瀘州市商品房市場去庫存措施的有效性研究

歐陽宏虹 熊柳

(瀘州職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 四川 瀘州 646000)

2015年至2017年，“去庫存”是四川省中小城市調(diào)控商品房市場的重要基調(diào)，主要采取了棚改貨幣化安置、購房補貼、貸款優(yōu)惠、稅費減免等一系列措施，取得了明顯成效。瀘州市是四川省省轄市，位于四川省東南川滇黔渝結(jié)合部。最近三年，瀘州市政府通過系列優(yōu)惠措施，實現(xiàn)了商品房庫存量的大量下降。但在實施過程中，也存在一些難題，故本文對已實施措施的有效性進行了剖析。

1 瀘州市商品房市場去庫存采取的措施

2015年瀘州市出臺了《關(guān)于2015年促進房地產(chǎn)建筑市場平穩(wěn)健康發(fā)展的28條措施》及《補充通知》，2016年又相繼出臺了《瀘州市人民政府關(guān)于進一步落實涉企政策穩(wěn)定經(jīng)濟增長的意見》、《瀘州市進一步促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施辦法》等文件，采取多種措施推進去庫存進程。實施的新政措施概括起來，主要包括以下幾種。

1.1 購房補助發(fā)放措施

2015年5月1日至2016年4月底購房，政府補助新房200元/平方米、二手房60元/平方米。2016年6月1日至2017年5月31日在主城區(qū)范圍內(nèi)購買進入政府補助項目目錄庫商業(yè)、辦公用房及商品住房的(限價商品房、經(jīng)濟適用房除外)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府各自給予購房戶200元/平方米的補助。其中，購買商業(yè)、辦公用房的，合計補助最高限額10萬元。

對農(nóng)村居民在主城區(qū)購買新建商品住房，且將戶籍遷入購房所在地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的(限價商品房、經(jīng)濟適用房除外)，政府另給予每套1萬元補助。

1.2 國有土地上被征收住宅貨幣化安置措施

2016年6月1日起，主城區(qū)范圍內(nèi)，新啟動的國有土地上房屋征收項目，推行貨幣化安置，不再新建安置房。凡被征收人選擇貨幣補償后，六個月內(nèi)在瀘州市主城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房的，按被征收房屋面積給予300元/平方米的補助。此條措施對2013年10月1日至2016年6月1日已作出征收決定未征收完畢的項目中選擇貨幣補償?shù)恼魇杖送瑯舆m用。

他處無住房的低收入困難戶，被征收房屋面積不足50平方米的，按50平方米計算選擇貨幣補償，在瀘州市主城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房的，按50平方米享受300元/平方米補助。

選擇貨幣化安置的被征收戶，同樣享有開發(fā)企業(yè)及政府的400元/平方米購房補助發(fā)放優(yōu)惠。

1.3 公積金貸款優(yōu)惠措施

2015年5月1日至2017年6月30日，繳存職工家庭購買普通住房申請公積金貸款，無住房貸款余額的，執(zhí)行首套房貸款政策，最低首付款比例為20%；有一套住房貸款余額的，執(zhí)行二套房貸款政策，2016年5月31日前最低首付款比例為30%，2016年6月1日至2017年6月30日最低首付款比例為20%，貸款利率上浮10%，公積金貸款未結(jié)清前，不支持再次公積金貸款。繳存職工家庭成員(父母和子女)兩人或兩人以上正常繳存公積金，共同貸款購買同一套自住住房的，最高購房貸款額度為80萬元；單方最高貸款額度為60萬元。推進異地貸款。實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。

2 商品房去庫存措施取得的成效

隨著這些新政的效應(yīng)逐步釋放，提振了樓市信心，助推了瀘州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，瀘州房地產(chǎn)投資和銷售保持平穩(wěn)快速增長態(tài)勢，去庫存效果顯著。

自2016年6月1日至2017年5月31日，瀘州市房管局共公示了12批加入瀘州市主城區(qū)政府購房補助目錄庫的商品房信息，規(guī)定了各住宅樓盤的最高現(xiàn)價，囊括了瀘州市目前銷售的主要樓盤。截至2017年底，全市提出普通住房購買補貼申請的戶數(shù)達到了36000多戶，也就意味著銷售了36000多套房屋，大大減少了本地庫存。

2014年起至今，瀘州市促進城市開發(fā)，推動城市棚改進程。2014年、2015年棚改戶數(shù)非常多，但主要以安置房方式解決征收戶的住房問題。2016年，瀘州市開始大力落實棚改貨幣化安置措施的落實。2017年，全市棚改開工戶數(shù)為10300戶，其中貨幣化安置了9738戶，貨幣化安置率高達94%。

自2015年公積金貸款優(yōu)惠措施推出后，瀘州市民購房熱情大幅上漲，采用公積金貸款買房的戶數(shù)及金額大幅增加。特別是2015年即新政實施的第一年，住房公積金貸款戶數(shù)大增136.84%，貸款總額大增220.46%。2015-2017年新政實施期間，共有22547戶進行了公積金貸款，可見，去庫存成效明顯。

