保障性住房后期管理問題研究

韋瑋

摘 要 只有良好的住房保障后期管理，才能讓這項(xiàng)國家重要的民生措施得到持續(xù)推廣，讓更多的住房困難家庭受益。本文就保障性住房后期管理可能存在的問題進(jìn)行探討研究，并對其可能存在的問題提出幾點(diǎn)意見。

關(guān)鍵詞 保障性住房 后期管理 問題

保障性住房是指政府為住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，通常由廉租住房、公租房、政策性租賃住房等構(gòu)成。如何科學(xué)管理保障性住房，讓居住困難家庭可以“住有所居”，避免使其成為新的“貧民窟”，就成為我們要解決的突出問題。當(dāng)前若要使保障性住房的后期管理具有科學(xué)性，就必須突破以往的行政手段管理模式，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律三種手段，增強(qiáng)保障性住房的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，建立起運(yùn)行協(xié)調(diào)、管理高效的廉租住房管理機(jī)制。

一、保障性住房后期管理的背景

大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程是黨中央、國務(wù)院的一項(xiàng)重大決策。為增強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，盡快解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來務(wù)工人員和新就業(yè)群體的居住困難的問題，達(dá)到“住有所居”的目標(biāo)，國家對保障性住房下發(fā)了相關(guān)文件對其進(jìn)行指導(dǎo)規(guī)劃。一方面，明確指出當(dāng)前的保障性住房的后期運(yùn)營管理以準(zhǔn)入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營為依據(jù)維持運(yùn)營；另一方面下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，規(guī)定“保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)”，對保障性住房后期管理提出了指導(dǎo)性的意見。

保障性住房的推廣實(shí)施解決了當(dāng)下住房困難群眾的窘境，而保障性住房后期管理指導(dǎo)意見的實(shí)施則確保了低收入群體居住舒適度的提升。行之有效的政策支持、靈活機(jī)動的市場運(yùn)作管理，都將成為有效降低后期管理工作阻力、確保保障性住房后期管理可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、保障性住房后期管理存在的問題

（一）保障性住房的經(jīng)濟(jì)效益較低

以往的保障性住房的管理方式是政府的職能部門用行政手段對房屋實(shí)施管理。我們時常提及的“以租養(yǎng)房”的經(jīng)營模式，伴隨房屋的老化、物業(yè)管理費(fèi)用和房屋的修繕費(fèi)的逐年增加，導(dǎo)致“租”不抵“支”的問題接踵而來?？梢灶A(yù)測，隨著時間的推移、市場的變化，“以租養(yǎng)房”的經(jīng)營模式必將崩塌，“以租不能養(yǎng)房、養(yǎng)人”的矛盾必將激化。

（二）后期管理不健全

目前，保障性住房的后期管理主要存在以下幾個問題：第一，為住戶提供的服務(wù)太少，并多限于日常服務(wù)；第二，保障性住房小區(qū)的安全管理不到位，人員混雜，極易發(fā)生失竊一類案件；第三，保障性住房小區(qū)的綠化不到位，車輛管理不完善；第四，保障性住房后期管理人員的工作效率低，不能及時解決小區(qū)居民遇到的問題；第五，保障性住房后期細(xì)化管理不充分。

三、針對保障性住房后期問題的建議

追根溯源，上述問題的成因有兩個：其一，保障性住房缺乏資金投入；其二，后期管理手段欠規(guī)范。對此，可以采取的應(yīng)對措施有：

（一）提高保障性住房的經(jīng)濟(jì)效益

租金作為保障性住房的主要經(jīng)濟(jì)收入就如同流入蓄水池的水流，而增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)收入的重點(diǎn)在于流入蓄水池的水流大小，把“以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一”作為保障性住房后期管理思路，切實(shí)提升保障性住房的經(jīng)濟(jì)收入。

第一，根據(jù)保障性住房居民收入水平將租金檔次進(jìn)行區(qū)分。對于低收入家庭如廉租住房家庭實(shí)施政府統(tǒng)一優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，而針對公共租賃住房家庭則是根據(jù)周邊市場租金價格的標(biāo)準(zhǔn)來評定標(biāo)準(zhǔn)。為提高保障性住房的經(jīng)濟(jì)收入，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的不同建立公共租賃住房租金管理的長效機(jī)制。

第二，對保障性住房實(shí)行公共租賃住房租金動態(tài)管理，與當(dāng)?shù)厥袌龅淖饨鹚奖３帚暯樱紤]當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)水平，及時進(jìn)行調(diào)整，對其進(jìn)行科學(xué)化的管理。

第三，在保障性住房的規(guī)劃建設(shè)中增設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的建造，以此促進(jìn)保障性住房的經(jīng)濟(jì)價值得以整體提升。用新增的經(jīng)濟(jì)適用性住房的經(jīng)濟(jì)收入，調(diào)控填補(bǔ)進(jìn)廉租住房等低標(biāo)準(zhǔn)租金住戶小區(qū)的后期管理中。

第四，加大對保障性住房居民拖欠租金的懲罰力度。租金的繳納時限直接關(guān)系到保障性住房后期服務(wù)的正常開展，因此對于延遲交租或惡意欠租的居民應(yīng)給予一定的處罰，并按照其標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”的目的。

（二）健全保障性住房的后期管理

保障性住房的后期管理體系由多方面的因素構(gòu)成，行政手段作為重要的保障性住房后期管理手段之一，應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)管理的方法、手段和內(nèi)容。一是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)解決以往存在的“信息不對稱”的問題，實(shí)時跟進(jìn)市場中最新的信息，確保“組織網(wǎng)絡(luò)化、管理制度化、運(yùn)作程序化”，排除人為因素對正常工作的影響，提高保障性住房后期管理的科學(xué)化水平。二是建立誠信管理機(jī)制，嚴(yán)懲惡意欠租的居民。三是隨著市場的多元化發(fā)展，房屋租賃也越發(fā)向多渠道、多途徑服務(wù)靠近，原來的部門管理已經(jīng)不能負(fù)擔(dān)其后期管理了，所以為實(shí)現(xiàn)有效保障保障性住房小區(qū)社會效益和環(huán)境效益的目標(biāo)，向社會公開招標(biāo)管理公司已成為必然趨勢。

四、結(jié)語

伴隨國家對于低收入人群的關(guān)注度提高，保障性住房管理規(guī)范化已成為目前的首要問題之一。加大對保障性住房的投入，確保其順利運(yùn)行，為住房困難人群打造一個安全舒適的居住環(huán)境成為我們必然面臨的問題。

（作者單位為桂林市象山房產(chǎn)管理處）

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