基于Logistic的城郊宅基地流轉(zhuǎn)意愿分析

張 琳，田 童，劉向暉，劉新平，黃姿瑜

（1新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)，烏魯木齊830052；2中國人民大學(xué)，北京100872）

0 引言

2014年2月12日，四川首例農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款落定，使“土地流轉(zhuǎn)”概念再一次高亮的走進了民眾的視野，金融機構(gòu)也是首次嘗試對有形的地上作物和無形的經(jīng)營權(quán)進行抵押貸款。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷偏移城市，加之城市房價高企不下，致使宅基地流轉(zhuǎn)逐漸成為社會敏感問題。農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，一方面制造了“一戶多宅”的客觀基礎(chǔ)，另一方面也造成了城市土地緊缺，農(nóng)村土地閑而不用的現(xiàn)實局面。本研究基于二元Logistic模型，找出對農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿影響較大的因子，揭示城郊農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿現(xiàn)狀，對政府制定、實施拆遷補償標準，創(chuàng)建、規(guī)范流轉(zhuǎn)市場具有一定現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

不同類型的農(nóng)戶其宅基地流轉(zhuǎn)行為的決策因子具有差異性[1-2]，在經(jīng)濟收入增加，財產(chǎn)積累過剩的前提下，追求更優(yōu)的生活質(zhì)量成為人們普遍追求的目標[3-5]，有學(xué)者提出可以對原則性的法律規(guī)定進行細化，增強法律的可操作性，還必須對現(xiàn)有的法律理解性障礙進行清除，以促進法律的順利實施[6]，這表明一方面中國現(xiàn)行法律并沒有禁止宅基地流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)過程中操作性不強卻是現(xiàn)實存在的。眾多學(xué)者的根本出發(fā)點均在于鼓勵滿足農(nóng)戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費。換言之即通過合理利用現(xiàn)有宅基地，提高宅基地利用效率，減少流轉(zhuǎn)行為的發(fā)生機率[7-9]，以降低流轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的社會問題。本研究將農(nóng)戶基本生活水平、宅基地流轉(zhuǎn)訴求以及主觀意愿作為切入點，分析各因素對個宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響。通過對特定區(qū)域農(nóng)戶、村委會發(fā)放調(diào)查問卷，根據(jù)問卷統(tǒng)計結(jié)果和模型計算結(jié)果，了解宅基地流轉(zhuǎn)的特點及問題，分析農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的主要影響因素。

1 材料與方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

本研究所用數(shù)據(jù)樣本基于新疆昌吉市寧邊路北門村和中山路的八工二村兩處典型城中村，以及城市周邊的兩處自然村三工鄉(xiāng)長豐村和常勝村，對這4個村擁有宅基地的農(nóng)戶進行隨機選取參與訪談和問卷調(diào)查，共發(fā)放200份，回收181份，其中140份為有效問卷，問卷合格率為77.35%。

1.2 研究方法

本研究采取實證與數(shù)量分析相結(jié)合的方法，首先對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果進行描述性分析，同時采用二元Logistic模型對宅基地流轉(zhuǎn)影響因素進行回歸分析，設(shè)定目標對是否支持宅基地流轉(zhuǎn)的意愿為因變量，將問題的正向回答記為1，負向回答記為0。設(shè)定戶主X1、性別X2、年齡X3…新增宅基地是否公示X37作為自變量，其定義及特征詳見表1，最終得到回歸模型如式(1)所示。

其中，P表示宅基地流轉(zhuǎn)行為正影響概率，1-P表示宅基地流轉(zhuǎn)行為負影響概率，C為常數(shù)項，Xi為各要素，αi為各要素回歸系數(shù)。

表1 變量定義及特征

續(xù)表1

2 結(jié)果與分析

2.1 樣本描述性分析

本研究將“一戶多宅”、宅基地使用情況、流轉(zhuǎn)現(xiàn)象是否普遍等指標歸為流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀統(tǒng)計，將出售宅基地改善生活、是否愿意集約利用、抵押宅基地貸款等農(nóng)戶主觀意愿型指標定義為感性認識基礎(chǔ)，而將對宅基地流轉(zhuǎn)含義是否了解、宅基地所有權(quán)歸誰所有、宅基地流轉(zhuǎn)程序等政策法規(guī)型指標定義為理性認識基礎(chǔ)。

