利用社會(huì)閑置住房，推進(jìn)保障性住房籌措的對(duì)策研究
——以上海征收安置房源收儲(chǔ)為例

文／周曉東

在土地資源緊約束和城市基礎(chǔ)設(shè)施成本提高等大背景下，今后上海出售型保障房的可供量將會(huì)面臨很大的局限性，消化利用社會(huì)閑置住房或?qū)⒊蔀槲磥?lái)住房保障實(shí)物供應(yīng)的來(lái)源之一。立足于鼓勵(lì)和引導(dǎo)中高水平改善性需求，以市場(chǎng)的方法服務(wù)于持有多套住房的市民和被征收安置對(duì)象，充分行使法律賦予的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以權(quán)籍登記轉(zhuǎn)移尤其是上市審核等環(huán)節(jié)為行政抓手，出臺(tái)框架性的政策，促成“市區(qū)協(xié)同、管辦分離”，進(jìn)而推動(dòng)閑置住房的消化利用，將具有積極的社會(huì)意義。

一、基本情況

（一）后續(xù)供給規(guī)模不足，在建項(xiàng)目推進(jìn)遇阻

“十二五”以來(lái)，上海中心城區(qū)征收安置房源快速消化，舊改征收中的市屬安置房源搭橋配比逐步由“拆一配二”調(diào)整至“拆二配三”，且有進(jìn)一步下調(diào)配房比例的必要。根據(jù)國(guó)務(wù)院第590號(hào)令和上海市政府71號(hào)令的精神，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源。經(jīng)梳理，已規(guī)劃的大型居住社區(qū)內(nèi)市屬保障性住房項(xiàng)目后續(xù)可供量，距“十三五”需求總量尚有一定距離。若考慮部分基地規(guī)劃、建設(shè)上的不確定性，“十三五”期間市屬保障性住房建設(shè)總量的短缺可能較為明顯。

（二）新建房源面臨困難，籌措方式亟待創(chuàng)新

在新一輪城市總體規(guī)劃的新形勢(shì)下，上海要通過(guò)新建的方式籌措安置房源，將面臨土地、成本和進(jìn)度等方面的約束。按照“十三五”期間逐年減少用地增量，到2020年守住3185平方公里土地紅線的要求，上海在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)都不具備通過(guò)集中供地的方式大規(guī)模籌措保障性住房的條件。

同時(shí)，上海較高的征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)決定了在利用級(jí)差地租進(jìn)行實(shí)物安置時(shí)，將面臨越來(lái)越多的用地掣肘，因此，安置房源在建設(shè)上將從集中轉(zhuǎn)向分散，在籌措上將從增量供給轉(zhuǎn)向存量盤活，在配后管理上將從統(tǒng)一轉(zhuǎn)向多元。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）和之后中央出臺(tái)的一系列政策，明確了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作征收安置房源的基本原則，同時(shí)要求結(jié)合地方實(shí)際，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

（三）已供應(yīng)保障房的規(guī)模分析

至2016年上半年，全市已供應(yīng)征收安置房近1億平方米、逾100萬(wàn)套，約占全市住房面積總量的1/6。據(jù)抽樣調(diào)查，有意出售市屬大型居住區(qū)安置房的居民家庭一般在符合上市條件后的2年內(nèi)售出，此類交易占大型居住區(qū)安置房總量的1/3左右，其中不少為獲配多套安置房的居民家庭。

全市共有產(chǎn)權(quán)保障房自2010年試點(diǎn)以來(lái)，累計(jì)簽約居民家庭9萬(wàn)余戶，低于預(yù)判的“十二五”簽約數(shù)。2016年開(kāi)展的第六批申請(qǐng)供應(yīng)工作，預(yù)計(jì)簽約家庭約5萬(wàn)戶。另?yè)?jù)調(diào)查，共有產(chǎn)權(quán)房符合上市條件后，有出售意向的持有家庭占7%左右。

