以流程優(yōu)化構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

【摘要】隨著房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性日益提高，如何打造房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力成為了企業(yè)發(fā)展中需要解決的主要問(wèn)題。對(duì)此，本文從流程優(yōu)化著手，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在流程優(yōu)化方面的主要控制要點(diǎn)進(jìn)行了具體的分析，梳理了流程優(yōu)化的基本操作步驟，以提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】流程優(yōu)化；房地產(chǎn)；核心競(jìng)爭(zhēng)力；控制要點(diǎn)

1、引言

在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)要想脫穎而出，就必須要有效配置與整合資源，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)伴隨高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，只有加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下獲得良好效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

2、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵點(diǎn)及解決思路

2.1梳理戰(zhàn)略思路

如果只有公司高層對(duì)戰(zhàn)略有明確的思路，但尚未在全公司上下形成共識(shí)，員工對(duì)公司未來(lái)發(fā)展缺乏使命感和責(zé)任感。公司戰(zhàn)略很難從上至下形成行動(dòng)的一致性。所以，首先要明確公司定位及總體戰(zhàn)略目標(biāo)，其次在打造關(guān)鍵環(huán)節(jié)價(jià)值鏈時(shí)樹(shù)立核心優(yōu)勢(shì)，最后建立合理的組織架構(gòu)、核心業(yè)務(wù)流程、適合自己發(fā)展的績(jī)效管理體系和薪酬管理體系。

2.2重建組織架構(gòu)

企業(yè)雖然建立了基本的部室設(shè)置，但是容易存在組織體系中職能不完善、分工不清晰、部門(mén)職責(zé)配合不暢、部門(mén)承擔(dān)職能不合理等現(xiàn)象。因此，首先要建立高層決策體系，其次要清晰職能分布，最后要明確部門(mén)分工。

2.3明確權(quán)責(zé)體系

企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張會(huì)導(dǎo)致管理幅度的增大，少數(shù)人集權(quán)的現(xiàn)象容易制約公司的快速健康發(fā)展。因此，首先要對(duì)管理幅度進(jìn)行監(jiān)督，其次要細(xì)化部門(mén)職責(zé)和崗位權(quán)責(zé)。

2.4優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

企業(yè)跨部門(mén)的流程協(xié)作往往不如部門(mén)內(nèi)部的流程運(yùn)作順暢，主要是由于各部門(mén)在合作過(guò)程中過(guò)多考慮自身利益，不愿意承擔(dān)責(zé)任，事件在部門(mén)的相互推諉中得不到及時(shí)的處理。因此，首先要加強(qiáng)工作和流程銜接，其次要圍繞目標(biāo)成本管理和計(jì)劃管理流程規(guī)劃公司業(yè)務(wù)流程，最后要優(yōu)化核心業(yè)務(wù)流程及明確作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工具。其中，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)流程是基礎(chǔ)性的支撐。

3、流程優(yōu)化的主要控制要點(diǎn)

3.1設(shè)計(jì)管理流程

設(shè)計(jì)管理能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，設(shè)計(jì)管理能力在能力競(jìng)爭(zhēng)中尤為關(guān)鍵。設(shè)計(jì)不僅決定了公司產(chǎn)品的收入，同時(shí)也決定了產(chǎn)品的絕大部分的成本支出。在設(shè)計(jì)管理流程中，要著重抓住以下幾個(gè)方面。

3.1.1委托設(shè)計(jì)單位選擇階段

在選擇和管理委托設(shè)計(jì)單位時(shí)，要遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，對(duì)設(shè)計(jì)供方的選擇過(guò)程實(shí)施控制，選擇質(zhì)量可靠、價(jià)格合理、且符合公司業(yè)務(wù)要求的設(shè)計(jì)合作單位，健全設(shè)計(jì)供方的履約評(píng)價(jià)機(jī)制，逐步形成穩(wěn)定可靠的外部資源伙伴。

