在日本買地小心入坑

沐蘭

和一位在日本頗有資歷和名氣的律師朋友聚會，發(fā)現(xiàn)最近一直在北海道出差的他居然難得地流露出糾結和疲累。經過我反復地關心詢問，他才嘆著氣說在忙一個北海道房地產采購項目，買方是實力雄厚的中國公司。律師朋友很糾結，因為他發(fā)現(xiàn)這個項目的中間人加價非常厲害，相當于6億日元的項目用10億賣給中國人。律師沒有義務也沒有被授權對價格進行評定，而且他是中間人聘請的律師，更沒有立場去提醒買家。但是良心上有點過不去。

更可悲的是，這已經不是律師朋友第一次遇到惡性加價了。因為很少有中國買家純粹買一片荒地，一半都是買土地以及土地之上的基礎設施。比如農場、牧場或是滑雪場之類，加上設施之后價格對于外界相對來說就非常不透明了。我的律師朋友也是因為做了大量日本人之間的北海道地產交易案件，才能知道基本行情。遺憾的是絕大部分來日本買地產的中國買家身邊都跟著頭腦靈活的中國同胞當中間人，大幅加價簡直是必然的事情。律師朋友喝了幾杯酒，一直問我說要不要做一個第三方的公正平臺，或者他的律所提供幫買日本房地產的中國人做估值的新業(yè)務。我說這可是斷人財路的事情呀！何況加價的中間人也都是中國同胞，就算咱們推出估值業(yè)務，也不知道買房者是會相信我們、還是相信他們呢？說到這，我倆也只能嘆息了。

近年來，北海道的地成了中國公司最熱門的購買目標。但那里真的值得用這么大的資金去投資嗎？站在日本的角度來看，北海道就不是一個好的投資地：自然條件比較惡劣，經濟也單一地以農漁業(yè)為主。這些中國資本在北海道買的地能做什么呢？如果繼續(xù)做農業(yè)，這挺難的。受自然環(huán)境限制，北海道農業(yè)的產量其實不高。何況有一個極為嚴重的問題就是日本現(xiàn)在非常缺乏勞動力，日本政府都已經頒布了一個新條例：18歲以下的外國年輕人只要會簡單的日語、愿意來務農，可以隨時來日本從事農業(yè)工作。我自己也看過一部紀錄片，日本某個村莊盛產優(yōu)質玉米，供不應求，但當?shù)胤N植玉米的農民平均年齡已經76歲。難道這些公司準備千里迢迢地支援日本農業(yè)生產建設？

我知道很多中國資本在北海道圈地是打算從事旅游業(yè)，比如建酒店或主題公園，這更是日本人不能理解的。因為日本泡沫經濟時代最經典的投資失敗案例全都是花巨資投資的主題公園，而其中虧損額度最大的度假村正位于北海道。這個總投資2000億日元的度假村在1993年負債就達到了142億日元，幾經轉手，最近一次“接盤”買下這個破產度假村的果然就是中國某著名集團。而目前也并沒有聽到度假村經營改善或者成為中國游客的熱門目的地，只能默默祝這家公司好運了。我和日本投資界的老前輩還聊到了這個項目，當時他慈悲溫和地跟我說：“大概世界上有錢人要走的彎路都是一樣?！比毡居绣X人曾經栽過的坑還在，只是換成中國的有錢人往里面跳了。

如果是個人來日本買套房做投資呢？畢竟日本買房是永久產權，也是我們通俗理解的買了一塊地。在我的知識范圍之內，我可以負責任地說，如果你能接受每年4%?5%的固定投資收益，那么可以考慮在東京買一套房出租。畢竟日本的經濟還是集中在首都圈，大量人口依然在涌入東京，買樸實便利的東京小公寓租給上班族，每年的收益比較穩(wěn)定。而且每年4%?5%的出租回報率已經好過了國內大城市和世界絕大多數(shù)的都市。