2.1.1 宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 進城打工且在城市定居的農(nóng)戶，并未放棄自有的宅基地，部分村委會也難以收回這一部分宅基地，是導(dǎo)致“一戶多宅”現(xiàn)象的主要原因之一。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認為本村存在“一戶多宅”現(xiàn)象的受訪農(nóng)戶達到72人，占到51.43%，認為不存在的占32.86%，還有15.71%的農(nóng)戶不清楚是否存在。說明“一戶多宅”現(xiàn)象有一定隱蔽性，究其根源，則在于對“一戶多宅”的定義缺乏法律細則的明文規(guī)定，留出了執(zhí)行過程中的“灰色地帶”，即村委會不愿意出面，而鄰里間也不愿“損人不利己”。宅基地的使用情況認為“合理”的農(nóng)戶有24人，認為“比較合理”的有56人，二者占到了57.14%，而認為“浪費現(xiàn)象”存在的有44人，占31.43%，另外還有11.43%的農(nóng)戶“不清楚”。說明半數(shù)以上的農(nóng)戶還是能夠合理利用宅基地，但浪費現(xiàn)象客觀存在，不容忽視。宅基地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在目標村不顯著，僅有30%的農(nóng)戶認為比較普遍。流轉(zhuǎn)形式也多以租賃為主，由于靠近城郊，大量外來務(wù)工者首選便宜而毗鄰城市的自建房，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，存在通過“買賣”形式流轉(zhuǎn)宅基地權(quán)屬的現(xiàn)象。隨著農(nóng)戶文化程度的提高和社會的不斷發(fā)展，88.57%的農(nóng)戶愿意采取書面協(xié)議的方式來確立流轉(zhuǎn)關(guān)系，說明農(nóng)戶對自身利益的保護比較重視；認為只需要口頭約定方式進行流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶僅有8人，占5.71%。通過對農(nóng)戶的訪談和調(diào)查問卷統(tǒng)計結(jié)果，認為將自身宅基地賣給本村村民的有22人，占15.71%，半數(shù)以上的農(nóng)戶認為宅基地流轉(zhuǎn)的對象是城市人口或外來投資者，占到受訪農(nóng)戶的70%。還有14.29%的農(nóng)戶認為宅基地流轉(zhuǎn)是村委會操作。一方面說明外來人口租賃或買賣刺激了宅基地流轉(zhuǎn)市場，另一方面也說明即便國家明文規(guī)定城市戶口禁止買賣宅基地，但“小產(chǎn)權(quán)房”市場還是存在的，詳見表2。