（四）收儲(chǔ)安置房源的可行性分析

2015年底的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：顧村、泗涇等首批建設(shè)的大型居住區(qū)入住率在95%左右，但入住居民中，租賃戶的比例與自住戶相差不多；市屬大型居住區(qū)有從建設(shè)、入住到逐步成熟的過(guò)程，后續(xù)建設(shè)的大型居住區(qū)由于區(qū)位和建設(shè)進(jìn)度等原因，入住率和自住率偏低。

征收安置房小區(qū)出租情況普遍、社區(qū)管理不佳的原因如下：一是部分滬籍居民本來(lái)居住條件比較寬裕，甚至掌握多套征收（動(dòng)遷）安置房；二是大型居住區(qū)選址偏遠(yuǎn)、配套不成熟，很多被安置對(duì)象還是選擇回中心城區(qū)居住，甚至有不少被安置對(duì)象出租安置房、租賃市區(qū)房；三是在社區(qū)管理上，市屬基地的小區(qū)往往規(guī)模太大，小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)以及社區(qū)綜合管理能力、警力的提升，都非一朝一夕能夠解決。

綜合看，市屬征收安置房源的去化、使用情況尚好，但由于區(qū)位、套型、社區(qū)管理等原因，已分配征收安置房與持有對(duì)象的自住需求總體上并不適配。

（五）安置房源收儲(chǔ)的前期實(shí)踐

2011年上海實(shí)行住房限購(gòu)政策以來(lái)，已分配的征收安置房（含配套商品房、動(dòng)遷安置房）達(dá)到上市條件并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化交易的超過(guò)100萬(wàn)平方米。2009年市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《市屬配套商品房已安置房源回購(gòu)試行辦法》（滬府辦發(fā)〔2009〕37號(hào)）允許區(qū)級(jí)房管部門組織相關(guān)單位回購(gòu)不符合上市條件的已安置房源，但由于市場(chǎng)情況變化較快、操作隊(duì)伍不夠成熟、收儲(chǔ)成本難以平衡、政策優(yōu)惠難以落實(shí)、相關(guān)制度未能保障等原因，該政策的實(shí)施情況并不理想。2011年以后，持有多套征收安置房的居民家庭如果響應(yīng)政府的收儲(chǔ)政策，還將失去擁有產(chǎn)權(quán)住房的指標(biāo)。

二、主要對(duì)策

（一）指導(dǎo)思想

上海征收安置房源籌措面臨的核心約束是土地供應(yīng)，要貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議的精神，落實(shí)市委、市政府進(jìn)一步加強(qiáng)本市城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的相關(guān)意見(jiàn)，按照“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的方針，堅(jiān)持執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。據(jù)此，應(yīng)突出住房保障體系的創(chuàng)新、協(xié)調(diào)和法治，體現(xiàn)綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，逐步建立以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的保障性住房行政收儲(chǔ)機(jī)制，從而為“十三五”后期乃至“十四五”舊改安置房源提供補(bǔ)充。

具體措施如下：一是要?jiǎng)?chuàng)造條件，逐步建立統(tǒng)一的收儲(chǔ)共有產(chǎn)權(quán)房機(jī)制，允許將共有產(chǎn)權(quán)房用作征收實(shí)物安置，以盤活存量、緩解增量不足；二是要多方協(xié)同，推動(dòng)保障性住房指標(biāo)與市場(chǎng)化商品房指標(biāo)雙向轉(zhuǎn)化，確保出售型保障房總量滿足供應(yīng)需求，促進(jìn)征收安置房源供應(yīng)價(jià)格的穩(wěn)定，以市場(chǎng)機(jī)制補(bǔ)充保障體系；三是要嚴(yán)格執(zhí)行中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和“滬九條”實(shí)施意見(jiàn)，依托現(xiàn)行法律法規(guī)和住房政策，充分行使現(xiàn)行法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，研究公共投入與保障性住房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)的法理關(guān)聯(lián)；四是要研究與城區(qū)管理服務(wù)水平聯(lián)動(dòng)的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制，著力提高保障房小區(qū)管理服務(wù)水平，探索建立使建設(shè)投資者和被保障對(duì)象共享社區(qū)發(fā)展成果的保障房“內(nèi)部流轉(zhuǎn)”平臺(tái)。

