房地產(chǎn)：長租公寓或成業(yè)績增長點

實習(xí)記者董曉

政府從2016年開始已經(jīng)連續(xù)出臺多種控房政策，比如，限購、限貸、提高首付比例等政策。這些政策出臺的初衷是為了回歸房子的應(yīng)用本質(zhì)，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。隨著房價的不斷攀升和限房政策的出臺，使得購房門檻不斷提高，租賃市場恰好可以緩解住房需求與購房矛盾，因此，房屋租賃會是房地產(chǎn)未來發(fā)展的其中一個方向。尤其是“租購?fù)瑱?quán)”和集體土地新建租賃住房政策的提出，更是把租房市場推到了一個高潮，長租公寓也應(yīng)運而生。

租房市場需求旺盛 政策鼓勵引導(dǎo)

由于一、二線城市發(fā)展較好，就業(yè)崗位充足，機會多，導(dǎo)致每年凈流入人口為正，這就注定了這些城市的租房需求旺盛。數(shù)據(jù)顯示，北上廣深2016年租房需求較2012年增長了120%，其整體需求量占全國總需求量的20%。與此同時，成都、杭州、武漢、長沙、鄭州為代表的新一線城市全面崛起，2016年對比2012年，租房需求增長超150%。為改善這種情況，2017年以來，在政策紅利和旺盛的市場需求下，以長租公寓為代表的租房市場熱度持續(xù)攀升，我國長租公寓進入新加速階段，各路資本積極涌入該行業(yè)。

發(fā)展租賃住房建設(shè)，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個城市作為住房租賃試點，特別是“租購?fù)瑱?quán)”和集體土地新建租賃住房政策，引爆我國租房市場。以上海為例，上海十三五住房規(guī)劃推出70萬套新增租賃住房，比同期推出的商品住房還要多25萬套，某種層面來看，未來是租賃住房的全新時代。

在國家大力推進房地產(chǎn)長效機制的過程中，長租公寓行業(yè)的機遇已經(jīng)到來，依靠自身強大的資源整合能力，百強房企在搶占租賃市場份額的關(guān)鍵時刻占盡先機，打造品質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造金融工具、多方合作共贏，多種手段并行擴張旗下長租公寓規(guī)模，長租公寓將成為百強房企新時代下的又一利潤增長點。

租房市場空間足 產(chǎn)業(yè)鏈待完善

目前，租賃市場上的主力消費群體為90后，與以往的租房群體不同，該群體對租房環(huán)境、室內(nèi)裝修、交通、周邊設(shè)施等均有較高的要求，傳統(tǒng)的租房環(huán)境以及服務(wù)模式已經(jīng)與租房市場不相適應(yīng)。由需求引導(dǎo)供給，在該群體的推動作用下，可以進一步加速租房市場的發(fā)展，同時會帶動租房產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，改善租客與房東的關(guān)系，提高中間運營商的效率、帶動家政服務(wù)和小區(qū)配套等一些列業(yè)務(wù)發(fā)展。

現(xiàn)階段，我國的租房市場還處于發(fā)展初期以賺取租金差為主的服務(wù)上，具有不確定性的發(fā)展特征，對于盈利模式也尚在未知的探索階段?，F(xiàn)有的運營模式是傳統(tǒng)的“二房東”，盈利方式單一，主要來源于服務(wù)收益和房客衍生服務(wù)收益。同時，我國的租房市場比較混亂，房客與房源之間信息一般不對稱，政府還需要大力推進住房租賃市場規(guī)范化。后續(xù)需要把一些列措施完善，并使之成為新的經(jīng)濟增長點，迎合租客需求，創(chuàng)造客戶粘性及規(guī)?；\營下產(chǎn)生的現(xiàn)金流壓力是所有長租公寓公司最初幾年必須面對的挑戰(zhàn)。