表2 宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀統(tǒng)計

2.1.2 農(nóng)戶對宅基地的感性認識基礎(chǔ) 感性認識基礎(chǔ)指標囊括了農(nóng)戶自身的主觀意愿。調(diào)查表明：愿意出售宅基地改善生活的占30%；25.71%的農(nóng)戶并不愿意，其他農(nóng)戶因為收益的不確定性和合法性而難以下決定。在對宅基地的使用方面，有67.14%的農(nóng)戶表示愿意集約利用宅基地，即宅基地投入一定資金來擴大面積或增蓋樓層，以求在流轉(zhuǎn)時達到最大受益；除個別農(nóng)戶因為打工等原因而將自家宅基地閑置外，其余農(nóng)戶多將多余宅基地用作飼養(yǎng)牲畜、開辟菜地等用途，這一群體占到24.29%。造成差異的原因受區(qū)位影響較大，位處城中村的農(nóng)戶大多愿意采取集約利用方式，而自然村的農(nóng)戶采取集約利用宅基地的意愿較弱。受訪農(nóng)戶多數(shù)需要用貸款來保證春播和肥料等田間管理的費用，貸款形式比較單一，大都采取“五（十）戶聯(lián)保”的方式去銀行或農(nóng)村信用聯(lián)社進行貸款。對于抵押宅基地進行貸款，愿意的僅占50.00%，32.86%的農(nóng)戶并不愿意將自家的宅基地作為抵押物進行貸款，可見農(nóng)戶承擔風(fēng)險的能力相對較弱，更愿意選擇風(fēng)險系數(shù)較低的“聯(lián)?！狈绞竭M行貸款。在進行宅基地流轉(zhuǎn)后，認為流轉(zhuǎn)后權(quán)益能得到保障的農(nóng)戶占35.71%，而因為沒有法定標準程序而認為不能得到保障的占31.43%，而認為“不好說”的農(nóng)戶也占到32.86%，說明了多數(shù)農(nóng)戶仍然擔心宅基地流轉(zhuǎn)后的保障問題。有61.43%的農(nóng)戶希望在流轉(zhuǎn)中得到法律保障，認為國家土地部門和法律援助機構(gòu)可以保障其權(quán)利的分別占45.72%和37.14%。有45.72%的農(nóng)戶認為現(xiàn)在應(yīng)該成立宅基地中介機構(gòu)，以求提高流轉(zhuǎn)信息透明度，但同時也有35.71%的農(nóng)戶認為目前不用成立，認為無所謂的占18.57%。通過實地訪談可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)位仍然是農(nóng)戶意愿的決定因素，需求決定市場。愿意捐獻出部分宅基地流轉(zhuǎn)收益來改善村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的農(nóng)戶占到半數(shù)以上，達到57.14%，15.72%的農(nóng)戶表示不是很愿意，理由是不知道所捐款項能否真正落實到村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上來；18.57%的農(nóng)戶明確表示不愿意；還有8.57%的農(nóng)戶選擇根據(jù)太多數(shù)意見。在進行深入調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，多數(shù)農(nóng)戶還是愿意將宅基地流轉(zhuǎn)后的部分收益捐獻出來的，但不能強制捐獻、強行扣留。村集體需要對農(nóng)戶所捐款項進行清單化處理，列出使用明細、范圍，并告知捐款人。捐款人在看到使用預(yù)算明細不同意時有權(quán)否決村集體的利用規(guī)劃，提出自己的意見。在“如果進城是否愿意出售宅基地”的問題上，有半數(shù)以上的農(nóng)戶表示不愿意，明確表示愿意的農(nóng)戶僅有38人，占27.14%，明確表示不愿意的農(nóng)戶占50%。說明缺乏必要的城市生存技能，在無法保證搬進城市后生活質(zhì)量不降低的前提下，農(nóng)戶即使進城務(wù)工時間較長也不愿意將自身宅基地出售。

2.1.3 農(nóng)戶對宅基地的理性認識基礎(chǔ) 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶準備或正在將其空閑宅基地進行流轉(zhuǎn)，但缺乏對流轉(zhuǎn)定義的了解，僅有2.86%的農(nóng)戶很清楚宅基地流轉(zhuǎn)含義，不清楚的占到51.43%，大部分農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的含義僅停留在基本了解和聽說過的層面上，占總數(shù)的45.71%。認為宅基地所有權(quán)應(yīng)歸國家所有和歸個人所有的分別占到24.28%和42.86%，不清楚了占到11.43%，能夠正確認識宅基地歸屬的農(nóng)戶僅占21.43%。了解宅基地流轉(zhuǎn)程序的占20.00%，聽說過的占8.57%，不清楚的占71.43%。繳納了宅基地使用費的農(nóng)戶占40.00%，沒有繳納的占44.29%，不清楚是否需要繳納的占15.71%。在宅基地的使用過程中，沒有登記的占到45.71%，而不知道需要登記的占到22.86%，只有近1/3的農(nóng)戶進行了備案登記。流轉(zhuǎn)過程經(jīng)過村領(lǐng)導(dǎo)同意批準的占25.71%，召開村民大會的占18.57%，雙方同意即可的占54.29%。宅基地流轉(zhuǎn)過程中，幾近一半的農(nóng)戶認為不需要經(jīng)過村委會同意，此外還有21.43%的農(nóng)戶表示村委會不管宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題，純屬個人行為。對于宅基地流轉(zhuǎn)的公示問題，有82.86%的農(nóng)戶選擇了沒有公示、不知道需要公示或沒注意是否進行了公示。說明公示環(huán)節(jié)并沒有做到十分透明，同時表明了制度的不健全必然帶來監(jiān)管的缺失和執(zhí)行的無力。但是，對于新增的宅基地公示問題，農(nóng)戶的肯定回答顯然多于流轉(zhuǎn)宅基地的公示問題，只有31.43%的農(nóng)戶認為新增宅基地沒有經(jīng)過公示環(huán)節(jié)。

