房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)防范

■ 葛順明

黨的十九大報(bào)告明確提出，要堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的防控對支撐金融體系安全，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。

一、開展房地產(chǎn)領(lǐng)域涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)排查

受經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期性波動(dòng)影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，經(jīng)營困難。房地產(chǎn)市場存在各類不規(guī)范民間融資和互聯(lián)網(wǎng)融資介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)預(yù)售、返本銷售、售后包租、非法首付貸、過橋貸和挪用資金等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。以房地產(chǎn)交易為名非法集資，損害了廣大群眾的合法利益，極易引發(fā)大規(guī)模群體事件，后果極其嚴(yán)重。各級房地產(chǎn)主管部門、金融部門必須密切配合，

從維護(hù)金融秩序和社會(huì)和諧穩(wěn)定的大局出發(fā)，做好房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范、監(jiān)測、預(yù)警及善后處置工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，督促開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)開展自查自糾。通過日常市場執(zhí)法檢查和受理投訴等方式，全面排查解房地產(chǎn)市場上存在的非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過開展專項(xiàng)治理工作，使非法集資風(fēng)險(xiǎn)得到有效化解，公眾風(fēng)險(xiǎn)意識進(jìn)一步增強(qiáng)。一是堅(jiān)持打早化小。防打結(jié)合，以防為主，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置，在苗頭時(shí)期、涉眾范圍較小時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。以防范為主，依法打擊為輔，通過加強(qiáng)日常監(jiān)管、防范預(yù)警、警示教育、限期整理、整頓規(guī)范等方式，大力化解非法集資存量風(fēng)險(xiǎn)，控制增量風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥處置已暴露的案件。注意風(fēng)險(xiǎn)隔離，講究政治策略，依法依規(guī)，有節(jié)有度，防范處置風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底線。二是堅(jiān)持疏堵結(jié)合。依法打擊非法集資與保護(hù)合法投融資、鼓勵(lì)正規(guī)創(chuàng)新活動(dòng)相結(jié)合，對合法合規(guī)行為予以保護(hù)支持，對非法集資犯罪行為堅(jiān)決予以打擊。三是堅(jiān)持標(biāo)本兼治。在積極遏制當(dāng)前非法集資事態(tài)的同時(shí)，應(yīng)注意總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷完善制度和措施，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管、廣告管理和宣傳教育，加強(qiáng)非法集資風(fēng)險(xiǎn)防控和處置長效機(jī)制建設(shè)，從源頭上防范和處置非法集資風(fēng)險(xiǎn)。以專項(xiàng)治理為契機(jī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，著力落實(shí)監(jiān)管政策和措施，明確監(jiān)管責(zé)任，嚴(yán)防監(jiān)管真空。進(jìn)一步完善監(jiān)測預(yù)警、案件處置、宣傳教育等工作機(jī)制，建立健全防打結(jié)合、打早打小、綜合施策、標(biāo)本兼治的綜合治理長效機(jī)制。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)資質(zhì)和電子項(xiàng)目手冊管理，嚴(yán)格把控企業(yè)市場準(zhǔn)入，按照資質(zhì)要求從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)（銷）售制度，規(guī)范商品房預(yù)售行為、商品房預(yù)售合同備案、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。對新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管始終堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、專戶專存、專款專用、分類監(jiān)管”的原則，按照工程支付節(jié)點(diǎn)指導(dǎo)企業(yè)申請資金撥付，嚴(yán)把資金去向，確保撥付資金?？顚Ｓ茫Ｕ瞎こ探ㄔO(shè)有序推進(jìn)，直至項(xiàng)目竣工辦理房屋登記后方可解除資金監(jiān)管。加強(qiáng)新建商品住房交付使用管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)未組織竣工驗(yàn)收擅自交付使用的行為發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)需取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明、房產(chǎn)測量報(bào)告等必備材料方可交付使用；未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的，禁止交付使用。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公開、設(shè)立舉報(bào)電話、銷售現(xiàn)場巡查、開展專項(xiàng)檢查等措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加大對違法開發(fā)、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假廣告信息、不及時(shí)公布銷售信息、合同違約和簽訂霸王條款等違法違規(guī)行為的查處力度。對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，限期責(zé)令整改，并關(guān)閉網(wǎng)上備案系統(tǒng)；對拒不整改的，依法從嚴(yán)查處，并及時(shí)向社會(huì)公布。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金持有比例多少對房地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。政府部門對參與城建土地招商的房地產(chǎn)客商，在拍賣土地前，應(yīng)加強(qiáng)對購地資金來源進(jìn)行審核，從而降低項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，最終減少社會(huì)不穩(wěn)定因素產(chǎn)生。必須封堵非法集資途徑。推進(jìn)房屋買賣合同在線簽訂、備案和交易資金監(jiān)管全覆蓋。加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)預(yù)售等行為；建立健全房屋買賣網(wǎng)簽系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同在線簽訂和備案全覆蓋，杜絕開發(fā)商或個(gè)人一房多賣、分割銷售等違法行為。設(shè)立新建商品房資金監(jiān)管專用賬戶，實(shí)現(xiàn)交易資金監(jiān)管全覆蓋。進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防范開發(fā)商因挪用預(yù)售資金等原因造成資金鏈斷裂、樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。

