直管公房經(jīng)營管理問題初探

【摘要】隨著住房市場化的改革深入，現(xiàn)行的公房管理體系已不適應(yīng)市場化經(jīng)營的客觀要求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留的問題太多，急需要改變原有經(jīng)營模式，本文將對(duì)直管公房經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，探索建立直管公房相應(yīng)的經(jīng)營管理制度、體系，引進(jìn)新的思路和理念，盤活國有資產(chǎn)，謀求公房經(jīng)營企業(yè)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】直管公房；經(jīng)營管理；初探

隨著住房市場化的改革深入，現(xiàn)行的公房管理體系已不適應(yīng)市場化經(jīng)營的客觀要求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留的問題太多，企業(yè)負(fù)擔(dān)太重，急需要改變原有經(jīng)營模式，建立相應(yīng)的經(jīng)營管理制度、體系，引進(jìn)新的思路和理念，盤活國有資產(chǎn)，謀求公房經(jīng)營企業(yè)發(fā)展。

1、拓寬公房經(jīng)營思路，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念

國有公房長期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下形成的管理模式和組織結(jié)構(gòu)，工作效率低下，管理成本居高不下。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房管部門一方面承擔(dān)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來的各種歷史包袱，一方面又不得不努力實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的使命，同時(shí)，由于社會(huì)發(fā)展的需要，直管公房的職能越來越帶有社會(huì)保障的色彩。因此，繼續(xù)沿襲原有的經(jīng)營管理模式已無法滿足新形勢下的需要，直管公房經(jīng)營管理亟待改革。

1.1改變思路，使直管公房逐步從“福利性”向“保障性”轉(zhuǎn)變

直管公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期政府提供給社會(huì)的公共物品，屬國有資產(chǎn)，隨著住房制度改革的深入，直管公房作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利性分配住房的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)的大潮下，承租戶繼續(xù)享用這種低租金住房福利，出現(xiàn)了許多問題，這些遺留問題直接轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營企業(yè)替政府背負(fù)著沉重的包袱，房管企業(yè)舉步維艱。

（1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事實(shí)上，直管公房多年以來一直替政府起著住房保障作用，將直管公房納入住房保障體系是直管公房社會(huì)化的廷續(xù)。

2007年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。 目前，中低收入家庭的住房保障問題 已是各級(jí)政府亟待解決的頭等大事，將原直管公房納入政府住房保障體系，既能給社會(huì)提供更多的保障性房源，為政府排憂解難，又能為經(jīng)營企業(yè)謀取更大的發(fā)展空間，使直管公房在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)充分發(fā)揮其社會(huì)效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建設(shè)勢在必行。

（2）隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重老化，維修費(fèi)用大幅度增加，經(jīng)營管理成本將會(huì)越來越大。如果能將直管公房納入政府住房保障體系，政府就能承擔(dān)本應(yīng)承擔(dān)的資金缺口，而不是將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的包袱甩給房管企業(yè)。

優(yōu)勢：1994年建設(shè)部出臺(tái)《城市公有房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部第34號(hào)令），但該規(guī)定2001年已經(jīng)廢止。 目前國家針對(duì)國有直管公房管理還沒有政策法規(guī)等作為管理依據(jù)，將直管公房納入政府住房保障體系，可對(duì)照廉租房入住條件，真正為低收入家庭提供住房保障，以《西安市租賃型保障房建設(shè)管理實(shí)施辦法（試行）》為經(jīng)營管理依據(jù)，租金標(biāo)準(zhǔn)和租金收繳率會(huì)大幅度提高；二是能夠取得政府的資金支持；三是大量的保障房源能夠?yàn)檎當(dāng)M制房價(jià)提供有力的支持。

1.2盤活資產(chǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營，加大生產(chǎn)資料的投入，達(dá)到政府和企業(yè)雙嬴