2.2 模型運算結(jié)果及分析

2.2.1 模型運算結(jié)果 采用SPSS 17.0進行二元Logistic回歸參數(shù)估計和檢驗，采用Wald法，整個模型共運行24個步驟剔除不顯著變量，得出結(jié)果詳見表3。

由表2可知，該模型的-2對數(shù)似然值為42.892，擬合度為0.863，模型卡方統(tǒng)計值為137.124，在1%的水平上顯著，模型檢驗結(jié)果良好，能夠較好解釋自變量。受教育程度、村如何批準、已經(jīng)流轉(zhuǎn)的宅基地是否公示等5個指標檢驗值均在1%水平顯著，其他變量不顯著。

2.2.2 結(jié)果分析 受教育程度變量X7的系數(shù)為12.987，隨著受教育程度的提高，其宅基地流轉(zhuǎn)行為決策發(fā)生的概率是上一個級別的43671.422倍。說明在宅基地流轉(zhuǎn)過程中，農(nóng)戶受教育水平在一定程度上起到?jīng)Q定性作用，受教育水平越高，越愿意將自身多余的宅基地通過租賃或買賣形式進行流轉(zhuǎn)，使之帶來更大的經(jīng)濟效益。反之，受教育程度越低，越不愿意參與到宅基地流轉(zhuǎn)中，使自身宅基地僅發(fā)揮了自住保障作用。

出售宅基地改善生活變量X20的系數(shù)為-12.851，愿意將宅基地進行出售的農(nóng)戶其行為發(fā)生概率比不愿意出售的農(nóng)戶高2.021倍，而認為無所謂的農(nóng)戶，其宅基地流轉(zhuǎn)意愿最低。說明流轉(zhuǎn)過程中，多數(shù)農(nóng)戶基于對未來生活不確定性的考量，不愿意一次性出售自身宅基地，而是渴望獲得持續(xù)性的收入補償。

表3 二元Logistic回歸模型估計結(jié)果

捐獻出部分收益來改善基礎(chǔ)設(shè)施變量X27的系數(shù)為-3.780，表示不愿意捐獻收益的農(nóng)戶其宅基地流轉(zhuǎn)意愿發(fā)生概率相當于上一個級別的97.70%，差距不大。這表明多數(shù)農(nóng)戶為了自身利益的多方面考慮，還是愿意犧牲一部分經(jīng)濟利益去改善自身及子女、老人的生活居住環(huán)境，同時期望居住環(huán)境的改善能帶來額外的收益（如提高房租）以彌補損失的經(jīng)濟利益。

村集體宅基地流轉(zhuǎn)批準方式變量X35的系數(shù)為7.532，認為流轉(zhuǎn)雙方同意即可進行交易的農(nóng)戶其宅基地流轉(zhuǎn)意愿最為強烈，Exp(B)值達到1867.595。而對于已經(jīng)流轉(zhuǎn)的宅基地是否公示變量X36，其系數(shù)為7.470，同樣Exp(B)值達到1755.217，即認為不用公示、不知道公示事宜和沒注意公示的流轉(zhuǎn)發(fā)生概率均高于認為需要進行公示的概率。說明在宅基地流轉(zhuǎn)中，受到的規(guī)則限制越少，農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性越高。

3 政策建議

3.1 健全農(nóng)村宅基地法律保障體系，加強制度建設(shè)

