論不動產(chǎn)登記公信力及其修正

摘 要：自從2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，登記公信力的提出正式落實到法律法規(guī)層面。在《物權(quán)法》實施過程中，對善意第三人權(quán)益的保護(hù)，到底是采用善意取得思路還是登記公信力的模式，這也是物權(quán)法實施中必須斟酌的。本文主要從闡述不動產(chǎn)登記公信力的內(nèi)涵、理論基礎(chǔ)，以及將登記公信力和善意取得制度進(jìn)行比較，證明登記之公信力實施的合理之處。但是由于《物權(quán)法》和《婚姻法》實施中的一些沖突，在處理夫妻共有不動產(chǎn)中更需要不斷的修正和完善登記公信力制度。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)權(quán)登記；夫妻共同財產(chǎn)；公信力制度；善意取得制度

中圖分類號：D923.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）08-0107-02

作者簡介：張超蘭（1988-），女，苗族，湖南吉首人，本科，吉首大學(xué)，研究方向：法學(xué)理論。

無論不動產(chǎn)登記是采用公信力模式還是采用善意取得制度，都是為了達(dá)到保護(hù)不動產(chǎn)交易第三人合法權(quán)益的目的。目前在學(xué)術(shù)界，不少學(xué)者對不動產(chǎn)登記公信力不斷發(fā)出討論，在本文，筆者將對不動產(chǎn)登記的公信力與善意取得制度之間的理論基礎(chǔ)、效力范圍等方面進(jìn)行比較，得出我國在《物權(quán)法》實施過程中應(yīng)堅定賦予不動產(chǎn)登記以公信力，但是公信力不是永恒的定律，為了更好的適用于不動產(chǎn)交易，還需對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐晟坪托拚?h3>一、不動產(chǎn)公信力制度與善意取得制度的比較

在不動產(chǎn)交易中，目前討論的主要是采取善意取得制度或是登記公信力的模式來保護(hù)交易中第三人的利益。不動產(chǎn)的公信力思路與善意取得制度之間的實質(zhì)區(qū)別有那些呢？兩者對不動產(chǎn)交易的影響有那些？這些問題的解決就首先應(yīng)對兩者進(jìn)行比較。

（一）不動產(chǎn)登記之公信力模式

登記被賦予公信力社會發(fā)展的必然結(jié)果，也是不斷完善《物權(quán)法》的重要手段，登記公信力的效力不是自開始進(jìn)行登記就具有的，登記公信力是對物權(quán)表征功能的強(qiáng)化和維系。①以梁慧星、孫憲忠等為代表的學(xué)者提倡的是我國的物權(quán)法應(yīng)該予以登記之公信力，來讓交易過程中的第三人享受公信力的保護(hù)，認(rèn)為不動產(chǎn)善意取得制度是沒有必要設(shè)立的。他們認(rèn)為占有是動態(tài)物權(quán)的表示方式，在交易過程中，當(dāng)事人也容易認(rèn)為占有人即為物的所有人。而靜態(tài)物權(quán)的表示方式才應(yīng)該用登記，靜態(tài)的物權(quán)所有不能僅僅靠是否占有來推定。對于靜態(tài)物權(quán)的交易安全來看，完全可以憑借登記的公信力來實現(xiàn)，所以說善意取得不適用于不動產(chǎn)物權(quán)確定。

（二）不動產(chǎn)之善意取得模式

以葉金強(qiáng)、常鵬翱等學(xué)者為代表主張登記公信力是基礎(chǔ)，但是在此基礎(chǔ)之上也應(yīng)該構(gòu)建合理的善意取得制度。從善意和權(quán)利取得的角度來看，登記公信力實質(zhì)上就是不動產(chǎn)的善意取得，透視相關(guān)登記公信力的法條，無非也就是不動產(chǎn)善意取得通過公信力表現(xiàn)為法律要件和法律后果的描述。不動產(chǎn)以登記公信力保護(hù)第三人權(quán)利，動產(chǎn)以占有公信力而生的善意取得制度保護(hù)第三人權(quán)利，換句話而言，占有公信力表現(xiàn)為動產(chǎn)善意取得制度，登記公信力表現(xiàn)為不動產(chǎn)善意取得，這樣理解法律邏輯就能一致性，承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得是妥當(dāng)?shù)?，這就是主張不動產(chǎn)采取善意取得的思路。

二、登記公信力：理論基礎(chǔ)與效力內(nèi)容更有優(yōu)勢

善意取得與登記公信力的目的是一致的，但是二者在實現(xiàn)目的基礎(chǔ)上，在理論基礎(chǔ)、效力內(nèi)容上比較而言，登記公信力各方面更優(yōu)于善意取得制度。

（一）理論基礎(chǔ)方面

登記公信力的理論基礎(chǔ)是登記生效，這種登記生效的認(rèn)可是以國家的信用為支撐的，國家法律規(guī)定嚴(yán)格的登記程序，由專業(yè)工作人員通過有條不紊的書面文字簡明清晰的記載物權(quán)的狀況，同時要求登記部門在登記時對登記申請進(jìn)行嚴(yán)格審查，以此來保證不動產(chǎn)登記的正確率和真實性。及時在現(xiàn)實中出現(xiàn)登記人與實際占有人不一致的情況，相關(guān)部門也只會認(rèn)可登記簿上的登記人為法律上的物權(quán)占有人，認(rèn)為其就是善意的取得，這即是登記公信力得以存在的主要理論基礎(chǔ)。