（二）理論界定

按照“梯度消費(fèi)”的住房供給理論，由征收安置房、共有產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成的出售型保障房對(duì)應(yīng)于中等收入水平的住房供給，只是在區(qū)位、交通和配套等方面不盡如人意。這種供給可以由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，出售型保障房屬于具有排他性和部分競(jìng)爭(zhēng)性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循成本補(bǔ)償與合理收益、受益者支付對(duì)價(jià)以及資源配置的高效化三個(gè)基本原則。其中，征收安置房由于作為補(bǔ)償對(duì)價(jià)的屬性較強(qiáng)，定價(jià)市場(chǎng)化的傾向應(yīng)該較高。然而，出售型保障房的保障屬性，即公共資源的投入和住房分配使用的排他性（如大型居住區(qū)保障房交付后的周邊配套），應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在針對(duì)特定弱勢(shì)人群的定量供給上。因此，即便考慮了舊改征收在住房解困方面的歷史包袱，由保障房所天然獲得的、以套為單位的配套設(shè)施、公共管理和公共服務(wù)等便利，也不應(yīng)當(dāng)超出現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)房配售政策帶給獲配居民的助益。運(yùn)用市場(chǎng)的方法、手段對(duì)已分配保障房進(jìn)行回購(gòu)和收購(gòu)，進(jìn)而將超額公共管理服務(wù)助益自然地授予新的應(yīng)保障對(duì)象，是在當(dāng)前制度框架下相對(duì)容易實(shí)施的選擇，其主要抓手是現(xiàn)行法律所規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

從實(shí)踐角度看，一方面，回購(gòu)或收購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)份額、將征收安置房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房并納入統(tǒng)一管理體系，不失為一種低成本的可行路徑。另一方面，實(shí)踐中對(duì)于“超額公共服務(wù)”的認(rèn)定十分困難，因此可引入“公共服務(wù)指標(biāo)”的概念，鼓勵(lì)被安置對(duì)象通過(guò)讓渡房屋產(chǎn)權(quán)獲得對(duì)價(jià)和相應(yīng)的“公共服務(wù)指標(biāo)”，重新通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房的途徑，響應(yīng)政府的安置房源收儲(chǔ)政策。根據(jù)市場(chǎng)原則，保障房收儲(chǔ)的實(shí)施主體可以是不特定的。

（三）總體思路

1．堅(jiān)持全市統(tǒng)籌、合理調(diào)配的總體基調(diào)。堅(jiān)持在既有住房保障和市場(chǎng)監(jiān)管政策框架的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化提升，堅(jiān)決執(zhí)行住房限購(gòu)政策，按照“全市一盤棋”和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的定位開(kāi)展政策設(shè)計(jì)，著力形成公平、公開(kāi)的收儲(chǔ)運(yùn)作機(jī)制，統(tǒng)一“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”的發(fā)布，逐步建立全市性的房源收儲(chǔ)平臺(tái)。

2．堅(jiān)持政府推動(dòng)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的操作機(jī)制。在頂層設(shè)計(jì)、估價(jià)體系和項(xiàng)目指導(dǎo)上，堅(jiān)持行政主導(dǎo)、社會(huì)協(xié)同、合力推動(dòng)，在征收實(shí)施單位和保障房小區(qū)兩個(gè)環(huán)節(jié)建立常態(tài)化的收儲(chǔ)信息采集隊(duì)伍；在具體操作和價(jià)格協(xié)商上，采用市場(chǎng)化的方法、手段，探索建立政企合作、管辦分離的模式，由國(guó)資企業(yè)、合格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)操作。

