試論“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

劉穩(wěn)

摘 要 本文分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，探索了營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、應(yīng)對(duì)稅制改革的方法和對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的變化提出了自己的見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增 財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè)

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）影響稅負(fù)

“營(yíng)改增”的目的是在各行各業(yè)建立增值稅抵扣鏈條，杜絕重復(fù)征稅，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅制模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，這種雙重征收制度給其帶來(lái)了很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也在一定程度上成了房?jī)r(jià)高漲的推手?！盃I(yíng)改增”之后，土地成本可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，這在土地成本日益高漲的現(xiàn)狀下，較有利于房地產(chǎn)公司，也能夠較大程度降低總體稅負(fù)。

（二）影響利潤(rùn)和現(xiàn)金流

從政策出臺(tái)的意圖及長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，“營(yíng)改增”政策會(huì)在總體上降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，而且在預(yù)交比例的規(guī)定上，由原先營(yíng)業(yè)稅的5%，降到現(xiàn)行增值稅的3%，使采用一般納稅方式計(jì)稅的房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目獲得資金上的節(jié)約，從而使其可以將這部分資金投入其他項(xiàng)目，提高了資金的使用效率。

“營(yíng)改增”后，相對(duì)以往的總包模式，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向提高建筑材料的集中采購(gòu)比例。以往大宗原材料采購(gòu)?fù)煽偘?fù)責(zé)，可以賺取部分利潤(rùn)差價(jià)。在這種模式下，利潤(rùn)差價(jià)轉(zhuǎn)由房地產(chǎn)公司享用，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)。此外，土地價(jià)格的增值部分產(chǎn)生的稅收通過(guò)分?jǐn)偟男问剑诿總€(gè)稅收征管期分期征收；不同于營(yíng)業(yè)稅模式下的“土地增值稅清算”，集中繳納，現(xiàn)金流的支出期間有較大區(qū)別。

（三）影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)的管控模式較以往有所區(qū)別，涉及營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目的清理、未清算土地增值稅項(xiàng)目的清理、新政策下的核算及控制。相對(duì)而言，法律法規(guī)對(duì)增值稅的管控嚴(yán)于營(yíng)業(yè)稅，風(fēng)險(xiǎn)也有所加大。在財(cái)務(wù)管理上，業(yè)務(wù)過(guò)程的財(cái)務(wù)控制以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求。

二、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)管理影響的措施

（一）完善稅收籌劃工作

從大環(huán)境來(lái)看，“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的利大于弊，但是企業(yè)依然要做好應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)和壓力的準(zhǔn)備，積極開(kāi)展稅收籌劃管理工作?！盃I(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)行稅收法律和管理工作進(jìn)行更加深層次的分析和解讀。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅也可以抵扣，在工程分判及物資采購(gòu)時(shí)具備更多的稅收籌劃空間。

從進(jìn)項(xiàng)稅的結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，可以對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇性籌劃，提高可抵扣比例，減少稅金支出。除此之外，亦可以考慮推行精裝修策略，提高精裝修單位的比重，一方面可以提升房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面還可以在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中獲得稅收籌劃收益。

從納稅及取得進(jìn)項(xiàng)稅的時(shí)間上，也可以根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)的需要適度籌劃。房地產(chǎn)公司需要盡量延遲資金支出，提高自身資金使用效率。這要求財(cái)務(wù)人員要與公司各部門(mén)，特別是營(yíng)銷(xiāo)、施工等部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，而且有必要在項(xiàng)目前期做統(tǒng)籌規(guī)劃，站在項(xiàng)目整個(gè)周期的角度，以項(xiàng)目總體效益為核心，規(guī)劃各類(lèi)物料的進(jìn)場(chǎng)、簽收時(shí)間，以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售及簽約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，充分利用稅收政策的規(guī)定，為節(jié)約稅金、延遲納稅、提升項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)管理水平及項(xiàng)目效益努力。

（二）強(qiáng)化成本管理

成本管理是企業(yè)的內(nèi)功，對(duì)于房地產(chǎn)這種資本密集型、長(zhǎng)周期的行業(yè)，成本管理的重要性不言而喻。稍有松懈，可能造成整個(gè)環(huán)節(jié)控制不力?！盃I(yíng)改增”前，總包模式更多，控制住總包就可以解決大部分問(wèn)題?！盃I(yíng)改增”之后，一方面房地產(chǎn)公司對(duì)建筑材料的直接采購(gòu)比例增大，管理范圍增大；另一方面，房地產(chǎn)的上游建筑施工企業(yè)也有采購(gòu)原材料的用于抵扣的動(dòng)力。這勢(shì)必造成房地產(chǎn)公司與建筑施工企業(yè)爭(zhēng)利。因此，在成本管理上，房地產(chǎn)公司必然會(huì)與建筑施工企業(yè)博弈。僅從房地產(chǎn)企業(yè)的角度看，原材料直接采購(gòu)的比例越大越好，這樣可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)最大化，但是，如果房地產(chǎn)公司包攬了所有的原材料采購(gòu)，建筑施工企業(yè)僅僅“清包工”，利潤(rùn)則相對(duì)較微薄，可獲取的用于抵扣的增值稅少之又少，這會(huì)影響建筑施工企業(yè)的積極性。如何合理劃分直接采購(gòu)材料的范圍，并保持建筑施工企業(yè)的積極性，需要慎重思考。

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立明確的成本管理程序，劃分主要及關(guān)鍵建筑材料由房地產(chǎn)公司自行采購(gòu)，適度劃分出一些建筑材料由建筑施工企業(yè)采購(gòu)，平衡各方利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)共贏。

強(qiáng)化成本管理不僅在于適當(dāng)提高直接采購(gòu)比例，更在于對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程控制。財(cái)務(wù)管理需要將成本管理深入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括項(xiàng)目可行性研究階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工建設(shè)階段、項(xiàng)目的結(jié)算階段、項(xiàng)目后評(píng)估階段等。在“營(yíng)改增”之后，更需要財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目各階段的管理與總結(jié)實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)跟進(jìn)各期成本狀況，將財(cái)務(wù)管理滲透到項(xiàng)目管理的全過(guò)程。

（三）提升財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平及綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)決定了“營(yíng)改增”之后企業(yè)管理工作的有效性?！盃I(yíng)改增”稅收政策內(nèi)容較寬泛，各類(lèi)政策較繁雜，需要財(cái)務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)與研究。只有充分了解政策，才有可能熟練運(yùn)用，否則所謂稅收籌劃、成本管理都是空中樓閣。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員不僅要了解相關(guān)稅收政策，還需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的了解，只有熟悉業(yè)務(wù)，才能進(jìn)行有效、可行的管理。

因此，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，使其提升專(zhuān)業(yè)水平及綜合素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)暢通和決策者之間的溝通渠道，積極與稅務(wù)部門(mén)交流，及時(shí)掌握最新政策，營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

（作者單位為鶴山天山金屬材料制品有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 丘兆波.關(guān)于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響的思考[J].企業(yè)研究，2013（24）：168-169.