逐步健全《土地管理法》、《物權(quán)法》和《繼承法》關(guān)于農(nóng)村宅基地的管理、使用、權(quán)益等細則的規(guī)定[10-13]，完善宅基地管理制度建設(shè)，通過法律、法規(guī)的不斷豐富，使土地管理中有關(guān)宅基地的管理實現(xiàn)有法可依，減少或避免管理過程中人為因素的干擾，遏制非法買賣、侵占農(nóng)村宅基地現(xiàn)象，從制度上規(guī)避利益集團或個人利用農(nóng)村宅基地牟取私利，侵害農(nóng)民利益。在不降低農(nóng)民現(xiàn)階段生活條件的同時，在現(xiàn)有法律架構(gòu)內(nèi)，積極探索嘗試有限的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，使農(nóng)民真正可以享受到城市化過程中的紅利。

3.2 加強引導(dǎo)，科學(xué)規(guī)劃和管理農(nóng)村宅基地

長期以來，農(nóng)村宅基地的無償使用或僅需支付較少金額的有償使用，是造成土地浪費的主要原因之一。低廉的消費成本和相關(guān)法律法規(guī)的不健全造成了農(nóng)村宅基地長期處于粗放式利用的狀態(tài)，雖然農(nóng)戶在利用過程中投入了經(jīng)濟成本，但總體集約利用度較低，缺乏統(tǒng)籌而又科學(xué)的管理又使得宅基地利用無序性加大，造成了一個村莊內(nèi)宅基地利用良莠不齊，雜亂無章的狀態(tài)。規(guī)劃和管理并非是集約度較高的城市用地的專有名詞，依法對宅基地進行規(guī)劃和管理，一方面可以將農(nóng)村宅基地使用中存在的土地浪費現(xiàn)象降到最低，另一方面也可以在居住環(huán)境、美化景觀等方面有所建樹，從根源改變宅基地建設(shè)無序、無章，個人意愿為主導(dǎo)的宅基地利用的現(xiàn)狀。

3.3 積極創(chuàng)新，因地制宜建設(shè)多元化宅基地流轉(zhuǎn)市場

隨著市場化進程的不斷深入，宅基地流轉(zhuǎn)已是大勢所趨[14]。如今，城市正吸引著新一代農(nóng)村人口向城市涌進，隨著城市向外擴張，城郊農(nóng)戶對農(nóng)業(yè)的依賴性也在在逐年降低，越來越多的農(nóng)戶逐漸或被迫適應(yīng)了非傳統(tǒng)式生活方式[15-16]。宅基地?zé)o疑成為了這個群體唯一的大額物質(zhì)基礎(chǔ)。由于上一代留下的宅基地被子女繼承，致使“一戶多宅”的現(xiàn)象大量存在，“一戶一宅”的教條式管理已經(jīng)逐漸不再適應(yīng)時代發(fā)展，村集體難以將農(nóng)戶所繼承的、非獨一宅基地收回，在此時代背景下，宅基地流轉(zhuǎn)方式亟待需要革新以順應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀。從政府角度可嘗試放權(quán)給村集體，使村集體擁有在本村內(nèi)部有償收回“多余”的宅基地并進行管理，采取自給自足的方式高效利用宅基地獲得持續(xù)性收益，全村村民有權(quán)表決收益的使用方式。增加宅基地流轉(zhuǎn)試點，將宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)設(shè)為試點，創(chuàng)建村級宅基地流轉(zhuǎn)管理體系，對宅基地流轉(zhuǎn)對象進行監(jiān)督和審核，杜絕違法流轉(zhuǎn)宅基地現(xiàn)象的發(fā)生。

4 討論

宅基地流轉(zhuǎn)改革任重而道遠，不僅關(guān)乎農(nóng)戶的個人利益，更關(guān)乎土地集約節(jié)約、高效使用的客觀需求。地區(qū)的差異性決定了宅基地流轉(zhuǎn)不能為了管理方便實行“一刀切”政策而犧牲了農(nóng)戶自身利益，同時也不能任由其無序發(fā)展，自由流轉(zhuǎn)，危害國家正常經(jīng)濟秩序。本著農(nóng)戶負責(zé)、合理合法原則，探索宅基地新型流轉(zhuǎn)模式，是緩解土地緊張，杜絕糾紛和違法事件的根本。

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