多城推共有產(chǎn)權(quán)房 重構(gòu)多元住房供應(yīng)體系

張曉玲　林詩(shī)苑

繼北京大規(guī)模推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房也在大面積推開(kāi)。

共有產(chǎn)權(quán)房豐富了住房供應(yīng)體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環(huán)節(jié)。此外，市場(chǎng)中還有開(kāi)發(fā)商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺(tái)推出的人才房、公租房，租賃房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的長(zhǎng)租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應(yīng)正在形成。

中國(guó)的住房體系正在重構(gòu)，共有產(chǎn)權(quán)房成為發(fā)展重點(diǎn)之一。繼北京大規(guī)模推出共有產(chǎn)權(quán)房之后，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房也在大面積推開(kāi)。

6月26日，佛山市住建局草擬了開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)工作方案，并向社會(huì)征集意見(jiàn)。這是繼廣州、深圳、珠海之后，又一個(gè)在廣東開(kāi)啟共有產(chǎn)權(quán)住房探索的城市。

與此同時(shí)，廣東省住建廳印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，試點(diǎn)時(shí)限為1年。

與北京不同，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)房推行謹(jǐn)慎。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，擬在部分有條件地區(qū)先行試點(diǎn)，積攢共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制的成果，再以點(diǎn)帶面，向全省推廣。

共有產(chǎn)權(quán)房致力于解決“夾心層”群體的居住需求，但各個(gè)城市的具體做法不同，讓共有產(chǎn)權(quán)房的投資屬性和升值空間出現(xiàn)差異，北京甚至出現(xiàn)了一定的棄購(gòu)現(xiàn)象。

共有產(chǎn)權(quán)房是否有助于緩解熱點(diǎn)城市尤其是一線城市的住房緊缺和房?jī)r(jià)高企？恐怕還需住房供應(yīng)體系的整體配合，包括商品房、租賃住房、保障房等占比的優(yōu)化。

佛山試驗(yàn)

此次佛山將要推出的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)10%-20%，以中小戶型為主，單套住房建筑面積在90平方米以內(nèi)。

此前，上海、北京等地均啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作。然而，各地因地制宜，并未形成標(biāo)準(zhǔn)化的模式。

就申購(gòu)人的資格而言，在《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》中，將共有產(chǎn)權(quán)房，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起列為上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。

基于此，上海對(duì)申購(gòu)人的收入做出嚴(yán)格要求：3人及以上家庭人均年可支配收入不超6萬(wàn)元、人均財(cái)產(chǎn)不超15萬(wàn)元；2人及以下家庭人均年可支配收入不超7.2萬(wàn)元、人均財(cái)產(chǎn)不超18萬(wàn)元。

不同于上海，佛山的申購(gòu)條件相對(duì)寬松，并沒(méi)有對(duì)收入進(jìn)行限制。根據(jù)文件，有兩類人群可申購(gòu)：佛山市戶籍居民，沒(méi)有自有住房或人均住房建筑面積少于15平方米，且5年內(nèi)沒(méi)有住房轉(zhuǎn)出記錄的中等及以下收入家庭；持有居住證，在佛山連續(xù)購(gòu)買社保5年及以上，沒(méi)有自有住房的非佛山市戶籍家庭或個(gè)人。

與另一個(gè)大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房的城市北京相比，佛山共有產(chǎn)權(quán)房的版本在流通性上也較為寬松。

北京共有產(chǎn)權(quán)房推出時(shí)出現(xiàn)遇冷現(xiàn)象，或許因共有產(chǎn)權(quán)房中的流轉(zhuǎn)只能在體系內(nèi)進(jìn)行。北京方案規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房在5年之后，購(gòu)房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房只能在共有產(chǎn)權(quán)房體系內(nèi)進(jìn)行交易，無(wú)法轉(zhuǎn)化成完全產(chǎn)權(quán)的商品房。

而佛山市則規(guī)定，未來(lái)購(gòu)房人可在出資六成或以上的基礎(chǔ)上，繼續(xù)增購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)份額，直至完全取得產(chǎn)權(quán)；購(gòu)買滿五年后可以上市交易，同等條件下，政府享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；增購(gòu)、上市出售或政府回購(gòu)的價(jià)格，應(yīng)按同時(shí)期、同地段普通商品住房?jī)r(jià)格確定。

分析人士指出，這讓佛山的方案有點(diǎn)類似以前北京的限價(jià)房或自住型商品房，在5年后補(bǔ)足一定差額，即可獲得完整產(chǎn)權(quán)，此后也是按照正常商品房交易。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的價(jià)格有了一定增值空間，吸引力要大一些。

住房體系嬗變

廣東省住房政策研究中心副主任陳洋認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)形成了一種“二元化”的住房供應(yīng)體系，一頭是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一頭是政府主導(dǎo)的保障房。但大量收入不高又不符合保障申請(qǐng)要求的“夾心層”卻面臨越來(lái)越窘迫的居住困境，迫切需要探索中間型的“可負(fù)擔(dān)”住房產(chǎn)品供應(yīng)，滿足這部分人的居住需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，產(chǎn)權(quán)共有，可以給“夾心層”群體帶來(lái)購(gòu)房的機(jī)遇，降低剛需的恐慌，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定好處。

6月27日，廣東省住建廳廳長(zhǎng)張少康表示，深化探索實(shí)施以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等為主的住房保障體系，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)住房困難群體，把更多新就業(yè)無(wú)房職工、異地務(wù)工人員和青年醫(yī)生、青年教師等納入保障。

共有產(chǎn)權(quán)房豐富了住房供應(yīng)體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環(huán)節(jié)。此外，市場(chǎng)中還有開(kāi)發(fā)商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺(tái)推出的人才房、公租房，租賃房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的長(zhǎng)租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應(yīng)正在形成。

深圳是率先進(jìn)行多元住房供應(yīng)的城市。今年6月，深圳市發(fā)布2035年住房規(guī)劃，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例設(shè)為2：2：2：4，保障房占比提升至60%，共有產(chǎn)權(quán)房也在試點(diǎn)中。

住房的產(chǎn)權(quán)亦發(fā)生相應(yīng)改變。過(guò)去一邊是開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主所有的商品房，另一邊是政府所屬的保障房。而在供應(yīng)主體多元的背景下，產(chǎn)權(quán)上出現(xiàn)了多元主體的交叉。政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)，只是其中一種；還有受限制的完整產(chǎn)權(quán)如安居型商品房；無(wú)產(chǎn)權(quán)僅有使用權(quán)的租賃房，也是一種。

而在最關(guān)鍵的土地供應(yīng)上，居于中間環(huán)節(jié)、非商品房產(chǎn)品的土地從何而來(lái)？業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)去由政府壟斷供應(yīng)土地，現(xiàn)在則是多渠道發(fā)力：政府供地、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等。

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的供地，各地均表示要優(yōu)先供應(yīng)。如佛山方案便指出，國(guó)土部門要依據(jù)保障性安居工程年度建設(shè)計(jì)劃，確定共有產(chǎn)權(quán)住房用地年度供應(yīng)規(guī)模，編入年度建設(shè)用地借用計(jì)劃，做好共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目用地儲(chǔ)備并及早落實(shí)到具體地塊，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，確保足額保障和優(yōu)先供應(yīng)。

從公眾最為關(guān)心的房?jī)r(jià)來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房的大量推出，勢(shì)必會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房大量推出后，商品房的供需將同量縮減，并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

與此同時(shí)，因?yàn)橄薅说貎r(jià)、房?jī)r(jià)，共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)有一定影響，共有產(chǎn)權(quán)房作為保障房的一種，它是使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。