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    榮盛發(fā)展繼續(xù)做大“新城蛋糕”身背1600億債務(wù)求成長

    2018-05-03 06:26:28周月明
    投資者報 2018年17期
    關(guān)鍵詞:榮盛新城發(fā)展

    周月明

    受益于“京津冀一體化”及雄安新區(qū)對河北區(qū)域的帶動,在河北二三線城市擁有大量土地儲備的榮盛發(fā)展備受市場關(guān)注。而在全國范圍看,其“三線包圍二線”的路徑仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

    河北房企榮盛發(fā)展4月份先后發(fā)布了2017年年報、2018年一季報,并計劃進(jìn)一步向千億銷售額沖擊,2017年底榮盛發(fā)展的合同銷售額為679億元,距千億目標(biāo)還有三百多億元的距離。這家曾被業(yè)界稱為“河北王”的上市房企,近幾年在發(fā)展過程中遇到哪些機遇和難題呢?《投資者報》報記者近日致電致函公司,有張姓工作人員稱將轉(zhuǎn)交給相關(guān)負(fù)責(zé)人,但記者還未收到進(jìn)一步的回應(yīng)。

    拿地策略調(diào)整

    據(jù)年報數(shù)據(jù),榮盛發(fā)展2017年營業(yè)總收入387.04億元,同比增長26.39%;凈利潤57.6億元,同比增長38.88%。2018年,其計劃簽約金額為880億元,實現(xiàn)銷售回款約800億元,繼續(xù)向千億計劃邁進(jìn)。

    在向千億目標(biāo)進(jìn)軍的背后,榮盛發(fā)展2017年繼續(xù)拿地擴(kuò)張,不過相比2016年增速減緩許多。據(jù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù),2016年公司購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為415億元,同比增長99%,到2017年,只同比增長13%,2018年一季度又略有增長,為24%。從具體的拿地模式來看,2017年榮盛發(fā)展采用了多種方式,如股權(quán)收購、招拍掛、舊村改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等,先后在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地146余宗,規(guī)劃權(quán)益建筑面積1108.82萬平方米。

    回顧榮盛發(fā)展的成長歷程,1996年成立從一家區(qū)域性公司,發(fā)展到2007年上市,再到目前成為河北地區(qū)龍頭房企之一,發(fā)展過程迅速,曾一度被業(yè)界冠以“河北王”的稱號。

    不過,在成長過程中,榮盛發(fā)展也曾遭遇策略失誤。2007年前后,居河北一隅的榮盛發(fā)展定下全國擴(kuò)張的戰(zhàn)略,但在其他房企聚焦一二線城市時,公司高層認(rèn)為深耕三線城市能夠避免與實力雄厚的國企、品牌房企爭食,因此,榮盛選擇在三線城市扎根,重點進(jìn)軍同級別滄州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市場。

    然而,經(jīng)實踐,此戰(zhàn)略并沒有得到豐厚回報。相反,2010年,因為拖欠土地款項,南京市國土局收回了榮盛發(fā)展于2007年12月6日以7.1億元競得的仙林新區(qū)一宗土地,并沒收其繳納的1.065億元定金。2011年時,公司高層提出榮盛發(fā)展要在2016年實現(xiàn)總資產(chǎn)千億的目標(biāo)。但隨之而來的2012年,三線城市市場開始萎縮,受此影響,榮盛發(fā)展陷入銷售困局。

    且隨著市場的不斷變化,競爭加劇,2014年,榮盛發(fā)展重倉布局的三四線城市開始萎縮,為了彌補短缺,榮盛隨即調(diào)整戰(zhàn)略,從“廣泛布局”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸攸c關(guān)注京津冀和長江經(jīng)濟(jì)帶”。