表1 2014-2017年瀘州市住房公積金貸款戶數(shù)及資金額

注：數(shù)據(jù)來自瀘州市住房公積金管理中心每年的信息公開年報。

3 瀘州市商品房市場去庫存過程中存在的問題

瀘州市商品房市場去庫存措施已實施了2年多。實施期間，瀘州市商品房銷量大漲，去庫存取得了明顯成效，但也存在著一些問題。

3.1 去庫存措施理解不到位

雖然2017年瀘州市在進行棚改時，貨幣化安置高達9738戶，但獲取了安置金后，征收戶買房的比例并不高。截至當(dāng)年12月，瀘州市龍馬潭區(qū)申請獲取300元/平方米的棚改貨幣化安置購房補助的戶數(shù)只有260戶，納溪區(qū)只有422戶。申請戶數(shù)少的原因主要有以下兩點：第一，沒有在獲取貨幣補償?shù)牧鶄€月有效期內(nèi)申請，過期不補。第二，新購房合同或產(chǎn)權(quán)證上的戶主名稱不是征收戶本人，而是其家屬，申請不成功。

同樣，也存在部分市民不清楚政策具體條款而購買了非政府補助項目目錄庫里的商品房，或是不清楚政府補助項目目錄庫里的商品房到底有哪些，從而無法獲取400元/平方米補助。

3.2 去庫存分化明顯

第一，時間分化。過去三年里，在瀘州市購房優(yōu)惠措施作用下，購房者積極性得到極大提高，銷售效果明顯。2017年四個季度，房地產(chǎn)銷售面積分別為113.1萬平方米、198.8萬平方米、179.8萬平方米、243.1萬平方米。受購房補助政策到期的“末班車”效應(yīng)的影響，上半年各月銷售都保持了較快的增長，特別是5月份到期的最后一個月，銷售異常火爆，當(dāng)月銷售面積增長112%。第三季度，隨著補助政策申請的截止及公積金政策的調(diào)整，瀘州房地產(chǎn)銷售有所放緩，呈現(xiàn)下滑趨勢。第四季度，再次上揚，達到全年最高峰。這說明，現(xiàn)在瀘州市商品房市場的基調(diào)將不再是去庫存，而是應(yīng)該提高有效供給。

第二，區(qū)域分化。瀘州主城區(qū)主要由城北片區(qū)、城南片區(qū)、城西片區(qū)構(gòu)成。其中，城西片區(qū)生活配套屬于頂級，宜商宜業(yè)宜居，得到了瀘州市民的喜愛，存量在150萬方左右，是幾個片區(qū)中存量最小的。城北片區(qū)是未來瀘州城市交通匯集點，客運站、高鐵站、公交樞紐等，構(gòu)成了城北發(fā)展的基礎(chǔ)，但因為教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施滯后，使得它并非購房者買房首選，存量在200萬方左右。城南片區(qū)是瀘州的老城區(qū)，深受交通不便、市民認(rèn)為是“農(nóng)村”的偏見影響，但對敘永、古藺兩地“新移民”發(fā)揮著承載功能，存量為200多萬方，是瀘州主要片區(qū)中存量最大的區(qū)域。

3.3 助推了房價的上漲

優(yōu)惠措施的實施極大激發(fā)了市民的購房熱情，社會需求大幅增加，助推了房價的上漲。2016年，瀘州市商品房平均銷售價格為4623元/平方米，增長3.4%，其中住宅均價4367元/平方米，增長2.4%。2017年上半年，瀘州市商品房平均銷售價格為4856元/平方米，同比增長7%，其中住宅均價4592元/平方米，同比增長3.3%。現(xiàn)房銷售價格漲幅快于期房，上半年各類現(xiàn)房銷售價格為4130元/平方米，同比增長7.9%，期房銷售價格為5099元/平方米，同比增長5.7%，比現(xiàn)房銷售低2.2個百分點。

4 瀘州市商品房市場發(fā)展建議

4.1 依托地方媒體媒介進行措施宣傳

新文件發(fā)布、新措施出臺及相關(guān)政策調(diào)整后，建議通過瀘州市大多數(shù)市民平時關(guān)注且容易接觸到的媒體媒介進行普及宣傳。比如，可通過瀘州公交車上的視頻、瀘州新聞、瀘州網(wǎng)絡(luò)論壇、瀘州日報等進行宣傳。也可請部門人員、專門研究瀘州房地產(chǎn)政策的學(xué)者通過酒城講壇等平臺對市民進行面對面宣講答疑。宣傳要持續(xù)一段時間，確保更多人了解并理解相關(guān)政策。

4.2 實施差別化措施

實施更精準(zhǔn)的調(diào)控措施，滿足首套房剛性需求，適當(dāng)考慮改善性購房需求，運用好公積金等金融手段，實施差別化貸款政策；對第三套及以上商品房的購置設(shè)置高門檻，嚴(yán)格實行貸款限制。

4.3 實施有效供給

目前，自住需求是瀘州市商品房市場消費的絕對主力。二胎家庭的增多，使得90平方米以下的小面積商品房不再受到青睞，三房、四房成為了首選，教育資源配套成為了家庭購房最關(guān)注的焦點。此外，瀘州城市化進程加速，尤其是自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，大量外來勞動力和轉(zhuǎn)移的農(nóng)村富余勞動力都成為了瀘州房市的有力支撐。因此，相關(guān)部門可開展多渠道的市場調(diào)查，了解購房者對房屋的確實需求，提高供給的針對性。面對2017年第四季度至今，樓市需求過高而有效供給相對滯后的局面，瀘州市相關(guān)部門需要注重提高商品房的供給質(zhì)量和效率，提高供給結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性、靈活性、有效性。

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