3.1.2設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)階段

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)的起點(diǎn)，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的各個(gè)階段，我們需要有不同的關(guān)注點(diǎn)，不僅僅需要關(guān)注市政規(guī)劃、產(chǎn)品定位、企業(yè)戰(zhàn)略等，還要關(guān)注相關(guān)參與部門(mén)的反饋意見(jiàn)。同時(shí)要為設(shè)計(jì)預(yù)留充裕的時(shí)間，不能僅僅為了工期、時(shí)機(jī)，而草草編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

3.1.3設(shè)計(jì)過(guò)程控制階段

設(shè)計(jì)過(guò)程要在建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)衡量完成成果，檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的客觀性及有效性，從而確定適宜的衡量頻度，用于糾正偏差。首先要在設(shè)計(jì)開(kāi)始實(shí)施前就做好關(guān)鍵點(diǎn)控制，盡早統(tǒng)一意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。其次在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要配備專(zhuān)人進(jìn)行跟蹤反饋，避免工作偏差。最后要隨時(shí)做好信息溝通，詳實(shí)記錄過(guò)程，以便于后期查驗(yàn)及分析。

3.1.4設(shè)計(jì)成果評(píng)審階段

設(shè)計(jì)成果評(píng)審對(duì)后續(xù)變更及簽證量的影響是決定性的，是設(shè)計(jì)圖紙化的重要手段。一方面要全重視、全體參與，各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)口的經(jīng)辦人員要提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)以達(dá)到評(píng)審把關(guān)效果；另一方面嚴(yán)格評(píng)審會(huì)議制度，做到會(huì)議安排科學(xué)合理，會(huì)后形成專(zhuān)題紀(jì)要作為后續(xù)分析總結(jié)的依據(jù)和有力支撐。

3.1.5設(shè)計(jì)變更控制階段

規(guī)范的設(shè)計(jì)變更控制可以保證設(shè)計(jì)變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性，從一定程度上消除設(shè)計(jì)變更對(duì)投資和進(jìn)度帶來(lái)的消極影響。一方面做好量的管理，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)前置，在任務(wù)書(shū)編制及成果評(píng)審的時(shí)候盡量發(fā)現(xiàn)并消化掉問(wèn)題。另一方面加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位選擇的把控，建立信息庫(kù)并及時(shí)跟進(jìn)履約情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3.2成本管理流程

成本管理的流程包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。在成本管理流程中，要著重抓住以下幾個(gè)方面。

3.2.1項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本就是在一定時(shí)期內(nèi)為保證成本的控制而設(shè)定的在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的一種限額成本。要合理控制到成本匡算、成本估算、成本概算、成本預(yù)算各階段的工作任務(wù)，《項(xiàng)目初步目標(biāo)成本》經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審批后，作為該項(xiàng)目的初步成本控制目標(biāo)，并由成本管理部將項(xiàng)目初步目標(biāo)成本下發(fā)給各成本責(zé)任部門(mén)。作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由設(shè)計(jì)管理部具體落實(shí)、實(shí)施。確?！俄?xiàng)目目標(biāo)成本》通過(guò)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，在一定時(shí)期內(nèi)為保證成本的控制而設(shè)定的在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的一種限額成本。

3.2.2項(xiàng)目責(zé)任成本管理

責(zé)任成本使以目標(biāo)成本為依據(jù)，按專(zhuān)業(yè)部門(mén)職責(zé)所建立的分工負(fù)責(zé)控制成本的管理方式，是成本管理控的重要組成部分。要落實(shí)責(zé)任主體，以各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)。其次要明確責(zé)任目標(biāo)，以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。

3.3營(yíng)銷(xiāo)管理流程

營(yíng)銷(xiāo)管理在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)管理中，最能體現(xiàn)市場(chǎng)的動(dòng)向。營(yíng)銷(xiāo)管理流程的優(yōu)化會(huì)帶來(lái)多方面的好處。首先營(yíng)銷(xiāo)管理流程扁平化管理可以有利于對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)，同時(shí)，合理進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣有利于企業(yè)提高規(guī)模效應(yīng)。

