如何實(shí)施物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制

王秀梅

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大推動(dòng)下，極大地促進(jìn)了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，提供了更為廣闊的發(fā)展平臺(tái)，而加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)也變得越來(lái)越重要，深受企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)，可以有效提高企業(yè)內(nèi)部控制水平，確保物業(yè)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的穩(wěn)步提升，充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)施優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)順利轉(zhuǎn)型與升級(jí)。本文主要針對(duì)如何實(shí)施物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制展開(kāi)深入的研究，重點(diǎn)闡述物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的內(nèi)部控制要點(diǎn)，進(jìn)而為相關(guān)研究人員提供一些理論性依據(jù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；內(nèi)部控制；完善對(duì)策

隨著全國(guó)全面實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)下的物業(yè)管理公司，也被納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。但增值稅的征稅范圍和計(jì)稅依據(jù)與營(yíng)業(yè)稅完全不相同，也存在一些財(cái)務(wù)法律上的風(fēng)險(xiǎn)。因此在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)是物業(yè)企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)從簡(jiǎn)單的單一化的物業(yè)管理到現(xiàn)代的綜合性以客戶(hù)需求為經(jīng)營(yíng)理念的科學(xué)化管理，以滿(mǎn)足服務(wù)業(yè)主需求為目的的產(chǎn)業(yè)，在日益發(fā)展的社會(huì)生活中起著越來(lái)越重要的作用。但隨著中國(guó)房地產(chǎn)熱和國(guó)外資本對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大額投入，物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)面臨的市場(chǎng)竟?fàn)帀毫Ω?，要想在激烈的竟?fàn)幹谐掷m(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就要順應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要求，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理實(shí)施有效控制。建立健全內(nèi)部控制體系對(duì)于提升物業(yè)管理水平和改善物業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效具有非常重要的作用，真正做好物業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，也有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的可行性因素分析

（一）內(nèi)部控制的內(nèi)涵分析

內(nèi)部控制基于控制目的、內(nèi)容等方面的不同，可以將其分為財(cái)務(wù)內(nèi)部控制和管理內(nèi)部控制兩大部分。對(duì)于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制來(lái)說(shuō)，需要確保財(cái)產(chǎn)物資的安全性，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，促進(jìn)財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)運(yùn)行。而管理內(nèi)部控制是指與保證經(jīng)營(yíng)方針、決策的貫徹執(zhí)行而制定和實(shí)施的一系列控制方法和程序。企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)是由企業(yè)董事會(huì)、管理階層和公司全體員工實(shí)施的，為營(yíng)運(yùn)的效率及效果、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、相關(guān)法令的遵循性等目標(biāo)的達(dá)成而提供合理保證的過(guò)程。企業(yè)內(nèi)部控制中主要包含了控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)方面的因素，是企業(yè)在內(nèi)控管理工作中需要加以重視的方面。

（二）內(nèi)部控制的重要性分析

物業(yè)企業(yè)屬于新型的行業(yè)之一，其發(fā)展速度比較快，然而物業(yè)企業(yè)的整體管理水平有待提升，一些物業(yè)企業(yè)以往傳統(tǒng)的思想觀(guān)念較為根深蒂固，主要以維護(hù)老小區(qū)為主，收費(fèi)比較低廉，存在著嚴(yán)重的虧損現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理的相關(guān)條例可以看出，在新設(shè)小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)之間，開(kāi)發(fā)商往往是所屬物業(yè)企業(yè)的負(fù)責(zé)人員，新建小區(qū)更換物業(yè)企業(yè)的比例并不高，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀(guān)念仍然有待提升。

造成這種現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)內(nèi)部控制沒(méi)有高度重視，欠缺完善的財(cái)務(wù)核算體系和財(cái)務(wù)管理流程，營(yíng)改增之前會(huì)計(jì)核算過(guò)于簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況缺乏了解?！盃I(yíng)改增”后，會(huì)計(jì)核算和收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。會(huì)計(jì)核算方面會(huì)計(jì)科目增加，核算更加復(fù)雜，如果不具備一套完善的財(cái)務(wù)核算體系和高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員，稅款就很容易計(jì)算錯(cuò)誤，并導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；納稅人被分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，使用的發(fā)票也相應(yīng)的分為普通增值稅發(fā)票和專(zhuān)用增值稅發(fā)票兩種，因此對(duì)發(fā)票的管理要求也相應(yīng)的提高?！盃I(yíng)改增”后，納入試點(diǎn)范圍的企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步健全財(cái)務(wù)核算體系、增加對(duì)發(fā)票管理的重視，以更好的適應(yīng)新的稅收體制。收入結(jié)構(gòu)方面原來(lái)代收代付的水電供暖，只要不增值，物業(yè)企業(yè)不計(jì)入收入，“營(yíng)改增”后，全部納入公司收入的范圍。面對(duì)這些新政策的變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)合理進(jìn)行企業(yè)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，根據(jù)公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)，選擇有利于公司的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的為企業(yè)減少稅負(fù)、增加資金流量。