善意取得制度變現(xiàn)為占有公信力，沒有占有也就沒有對物權(quán)的處理權(quán)，第三人也不能取得物權(quán)。以日耳曼法的“以手護(hù)手”原則既是在動產(chǎn)交易中保護(hù)第三人權(quán)利的重要法則。動產(chǎn)物權(quán)變動以交付為公示方式，第三人信賴并非建立在對變動過程知曉的基礎(chǔ)上，而是依據(jù)生活經(jīng)驗建立在對相對人實際占有事實所表現(xiàn)出來的物權(quán)人地位的基礎(chǔ)上。②但是，占有也只是反映人與物的一種客觀聯(lián)系，受客觀行為和主觀意思的影響，具有很強(qiáng)的靈活性與可變性，一言概之，善意取得制度缺乏合理的理論基礎(chǔ)為支撐。

（二）效力內(nèi)容方面

對善意第三人而言，善意取得制度與登記公信力制度都能達(dá)到維護(hù)其合法利益的效果。也是因為兩者具有相同效果來看，有的學(xué)者也主張善意取得與登記公信力制度是同一制度的不同表現(xiàn)，這實際上是對兩種制度的混淆。③與善意取得制度相比較，登記公信力的效力內(nèi)容更為全面，從第三人和原權(quán)利人保護(hù)角度而言，登記公信力對二者都具有保護(hù)保護(hù)作用。登記公信力的作用也具有兩方面，一方面在出現(xiàn)登記不實情況下，能將錯就錯的對第三人予以保護(hù)，這與善意取得的作用一致；另一方，登記在正確的情況下對于原占有人具有事前預(yù)防的作用?？偠灾?，登記公信力最重要的意義在于他不僅能解決無權(quán)處分而導(dǎo)致的物權(quán)歸屬問題，還能降低這種情況發(fā)生的可能性。而善意取得制度的作用只能體現(xiàn)在對第三人的保護(hù)上，并不能對原占有人起到任何保護(hù)作用。進(jìn)一步而言，就算兩種制度在對第三人保護(hù)上發(fā)揮一樣的效力，登記公信力更多了一項對原權(quán)利人的保護(hù)作用，在原權(quán)利人利益受到侵害時，不僅能主張自己的權(quán)利還能找到承擔(dān)賠償?shù)臋C(jī)構(gòu)（登記機(jī)關(guān)）。所以說，從效力和內(nèi)容上看，登記公信力比善意取得制度更加全面。

三、夫妻共同財產(chǎn)的處理不適用登記公信力的表現(xiàn)

因為婚姻法相關(guān)規(guī)定的不明確及與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的差異，在對夫妻共同財產(chǎn)制處理中不動產(chǎn)登記公信力受到影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，根深蒂固的傳統(tǒng)夫妻共有觀念不利于登記公信力的實施?！痘橐龇ā芬呀?jīng)實施50多年，期間經(jīng)過幾次修改，夫妻財產(chǎn)制由一開始的一般共同制修改為婚后所得共同制，在逐步修改過程中，對夫妻共有財產(chǎn)的范圍、夫妻共同財產(chǎn)的處理權(quán)以及夫妻特有財產(chǎn)等不斷進(jìn)行完善。在婚姻法發(fā)展和實施過程中，夫妻共同財產(chǎn)制度的規(guī)定是具有一致性的，也就是說夫妻處理共同財產(chǎn)必須經(jīng)過夫妻雙方協(xié)商一致這樣的觀念已經(jīng)深入人心。登記公信力的提出難以在短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)人們幾十年形成的固有觀念，所有說登記公信力在涉及到夫妻共同財產(chǎn)處理情況下就難以很好的被適用。

第二，夫妻共有財產(chǎn)的現(xiàn)狀不適用登記公信力。受傳統(tǒng)習(xí)慣和婚姻法的影響，家庭成員之間獨(dú)立權(quán)利意識淡薄，配偶間不動產(chǎn)權(quán)登記多以一方的名義進(jìn)行。④從物權(quán)法的角度來看，這種婚姻內(nèi)的財產(chǎn)登記狀態(tài)實則就是夫妻間共有財產(chǎn)處于不確定的狀態(tài)。換言之，沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的一方的權(quán)利處于不明確的狀態(tài)，這樣雖說是夫妻間的共同財產(chǎn)，要是按照物權(quán)法的規(guī)定，那么物權(quán)的處理就由登記一方的配偶及善意第三人所控制，這樣進(jìn)行登記的一方就可以擅自處理共有的不動產(chǎn)，這樣的法律邏輯違背了夫妻共有財產(chǎn)的處理原則。如果說登記公信力適用在現(xiàn)有夫妻間共有不動產(chǎn)的處理中，那么就會導(dǎo)致現(xiàn)有家庭成員的不安全感增加，造成人們對登記公信力的否認(rèn)。所以也說明現(xiàn)有的登記公信力難以解決現(xiàn)有的夫妻共有財產(chǎn)。