3.3.1銷(xiāo)售價(jià)格管理

規(guī)范銷(xiāo)售價(jià)格的制定、執(zhí)行、變更各環(huán)節(jié)的操作，提高效率并有效控制風(fēng)險(xiǎn)。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析目標(biāo)客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)能力和相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目定位，擬定基本價(jià)格、框架和策略。在價(jià)格評(píng)審階段，根據(jù)公司的總體運(yùn)營(yíng)狀況和利潤(rùn)要求考慮完成的目標(biāo)，從而制定價(jià)格。要確保價(jià)格在充分論證的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確、全面地反映產(chǎn)品的價(jià)值。

3.3.2營(yíng)銷(xiāo)推廣管理

營(yíng)銷(xiāo)推廣包括制定推廣計(jì)劃、執(zhí)行推廣活動(dòng)、調(diào)整推廣計(jì)劃等階段。推廣計(jì)劃若制定不合適或執(zhí)行不到位，將影響推廣效果，嚴(yán)重的可能無(wú)法完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。推廣文案需要進(jìn)行適當(dāng)審批，從而避免因編制的不準(zhǔn)確性帶來(lái)的合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)性等方面的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步規(guī)避、導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)效率的降低的可能性。

3.3.3銷(xiāo)售過(guò)程管理

在銷(xiāo)售管理中，需要對(duì)過(guò)程進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控。避免銷(xiāo)售的各環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，直接影響銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)?；乜钋闆r的監(jiān)控不及時(shí)，將影響銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)；分戶(hù)明細(xì)賬不準(zhǔn)確，將影響交房、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)確性。優(yōu)化銷(xiāo)售過(guò)程管理確保公司各部門(mén)的計(jì)劃符合公司整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，有效組織人力、物力、財(cái)力在既定的情況下實(shí)現(xiàn)最佳銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。確保實(shí)施銷(xiāo)售的各環(huán)節(jié)細(xì)致準(zhǔn)備，嚴(yán)格實(shí)施，順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，完成銷(xiāo)售目標(biāo)。確?？蛻?hù)回款及時(shí)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；確保分戶(hù)明細(xì)賬的準(zhǔn)確，實(shí)現(xiàn)及時(shí)準(zhǔn)確交房。

3.4工程管理流程

房地產(chǎn)工程管理流程通過(guò)計(jì)劃管理、組織管理、控制管理等手段，達(dá)到工程質(zhì)量及成本目標(biāo)。

3.4.1進(jìn)度管理

企業(yè)通過(guò)對(duì)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制、通過(guò)對(duì)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制，來(lái)合理安排各階段施工。確保項(xiàng)目工程進(jìn)度，在滿(mǎn)足工程質(zhì)量和安全的前提下，使工程實(shí)際工期不超過(guò)計(jì)劃工期。

3.4.2質(zhì)量安全管理

質(zhì)量管理目標(biāo)不明確或重點(diǎn)不對(duì)可能會(huì)引起質(zhì)量事故甚至引起安全事故，造成人員及財(cái)產(chǎn)損失。分管副總審核每月質(zhì)量月報(bào)，掌握施工質(zhì)量情況，把控質(zhì)量管理重點(diǎn)，明確下月質(zhì)量管理目標(biāo)。

若安全方案把控不嚴(yán)將錯(cuò)誤指導(dǎo)施工，造成人身安全及財(cái)產(chǎn)損失。安全管理目標(biāo)不明確或重點(diǎn)不對(duì)可能會(huì)引起安全事故，造成人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。審批的安全專(zhuān)項(xiàng)方案要確保方案切實(shí)可行，能夠達(dá)到安全生產(chǎn)的目標(biāo)。審批的每月質(zhì)量月報(bào)，要提出安全管理要求，明確下月安全管理目標(biāo)。