3．“疏堵結(jié)合”，建立健全科學(xué)的價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。以市場(chǎng)邏輯體現(xiàn)價(jià)格與保障屬性，充分考慮房產(chǎn)市場(chǎng)行情和征收安置成本控制，將即時(shí)成交價(jià)格、城區(qū)管理服務(wù)水平和市場(chǎng)預(yù)期引入“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”評(píng)估；以行政手段強(qiáng)化對(duì)保障性住房和滿足保障房收儲(chǔ)要求房源的權(quán)籍監(jiān)控，著力控制保障房資產(chǎn)通過(guò)居民家庭直接上市的流動(dòng)性，在立法層面充實(shí)城區(qū)管理服務(wù)的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，體現(xiàn)公共投入的綜合效應(yīng)。

4．“審時(shí)度勢(shì)”，準(zhǔn)確把握政策出臺(tái)節(jié)奏。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期和趨勢(shì)，在市場(chǎng)價(jià)格快速上漲階段強(qiáng)化出售審核，抑制私人保障房資產(chǎn)上市的流動(dòng)性，完善安置房源收儲(chǔ)的機(jī)制，籌備收儲(chǔ)資金；在市場(chǎng)價(jià)格見(jiàn)頂回落階段按照“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”引導(dǎo)實(shí)施主體訂立保障房資產(chǎn)收儲(chǔ)合同，促使安置房源收儲(chǔ)價(jià)格靠攏市場(chǎng)價(jià)格，優(yōu)化審核流程，推動(dòng)房源收儲(chǔ)；在市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定階段逐步提高房源“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”，推進(jìn)房源收儲(chǔ)。

（四）優(yōu)惠政策

1．研究建立與現(xiàn)行個(gè)人房產(chǎn)稅征收政策銜接的購(gòu)房指標(biāo)制度，允許有條件的收儲(chǔ)對(duì)象新購(gòu)住房，不減少出讓對(duì)象持有房產(chǎn)的指標(biāo)。

2．參照現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人房屋按揭貸款支持政策，允許被安置對(duì)象按照一定標(biāo)準(zhǔn)貸款購(gòu)買征收安置共有產(chǎn)權(quán)房。

3．建立市、區(qū)兩級(jí)安置房源收儲(chǔ)基金（儲(chǔ)備金）制度，形成直接收儲(chǔ)的“綠色通道”，滿足部分市民急需出售住房籌集資金的需求。

4．建立征收安置共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)化核準(zhǔn)機(jī)制和相應(yīng)的負(fù)面清單，除行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、運(yùn)用流動(dòng)性控制和引導(dǎo)交易價(jià)格等宏觀交易管理機(jī)制外，具體事務(wù)由持有產(chǎn)權(quán)份額的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)操作，原則上允許征收安置共有產(chǎn)權(quán)房持有人以市場(chǎng)方式處置住房。

三、實(shí)施要點(diǎn)

（一）條件與對(duì)象

收儲(chǔ)社會(huì)閑置住房用于征收安置房源，具體有五種類別：一是回購(gòu)不符合上市條件且未交付的出售型保障房；二是回購(gòu)不符合上市條件且已交付的出售型保障房；三是收購(gòu)符合上市條件，但持有對(duì)象難以在本市置換的住房；四是收購(gòu)符合上市條件的出售型保障房；五是收購(gòu)符合收儲(chǔ)要求的市場(chǎng)化住房。本文討論的重點(diǎn)是上述一、二、三類。

收儲(chǔ)社會(huì)閑置住房的重要前提，是該住房在收儲(chǔ)時(shí)無(wú)法律規(guī)定的權(quán)利瑕疵（含違法建筑、群租等）。其中，回購(gòu)未上市征收安置房和共有產(chǎn)權(quán)房的，還應(yīng)保證收儲(chǔ)對(duì)象及其家庭不符合一定時(shí)期內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)的居住和收入條件。

