談住宅專項(xiàng)維修資金管理中的制度缺失

【摘 要】現(xiàn)階段，住房商品化已經(jīng)隨著住房制度改革的不斷深化已深入人心。但是，現(xiàn)行的維修資金運(yùn)行還存在不少的操作困難及不完善的地方，只有建立完整的維修資金管理報(bào)告制度，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管中存在的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，才能不斷加強(qiáng)資金安全防范和風(fēng)險(xiǎn)處置能力。為此，本文提出了住宅專項(xiàng)維修資金管理中的制度缺失的幾個(gè)方面，希望能夠起到一定的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】住宅；專項(xiàng)維修；資金管理；制度缺失

一、引言

20世紀(jì)80年代，中國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)，與西方的發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，中國(guó)在房地產(chǎn)的起源上足足晚了有百年之久。對(duì)于西方人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)問(wèn)題已經(jīng)過(guò)去，但是對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，卻是亟需解決的問(wèn)題。居民們的住房在過(guò)去幾十年的時(shí)間里發(fā)展飛速，展現(xiàn)出了蓬勃的生機(jī)。現(xiàn)階段的中國(guó)，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)代背景下，居民需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)入住新的小區(qū)，以前建設(shè)的精致的房屋也因?yàn)榇笞匀坏奈廴疽约俺鞘械奈廴径媾R著巨大的挑戰(zhàn)。在不斷地被風(fēng)吹雨淋、日曬雷擊的情況下，某些小區(qū)的住宅已經(jīng)逐漸的露出了疲軟的狀態(tài)，所以對(duì)這些住宅進(jìn)行維修已經(jīng)成為必然。因此，住宅專項(xiàng)維修資金，也就是我們常說(shuō)的維修資金，已經(jīng)引起了廣大的業(yè)主以及物業(yè)公司等相關(guān)主體的關(guān)注。

盡管我國(guó)在物業(yè)管理方面起步比較晚，但是現(xiàn)在也已經(jīng)具備了一定的規(guī)模。而伴隨著物業(yè)管理的不斷深入，在使用維修資金以及管理維修資金的過(guò)程中所出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題也變得越來(lái)越顯著。對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，維修資金的作用相當(dāng)于是人們常說(shuō)的“養(yǎng)老金”與“保命錢(qián)”。因此，為了實(shí)現(xiàn)資金的充分利用、物業(yè)的安全以及社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展等目標(biāo)，就需要建立健全相應(yīng)的維修資金管理制度。

在住房制度不斷改革發(fā)展的條件下，維修資金相關(guān)制度的構(gòu)建也在不斷地發(fā)展進(jìn)步。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，它的所有權(quán)屬于繳費(fèi)業(yè)主。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部2007年出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，以及湖南省建設(shè)廳、財(cái)政廳2016年出臺(tái)的《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》文件規(guī)定，縣級(jí)以上政府房管部門(mén)或者小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代行管理，房管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，資金的繳納具有一定的強(qiáng)制性。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，資金的管理還存在一些配套制度的缺失，給資金的管理帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理中的制度缺失

1.財(cái)務(wù)管理制度及會(huì)計(jì)核算辦法的缺失

無(wú)論是從國(guó)家層面還是從地方省、市、縣層面，目前都還沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度及會(huì)計(jì)核算辦法。在財(cái)務(wù)上應(yīng)如何去核算管理，政府房管部門(mén)基本上把觀念都停留在“代管”上面，不是本部門(mén)的資金，一掛了之。具體設(shè)置什么樣的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算，采取什么樣的核算規(guī)則，沒(méi)有制度規(guī)定。

實(shí)際操作中，縣級(jí)房管部門(mén)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的收支余以“其他應(yīng)付款”科目核算，省、市房管部門(mén)以“代管資金”科目核算，采用收付實(shí)現(xiàn)制記賬，資金不結(jié)轉(zhuǎn)。這種往來(lái)核算制度，難以直觀體現(xiàn)當(dāng)年維修資金的收、支、余情況。況且對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商代收欠繳資金也無(wú)法核算明細(xì)，年終不出具會(huì)計(jì)報(bào)表。

根據(jù)文件規(guī)定，房管部門(mén)與財(cái)政部門(mén)是資金的指導(dǎo)和監(jiān)督者，因此筆者認(rèn)為兩部門(mén)應(yīng)站上廣大繳費(fèi)業(yè)主的角度上，以維護(hù)業(yè)方利益為出發(fā)點(diǎn)，制定相應(yīng)的資金財(cái)務(wù)管理制度和會(huì)計(jì)核算辦法。建議可參照財(cái)政專戶資金核算辦法，建立資金收、支、余核算科目，并按規(guī)定實(shí)行年終結(jié)轉(zhuǎn)資金，對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商代收欠繳資金進(jìn)行往來(lái)明細(xì)核算，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)報(bào)告制度。

