營改增全面實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探討

曹坤

【摘要】本文將簡要闡述營改增背景下房地長企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目施工和銷售階段所需要面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并據(jù)此提出相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)在營改增全面實(shí)施背景下的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】營改增 全面實(shí)施 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 探討

近年來，城市進(jìn)程腳步的加快，促使房地產(chǎn)市場逐漸擴(kuò)大，并形成成熟的市場體系。但是，隨著我國營改增政策的頒布，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的變化。特別是營改增全面實(shí)施后，促使企業(yè)的繳稅政策、核算方式以及審計(jì)內(nèi)容都發(fā)生了改變，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需要面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增多。房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)不合法、不合規(guī)的納稅行為而產(chǎn)生的補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑事處罰以及聲譽(yù)損害等一系列的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果企業(yè)經(jīng)營過程中使用稅法不準(zhǔn)確，也會(huì)產(chǎn)生多繳納稅款的問題，促使企業(yè)承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)的損失。同時(shí)，由于我國近年來房價(jià)的上漲的速度較快，促使政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管強(qiáng)度越來越大，而稅務(wù)作為政府宏觀調(diào)控最有效手段，常常被使用。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加大，繼續(xù)采取相應(yīng)的措施對風(fēng)險(xiǎn)予以防控。

一、營改增全面實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地取得階段存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過土地出讓方式來取得土地，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取到土地之后，在繳納契稅的計(jì)算、申報(bào)過程中，通常只會(huì)對土地出讓金來計(jì)算并繳納契稅，通常會(huì)對土地成交價(jià)格中的其他支出予以忽視，比如土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)等一系列應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在對土地性質(zhì)、土地容積率予以改變時(shí)，需要補(bǔ)繳的土地出讓金沒有依照規(guī)定來計(jì)算申報(bào)繳納契稅的現(xiàn)象。還有，在土地取得階段，房地產(chǎn)企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅繳納方面也存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過取得農(nóng)村集體土地來進(jìn)行開發(fā)，但該項(xiàng)目卻無法辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)而出現(xiàn)沒有繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的現(xiàn)象。此外，房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的土地合同條款中存在的不合理設(shè)計(jì)，也可能會(huì)給企業(yè)帶來稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。依照我國相關(guān)法律的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間為交割土地的次月，如果沒有明確具體的土地交割時(shí)間就直接引用合同簽訂的次月為城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間，很多納稅人在簽訂土地合同之后就要被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的滯納金，產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）項(xiàng)目施工階段存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較少。但實(shí)際上項(xiàng)目的施工成本與企業(yè)的稅金繳納具有直接的聯(lián)系，并且，施工成本能直接決定項(xiàng)目竣工后的稅務(wù)清算工作。因此，項(xiàng)目施工階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)該予以重視。結(jié)合實(shí)踐情況來看，施工階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的不規(guī)范、增值稅專用發(fā)票與進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理與使用不合理所導(dǎo)致的。另外，財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)問題與供應(yīng)商的規(guī)模、管理體制不健全問題也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。還有，部分下游建筑企業(yè)在施工過程中沒有使用正規(guī)的勞務(wù)中介公司，促使下游建筑企業(yè)無法進(jìn)行有效的進(jìn)項(xiàng)抵扣，導(dǎo)致施工成本的上升，勢必也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)之上，造成房地產(chǎn)企業(yè)必須要承擔(dān)許多額外的稅負(fù)。

（三）銷售階段存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段需要涉及的稅種較多，該階段也是房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的重要階段。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有這么幾類：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款之后沒有依照規(guī)定來申報(bào)繳納增值稅與企業(yè)所得稅，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)我國“營改增”的相關(guān)政策，無論是繳稅單位是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，都必須對沒有完工的產(chǎn)品預(yù)繳3%的預(yù)征率申報(bào)繳納預(yù)繳稅款。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的各項(xiàng)原因，并沒有嚴(yán)格依照該規(guī)定來履行。第二，沒有依照規(guī)定對土地增值稅進(jìn)項(xiàng)分類預(yù)繳的情況也經(jīng)常發(fā)生，促使預(yù)繳的增值稅不足（在沒有正確區(qū)分產(chǎn)品類型的情況下按1.5%的稅率對全部產(chǎn)品預(yù)繳土地增值稅），進(jìn)而產(chǎn)生相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，缺乏對經(jīng)營活動(dòng)中視同銷售問題的重視意識。隨著建筑行業(yè)的競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方案也逐漸呈現(xiàn)出多元化的趨勢，促銷禮品也是豐富多樣。但是，這些豐富的促銷禮品卻隱藏著相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如說，部分企業(yè)沒有將促銷過程中的禮品贈(zèng)送視同銷售行為，未能及時(shí)申報(bào)繳納相應(yīng)的增值稅款。