收儲(chǔ)房源應(yīng)當(dāng)主要用于征收項(xiàng)目居民安置。對(duì)于前述“不符合上市條件且未交付的出售型保障房”，原則上只能由原分配區(qū)指定的收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)直接回購(gòu)，用于本區(qū)后續(xù)征收項(xiàng)目的居民安置；對(duì)于不符合上市條件且已交付的出售型保障房，一般通過(guò)“定金合同、搭橋供應(yīng)”的辦法回購(gòu)、使用；對(duì)于符合上市條件，但持有對(duì)象難以在本市置換的住房，可以適用“定金合同、搭橋供應(yīng)”的辦法，也可以在此基礎(chǔ)上增加其他的鼓勵(lì)措施。

（二）主體與平臺(tái)

征收安置房源收儲(chǔ)的管理主體是市級(jí)保障房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)、區(qū)級(jí)保障房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，執(zhí)行主體是市級(jí)安置房源收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)、區(qū)級(jí)安置房源收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)、區(qū)級(jí)征收安置實(shí)施單位等相關(guān)部門、合格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，收儲(chǔ)份額的持有主體可暫定為區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)（由區(qū)政府認(rèn)定），條件成熟時(shí)轉(zhuǎn)為市級(jí)收儲(chǔ)平臺(tái)或其分支機(jī)構(gòu)?？梢圆扇≌?gòu)買服務(wù)的方式，委托具備相應(yīng)資質(zhì)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、市場(chǎng)口碑好的房產(chǎn)中介企業(yè)，代表政府部門與收儲(chǔ)對(duì)象訂立收儲(chǔ)定金合同、協(xié)助辦理簽約搭橋等手續(xù)。

市、區(qū)兩級(jí)保障房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“五年規(guī)劃”和年度計(jì)劃，制定全市和本區(qū)的安置房源收儲(chǔ)計(jì)劃和相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額控制要求，在全市和本區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行指導(dǎo)，支撐市、區(qū)兩級(jí)政府的住房保障和征收安置任務(wù)；市房地產(chǎn)交易中心參照市場(chǎng)化交易的預(yù)告登記流程，對(duì)訂立定金合同、完成定金給付的收儲(chǔ)合同進(jìn)行登記，該登記信息可在住房產(chǎn)權(quán)調(diào)查中查詢；市級(jí)相關(guān)部門要以市交易中心登記數(shù)據(jù)中的房屋權(quán)籍注記為基礎(chǔ)，逐步建立征收安置房源收儲(chǔ)平臺(tái)，統(tǒng)一操作規(guī)程，作為房源收儲(chǔ)、分配和使用管理的信息核心。

（三）合同與價(jià)格

合格中介撮合收儲(chǔ)對(duì)象與市、區(qū)兩級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)訂立定金合同。其中，收儲(chǔ)時(shí)點(diǎn)一般約定為合同訂立之后的3年左右，目的是給予收儲(chǔ)對(duì)象至少2-3輪選擇“收儲(chǔ)價(jià)格”或者“安置價(jià)格”的機(jī)會(huì)，從而將定金合同轉(zhuǎn)換為收儲(chǔ)合同。定金合同價(jià)格由區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)或合格中介委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)基于單套住房的“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”估算；定金份額由定金占定金合同價(jià)格的比例確定，收儲(chǔ)完成后轉(zhuǎn)化為市級(jí)安置房源收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)份額。至收儲(chǔ)時(shí)點(diǎn)不能完成收儲(chǔ)“搭橋”的，由市級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)按照定金合同價(jià)格購(gòu)買被收儲(chǔ)住房。

