關(guān)于我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的探析

黃詩(shī)韻

摘 要：房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）作為房地產(chǎn)業(yè)的一種新型融資渠道，近年來(lái)在海外金融市場(chǎng)上發(fā)展迅速，早已成為美國(guó)等國(guó)家的主要融資途徑，也為我國(guó)發(fā)展REITS提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。本文基于國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，首先論述了REITS的特點(diǎn)和發(fā)展REITS的必要性，然后重點(diǎn)論述了目前我國(guó)REITS面臨的問(wèn)題，并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：REITS；房地產(chǎn)投資信托

一、引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，過(guò)去嚴(yán)重依賴單一化的債權(quán)融資方式將不可持續(xù)，尋求多樣化的融資模式、降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越重要。美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家早已成功將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）運(yùn)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，REITS也成為其房地產(chǎn)業(yè)融資的主要途徑。我國(guó)政府對(duì)于REITS的態(tài)度也日漸明朗，2016年6月初，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出要支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是指一種由專門的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理，以發(fā)行受益憑證的方式籌集資金，并按合約將投資收益按比例支付給投資者的信托基金。目前我國(guó)信托投資還處于起步階段，我國(guó)的房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，用于替代銀行貸款產(chǎn)品，期限較短，還不是真正意義上的REITS。而美國(guó)的REITS更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工后，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲取租金收入。

二、發(fā)展REITS的必要性

我國(guó)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是簡(jiǎn)單的“開(kāi)發(fā)-出租”模式，即前期開(kāi)發(fā)投入龐大資金，后通過(guò)收租的方式逐漸回籠資金，這種重資產(chǎn)模式會(huì)占用開(kāi)發(fā)商大量的資金，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。REITS所具備的強(qiáng)大融資能力能提高開(kāi)發(fā)商的資金利用效率，縮短其投資回收期限，有效降低開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率。

REITS除了融資價(jià)值，還具有投資價(jià)值。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITS作為一種新型金融工具，投資收益率較高。美國(guó)權(quán)益型REITS的分紅收益率超過(guò)十年期國(guó)債，并且兩者的利差自2008年起就有增加的趨勢(shì)，至2016年已經(jīng)達(dá)到2%左右?？梢?jiàn)REITS的股利收益水平表現(xiàn)優(yōu)良，在十年期國(guó)債等長(zhǎng)期投資工具中具備充分的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、我國(guó)發(fā)展REITS面臨的問(wèn)題和建議

（一）法律層面

我國(guó)尚未出臺(tái)和REITS相關(guān)的法律，導(dǎo)致我國(guó)REITS的發(fā)展面臨法律制度的障礙。事實(shí)上許多地區(qū)都把立法作為發(fā)展REITs的前提。美國(guó)把稅法作為推動(dòng)REITS的法律保障，并設(shè)立了一整套R(shí)EITS的監(jiān)管制度。香港、新加坡、日本等地則專門制定了與REITS相關(guān)的法律。REITS的發(fā)展不能缺少法律的保障，我國(guó)應(yīng)該充分借鑒美國(guó)、亞洲等地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出一套完整的關(guān)于REITS的專門法，對(duì)REITS的組織形式、投資目標(biāo)、分紅政策等做出明確規(guī)定。

（二）稅收制度

REITS在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨雙重征稅的問(wèn)題，房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)需繳納公司所得稅，同時(shí)REITS的投資者需繳納個(gè)人所得稅。因此，為了堅(jiān)持稅收中性原則，避免重復(fù)交稅，我們可以借鑒海外的經(jīng)驗(yàn)，在限制性條件的基礎(chǔ)上給予稅收優(yōu)惠，如美國(guó)給予優(yōu)惠的條件之一就是REITS機(jī)構(gòu)每年95%以上的盈利應(yīng)當(dāng)分配給股東。因此，一套合理的、有依據(jù)的稅收支持制度是促進(jìn)REITS長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的前提，我國(guó)應(yīng)結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于REITS的稅收制度，在現(xiàn)有的稅法基礎(chǔ)上盡快制定出對(duì)REITS的稅收優(yōu)惠政策。

（三）對(duì)房?jī)r(jià)的影響

政府部門可能會(huì)擔(dān)心REITS的推行會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升，但事實(shí)上，只要明確REITS的投資目標(biāo)，限制REITS對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的出售，REITS將有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。這方面可以借鑒美國(guó)、香港等地的做法，美國(guó)法律規(guī)定如果投資信托機(jī)構(gòu)在4年內(nèi)出售其持有的不動(dòng)產(chǎn)，則出售收入不得超過(guò)總收人的30%。香港對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出售的規(guī)定是資產(chǎn)持有期限至少要2年。由此可見(jiàn)，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，預(yù)防短期投機(jī)行為，我國(guó)在制定REITS的政策時(shí)需要嚴(yán)格限制不動(dòng)產(chǎn)出售的時(shí)間和條件。

（四）租金收益率

由于前幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，目前許多中小城市的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，這就意味著未來(lái)這些商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率不高，達(dá)不到投資者對(duì)分紅收益率的要求。但REITS的分紅收益率是吸引投資者購(gòu)買基金的重要因素，只有提供穩(wěn)定的高回報(bào)，REITS才能達(dá)到一定的融資規(guī)模。下面采用2000-2015年美國(guó)NAREIT發(fā)布的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，進(jìn)一步證明上述說(shuō)法。首先確定滯后階數(shù)為4，根據(jù)表1的檢驗(yàn)結(jié)果，在1%的顯著性水平上可以拒絕原假設(shè)“DIV_YIELD不能Granger引起CAP_RAISED”，這表明權(quán)益型REITS的分紅收益率是影響REITS融資規(guī)模的Granger原因，但是反過(guò)來(lái)REITS融資規(guī)模不是權(quán)益型REITS分紅收益率的Granger原因。因此，REITS初期只能先從北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)施行，這些城市的房?jī)r(jià)高、租房需求大，可以滿足REITS擴(kuò)張所要求的分紅收益率。

綜合來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r還很不成熟，和發(fā)達(dá)國(guó)家的差距較大，主要原因在于我國(guó)尚未出臺(tái)關(guān)于REITS的專門法，信托投資也面臨多重征稅的問(wèn)題。不過(guò)近年來(lái)我國(guó)政府已經(jīng)對(duì)REITS表示出重視，未來(lái)隨著相關(guān)法律的完善和證券市場(chǎng)的成熟，相信REITS會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要融資工具，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金也將和國(guó)際接軌。

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