企業(yè)也可以利用此次契機(jī)，立足企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀分析

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也為物業(yè)企業(yè)開(kāi)辟出一條全新的發(fā)展道路。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用稅收政策促進(jìn)行業(yè)內(nèi)增值稅抵扣鏈條的完善及順暢已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，作為企業(yè)要努力的順應(yīng)這次稅收政策改革。更新設(shè)備，淘汰落后產(chǎn)能，適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，并據(jù)此相應(yīng)的調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。在整個(gè)梳理的過(guò)程中，將內(nèi)部控制體系建設(shè)貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，制定出適合本公司實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r的內(nèi)部控制制度，使內(nèi)部控制制度實(shí)施時(shí)更加規(guī)范，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)于現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)存在著較多薄弱點(diǎn)和空白點(diǎn)，急需進(jìn)行治理和解決。

三、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的不足之處

（一）缺少較為完善的內(nèi)部控制體系

眾所周知，內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通以及內(nèi)部監(jiān)督等是內(nèi)部控制的主要要素，然而一些物業(yè)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中，沒(méi)有嚴(yán)格遵守內(nèi)部控制要素，企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的約束能力嚴(yán)重缺失，內(nèi)部控制體系的作用尚未體現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：首先，一些物業(yè)企業(yè)缺少較為規(guī)范的組織結(jié)構(gòu)，職能混亂、無(wú)序現(xiàn)象比較明顯。并且缺少對(duì)關(guān)鍵崗位的高度重視，影響著內(nèi)部牽制制度的實(shí)施。對(duì)“三重一大”事項(xiàng)，也很隨意，領(lǐng)導(dǎo)“一支筆”現(xiàn)象嚴(yán)重。其次，缺少較為規(guī)范的權(quán)限審批流程，在具體業(yè)務(wù)進(jìn)行中，后補(bǔ)審批現(xiàn)象屢禁不止，極容易在發(fā)生重大問(wèn)題時(shí)出現(xiàn)權(quán)責(zé)相互推諉現(xiàn)象。最后，企業(yè)缺少較為規(guī)范的實(shí)物資產(chǎn)管控、貨幣資金管理等制度，資產(chǎn)人為流失、擅自挪用現(xiàn)象比較惡化，造成了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）內(nèi)部控制的執(zhí)行監(jiān)督力度不足

一些物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和內(nèi)部管理人員在思想認(rèn)識(shí)上存在著一定的心理誤區(qū)，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)主要是小區(qū)的保潔，綠化，保安，內(nèi)部公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，這種觀(guān)點(diǎn)造成工作的重點(diǎn)在物業(yè)費(fèi)催繳上。而業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)時(shí)，收取現(xiàn)金情況比較多，原來(lái)如果業(yè)主不要求開(kāi)具發(fā)票，都開(kāi)具收據(jù)，有的業(yè)主甚至都不要收據(jù)，如果現(xiàn)金收入監(jiān)控不到位，很容易有漏動(dòng)。缺少對(duì)不相容職務(wù)的制約，使其監(jiān)督力度嚴(yán)重不足，不能形成有效的制衡機(jī)制，收入的流失或資金在體外循環(huán)也不利于企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）預(yù)算管理制度較不完善

預(yù)算管理與內(nèi)部控制之間的關(guān)系較為緊密，預(yù)算編制效果是內(nèi)部控制最終效果的一項(xiàng)重要影響因素。在預(yù)算管理中，預(yù)算編制是一項(xiàng)復(fù)雜繁瑣的系統(tǒng)化工程，“營(yíng)改增”后，對(duì)于一般納稅人企業(yè)，物業(yè)企業(yè)公司的收入成本結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，物業(yè)企業(yè)代收款項(xiàng)也被認(rèn)定為收入，成本如果取得相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票又可以降低，小規(guī)模企業(yè)也可以到稅務(wù)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，降低成本。如果沒(méi)有積極開(kāi)展調(diào)查研究工作，內(nèi)部信息收集與整理較不全面、細(xì)致，尚未將企業(yè)內(nèi)部信息與外部環(huán)境充分結(jié)合在一起，就會(huì)影響預(yù)算編制的順利進(jìn)行，企業(yè)資金利用效率始終停滯不前，很難提供最為準(zhǔn)確地預(yù)算結(jié)果。

