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    北辰實業(yè)市值十年減六成 是否為“地王”所累?

    2018-05-09 07:55:40周月明
    投資者報 2018年18期
    關(guān)鍵詞:北辰凈額樓面

    周月明

    2008年到2018年十年之間,伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”,上市房企的市值也大多呈現(xiàn)高歌猛進的態(tài)勢。

    不過,不同房企在這十年里的市值也展現(xiàn)出了不同的走勢,在十年市值跌幅前50名的企業(yè)中,就出現(xiàn)了一家上市房企北辰實業(yè),據(jù)《投資者報》初步測算,其十年市值跌幅達62%,在所有A股公司中排名第31,為何北辰實業(yè)的市值出現(xiàn)這樣的情況?這十年來的經(jīng)營情況如何?《投資者報》記者多次致函給公司公開郵箱均被退信,無法得到回復。

    頻頻高溢價拿下地王

    翻看北辰實業(yè)上市近10年的財報,2008年、2011年、2013年營收有所下滑,其余年份營收均呈現(xiàn)增長。凈利潤則是2010年、2014年、2016年有所下滑,2010年下滑幅度最大,為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過20%。營收下滑的年份凈利潤不減反增,與其營業(yè)成本的減少有很大關(guān)系。而凈利潤下滑的年份雖然營收增長,但是營業(yè)成本也在同比增長。

    查閱北辰實業(yè)近10年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù),起伏波動也較大。2008年、2009年分別同比減少77%、14%,到2010年又突然猛增82%,此后2011至2013年拿地保持平穩(wěn),增幅都較小。2015年、2016年又再次同比大增70%以上,2017年則回落為減少5%。

    由此節(jié)奏來看,2010年、2015年、2016年房地產(chǎn)市場相對火熱時,北辰實業(yè)拿地擴張的步伐也最大。

    不過值得注意的是,北辰實業(yè)的拿地歷史中有一個繞不開的詞——地王,但這些地王給北辰實業(yè)帶來的,卻并不一定是豐厚的回報。

    2007年7月,北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團組成聯(lián)合體,以92億元的代價拿下了長沙三角洲項目。后者退出后,北辰實業(yè)獨自掌控該項目開發(fā)。按照382萬平方米的計容建筑面積計算,樓面價達到2347元/平方米,由于地價一般占到開發(fā)成本的30%左右,意味著樓價在6000元/平方米以上時,北辰實業(yè)才不會虧本。

    但這塊2010年開盤的長沙地王,除開盤當年之外,長期以來的銷售均單價都在8000~9000元之間,而這些年長沙市的房價已經(jīng)扶搖直上。根據(jù)北辰實業(yè)年報顯示,2016年,長沙市的平均房價已經(jīng)達到了6160元/平方米,較2010年上漲超過40%。但長沙北辰三角洲項目最高漲幅也不過33%,這塊地王盤并沒有跑贏長沙樓市的整體走勢。

    ?這個項目對于北辰實業(yè)來說是重要的營收來源。從2012年進入結(jié)算開始為公司貢獻收入來看,2012年-2017年,該項目分別貢獻收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元、61.5億元,占全年營收44%。長沙地區(qū)也在2017年成為公司的第一大收入來源地。

    但是,雖然從銷售均價來看,北辰實業(yè)沒有虧損,不過從開發(fā)周期以10年為單位來看,此項目還沒有跑贏長沙的整體樓市,而且開發(fā)周期如此之長,對于北辰實業(yè)來說并不是一門劃算的買賣。

    除了長沙這塊地王項目,北辰實業(yè)近年來還頻頻拿下地王項目。如北辰實業(yè)在??谛阌^(qū)和成都雙流區(qū)拍下的兩宗地塊,地價合計31.08億元,都屬于溢價率比較高的項目。

    成都雙流區(qū)地塊以8.06億元獲得,折合樓面價10100元/平方米,溢價率達到68.33%;??谛阌^(qū)的地塊以23億元獲得,樓面價11164元/平方米,溢價率142%。

    又比如2016年7月,公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊,拿地溢價率接近100%,樓面價達到了16825元/平方米,這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。

    公司以34.4億元拿下武漢地塊,以13.42億元競得的蘇州地塊雖沒有刷新地王價格,但源于拍賣新規(guī)則實施后有了最高價或者說政府指導價的限制。

    總體來看,北辰實業(yè)從2014年下半年開始密集發(fā)布近20次競得土地的公告。其中,2016年拿地最為密集,新增14塊共計約370萬平方米的土地儲備,權(quán)益土地儲備約334萬平方米。

    然而令人不解的是,自2016年后,在一系列調(diào)控政策出臺后,原本火熱的樓市迅速降溫,土地市場也是新政頻出,限價、自持等新規(guī)不斷出臺。在這樣的背景之下逆市擴張,項目回報周期或?qū)⑦M一步延長,同時對資金鏈帶來更大壓力。

    負債率上升 毛利率下降

    激進的拿地策略通常會伴隨著現(xiàn)金流的緊張。翻閱北辰實業(yè)近10年的現(xiàn)金流量表,經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額有5年是下滑的,在這下滑的5年中,有4年凈額為負。2017年,北辰實業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16.28億元,同比下滑179%。

    而從另一個關(guān)鍵指標來看,北辰實業(yè)的投資活動現(xiàn)金流量凈額從2008年到2017年都為負數(shù)。其中,2013年、2017年下滑幅度最大,分別下滑1516%、1636%,意味著這兩個年份,北辰實業(yè)在資本市場有更激進的動作。

    從籌資活動現(xiàn)金流量凈額來看,只有2010年、2012年、2016年為負,2017年籌資數(shù)額較大,凈額為53億元,同比大增1042%。

    值得注意的是,北辰實業(yè)近10年存貨整體趨勢在增多,除2009年略下滑0.96%之外,存貨一直在增長,且自2015年以來,增幅都超過25%。未來存貨釋放是否會增厚業(yè)績,除了考驗公司本身的去化速度,還要看市場大環(huán)境是否配合。

    此外,近十年北辰實業(yè)負債率增長了近20個百分點,2008年資產(chǎn)負債率為65%,至2017年已達83%。與此同時,北辰實業(yè)的毛利率卻呈向下趨勢,2008年43%,但到2017年,銷售毛利率已降為32%。

    查看北辰實業(yè)的近10年市值,2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元??梢钥闯?,2008年北辰實業(yè)的市值處于最高位,這與其在2008年左右被當做“奧運概念股”有一定關(guān)系。此后,北辰實業(yè)的市值再也沒有恢復到當年的“輝煌”,十年市值下滑幅度排名靠前,與其2008年正處于市值高位有較大關(guān)系。

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