三、擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)防范宣傳教育覆蓋面

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測、分析和研判，定期發(fā)布統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息。正確解讀房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施和調(diào)控政策，及時(shí)澄清不實(shí)消息，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)理性消費(fèi)。對編造謠言、散布不實(shí)信息、擾亂市場秩序等行為，加大查處力度，依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，有針對性地開展房地產(chǎn)交易政策及防范房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)宣傳教育活動(dòng)，擴(kuò)大宣傳教育覆蓋面。一是健全常態(tài)化宣傳教育工作機(jī)制，采取在公共場所設(shè)置宣傳欄、張貼宣傳畫、發(fā)放宣傳冊頁等方式，提高社會(huì)公眾的風(fēng)險(xiǎn)意識。二是擴(kuò)大宣傳教育工作覆蓋面，推動(dòng)宣傳教育活動(dòng)進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)工廠、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)家庭、進(jìn)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)宣傳教育全覆蓋。三是充分發(fā)揮媒體作用，運(yùn)用電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等各類媒體，解讀法律政策、剖析典型案例，提高宣傳教育效能。同時(shí)，配合市場監(jiān)管部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域廣告監(jiān)測，嚴(yán)肅查處開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的涉嫌違法廣告行為。

四、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)、掌握并自覺遵守融資和互聯(lián)網(wǎng)融資有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，堅(jiān)決抵制一切違法違規(guī)行為，遠(yuǎn)離非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)禁違規(guī)吸收社會(huì)資金，嚴(yán)禁違規(guī)預(yù)售；未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處醒目位置放置銷控表及開發(fā)所需的各類證件，明確標(biāo)示與商品房價(jià)格密切相關(guān)的開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、項(xiàng)目名稱、坐落位置、容積率、綠地率、車位比例等因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)商品房成本核算，合理確定商品房價(jià)格，在銷售時(shí)實(shí)行“一價(jià)清”制度。商品房價(jià)格構(gòu)成包括合理的開發(fā)建設(shè)成本、稅金和利潤等。與商品房配套建設(shè)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)戶門、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用，一律計(jì)入開發(fā)建設(shè)成本中，合同成交價(jià)以外不得收取其它費(fèi)用。

五、嚴(yán)肅查處非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融案件

房地產(chǎn)業(yè)非法集資和金融風(fēng)險(xiǎn)處置工作情況復(fù)雜、涉及面廣、政策性強(qiáng)，關(guān)系到集資參與者的“錢袋子”和購房者的切身利益。各級房地產(chǎn)主管部門、金融部門必須積極配合司法部門依法開展房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和互聯(lián)網(wǎng)金融案件查處和涉案資產(chǎn)查封工作。同時(shí)，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保障購房群眾切身利益，將非法集資、互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響降至最低。督促房地產(chǎn)企業(yè)牢記“農(nóng)民工利益無小事”，依法按時(shí)足額支付農(nóng)民工工資，不得拖欠或克扣。定期與施工方摸排付薪情況，確保在約定時(shí)限內(nèi)支付到位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依法經(jīng)營、誠信履約，凡違法違規(guī)經(jīng)營的，一律依法查處并納入企業(yè)信用檔案。