2.票據(jù)管理與資金管理對(duì)接機(jī)制的缺失

按照文件規(guī)定票據(jù)管理在財(cái)政部門(mén)，資金管理在房管部門(mén)。兩個(gè)部門(mén)沒(méi)有建立對(duì)接機(jī)制，財(cái)政部門(mén)只管核發(fā)票據(jù)，不核資金收入。實(shí)際操作過(guò)程中票據(jù)核銷(xiāo)金額與資金收入差額比較大。因此應(yīng)建立票據(jù)與資金管理對(duì)接機(jī)制。財(cái)政部門(mén)在加強(qiáng)票據(jù)管理的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)資金收入的監(jiān)管，不能因?yàn)樽≌S修資金不是財(cái)政性資金而放松監(jiān)管職責(zé)。尤其是對(duì)商品房開(kāi)發(fā)商代收代開(kāi)收據(jù)問(wèn)題上要嚴(yán)格把關(guān)，避免開(kāi)發(fā)商代收維修資金時(shí)長(zhǎng)時(shí)間占用或者挪用。必要時(shí)可以采取商品房購(gòu)買(mǎi)業(yè)主直接將維修資金繳入銀行專戶，以解決由于存在資金收繳中間環(huán)節(jié)而造成的違規(guī)截留風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，各地都有開(kāi)發(fā)商因代收未交資金而截留占用維修資金的現(xiàn)象，廣大業(yè)主也因此辦不了產(chǎn)權(quán)證，給社會(huì)造成了嚴(yán)重的動(dòng)蕩隱患。

3.資金利息及增值收益劃轉(zhuǎn)制度的缺失

住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息及增值收益滾存使用，但沒(méi)有對(duì)利息及增值收益的劃轉(zhuǎn)進(jìn)行具體的規(guī)定。業(yè)主從上交維修資金到使用維修資金，至少有3-5年時(shí)間，滯留在專戶的時(shí)間比較長(zhǎng)，通過(guò)管理部門(mén)的運(yùn)營(yíng)（一般為銀行協(xié)議存款），產(chǎn)生的利息一般比較多。資金由業(yè)主所交，利息也應(yīng)屬于業(yè)主?，F(xiàn)行文件中規(guī)定：“物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶之日起，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率計(jì)息，每年6月30日為結(jié)息日?！钡唧w以什么樣的存貯利率進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，怎么操作，目前沒(méi)有文件未作詳細(xì)規(guī)定，因此利息結(jié)余都長(zhǎng)期掛在賬上。另外對(duì)于增值收益代管部門(mén)能否提取管理經(jīng)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)如何定，無(wú)明文規(guī)定，因此造成代管部門(mén)管理缺乏積極性，資金增值途徑單一。

隨著各地商品房小區(qū)的不斷增加，維修資金的結(jié)存資金也越來(lái)越大，這些資金大部分都只能通過(guò)協(xié)議存款定期運(yùn)營(yíng)，因此利息累計(jì)金額也比較大。長(zhǎng)此下去，勢(shì)必給廣大業(yè)主方帶來(lái)一定的損失，同時(shí)也不利于資金的運(yùn)營(yíng)。

4.資金續(xù)交管理辦法的缺失

現(xiàn)行制度中規(guī)定：“業(yè)主分戶賬內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式公告續(xù)交事項(xiàng)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交?！钡唧w以什么樣的方式續(xù)交，走什么樣的程序，沒(méi)有具體的制度辦法。在實(shí)際操作中，有的小區(qū)業(yè)主維修資金使用有超支現(xiàn)象，但續(xù)交資金難以到位，雖然有資金補(bǔ)交公示，執(zhí)行時(shí)沒(méi)有什么強(qiáng)制措施，補(bǔ)交難以到位。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主對(duì)資金續(xù)交制度知之甚少，而且也沒(méi)有想繼續(xù)續(xù)交的意識(shí)，認(rèn)為：“交給別人管理還不如自己管，反正是用自己錢(qián)維修，要維修的時(shí)候自己再集資?！币虼耍瑳](méi)有管理辦法來(lái)約束的制度，難以執(zhí)行到位。

5.信息公示查詢制度的缺失

維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對(duì)維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：業(yè)主只知資金交存情況，而對(duì)資金的使用、增值收益和結(jié)存情況知之甚少。我國(guó)有很多地方都建立了“住宅專項(xiàng)維修資金管理信息網(wǎng)”，比如：鄭州市、南通市等。網(wǎng)站對(duì)資金的使用及相關(guān)政策進(jìn)行了全面公示。但大部分省市縣沒(méi)有建立相應(yīng)的公示查詢網(wǎng)站，因此建議上級(jí)主管部門(mén)建立相應(yīng)的公示查詢網(wǎng)站，讓廣大業(yè)主能夠有一個(gè)全面了解維修資金管理及使用情況的平臺(tái)，同時(shí)建立資金查詢通道，讓業(yè)主清楚自己所交資金的使用、增值收益和結(jié)存情況。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，維修資金的作用相當(dāng)于是人們常說(shuō)的“養(yǎng)老金”與“保命錢(qián)”，能否合理的使用住宅專項(xiàng)維修資金并對(duì)其施行科學(xué)的管理，與維修住房、保養(yǎng)住房具有十分密切的關(guān)系。同時(shí)，還關(guān)系著擁有住房權(quán)的人和擁有使用權(quán)的人的公共利益以及居民們的日常生活和社會(huì)的穩(wěn)定運(yùn)行發(fā)展。也就是說(shuō)，住宅專項(xiàng)維修資金可以在將社區(qū)的相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化的發(fā)揮。因此，在新的時(shí)代背景下，建立健全相應(yīng)的住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，以達(dá)到充分發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金作用的目的，從而讓居民的居住環(huán)境變得更加整潔、更加文明，同時(shí)也變得更加的安全與方便。但是，經(jīng)過(guò)調(diào)查我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的維修資金運(yùn)行還存在不少的在操作方面上的困難以及不完善的地方，也就是說(shuō)只有建立完整的維修資金管理報(bào)告制度，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管中存在的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，才能不斷加強(qiáng)資金安全防范和風(fēng)險(xiǎn)處置能力。

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作者簡(jiǎn)介：

米久洋（1970—），男，本科，經(jīng)濟(jì)師，主要從事審計(jì)等工作。