影響房?jī)r(jià)的主要因素芻議

【摘要】自1994年5月住房制度改革提上議事日程，住房問(wèn)題在不同時(shí)期，發(fā)揮了不同的功能和作用，而房?jī)r(jià)是老百姓最為關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。本文重點(diǎn)分析住房問(wèn)題的功能歷程及在20多年發(fā)展過(guò)程中影響房?jī)r(jià)的主要因素，以此為“房租不炒”定位的長(zhǎng)效機(jī)制提供建議。

【關(guān)鍵詞】住房；房?jī)r(jià)；功能；主要因素

房子首要的問(wèn)題是解決居住的，居住是其基本功能和屬性，但不能排斥房屋具有的經(jīng)濟(jì)功能，社會(huì)發(fā)展功能。

1、住房問(wèn)題在不同時(shí)期，發(fā)揮著不同的功能和作用

建國(guó)初期，解決住的問(wèn)題主要是靠 “集體宿舍”。到70年代末80年年代初，我國(guó)住房問(wèn)題定位為“福利分房”（公有產(chǎn)權(quán)房以較低的租金出租給干部職工）。1994年5月，住房制度改革提上議事日程，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，各地各單位主要通過(guò)自建或集資解決本單位職工的住房問(wèn)題，住房定位為“福利為主，購(gòu)買(mǎi)為輔”。到1998年7月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確宣告 “停止住房實(shí)物分配”，把解決職工群眾住房問(wèn)題定位為：以經(jīng)濟(jì)適用房為主的安居工程。2003年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。直至2013年，這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。2016年12月，中央審時(shí)度勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，明確要求：要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止出現(xiàn)大起大落。首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的定位。2017年10月黨的十九大報(bào)告將住房問(wèn)題作為民生保障的組成部分，進(jìn)一步明確提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊》繂?wèn)題再次回歸到其本質(zhì)屬性。

2016年度一線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)格強(qiáng)烈反彈，并波及二線(xiàn)城市，投機(jī)特點(diǎn)明顯，金融風(fēng)險(xiǎn)隱患加大，9月30日各地各部門(mén)紛紛出臺(tái)限令措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。解決住房問(wèn)題，防范遏制投機(jī)行為，特別是房?jī)r(jià)位高的問(wèn)題，僅靠限令政策是不可持續(xù)的，必須標(biāo)本兼治，綜合施策，因地因時(shí)而為。

首先是人口因素。房子是用來(lái)住的，人口的增減決定住房需求的規(guī)模。人口凈流入城市，也是住房?jī)粼黾映鞘?，要按照人口?dòng)態(tài)流入的需求，把握建設(shè)用地上市節(jié)奏，保證供需平衡，任何一方面的脫節(jié)，必然影響房?jī)r(jià)的漲跌。流動(dòng)人口又決定了房屋租賃市場(chǎng)的繁榮與否。四、五線(xiàn)城市總體是人口流出大于人口流入，平衡好大中城市人員規(guī)模，調(diào)整人口流動(dòng)，根本上在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，要縮小城鄉(xiāng)之間的差距，提高人口增長(zhǎng)與變動(dòng)的穩(wěn)定性，是解決住房問(wèn)題的首要因素。

其次是土地因素。土地聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)庫(kù)存，剔除炒作影響，供地較多，房地產(chǎn)庫(kù)存就會(huì)越高，商品房供給充足、充分，房?jī)r(jià)上漲的空間就越小，反之，房?jī)r(jià)上漲的潛力就越大?？紤]城市的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向和發(fā)展速度，綜合城市布局、產(chǎn)業(yè)布局、功能特點(diǎn)，要有計(jì)劃地制定土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃和近期計(jì)劃，注重與城市總體規(guī)劃的銜接與調(diào)整。分析商品房的庫(kù)存情況，特別是隱性庫(kù)存（空置率）及房屋租賃狀況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)閑置土地及時(shí)收回，對(duì)隱性開(kāi)發(fā)嚴(yán)懲與打擊。土地資源的有限性也決定了建設(shè)用地的有效供給，保持住宅建設(shè)用地的平衡供給，調(diào)節(jié)好住房供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、合理。土地使用是從根本上解決房?jī)r(jià)的漲幅因素之一。

第三是財(cái)稅政策。房子用于居住，是其基本屬性，但造房子卻具有社會(huì)功能、經(jīng)濟(jì)功能，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，有利于推動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的上、下游產(chǎn)業(yè)多達(dá)近百項(xiàng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已然成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表?，F(xiàn)行的財(cái)政稅收體制機(jī)制決定了社會(huì)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)稅收一大部分進(jìn)了國(guó)家財(cái)政的籠子，有利于國(guó)家集中力量辦大事。地方要發(fā)展，要政績(jī)，甚至要吃飯，錢(qián)從哪里來(lái)？銀行不會(huì)白白給你錢(qián)；向民間融資總是要還的，風(fēng)險(xiǎn)太大；只有土地，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地的增值是地方政府的“大口袋”，土地價(jià)格的上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，與其揚(yáng)湯止沸，限價(jià)、限購(gòu)、限限……，不如釜底抽薪，讓土地回歸本源，緩解地方政府更多的創(chuàng)收途徑，改革現(xiàn)行稅收機(jī)制，讓地方政府有更多的稅收自主權(quán)，變地方土地財(cái)政、融資財(cái)政為產(chǎn)業(yè)財(cái)政、創(chuàng)收財(cái)政，從而推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)回歸本質(zhì)屬性，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位。