但是，不要指望東京的房價能像中國過去十幾年這樣，還能蹭蹭地翻倍上漲，因為日本未來的經濟總不可能像這些年中國經濟那樣騰飛，尤其是日本人根本沒有中國人這樣熱切的買房欲望。再加上日本人口老齡化嚴重，年輕人又不愿結婚生子，買房的剛需市場萎縮，投資市場更是慘淡。因為經濟泡沫破滅時代房價大跌時的陰影還深深印在大家的腦海中。 日本銀行其實一直嚴格把控房屋貸款標準，據(jù)說在經濟最瘋狂的時代也要求買房者的貸款金額不可超過年收入的3倍左右，因此，吃足苦頭的都是當年有錢購買多套房產的高收入人群。沒有剛需，沒有投資客，用什么來拉動房價提升呢？難道要靠中國人去拉動整個東京的房價嗎？

我老板在房產上的投資很有代表性。他年輕時便在日本大銀行工作，不管理財還是貸款絕對是近水樓臺?，F(xiàn)在也是公司一人之下的高層，收入可觀。但他最近才在50多歲的“高齡”買了人生第一套房，還是為了離外孫女近一些，加上他一直居住的地方房租最近上漲不少。他完全沒有在房產上投資嗎？并不是，他在北海道著名的滑雪地買了兩套小房子，專門在滑雪季出租用。據(jù)他所說，他買房子所在的滑雪場并非大名鼎鼎，價格便宜，但是雪季相對更長，而且他專門挑選了一直接待海外游客的滑雪場。后來日本滑雪熱潮降溫，不少滑雪場因為缺少客人而倒閉，但他投資的地方因為逐漸成為澳大利亞客人熱門的選擇，反而越來越火爆。用他的話說，沒想到投資了幾十年的項目現(xiàn)在還有收益呢！

作為中國人，偶爾飛到日本去看看房看看地，你能保證中介幫你找到這樣優(yōu)質的投資項目嗎？還是會被忽悠著買下一片片華而不實的北海道薰衣草田？我有一次在東京街頭閑逛，習慣性地看房屋中介貼出的價格，突然發(fā)現(xiàn)東京的每一套房子都比我印象中的高出50%?70%。我百思不得其解。再看到廣告都是中文的，街對面是中國某銀行的東京分行，才恍然大悟：這就是中國人開的專門坑同胞的房產中介?。?/p>

我很氣憤，但又無能為力。誰讓中國人出名地愛買房呢？而身邊又總是流傳著誰誰誰買了哪套房突然賺了幾百萬的財富神話。但我不相信這會是永久。投資房地產賺錢最重要的因素不是地段，而是天時。只有在當?shù)亟洕龀Ｒ?guī)地飛速發(fā)展時期，才會有房價的猛增。而房產作為投資時最大的弊病就是缺乏流通性，房產變現(xiàn)是最難的。當我們這些平凡人聽說某某富豪買下一條街創(chuàng)造財富神話的時候，往往看不到的是這些富豪在其他領域投入了多少。房產只是他們投資組合中的一部分，最容易被我們這些“窮人”理解的部分，絕對不是他們的主要投資所在。

我那位投資北海道房產的老板，在兩年前投資了比特幣并持有到上一輪猛漲行情。而最近學校邀請了著名家族企業(yè)的負責人來做演講，原來某家業(yè)界知名的外匯投資基金是人家家里閑錢的“一小部分”;而另一位頭發(fā)花白的演講嘉賓爽朗地笑著說，他覺得這些年家族企業(yè)投資最成功的往往來自三個領域：藝術品、古玩、紅酒。還幽默地說，他最喜歡投資紅酒，因為投資失敗了就可以把酒喝掉。

唉，雖然我們無法像他們一樣投資，但至少我們可以知道投資不是只有房地產一樣。也許這種只知道買房的投資理念，才是我們財富積累之路上最大的一個坑吧。