收儲(chǔ)價(jià)格由區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)與收儲(chǔ)對(duì)象協(xié)商確定。收儲(chǔ)對(duì)象同意按收儲(chǔ)價(jià)格出售住房的，由區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)與之訂立收儲(chǔ)合同。區(qū)級(jí)政府可以按照使用房源基地的實(shí)際情況，按照收儲(chǔ)價(jià)格的一定比例，向被安置對(duì)象提供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼后“搭橋”成功的，由區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)按照補(bǔ)貼占收儲(chǔ)價(jià)格的比例持有“補(bǔ)貼份額”，并向收儲(chǔ)對(duì)象支付補(bǔ)貼款項(xiàng)。

由區(qū)住房保障部門、征收安置部門直接收儲(chǔ)的征收安置房源，其安置價(jià)格為征收基地的房源供應(yīng)評(píng)估價(jià)。由收儲(chǔ)對(duì)象、被安置對(duì)象協(xié)商確定房源供應(yīng)的，其安置價(jià)格在征收基地內(nèi)通過(guò)以下方法確定：按照價(jià)格優(yōu)先、套型優(yōu)先和居住困難優(yōu)先的原則，由符合條件的應(yīng)安置對(duì)象集中競(jìng)價(jià)。房源“搭橋”不成功的，收儲(chǔ)對(duì)象繼續(xù)履行定金合同。

收儲(chǔ)房源由提出房源需求的區(qū)級(jí)用房單位優(yōu)先使用，具體用途應(yīng)在收儲(chǔ)時(shí)點(diǎn)之前決定，定金合同中應(yīng)當(dāng)約定合格中介向收儲(chǔ)對(duì)象提供“搭橋”的次數(shù)和“用房意向基地”。收儲(chǔ)時(shí)點(diǎn)前由于收儲(chǔ)對(duì)象原因未能“搭橋”成功的，由市級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)根據(jù)定金合同、按照定金合同價(jià)格給付居民收儲(chǔ)價(jià)款，完成購(gòu)房手續(xù)。

（四）流程與監(jiān)管

第一步，信息采集。各區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)、區(qū)級(jí)用房單位向市級(jí)收儲(chǔ)部門、市交易中心提出房源需求信息。合格中介根據(jù)上述信息，按照自身授權(quán)范圍向社會(huì)發(fā)布房源需求。已分配征收安置房項(xiàng)目在交付入住時(shí)，增加收儲(chǔ)意向調(diào)查環(huán)節(jié)，由合格中介配合項(xiàng)目管理單位整理調(diào)查資料后，報(bào)市、區(qū)兩級(jí)收儲(chǔ)管理機(jī)構(gòu)。城區(qū)、住宅小區(qū)管理部門對(duì)合格中介的合規(guī)收儲(chǔ)活動(dòng)予以支持。

第二步，協(xié)商簽約。合格中介邀請(qǐng)具備專業(yè)能力的房屋狀況評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)共同踏勘被收儲(chǔ)房源，出具房屋狀況評(píng)價(jià)報(bào)告，向收儲(chǔ)對(duì)象戶籍所在區(qū)的住房保障部門確認(rèn)住房的出售資格，提供居間服務(wù)，訂立收儲(chǔ)定金合同。收儲(chǔ)定金合同的一般性內(nèi)容在市級(jí)內(nèi)部平臺(tái)上發(fā)布，區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)需要，委托合格中介與收儲(chǔ)對(duì)象直接訂立收儲(chǔ)合同。

第三步，辦理登記。就被收儲(chǔ)住房達(dá)成供應(yīng)意向并訂立收儲(chǔ)合同后，區(qū)級(jí)用房單位及時(shí)與房源所在區(qū)的登記部門、稅務(wù)部門結(jié)清房屋買賣稅費(fèi)，被安置對(duì)象持《上海市房地產(chǎn)登記條列》規(guī)定的材料和區(qū)級(jí)用房單位開(kāi)具的證明，到住房所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理登記手續(xù)。房地產(chǎn)交易中心除辦理正常的權(quán)籍轉(zhuǎn)移登記手續(xù)外，還應(yīng)對(duì)收儲(chǔ)住房進(jìn)行注記（如：“回購(gòu)安置房，共有產(chǎn)權(quán)［可上市］”）。登記手續(xù)完成后，合格中介幫助被安置對(duì)象與收儲(chǔ)對(duì)象辦理交房入住手續(xù)，收儲(chǔ)對(duì)象對(duì)合格中介的全過(guò)程服務(wù)予以確認(rèn)和評(píng)價(jià)。

