量化探究桂林市不同因素對房價的影響

茅丹 尚林波 吳婷 莫嬌

摘 要：為了提高桂林市城鎮(zhèn)居民的房屋購買力，早日實現(xiàn)桂林人“居者有其屋”的夢想，我們對房價的影響因素進行研究。在搜集了大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，我們建立了房價線性回歸模型并對影響房價的各個因素進行研究。根據(jù)數(shù)據(jù)分析所得結(jié)果，我們給桂林市政府和開發(fā)商提出參考意見，著力于提高房屋購買力，緩解桂林人住房壓力，同時提高房地產(chǎn)商的房屋銷售率。

關(guān)鍵詞：房價線性回歸模型；matlab；購買力；人均可支配收入

“居者有其屋”是每一個中國人的夢想，這千千萬萬個夢想也是“中國夢”的重要組成部分。隨著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和人口密度的增大，在我國的一些城市，出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價也隨波而起、扶搖直上，而居民們也只能望房興嘆。房地產(chǎn)市場也成為了國民經(jīng)濟的支撐性行業(yè)。

桂林也不例外，盡管桂林市政府出臺了大量的房價調(diào)控政策，但是許多桂林市民仍然買不起屬于自己的一套房子。因此，為了把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，促進國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我們對房價影響因素的探究和量化分析。房價不僅僅與政府調(diào)控政策有關(guān)，而且與人均可支配收入、房屋建筑類別、房屋周邊設(shè)施、地段、開發(fā)成本等因素有著密切的關(guān)系。（其中地段量化為房屋所在小區(qū)到市中心靖江王府與到桂林站的距離）

為了深入探究不同環(huán)境因素對房價的影響，我們使用統(tǒng)計軟件spss對數(shù)據(jù)進行處理，用matlab軟件建立了房價多元線性回歸模型并進行分析。多元線性回歸的基本模型如下：

一般地，影響因變量y的因素不止一個，假設(shè)有x1，x2，x3，…xk這k個自變量，因此，可以建立以下的線性關(guān)系式：

y=ω0+ω1x1+ω2x2+…+ωkxk+ε

在我們所研究的房價問題中，y，x1，x2，x3，x4，x5，x6分別對應(yīng)房價、人均可支配收入、房屋建筑類別、房屋周邊設(shè)施、地段、開發(fā)成本、政府調(diào)控。通過模型的解答，我們得出以下結(jié)論（以表格形式呈現(xiàn)）：

其中，對房價影響最大的因素是人均可支配收入，所占的影響比重為0.2087，接下來依次是開發(fā)成本、政府調(diào)控、地段、房屋周邊設(shè)施，分別占比重為0.1608、0.1418、0.1345、0.1309，而房屋建筑類別對房價的影響是最小的，占比重為0.1296。

我們對數(shù)據(jù)結(jié)果進行了討論與探究。房屋的建筑類別例如：板樓、塔樓、高層、小高層、中層、低層等房屋自身因素會影響消費者對房屋的選擇，間接影響房屋的銷售價格。而在今天，在還沒有實現(xiàn)“居者有其屋”的今天，居民對房屋的要求并沒有上升到享受型的房屋，他們大部分僅僅停留在找一個能夠遮風(fēng)擋雨的屋檐這一簡單的要求，因此，房屋的建筑類型對房屋并沒有太大的影響。

我們做此項研究的目的是想給桂林市政府和開發(fā)商提出參考建議，合理調(diào)控、制定房價，提高房屋的購買力，早日實現(xiàn)桂林人“居者有其屋”的夢想。根據(jù)研究所得數(shù)據(jù)，我們提出以下幾點建議：

第一，提高城鎮(zhèn)居民可支配收入。首先，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是房價的最大影響因素。有效提高房價的前提是提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。為此，需建立完善的勞動報酬機制，大幅度提高勞動報酬在初次分配中的比重，特別是提高最低工資標準。同時，工資要適當增長，政府也應(yīng)該給予一定補貼。其次，在分配時，要著力縮小城鎮(zhèn)居民內(nèi)部之間，城鄉(xiāng)之間，行業(yè)之間的收入差距。增加政府的財政支出在公共領(lǐng)域的比重，改善社會保障體系。增加政府的轉(zhuǎn)移支付來提高居民在分配環(huán)節(jié)中的收入。以此來提高房屋的購買力。

第二，豐富房屋類別，提倡高層。一方面，為了提高房屋的購買力，建議開發(fā)商建造多種類型的房屋。具體說來，也就是同一個開發(fā)商在處理一塊地皮時，應(yīng)該同時建造中層、高層、別墅等類型的房屋，以此滿足不同層次居民對房屋的需求。這樣，房屋才能夠很快銷售出去。另外，建議一個小區(qū)應(yīng)該至少建立1至2座高層，以提高土地的利用率。

第三，合理規(guī)劃周邊設(shè)施?？紤]居民生活便利的問題，為了促進房屋的銷售，幾家開發(fā)商可以進行聯(lián)合規(guī)劃。具體地說：幾家距離較近的開發(fā)商，可以聯(lián)合在小區(qū)周圍開發(fā)或者投資建一個商場，游樂場所等。

第四，順應(yīng)城市規(guī)劃。將地段放大來看，就是城市規(guī)劃。在此，我建議開發(fā)商順應(yīng)城市規(guī)劃，根據(jù)城市規(guī)劃來開發(fā)地皮。從城市的需求出發(fā)，首先選擇規(guī)劃的開發(fā)重點區(qū)開發(fā)。

第五，降低開發(fā)成本。我們建議開發(fā)商可以通過降低開發(fā)成本來提高居民的購買力，在居民的可支配收入增加的同時，如果房屋的成本也同程度增加，這樣購買力并沒有得到提高。所以開發(fā)商應(yīng)該通過使用綠色建筑材料等來降低開發(fā)成本，來適應(yīng)居民的購買力，以此來提高居民的購買力。

第六，政府加大調(diào)控房價的力度。政府可以通過以下措施切實調(diào)控房價：調(diào)整利率的升降掌控房價；降低出租自住房稅；限制投資性房屋數(shù)量；政府大力推行廉租房；推行福利政策鼓勵租房；重稅控制房產(chǎn)投機，對于投機房產(chǎn)行業(yè)加大稅收比率。

參考文獻：

[1]時筠侖，雷星暉，蘇濤永.房價波動與影響因素分析[J].價格理論與實踐，2005（04）：21-22.

[2]李立，李永輝.論當前影響房價的因素及變動趨勢[J].東岳論叢，2002（06）：36-38.

作者簡介：茅丹（1997—），女，漢族，江蘇江陰人，本科在讀，主要研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

通訊作者：尚林波（1998—），男，漢族，安徽蚌埠人，本科在讀，主要研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

吳婷（1997—），女，漢族，四川安岳人，本科在讀，主要研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

莫嬌（1997—），女，漢族，四川岳池人，本科在讀，主要研究方向：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)。

基金項目：2017年度廣西壯族自治區(qū)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃國家級立項項目“建立數(shù)學(xué)模型探究桂林市市轄區(qū)不同環(huán)境因素對房價的影響”，項目編號：201710602051。