3.4.3工程簽證管理

規(guī)范工程簽證的管理流程，能夠合理控制簽證數(shù)量，有效控制項(xiàng)目成本。在施工前期，要深入研究招標(biāo)文件、合同條款；在施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，要合理配置各類(lèi)資源，降低成本；在簽證實(shí)施過(guò)程中，施工管理人員要對(duì)熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)施工做法、工作內(nèi)容以及材料使用情況要實(shí)測(cè)實(shí)量，還要處理好與建設(shè)單位、建立單位等的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

3.5報(bào)批報(bào)建管理流程

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記審核，因此，科學(xué)有效地安排各階段報(bào)批報(bào)建工作，可以確保項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

3.5.1報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備管理

大部分報(bào)批報(bào)建環(huán)環(huán)相連，要提前做好準(zhǔn)備，制定合理計(jì)劃。首先，要對(duì)所在城市當(dāng)?shù)匦姓徟块T(mén)的人事架構(gòu)、主管人員進(jìn)行調(diào)查。其次，要對(duì)當(dāng)?shù)匦姓徟恼叻ㄒ?guī)及收費(fèi)情況進(jìn)行調(diào)查了解，與相關(guān)人員建立并維護(hù)工作關(guān)系。第三，結(jié)合公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，編制報(bào)批報(bào)建專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

3.5.2各階段證件的辦理

報(bào)批報(bào)建不同階段的關(guān)注重點(diǎn)不同，從項(xiàng)目定位開(kāi)始，就要對(duì)相關(guān)的土地信息進(jìn)行初級(jí)階段的可行性研究，然后，通過(guò)土地的購(gòu)置、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)等各相關(guān)流程的實(shí)施才能完成全流程，造成其整體工作周期流程相對(duì)較長(zhǎng)，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因在于，相關(guān)部門(mén)之間的審批流程與政府土地的具體規(guī)劃等因素的制約，從而使得各開(kāi)發(fā)關(guān)節(jié)緊密相連，因此對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的控制及科學(xué)的管理十分必要。

4、流程優(yōu)化的基本操作步驟

流程的優(yōu)化可以使流程更加適應(yīng)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)的操作，通過(guò)優(yōu)化，流程操作更便捷、流程圖更直觀，可以詳細(xì)制定操作指引和各個(gè)關(guān)節(jié)的工作要求，其中包括質(zhì)量與時(shí)間要求。

流程優(yōu)化實(shí)施時(shí)基本操作包括若干步驟。首先，制定檢查計(jì)劃，在制定檢查計(jì)劃時(shí)，要明確流程的審核范圍、頻次及檢查人員。其次，執(zhí)行檢查計(jì)劃，檢查時(shí)要詳細(xì)記錄檢查過(guò)程，重點(diǎn)關(guān)注審批表單是否齊備及簽批過(guò)程是否合規(guī)。第三，通過(guò)對(duì)檢查記錄的收集、匯總，檢查小組提出流程優(yōu)化建議，并按照審批后的優(yōu)化建議，進(jìn)行流程優(yōu)化。其中，優(yōu)化的手段包括但不限于減少流程步驟、減少工作界面、清除閉環(huán)、清除瓶頸、改善個(gè)別步驟的效率、明確職責(zé)歸屬、用并行流程取締串序流程等。

通過(guò)流程優(yōu)化，帶來(lái)管理上核心問(wèn)題的解決，可以說(shuō)是技術(shù)性的改革、組織及結(jié)構(gòu)上的改革，同時(shí)也是信息技術(shù)上的支撐。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中起到了舉足輕重的作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著市場(chǎng)的日趨公平、公正、規(guī)范，打造房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要。因此我們要找準(zhǔn)關(guān)鍵點(diǎn)、厘清解決思路、制定相關(guān)措施，從而構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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作者簡(jiǎn)介：

王永勝，中國(guó)中鐵股份有限公司。