拿地、回款突然放緩節(jié)奏 招商蛇口擴(kuò)張不再激進(jìn)？

周月明

517

2018-4-16

投資者報(bào)

今年3月26日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2017年年報(bào)，營(yíng)收754億元，同比增長(zhǎng)18%，凈利潤(rùn)150億元，同比增長(zhǎng)38%。2017年銷(xiāo)售額也首次進(jìn)入千億俱樂(lè)部，達(dá)1127億元，招商蛇口也把2018年的簽約銷(xiāo)售額目標(biāo)定到了1500億元。

看起來(lái)是份不錯(cuò)的成績(jī)單，但與同體量的同行相比，卻也存在著一些隱憂。那么，招商蛇口在過(guò)去一年內(nèi)是如何做到銷(xiāo)售額破千億元的？具體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)如何？存在哪些優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題？《投資者報(bào)》記者近日致電招商蛇口媒體相關(guān)負(fù)責(zé)人方姓工作人員，但電話無(wú)人接聽(tīng)。

拿地開(kāi)始相對(duì)保守

從招商蛇口2017年整個(gè)營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，還是以社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到690億元，占比91.51%。而園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收達(dá)58.14億元，占比7.7%，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到5.95億元，占比0.79%。

不過(guò)，招商蛇口雖然在2017年成為了14家千億房企之一，但相較于同行業(yè)其他公司，其在拿地方面顯得較為保守。

公司年報(bào)稱(chēng)，2017 年公司版圖繼續(xù)拓展，在原有深耕城市的基礎(chǔ)上新進(jìn)駐了南通、昆山、嘉興、無(wú)錫等城市，全年在國(guó)內(nèi)近 50 個(gè)城市以及香港、新西蘭等地約 200 個(gè)項(xiàng)目在售。全年在一線、核心二線及周邊重要城市獲取土地資源計(jì)容建筑面積 1023.56 萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積 594 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.84%。截至 2017 年 12 月 31 日，本集團(tuán)未開(kāi)工土地儲(chǔ)備面積為 454.72 萬(wàn)平方米，未開(kāi)工土地儲(chǔ)備金額 223.7億元；本年新增未開(kāi)工土地儲(chǔ)備面積為 196.45 萬(wàn)平方米。

但對(duì)于一家房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其現(xiàn)金流量表中的采購(gòu)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標(biāo)非常重要，可以借此判斷房地產(chǎn)公司的拿地戰(zhàn)略。而據(jù)招商蛇口年報(bào)，其2017年整年購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為613億元，同比增長(zhǎng)14%。而萬(wàn)科、新城控股的這一數(shù)據(jù)分別為：2348億元、594億元，同比增長(zhǎng)31%、175%。此外，從存貨數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口2017年還同比減少了5.9%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，招商蛇口2017年在新增方面不是那么激進(jìn)。

有息債務(wù)緣何較多

拿地方面保守，招商蛇口2017年的資產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)擴(kuò)張速度也在同行業(yè)面前不是太高。其2017年資產(chǎn)負(fù)債率為72%，負(fù)債同比增長(zhǎng)率38%，而萬(wàn)科、新城控股資產(chǎn)負(fù)債率分別為：83%、85%。負(fù)債同比增長(zhǎng)率分別為：46%、81%。

不過(guò)，總負(fù)債不算太高，并不意味著有息債務(wù)低。據(jù)2017年年報(bào)，《投資者報(bào)》記者大體推算出招商蛇口有息債務(wù)為856億元，有息債務(wù)率為35%。與此同時(shí)，萬(wàn)科、新城控股 2017年的有息債務(wù)分別約為：1444億元、260億元，有息債務(wù)率分別約為：14%、16%。相比之下，招商蛇口的有息債務(wù)率要高得多。

此外，招商蛇口2017年凈負(fù)債率增至45%，2016年凈負(fù)債率只有8.1%。其2017年平均融資成本4.8%，較2016年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，招商蛇口的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-38.81億元，近三年首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-326.6億元，同比下降675%。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額和投資現(xiàn)金流凈額都下降，是否意味著“造血”能力下滑？這是否因?yàn)槠淠玫夭粔蚍e極所以新的增長(zhǎng)點(diǎn)下降？房地產(chǎn)公司這艘巨船是否一旦停下來(lái)就會(huì)面臨危機(jī)？這個(gè)行業(yè)是否只有不斷增長(zhǎng)、擴(kuò)張才能保證運(yùn)轉(zhuǎn)？就上述種種問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者還未得到公司的具體解釋。

而值得注意的是，招商蛇口還在2017年發(fā)展了多種融資手段。據(jù)其年報(bào)顯示，招商蛇口在長(zhǎng)租公寓融資方面進(jìn)行了多項(xiàng)“首個(gè)”。報(bào)告期內(nèi)，公司獲批交易所首單“儲(chǔ)架式”長(zhǎng)租公寓 CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）發(fā)行額度60億元以及攜手建設(shè)銀行完成銀行間市場(chǎng)首單長(zhǎng)租公寓 ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）產(chǎn)品注冊(cè)額度 200 億元。

此外在2017年，招商蛇口還擬以2.69億收購(gòu)南通長(zhǎng)輪房屋80%股權(quán)債券；以20.16億元收購(gòu)天津湯臣100%股權(quán)；設(shè)立地產(chǎn)基金，并將持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈三項(xiàng)資產(chǎn)出售給該地產(chǎn)基金。

這些新增的融資手段資金成本怎樣？多樣的資本手段會(huì)否令融資成本增高？需要更多關(guān)注。

能否沖擊1500億目標(biāo)

除了拿地在業(yè)界相對(duì)保守外，招商蛇口的回款速度也放緩。其2017年預(yù)收賬款、結(jié)轉(zhuǎn)面積都偏低。公司2017年年底簽約金額1128億元，售樓預(yù)收賬款548億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積435.71萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入689億元。

根據(jù)審計(jì)原則，同時(shí)滿足網(wǎng)簽備案、竣工驗(yàn)收、收全款、交房這四個(gè)手續(xù)，方可結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入?？蛻艉炗嗁?gòu)房合同并付定金即確認(rèn)簽約金額，嚴(yán)謹(jǐn)些可備案后確認(rèn)。預(yù)收金額時(shí)間上滯后、金額上先是小于銷(xiāo)售金額、后才等于銷(xiāo)售金額，全部購(gòu)房款（首付和按揭貸款）到開(kāi)發(fā)商賬戶時(shí)，預(yù)收賬款與簽約金額相同。

而招商蛇口2017年簽約金額為1128億元，較2016年739億元大幅增長(zhǎng)53%的情況下，預(yù)收賬款548億元與2016年523億元基本持平，說(shuō)明2017年銀行個(gè)人按揭貸款放款速度明顯放緩。

公司在2017年簽約面積570萬(wàn)平方米，較2016年471萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)21%的情況下，2017年結(jié)轉(zhuǎn)面積436萬(wàn)平方米與2016年結(jié)轉(zhuǎn)面積429萬(wàn)平方米基本持平。 這是否意味著招商蛇口在有意控制結(jié)轉(zhuǎn)面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入金額？何時(shí)會(huì)釋放這些業(yè)績(jī)？

年報(bào)稱(chēng)，公司計(jì)劃2018年竣工面積593萬(wàn)平方米，較2017年436萬(wàn)平方米增幅36%，假設(shè)年成交均價(jià)不變，售樓收入將由689億元沖擊900億元，其在2018年定下1500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，需尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這在今年整體較嚴(yán)的調(diào)控環(huán)境下，仍是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。