（四）缺少較為規(guī)范的資產(chǎn)管理

一些物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)管理較不規(guī)范，資產(chǎn)人為流失、擅自挪用現(xiàn)象比較嚴(yán)重，管理部門(mén)沒(méi)有固定資產(chǎn)臺(tái)帳，固定資產(chǎn)上沒(méi)有貼上卡片編號(hào)，核對(duì)資產(chǎn)不清晰。對(duì)于日常維修的周轉(zhuǎn)材料，沒(méi)有按存貨進(jìn)行管理，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”前大部分物業(yè)企業(yè)是小規(guī)模納稅企業(yè)，會(huì)計(jì)核算比較簡(jiǎn)單，購(gòu)進(jìn)的材料整進(jìn)整出，沒(méi)有嚴(yán)格的實(shí)物管控制度。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，資產(chǎn)管理力度嚴(yán)重缺失，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)能力尚未得到有效提升。

（五）缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的高度重視

對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，良好的內(nèi)部控制可以提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與判斷能力?，F(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)缺少較為完善的內(nèi)部控制，風(fēng)險(xiǎn)判斷的作用尚未得以體現(xiàn)，造成潛在風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，不利于物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展。比如：業(yè)主是物業(yè)企業(yè)重要服務(wù)對(duì)象，業(yè)主是收入的重要來(lái)源，一旦房屋出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，極容易造成業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)用等問(wèn)題，很難及時(shí)收回企業(yè)資金，造成資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

四、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制的完善對(duì)策

通過(guò)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施的契機(jī)，物業(yè)企業(yè)可以在梳理業(yè)務(wù)中，將企業(yè)層面和業(yè)務(wù)層面的控制有機(jī)結(jié)合，構(gòu)建出較為完善的管理制度和管理體制，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，確定精細(xì)化的戰(zhàn)略目標(biāo)。加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，實(shí)施嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督控制，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和流動(dòng)資金實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督，大大提升物業(yè)企業(yè)的整體管理水平。使其適應(yīng)市場(chǎng)變化，將風(fēng)險(xiǎn)和不利因素控制在可承受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（一）建立健全完善的內(nèi)部控制體系

1.物業(yè)企業(yè)要遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建規(guī)范合理的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，設(shè)置內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)，合理劃分各個(gè)結(jié)構(gòu)的權(quán)責(zé)范圍，避免出現(xiàn)職能重復(fù)現(xiàn)象，做到各司其職、相互牽制。企業(yè)要重新梳理現(xiàn)有治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，確保企業(yè)治理機(jī)構(gòu)、內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)設(shè)置與企業(yè)實(shí)際相契合。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)要實(shí)施不相容的崗位分離機(jī)制，使形不相容的崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機(jī)制，避免出現(xiàn)徇私舞弊、違法違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)實(shí)物資產(chǎn)管控、貨幣資金管控等，確保資產(chǎn)的高度安全與穩(wěn)定，為企業(yè)正常生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)要積極構(gòu)建資產(chǎn)驗(yàn)收領(lǐng)用和保管制度、定期盤(pán)點(diǎn)核實(shí)資產(chǎn)，確保賬實(shí)相符。在資金管控方面，物業(yè)企業(yè)要實(shí)施集權(quán)式管理，增強(qiáng)資金使用的嚴(yán)謹(jǐn)性。

此外，物業(yè)企業(yè)要想將資金使用的控制落實(shí)到位，要借助企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)控制全部收支業(yè)務(wù)，公司的財(cái)務(wù)監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制管理的重要部分，處于物業(yè)企業(yè)管理的核心地位。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督控制