    對于拿地策略失誤等問題,公司近日稱“2013至2015年,沈陽、唐山、盤錦、呼和浩特等城市的房地產(chǎn)市場較差,去化速度較慢,但目前變化已經(jīng)發(fā)生,風(fēng)險已經(jīng)解除?!蹦壳埃瑯s盛發(fā)展保持可供三年左右開發(fā)需要的土地儲備總量,2018年以來,榮盛發(fā)展將繼續(xù)這樣的拿地節(jié)奏。2018年第一季度,榮盛發(fā)展已經(jīng)在宜春、秦皇島、張家口等城市獲得30宗土地。按照榮盛發(fā)展的計劃,今年其新增建筑面積與去年相近,約為1500萬平米。

    產(chǎn)業(yè)新城路線

    而對于榮盛發(fā)展來說,上市以來的快速擴(kuò)張與其走產(chǎn)業(yè)新城路線有很大關(guān)系。

    公司曾表示,榮盛發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)是希望能夠解決拿地的問題,獲取更為優(yōu)質(zhì)的地塊。園區(qū)中的住宅用地銷售所得,以及入園企業(yè)所用的土地出讓差價等都是其發(fā)展園區(qū)業(yè)務(wù)的收入來源。早在2007年,榮盛發(fā)展就簽下了其第一個產(chǎn)業(yè)新城項目香河產(chǎn)業(yè)園。至2016年,香河產(chǎn)業(yè)園面積擴(kuò)大至88平方公里。十年間,該項目實現(xiàn)開發(fā)投資15億元,稅收總計超過40億元。

    不過對此也有業(yè)內(nèi)人士稱,“雖然目前榮盛發(fā)展在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域簽下了多個項目,但在短期內(nèi)外界并未看到代表其發(fā)展模式的產(chǎn)品。在招商上,亦未見榮盛發(fā)展有大型的招商成果,其簽下的部分產(chǎn)業(yè)新城項目也出現(xiàn)沒有明晰產(chǎn)業(yè)定位的情況?!?/p>

    除了走產(chǎn)業(yè)新城路線,榮盛發(fā)展近幾年還設(shè)立了康旅公司負(fù)責(zé)大健康、文旅等業(yè)務(wù)的拓展,在項目體量上,與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目相似。不過目前在健康旅游領(lǐng)域,公司的回報率還不是太高。2017年榮盛康旅簽約金額為47.61億,營業(yè)收入31.32億,但凈利潤4000多萬。對此,公司曾稱“文旅地產(chǎn)的結(jié)算毛利不低,凈利潤較低原因是前期投入較大?!?h3>負(fù)債繼續(xù)攀升

    不過,為了持續(xù)增長規(guī)模,榮盛發(fā)展的負(fù)債情況也一路走高。據(jù)其年報披露,截至2017年底,榮盛發(fā)展總負(fù)債為1623.53億元,同比增長34.69%;資產(chǎn)負(fù)債率84.68%,同比增長1.98個百分點。而且為支撐這一規(guī)模,其2018年將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢,年報中提到,2018年將提高融資效率、降低融資成本,確保公司的資金需要,計劃新增信貸融資600億元。

    債務(wù)增長的同時利息支出也變高。年報顯示,2017年,榮盛發(fā)展財務(wù)費用總計為2.22億元,其中,利息支出金額為3.62億元,利息收入1.38億元,且榮盛發(fā)展計入年末存貨余額的借款費用資本化金額為92.62億元。

    短期借款方面、一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債分別約為106.51億元、111.42億元。這也意味著,榮盛發(fā)展要面臨217.93億元的短期償債壓力。

    除借債渠道外,榮盛發(fā)展前兩大股東還大量質(zhì)押,截至2017年12月31日,榮盛控股股份有限公司、榮盛建設(shè)工程有限公司質(zhì)押股份數(shù)量分別為14.60億股、5.96億股,分別占所持股份的94.19%、99.33%。

    資金量需求的增大,也令榮盛發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額在2018年第一季度為-33.5億元,公司在追求規(guī)模的同時如何做到資金鏈的穩(wěn)定,對于榮盛發(fā)展來說是一個挑戰(zhàn)。

    截至2018年4月27日,榮盛發(fā)展股價為10.22元,市盈率7.5倍,4月24日發(fā)布一季報之后股價呈下跌趨勢。

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