1.2.1據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2018年8月1日，西安市引進(jìn)人才55萬，隨著各地人才的大戰(zhàn)的升級(jí)，想要留住人才，解決這部分的住房需求是政府首要考慮的頭等大事。直管公房地處市中心地理位置優(yōu)越，小區(qū)具有一定規(guī)模。2016年政府開始推進(jìn)老舊小區(qū)提升改造工作，房管經(jīng)營單位可結(jié)合我市人才住房建設(shè)需要，對(duì)承租人進(jìn)行分類整合清理，或整租返租，將符合一定條件直管公房小區(qū)升級(jí)改造成優(yōu)質(zhì)的青年人才公寓，結(jié)合青年人才需求量身定制改造，打造具當(dāng)?shù)匚幕厣娜瞬派鐓^(qū)，充分融入“互聯(lián)網(wǎng)”、“物聯(lián)網(wǎng)”理念， 營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間，同步升級(jí)小區(qū)樓房內(nèi)部和外部環(huán)境，徹底消除公房小區(qū)臟亂差現(xiàn)狀，改造后，出租給政府作為人才公寓使用，這樣既能發(fā)揮直管公房的優(yōu)勢，開創(chuàng)公房運(yùn)營模式，適應(yīng)時(shí)代需求，盤活資產(chǎn)，提高房管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

1.2.2隨著城市建設(shè)的加速發(fā)展，直管公房的現(xiàn)房存量急驟減少，10年間由300多萬平方米減至現(xiàn)在的115萬平方米。2006年以前，為了擺脫承租戶這個(gè)沉重的包袱，拆除直管公房大多實(shí)行的貨幣補(bǔ)償，這部分資金雖然大多進(jìn)入了專用帳戶，由于種種原因，沒有資產(chǎn)再購置，錯(cuò)失了擴(kuò)大再經(jīng)營的良機(jī)。故我們應(yīng)將這部分資金及時(shí)投入政府政策、資金支持的公房提升改造、或購置部分租賃型保障用房的房源用于擴(kuò)大經(jīng)營范圍，用于企業(yè)的再發(fā)展經(jīng)營投入，滾動(dòng)經(jīng)營，使房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)不斷增大，進(jìn)入經(jīng)營發(fā)展的良性循環(huán)。

1.2.3可接受社會(huì)上一些非專業(yè)企業(yè)經(jīng)營用房的托管，從中賺取一定的傭金。

1.2.4租金應(yīng)實(shí)現(xiàn)分級(jí)收取，逐步向市場租金過渡。隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重老化，維修費(fèi)用大幅度增加，“租不養(yǎng)房，租不養(yǎng)人”已成為現(xiàn)實(shí)問題，造成房管企業(yè)連年虧損，負(fù)擔(dān)過重，國有公房租金仍然實(shí)行的政府定價(jià)的低租金，顯然已不適時(shí)。 根據(jù)市政發(fā)（2002）94號(hào)《西安市人民政府關(guān)于公布2002年公有住房成本價(jià)、市場價(jià)、公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》“租金調(diào)整與職工收入增長掛鉤，應(yīng)分步提租，加大租金改革，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金過渡”。為了保證直管公房正常的維護(hù)及安全使用， 根據(jù)承租人實(shí)際情況可逐步調(diào)整，逐漸過渡到市場租金。

（1）住宅租金：

承租人為低保戶，現(xiàn)租金維持不變。

承租人為困難戶，按廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取。

承租人在本市無其它住房，按成本租金標(biāo)準(zhǔn)收取。

承租人在本市有其它住房，按市場租金標(biāo)準(zhǔn)收取。

（2）非住宅租金：

國有公房非住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)按市場評(píng)估租金調(diào)整。

（3）對(duì)于零散公房的出售，承租人可按市場價(jià)的80%優(yōu)先購買，所得資金打入打入發(fā)展資金專用賬戶。

優(yōu)勢：能夠增加房管企業(yè)的租金收益，有效減輕房管企業(yè)負(fù)擔(dān)，保障直管公房的正常維修和安全使用；能夠有效的遏制直管公房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，杜絕二房東從中牟取租金收益，規(guī)范直管公房的租賃市場。