在整合企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，要想避免潛在風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，要定期檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)情況，加大監(jiān)督力度，做好及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，保證內(nèi)部控制制度能夠真正落到實(shí)處。例如：“營(yíng)改增”后，由于屬于一般納稅人，各項(xiàng)收入所適應(yīng)的稅率不同，如果依舊開(kāi)具收據(jù)，會(huì)計(jì)核算很繁瑣，收到的現(xiàn)金也不好監(jiān)控，所以盡可能的開(kāi)具發(fā)票。在企業(yè)內(nèi)部控制管理狀況的監(jiān)督中，可以采用自上而下的檢查方式，領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)要履行好自身的職務(wù)，將員工行為規(guī)范化，各部門(mén)相互制約，將企業(yè)資產(chǎn)和流動(dòng)資金清晰化。同時(shí)，要嚴(yán)格規(guī)范檢查結(jié)果，相關(guān)監(jiān)督人員要以書(shū)面形式上交，將遇到的問(wèn)題分類(lèi)列出來(lái)，及時(shí)采取可行的解決辦法。

此外，物業(yè)企業(yè)在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督時(shí)，要設(shè)置監(jiān)督管理部門(mén)，構(gòu)建完善的內(nèi)部審計(jì)制度，設(shè)置獨(dú)立性與權(quán)威性較強(qiáng)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮出自身的審計(jì)監(jiān)督職能。注重宣傳與引導(dǎo)，企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，做到相互促進(jìn)、共同進(jìn)步。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管理建設(shè)

在內(nèi)部控制中，預(yù)算管理發(fā)揮著極大地作用，確保預(yù)算編制的精準(zhǔn)性。首先，信息量化：通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)發(fā)展情況的有效量化，可以準(zhǔn)確了解經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)等活動(dòng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，針對(duì)分析結(jié)果對(duì)管理計(jì)劃做出調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的執(zhí)行目標(biāo)，保證預(yù)算管理較強(qiáng)的控制力和約束力。對(duì)于量化來(lái)說(shuō)，需要做好會(huì)計(jì)信息的統(tǒng)計(jì)與處理工作，通過(guò)會(huì)計(jì)信息來(lái)充分反映企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)狀況，確保預(yù)算的可針對(duì)性和有效性。量化的經(jīng)營(yíng)信息，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)程進(jìn)行控制，確保預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。

其次，在預(yù)算流程方面，要做好充足的預(yù)算信息準(zhǔn)備工作，規(guī)范預(yù)算流程，提高預(yù)算編制效率。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，財(cái)務(wù)要注重預(yù)算完成情況的監(jiān)控，認(rèn)真審核預(yù)算完成情況，嚴(yán)格對(duì)超預(yù)算和預(yù)算外支出，要先履行預(yù)算調(diào)整程序。緩解預(yù)算管理工作的難度，確保預(yù)算的精準(zhǔn)。

（四）嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)資金管理

資金是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要支撐動(dòng)力，為企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供動(dòng)力。在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制中，加強(qiáng)資金管理，需要做到：首先，將資金來(lái)源多元化，拓寬資金來(lái)源渠道，并拓寬自身企業(yè)的服務(wù)范圍，比如家政有償服務(wù)、便民維修以及充電樁業(yè)務(wù)的開(kāi)展等。其次，要增強(qiáng)資金運(yùn)作的科學(xué)性，確保資金籌集的合理性，了解資金使用用途，充分利用好閑置資金。

此外，物業(yè)企業(yè)還要正確處理好應(yīng)收賬款的清理與催收工作，及時(shí)將應(yīng)收賬款的管理信息反饋到項(xiàng)目管理部門(mén)，避免壞賬損失現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金管理的規(guī)范化目標(biāo)

（五）注重風(fēng)險(xiǎn)防范，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

1.物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)事前、事中以及事后控制，其一，在風(fēng)險(xiǎn)事前控制中，企業(yè)要積極設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)控制與管理部門(mén)，根據(jù)企業(yè)年度計(jì)劃，有效識(shí)別與評(píng)估企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證企業(yè)員工具備較高的風(fēng)險(xiǎn)防范觀(guān)念。其二，在風(fēng)險(xiǎn)事中控制中，諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)常出現(xiàn)，企業(yè)要善于接受和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行，以免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)也可以通過(guò)交流合作，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，緩解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

最后，在風(fēng)險(xiǎn)的事后控制中，在風(fēng)險(xiǎn)操作以后，要深入分析風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)測(cè)、計(jì)劃以及操作過(guò)程，形成全面的風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供切實(shí)可行的參考依據(jù)。