第三，登記公信力與《婚姻法》中夫妻共有財產(chǎn)規(guī)則相沖突。從《物權(quán)法》與《婚姻法》兩部法律來看，在某些方面有一定的沖突。在夫妻共有財產(chǎn)處理上，如果用《物權(quán)法》的規(guī)定處理，難免會出現(xiàn)夫妻一方的擅自處理給另一方造成重大的財產(chǎn)損失，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間出現(xiàn)的這種損失在法律上又難以對另一方進(jìn)行賠償。如果單純適用《婚姻法》中夫妻共有財產(chǎn)的處置歸責(zé)，這樣在同樣的物權(quán)處理中又與物權(quán)法中的處置規(guī)則相沖突，影響物權(quán)法的實施，更加無法保障善意第三人的交易安全。

四、完善和修正不動產(chǎn)登記公信力對處置夫妻共同財產(chǎn)制的措施

目前的登記公信力制度在適用于婚姻法中夫妻雙方共有不動產(chǎn)處理上，還有各種障礙，如果簡單的用現(xiàn)有的登記公信力制度去處理，會給許多家庭以及社會帶來不穩(wěn)定，這也違背了法律的基本原則。所以筆者認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)舉措對登記公信力進(jìn)行完善和修正，提高公民無權(quán)的保護(hù)意識。

（一）完善《物權(quán)法》的產(chǎn)權(quán)登記制度

應(yīng)在《不動產(chǎn)登記法》中進(jìn)行明確規(guī)定，對于家庭共有不動產(chǎn)的登記中，要證明不動產(chǎn)權(quán)屬于共有就必須共有人同時進(jìn)行登記，登記薄上署名的人即為不動產(chǎn)的所有人。那么作為夫妻雙方，如果未出現(xiàn)在不動產(chǎn)登記薄上的一方，就再也不能以“不知情”為理由，來對抗善意第三人。通過立法規(guī)定方面的完善，能幫助司法部門在實踐中明確判斷第三人是否構(gòu)成不動產(chǎn)的善意取得，既能保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，也能更好的保護(hù)不動產(chǎn)所有人的權(quán)利，使公示公信原則得到切實的貫徹。

（二）修訂《婚姻法》及司法解釋的相關(guān)規(guī)定

完善《婚姻法》中夫妻共有財產(chǎn)處置的規(guī)定，在《婚姻法》中明確補(bǔ)充規(guī)定夫妻共同財產(chǎn)制度中不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬以《物權(quán)法》的規(guī)定來確定，使《婚姻法》、《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記法》相互統(tǒng)一和貫通，避免法律沖突，解決司法實踐中法律適用的不統(tǒng)一，維護(hù)法律的權(quán)威，增強(qiáng)司法公信力。

（三）及時進(jìn)行夫妻共有不動產(chǎn)的補(bǔ)充登記

應(yīng)加大普法宣傳教育，在不動產(chǎn)登記時，要讓夫妻雙方知曉不動產(chǎn)登記對夫妻共有不動產(chǎn)的法律效力，同時還應(yīng)及時對在《不動產(chǎn)登記法》實施前夫妻共有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的遺留問題應(yīng)采取補(bǔ)充登記。對于已婚人員進(jìn)行不動產(chǎn)登記時，如果夫妻一方要將不動產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下，必須要得到另一方的簽字認(rèn)可，才能進(jìn)行登記。否則，已婚人員的不動產(chǎn)登記必須夫妻雙方進(jìn)行同時登記。通過對夫妻共有不動產(chǎn)的同時登記措施，保護(hù)不動產(chǎn)共有權(quán)人的合法權(quán)益，減少相關(guān)糾紛及訴訟，促進(jìn)社會安定和諧。

[ 注 釋 ]

①潘醒.物權(quán)登記的公信力研究[J].管理科學(xué)，2004（4）：89.

②尹田.物權(quán)法理論評析與思考[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2008.

③程嘯.論不動產(chǎn)登記簿公信力與動產(chǎn)善意取得的區(qū)分[J].中外法學(xué)，2010（4）：524-539.

④劉莘，王達(dá)主編.房地<產(chǎn)行政登記理論與實務(wù)>[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，2008：36.

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]尹田.物權(quán)法理論評析與思考[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2008.

[2]程嘯.不動產(chǎn)登記簿之推定力[J].法學(xué)研究，2010（3）：106-119.

[3]王榮珍.夫妻財產(chǎn)共有權(quán)取得的<物權(quán)法>適用問題[J].法學(xué)雜志，2010（10）：34-36.

[4]溫灝潔.論<物權(quán)法>對夫妻共有房屋不動產(chǎn)交易安全的影響[J].甘肅政法學(xué)院學(xué)報，2010（1）：148-152.

[5]馬栩生.登記公信力研究[M].北京：人民法院出版社，2006：79.