2、征收國有直管公房，確保國有資產(chǎn)不流失

目前，直管公房管理經(jīng)營企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關(guān)系中的主體之一，其權(quán)益理應(yīng)與其它的所有權(quán)主體一樣，受到公平、公正的保護(hù)，在制訂政策和執(zhí)行政策當(dāng)中，應(yīng)保持法規(guī)的嚴(yán)肅性和一致性，制訂的公房拆遷補(bǔ)償行政規(guī)定，不應(yīng)從房地產(chǎn)所有人應(yīng)得利益中挖出一塊來貼補(bǔ)承租人，有別于私房的拆遷補(bǔ)償額度和利益分配方法。

2.1產(chǎn)權(quán)調(diào)換

拆遷有租賃關(guān)系的國有公房，對(duì)產(chǎn)權(quán)人原則上“拆一還一，就地還產(chǎn)，不找差價(jià)”予以補(bǔ)償安置，承租人由拆遷人予以安置。如就地確實(shí)無法還產(chǎn)的，可據(jù)區(qū)位差按比例還產(chǎn)。對(duì)于安置到還產(chǎn)房屋的承租戶，承租人在本市確無其它房屋的，實(shí)行成本租金；承租人在本市有其它房屋的，實(shí)行市場租金。對(duì)還產(chǎn)面積無法安置的。可由承租人對(duì)原承租面積部分，按建安成本價(jià)優(yōu)惠購買房屋；對(duì)放棄安置的承租戶，由拆遷人按原承租房屋市場評(píng)估價(jià)的30-50%予以補(bǔ)償。

2.2貨幣補(bǔ)償

凡屬公益事業(yè)的拆遷項(xiàng)目，確實(shí)無法實(shí)物還產(chǎn)的，拆遷人可對(duì)產(chǎn)權(quán)人采取貨幣補(bǔ)償形式，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按市場價(jià)。產(chǎn)權(quán)人按市場價(jià)的50%予以補(bǔ)償，承租人按市場價(jià)50%予以補(bǔ)償。

在今后的城市拆遷中，涉及拆除原直管住房的，貨幣買斷，這部分補(bǔ)償資金直接打入發(fā)展資金專用賬戶在城市拆遷中，涉及拆除原直管非住宅房的，可按上述辦法進(jìn)行租賃型保障房配套營業(yè)房的建設(shè)或購置，亦可用貨幣補(bǔ)償金另行購買商鋪或?qū)懽謽?，完全按照市場租金?biāo)準(zhǔn)經(jīng)營。

這樣做有利于：將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留下來的福利性分配制的直管公房的問題得到徹底解決，甩掉了原有承租戶，房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)終能卸下沉重的包袱，輕裝上陣；改善低收入家庭的住房條件；真正為低收入家庭提供住房保障，更大限度的為政府排憂解難；公房存量可能暫時(shí)減少，但租金標(biāo)準(zhǔn)和租金收繳率會(huì)大幅度提高。

今年兩會(huì)的召開，又一次將解決民生問題提高到新的高度，而抑制房價(jià)解決中低收入家庭的住房保障問題又是重中之重。將原直管公房納入政府住房保障體系，即能給社會(huì)提供更多的保障性房源，合理利用國有資源，為政府排憂解難，又能使直管公房在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)充分發(fā)揮其社會(huì)效益。

房管企業(yè)應(yīng)充分挖掘直管公房的優(yōu)勢，拋棄等、靠、要的落后理念，開拓思路，采取多種經(jīng)營的辦法，盤活資產(chǎn)，提高房管企業(yè)的競爭力，促進(jìn)房管企業(yè)的良性發(fā)展。

作者簡介：

史湘紅（1969.03--），性別： 女，籍貫： 陜西西安，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于西北大學(xué)，現(xiàn)有職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。