2.物業(yè)企業(yè)要積極構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，對(duì)企業(yè)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格控制。在風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制的構(gòu)建中，要做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，明確財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)，在利潤(rùn)預(yù)算、現(xiàn)金流量等方面將財(cái)務(wù)預(yù)算工作落實(shí)到位。企業(yè)也應(yīng)權(quán)衡利弊，對(duì)非核心業(yè)務(wù)外包，從而降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)企業(yè)要想避免出現(xiàn)業(yè)主不嚴(yán)格遵守信用問(wèn)題的出現(xiàn)，企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，要對(duì)業(yè)主實(shí)際支出能力進(jìn)行深入分析。企業(yè)要做好業(yè)主信用狀況的登記工作，避免各類(lèi)潛在風(fēng)險(xiǎn)借此趁虛而入，避免資金鏈條斷裂現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.業(yè)主的服務(wù)需求是比較個(gè)性化的，在確保業(yè)主提供滿(mǎn)意服務(wù)時(shí)，要定期安排專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行探訪(fǎng)，定期開(kāi)展業(yè)主座談會(huì)，業(yè)主可以提出自己的相關(guān)意見(jiàn)或想法，加強(qiáng)與業(yè)主之間的交流與聯(lián)系，增進(jìn)友誼此外，對(duì)于業(yè)主的投訴來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)要專(zhuān)門(mén)設(shè)置投訴處理部門(mén)，及時(shí)了解業(yè)主投訴的內(nèi)在原因，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并協(xié)助解決問(wèn)題。

（六）加強(qiáng)信息化建設(shè)，確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1.物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)信息化建設(shè)，構(gòu)建信息化系統(tǒng)，通過(guò)會(huì)計(jì)電算化來(lái)對(duì)其他相關(guān)的信息化軟件進(jìn)行研發(fā)，加快構(gòu)建與自身發(fā)展相契合的信息化內(nèi)控系統(tǒng)。并且將信息技術(shù)與企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)結(jié)合在一起，構(gòu)建信息反饋與信息控制機(jī)制，借助文檔和相關(guān)數(shù)據(jù)資料，做好企業(yè)資料信息傳遞工作，避免信息傳遞滯后現(xiàn)象的出現(xiàn)，為企業(yè)處理事務(wù)效率的提升創(chuàng)造有利條件。

加強(qiáng)ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)各項(xiàng)收入、原材料采購(gòu)等業(yè)務(wù)流程管理。通過(guò)ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，要明細(xì)核算不同的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，合理分?jǐn)偣操M(fèi)用，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目收入、成本以及費(fèi)用等情況明細(xì)核算。通過(guò)ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，可以集中整合企業(yè)內(nèi)部的資金流、物流以及信息流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息資源的實(shí)時(shí)性與共享性。

2.物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)作業(yè)成本法的應(yīng)用，以此來(lái)制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)物業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)制定困難的現(xiàn)象。對(duì)于企業(yè)原有的計(jì)費(fèi)原則來(lái)看，很難結(jié)合客戶(hù)和產(chǎn)品種類(lèi)來(lái)處理好企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)問(wèn)題。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)要構(gòu)建有效的物業(yè)管理成本系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，提高物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的精準(zhǔn)性。例如：老舊小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于管理成本，也希望通過(guò)“三供一業(yè)”的分離，完善小區(qū)的基本設(shè)施的要求后，能制定出合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)企業(yè)要定期為會(huì)計(jì)人員開(kāi)展一系列的素質(zhì)培訓(xùn)，比如專(zhuān)家講座、課程培訓(xùn)以及與其他物業(yè)公司的互相學(xué)習(xí)和交流的活動(dòng)等，保證會(huì)計(jì)人員較高的專(zhuān)業(yè)水平與綜合素養(yǎng)，鞏固財(cái)務(wù)部門(mén)的強(qiáng)大地位，效仿與借鑒同行業(yè)的內(nèi)部控制制度的實(shí)施，以獲取客戶(hù)的滿(mǎn)意度。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)勢(shì)在必行，可以提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，確保物業(yè)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的穩(wěn)步提升。因此，要加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督控制，強(qiáng)化信息化建設(shè)，提高企業(yè)資金利用效率，做好財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范建設(shè)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，充分發(fā)揮出內(nèi)部控制的效能。因此，要將內(nèi)部控制與企業(yè)管理結(jié)合在一起，使之成為協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有機(jī)整體，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，予以強(qiáng)大的保障力量進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中國(guó)紡織科學(xué)研究院有限公司）