涉足長租公寓領(lǐng)域的公司也一直處于謹慎發(fā)展的狀態(tài)中，一方面是資產(chǎn)價格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。資金挑戰(zhàn)對長租公寓來說難度巨大，此外我國長租公寓主要以租金回報為主。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、廣州2.14%。在投入成本大，項目周期長，回報率低的情況下，注定長租公寓的發(fā)展不順暢。雖然，長租公寓現(xiàn)在發(fā)展還有很多痛點，但是面對我國萬億級租賃市場，依然無法阻止資本的瘋狂涌入。多地政府大力推行租賃市場政策的同時，政府監(jiān)管加上與企業(yè)、銀行機構(gòu)合作，實現(xiàn)客戶引流，降低成本，使得租賃平臺快速推廣。2017年，百強房企在租賃項目的金融創(chuàng)新方面無疑走在行業(yè)前端，保利地產(chǎn)發(fā)行的首單央企租賃住宅類REITs、招商蛇口發(fā)行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發(fā)行的全國首單公募住房租賃專項公司債券、旭輝領(lǐng)寓發(fā)行的首單民企公寓類REITs、碧桂園的全國首單百億規(guī)模租賃住房REITs接連獲批。長租公寓的融資工具創(chuàng)新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項目打通了退出環(huán)節(jié)，長租公寓行業(yè)得以形成完整的商業(yè)模式閉環(huán)。

表名：旭輝領(lǐng)寓產(chǎn)品線劃分

值得關(guān)注的公司標的

萬科A（000002）：萬科泊寓覆蓋28個城市，獲取房間已經(jīng)超過9萬間，其中91個項目已經(jīng)開業(yè)，租客超過3萬人。同時，開展租售業(yè)務(wù)聯(lián)動，租金可抵房款。泊寓在多地開啟租金抵房款模式，1元租金可轉(zhuǎn)化為1積分，在購買萬科在售項目時，積分將按比例抵扣購房款。如在杭州萬科泊寓租期滿一年的客戶，凡購買萬科杭州地區(qū)在售樓盤，租金可抵不過超過購買房源總價1%的房款；鄭州泊寓的積分在購買萬科住宅、寫字樓、商鋪時可1∶1兌換抵扣款，積分抵用上限額度為人民幣3萬元，且不超過當次總房款的3%。泊寓通過營造生態(tài)圈中的業(yè)務(wù)聯(lián)動，為萬科的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)提供了隱性客戶，2016年，泊寓的業(yè)務(wù)為萬科西南公司的銷售增加了上億的成交額。

旭輝集團（00884.HK）：旭輝領(lǐng)寓旗下三條產(chǎn)品線包括：博樂詩服務(wù)公寓、柚米國際社區(qū)和菁社青年公寓，三條產(chǎn)品線在旭輝的長租公寓板塊中所占比列為1∶8∶1。其中，博樂詩服務(wù)公寓面向企業(yè)高管及金領(lǐng)人士退出，選址于一線城市及部分二線城市的核心區(qū)域；柚米國際社區(qū)則以軌道交通發(fā)達及產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集的區(qū)域為選址目標，定位客群為有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，但還沒有實力買房的白領(lǐng)群體；菁舍青年公寓則主要針對高校人群及青年群體設(shè)計。

碧桂園（02007.HK）：2017年10月，碧桂園集團與中信銀行在北京簽約，中信將在未來三年為碧桂園在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，同時整合中信集團各類金融資源，為碧桂園集團在長租住宅方面提供“定制式”“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足其在長租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求。同年11月，碧桂園與建行進行戰(zhàn)略合作，碧桂園向建行平臺提供長租房源，建行則為其提供針對企業(yè)、項目和消費者的三重金融服務(wù)，在整合房源的同時對接深圳的承租企業(yè)，在推動長租產(chǎn)品金融化的過程中，碧桂園既獲得了長租融資通道，又解決了長期企業(yè)客戶的承租難題。