第四是金融杠桿。從全款購(gòu)房到負(fù)債購(gòu)房，美國(guó)老太的購(gòu)房故事已廣泛流傳并深入人心。金融是支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擎天柱，金融杠桿越強(qiáng)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越大，既要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又要防止房?jī)r(jià)大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)議題，明確強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)研究，建立符合國(guó)情的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。實(shí)踐證明，通過(guò)金融杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)，只會(huì)越來(lái)越漲，并非治本之策，說(shuō)到底金融業(yè)也有很大的趨利性，2016年我國(guó)GDP增加為5萬(wàn)億，銀行體系卻創(chuàng)造了30萬(wàn)億資產(chǎn)，金融業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已嚴(yán)重錯(cuò)位，五年一度的中央金融工作會(huì)議，重申了金融的天職是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，習(xí)近平提出，做好金融工作要把握的原則中，排在首位的是“回歸本源”，要讓資金“脫虛向?qū)崱?。房地產(chǎn)業(yè)本身是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但由于炒作就虛擬化了，到2016年底，全國(guó)人均住房面積已達(dá)36.6㎡，人均一套住房以上，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了小康社會(huì)人均住房面積（35㎡）標(biāo)準(zhǔn)，2016年，大中城市房?jī)r(jià)強(qiáng)烈反彈，2017年中小城市房?jī)r(jià)普遍上漲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化、泡沫化明顯增大，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)，政府債務(wù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，從“金融去杠桿”到“經(jīng)濟(jì)去杠桿”，是中央審時(shí)度勢(shì)做出的重要決策和部署，必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第五是政府調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。但是住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策調(diào)控的影響顯著。經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯，政府則放松調(diào)控政策，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的調(diào)控多時(shí)多處從需求端發(fā)力，以限制需求為主，政策放松，房?jī)r(jià)反彈，政策收緊，房?jī)r(jià)回落，但短期行為無(wú)法消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和看漲預(yù)期，以致房?jī)r(jià)就像海潮上漲一浪高過(guò)一浪，在人口規(guī)模較大的城市，調(diào)控的刀刃也挫傷了“新市民”的剛性需求，另一方面，中小城市造成庫(kù)存加大，不平衡不均衡矛盾突出。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做出加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策，深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”改革，2016年12月首次提出“房子是用來(lái)住的”，黨的十九大進(jìn)一步明確“建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，進(jìn)一步深化住房制度改革已經(jīng)箭在弦上。通過(guò)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)的保障房供應(yīng)與以市場(chǎng)為主導(dǎo)的商品房供應(yīng)相結(jié)合，盡快制定出臺(tái)《住房租賃條例》和《住房銷(xiāo)售條例》，建立和（下轉(zhuǎn)34頁(yè)）

（上接32頁(yè)）完善租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制，逐步取消商品房預(yù)售制度，深化基礎(chǔ)性制度建設(shè)，跳出房地產(chǎn)“調(diào)控一次，房?jī)r(jià)上漲一次”的怪圈，從而扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，逐步化解房地產(chǎn)泡沫。

第六是優(yōu)質(zhì)房源。抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲最終還是靠改革，靠制度。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，人民群眾對(duì)住房的需求也從剛性需求向改善性需求轉(zhuǎn)變；從有房住向住好房、住大房轉(zhuǎn)變；從有一般居住功能的小區(qū)向有優(yōu)秀物業(yè)、服務(wù)齊全、功能智慧的小區(qū)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要掌握時(shí)代發(fā)展的新變化新要求，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，更多更好地提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（房源），提高精裝房比例，提高適應(yīng)市場(chǎng)需求的三居室或四居室結(jié)構(gòu)房型比例，提供智能性高、智慧性強(qiáng)，與城市社區(qū)融合度高，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)便捷的小區(qū)比例，讓房?jī)r(jià)更加符合市場(chǎng)規(guī)律，在合理的收入比例區(qū)間內(nèi)，遏制房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。

第七是投資取向。到2020年，隨著全面小康社會(huì)的建成，老百姓逐步走向小康與富裕，不僅腦袋活起來(lái)、亮起來(lái)，而且口袋鼓起來(lái)，老百姓手中有錢(qián)，要實(shí)現(xiàn)保持增值，投向哪里？投股市、投基金、投債市、還是存銀行，這些投向風(fēng)險(xiǎn)大，又不能增值，房地產(chǎn)成了最好的選擇。過(guò)去無(wú)論房地產(chǎn)如何定位，住房財(cái)產(chǎn)的保值增值是最大最快的財(cái)富，未來(lái)，如何引導(dǎo)老百姓的投資取向，將決定房地產(chǎn)的發(fā)展定位能否實(shí)現(xiàn)，也將決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，是繼續(xù)“脫實(shí)向虛”還步“脫虛向?qū)崱?？處在中?guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，化解房地產(chǎn)泡沫，是中國(guó)走向富強(qiáng)的根本出路。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐滇慶.房?jī)r(jià)下跌意味著什么[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.11

作者簡(jiǎn)介：

徐金鵬，高郵市住房保障和房產(chǎn)管理局。