二、營改增全面實(shí)施后強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效途徑

（一）加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票的管理

在“營改增”全面實(shí)施之后，營業(yè)稅發(fā)票被全部取消，使用的是用途更廣、更為合理的增值稅專用發(fā)票。而營改增專用發(fā)票的可抵扣性質(zhì)促使市場總體的納稅負(fù)擔(dān)降低。也正是因?yàn)榇耍簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，紛紛在增值稅專用發(fā)票上搞起了小動(dòng)作，采取各種不合規(guī)的方式來進(jìn)行著與增值稅專用發(fā)票有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但同時(shí)，政府部門對增值稅發(fā)票的管控也越來越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的懲罰風(fēng)險(xiǎn)增加。在此情況下，為了有效規(guī)避這種懲罰風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格依照法律法規(guī)的規(guī)定來制定“增值稅專用發(fā)票管控制度”，并對財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)管理活動(dòng)形成良好的約束，進(jìn)而降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過合理的增值稅專用發(fā)票管控制度約束企業(yè)使用增值稅專用發(fā)票的使用行為，并提高企業(yè)對增值稅專用發(fā)票的管控能力，對銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)取、開具、保管、作廢等環(huán)節(jié)予以嚴(yán)格把控，且進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的獲取、確認(rèn)和抵扣進(jìn)行嚴(yán)格的管理，進(jìn)而防止虛假發(fā)票流入企業(yè)，也企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)與損失。

（二）建立完善的涉稅風(fēng)險(xiǎn)評估體系

為了保障稅務(wù)管理行為的合規(guī)性、合法性，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)建立起一套完善的涉稅風(fēng)險(xiǎn)評估體系，通過正確的評估與科學(xué)的預(yù)測來提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，進(jìn)而合理規(guī)避稅務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。通過合理、有效的手段來識別房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，比如財(cái)務(wù)狀況分析法、風(fēng)險(xiǎn)清單分析法和決策分析法來解決企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)中存在的分歧問題，進(jìn)而尋找出形成風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，并采取行之有效的措施予以解決和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保障企業(yè)的合法利益不受損失，擴(kuò)大自身的盈利空間。另外，隨著“營改增”的不斷深化，國家逐漸進(jìn)入到政策密集出臺的階段，給房地產(chǎn)企業(yè)的升級與轉(zhuǎn)型提供了良好的機(jī)會(huì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對轉(zhuǎn)型后的新領(lǐng)域采取有針對性的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估方案，以此全面了解轉(zhuǎn)型過程中企業(yè)所要遭受的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上予以深入的分析，進(jìn)而為企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、長遠(yuǎn)發(fā)展提供可靠的依據(jù)。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)信息的溝通

稅務(wù)信息的及時(shí)溝通作為預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一，通過良好的溝通能夠維護(hù)良好的客戶關(guān)系、供貨商關(guān)系和政府關(guān)系，能夠在獲取更多與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的信息，且為解決風(fēng)險(xiǎn)提供良好的溝通環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重對稅務(wù)信息的溝通，通過與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立起良好的信息溝通渠道與信息傳遞機(jī)制，就能夠在第一時(shí)間知曉國家稅務(wù)改革的最新動(dòng)態(tài)，并依據(jù)最新的稅務(wù)政策規(guī)定梳理及更新相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而保障企業(yè)繳稅行為的合規(guī)性，防止信息不對稱給企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需要與施工方和供貨商保持信息溝通的暢通性，一旦發(fā)現(xiàn)這些下游建筑方可能給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的行為，應(yīng)及時(shí)予以制止，且對他們提出稅務(wù)監(jiān)管部門向有關(guān)方面及時(shí)發(fā)布正確的合同及發(fā)票等管理要求，進(jìn)而降低雙方合作中的矛盾，減少可能給企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)取得土地、施工以及銷售階段都存在各種各樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失、名譽(yù)損失。為了有效規(guī)避這些損失，企業(yè)應(yīng)依據(jù)“營改增”政策實(shí)施后對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，積極采取措施來提高自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，以此合理、合法的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保障企業(yè)的合法利益不受損，并獲取最大空間的利潤。

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