉措。眾多金融機(jī)構(gòu)推出租客貸、業(yè)主貸、按居貸等創(chuàng)新產(chǎn)品，累計(jì)投放3億元貸款，簽署千億元授信協(xié)議。

2017年11月初，建設(shè)銀行（7.180， 0.05， 0.70%）武漢光谷自貿(mào)區(qū)分行推出新型企業(yè)貸款產(chǎn)品“小微企業(yè)住房租賃經(jīng)營易”，“可遇青年公寓”成為該產(chǎn)品的第一家申請者，并成功獲得115萬元的無抵押貸款?！肮臼禽p資產(chǎn)運(yùn)營，過去常受困于流動性資金不足。如今通過低息的企業(yè)住房租賃貸款，可以更好地為客戶提供充足和優(yōu)質(zhì)的房源。”武漢可遇科技有限公司總經(jīng)理佘福元說。

“住房租賃市場的利潤相對較低，培育和發(fā)展這個市場，離不開金融的支持?！蔽錆h市房管局租賃專班負(fù)責(zé)人徐磊介紹，“各家銀行都推出了自己的產(chǎn)品，但都是‘單打獨(dú)斗?！比绾尉蹟n各家金融產(chǎn)品，形成租賃支持合力？

去年10月，武漢著手打造“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”服務(wù)平臺，率先上線了住房租賃金融綜合服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)“全覆蓋”。平臺推出公司、個人住房租賃貸款等融資產(chǎn)品，為企業(yè)住房建設(shè)、購買租賃房源、改造裝修等金融需求提供資金支持；另一方面，租戶足不出戶即可實(shí)現(xiàn)租房、貸款、租金支付、還款全流程線上操作。

今年1月，由武漢市房管局與中國建設(shè)銀行湖北省分行共同打造的住房租賃交易服務(wù)平臺共享系統(tǒng)正式上線，為出租人和承租人提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)。同時(shí)，該平臺對接住房租賃金融綜合服務(wù)平臺，提供全方位金融支持，實(shí)現(xiàn)住房“租賃超市”和“金融超市”的結(jié)合。至3月底，系統(tǒng)累計(jì)房屋核驗(yàn)8462筆，合同網(wǎng)簽10298筆，租賃備案9993筆。

華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心教授陳立中認(rèn)為，武漢市打造的“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”平臺有利于銀行之間展開競爭，進(jìn)一步降低住房租賃企業(yè)的貸款成本。但另一方面，部分租房客收入相對較低，還款能力可能不足。多家銀行入駐平臺后，應(yīng)避免為了“搶業(yè)務(wù)”而盲目發(fā)放低息貸款，要做好風(fēng)險(xiǎn)防范。政府在搭建平臺、提供服務(wù)的同時(shí)，要做好監(jiān)管、備案。

用地保障

深圳保障人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例

6月5日，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，《意見》提出，自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

作為首批租賃改革試點(diǎn)城市，深圳一方面按照“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的發(fā)展思路，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，另一方面通過加大租賃住房用地供應(yīng)力度，發(fā)展租賃市場。

2017年12月30日，深圳市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布4宗住宅用地使用權(quán)掛牌出讓公告，其中3宗住宅用地用于建設(shè)全年期自持租賃住房。在出讓方式上，這批租賃住房用地均采用“單限雙競”的方式掛牌出讓。單限，即限地價(jià)。在評估地價(jià)基礎(chǔ)上確定出讓底價(jià)，競地價(jià)時(shí)溢價(jià)率達(dá)到30%即為最高限制地價(jià)。雙競，即競地價(jià)和人才住房面積。競價(jià)過程中，競買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競得人和成交價(jià)；當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價(jià)轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積，總居住建筑面積不變，按報(bào)出移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

“‘單限雙競的拍賣方式，會讓深圳土地的價(jià)格得到抑制?！痹谥性禺a(chǎn)工作的韓先生表示，在“溢價(jià)30%上限”“比拼人才住房面積”的條件下，很難再出現(xiàn)天價(jià)地皮。深圳頻頻推出“只租不售”的居住用地，對房屋租賃市場的發(fā)展是一種鼓勵。這幾宗土地要建成住宅還需要幾年時(shí)間，目前對租賃市場的影響比較有限。

深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認(rèn)為，政府大力加強(qiáng)租賃住房和“只租不售”的土地供應(yīng)，會分流一部分的購買需求，有利于解決大城市面臨的住房問題。

盤活房源

成都組建國有住房租賃公司，國有租賃房源入市

繼今年初成都首批2200多套國有租賃住房亮相網(wǎng)絡(luò)平臺之后，該市第二批1200套國有租賃住房已于近日集中上市。

據(jù)成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些房源絕大多數(shù)分布于中心城區(qū)，選擇余地大，既有可以拎包入住的精裝房，也有僅通了水電氣網(wǎng)的清水房，面積從75平方米到144平方米不等，包括面積較小的一居室、單間和部分大戶型房源。據(jù)了解，租戶可登錄成都住房租賃交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺查詢房源，并按照發(fā)布的競價(jià)規(guī)則，參與所需住房的競價(jià)。競價(jià)成功的租戶需在5個工作日內(nèi)與國有公司簽訂租賃合同。目前發(fā)布的房源中，月租金起拍價(jià)最低為470元，最高為1850元。截至4月24日，已有1100余套房源競價(jià)成功。

據(jù)成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些房源都由第三方評估公司進(jìn)行評估，確定起拍價(jià)，目前競價(jià)成功的房源，實(shí)際成交價(jià)格基本略低于市場價(jià)。

“成都是全國首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一?！背啥际蟹康禺a(chǎn)市場服務(wù)中心負(fù)責(zé)人曹威表示，為發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)作用、加大國有租賃房源的投放力度，成都已經(jīng)組建了4家國有住房租賃公司，并全面開展國有存量住房清理工作，盤活國有存量房源。

“與民營租賃中介相比，國有租房公司在接受政府部門監(jiān)管、履行社會責(zé)任方面會更加自覺?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐表示，國有租房公司要起到房屋租賃市場的表率作用，相應(yīng)服務(wù)必須也要跟上，價(jià)格上要更合理，用好的房源、好的服務(wù)、好的環(huán)境逐步引導(dǎo)人們建立“租購并舉”的房產(chǎn)觀念。

為鼓勵長租、保護(hù)租客利益，在推出的房源中，有700多套可以選擇最長不超過5年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。同時(shí)，為防止惡意炒高價(jià)格或囤房源的現(xiàn)象，競價(jià)者需輸入身份證號實(shí)名注冊，且一人只能競得一套。

除市屬國企外，外地駐成都的國企目前也已進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場。中建三局西部投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司作為國有投資企業(yè)已在成都布局房地產(chǎn)市場，并承擔(dān)了成都人才公寓等政策性租賃房屋的運(yùn)營。“成都計(jì)劃未來5年將建30萬套人才公寓，這類政策性租賃業(yè)務(wù)將會是塊大蛋糕。”該負(fù)責(zé)人說。（原文刊載于人民日報(bào)）