市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門對(duì)被收儲(chǔ)住房的交易過(guò)程實(shí)施監(jiān)管，具體規(guī)程參照市場(chǎng)化二手住房買賣的有關(guān)規(guī)定。此外，收儲(chǔ)對(duì)象與市級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的的定金合同登記以后，市交易中心發(fā)現(xiàn)收儲(chǔ)對(duì)象與其他主體訂立房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)暫停辦理買賣合同審核與相應(yīng)的手續(xù)，書(shū)面告知相關(guān)情況，并協(xié)同市級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。收儲(chǔ)對(duì)象與區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)直接訂立收儲(chǔ)合同，已經(jīng)完成房款給付但尚未實(shí)現(xiàn)“搭橋”供應(yīng)的，市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)對(duì)收儲(chǔ)合同進(jìn)行備案，相關(guān)稅費(fèi)可以按照收儲(chǔ)價(jià)格進(jìn)行預(yù)繳。

被收儲(chǔ)房源辦理登記入住手續(xù)后，其售后管理原則上納入現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房管理機(jī)制，但對(duì)獲配對(duì)象的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利按照安置協(xié)議是否享受居住困難補(bǔ)貼進(jìn)行分類管理。住宅小區(qū)管理部門做好已分配征收安置共有產(chǎn)權(quán)房出租的引導(dǎo)工作，鼓勵(lì)相應(yīng)的合格中介代理經(jīng)租；此類住房再次上市出售的，根據(jù)承租人優(yōu)先購(gòu)買原則直接納入市級(jí)安置房源收儲(chǔ)平臺(tái)，區(qū)級(jí)收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在征收安置共有產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)部管理中，定金份額、補(bǔ)貼份額（如有）和居民份額的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同，但每單位份額占共有產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的比例一致。

四、保障措施

（一）建立“基準(zhǔn)房?jī)r(jià)”的評(píng)估機(jī)制

在行業(yè)管理和價(jià)格統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中，上海仍然沿用“片區(qū)”基礎(chǔ)上的交易均價(jià)體系，未能細(xì)化到以“套”為單位的住房單元，“交易決定價(jià)值”的傾向嚴(yán)重，難以體現(xiàn)住房消費(fèi)水平、社區(qū)管理水平和產(chǎn)城融合水平等，容易發(fā)生資產(chǎn)價(jià)格“走勢(shì)與預(yù)期共振”的情況。

在現(xiàn)有“片區(qū)”劃分和估價(jià)體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)先將共有產(chǎn)權(quán)房與征收安置房的“供應(yīng)基價(jià)”（“回購(gòu)［收儲(chǔ)］基價(jià)”）并軌，再逐步引入城區(qū)（小區(qū)）管理服務(wù)水平的指標(biāo)，建立“土地-小區(qū)-樓棟-住房”模型，實(shí)時(shí)提供單套住房的“回購(gòu)（收儲(chǔ)）基價(jià)”及其走勢(shì)預(yù)判，以此奠定征收安置房源收儲(chǔ)的重要基石。

（二）適當(dāng)放寬收儲(chǔ)對(duì)象的交易限制

為鼓勵(lì)持有人向收儲(chǔ)部門出售住房，被收儲(chǔ)房源可不受征收安置房3年、共有產(chǎn)權(quán)房5年的交易限制；而對(duì)于已經(jīng)符合上市條件的保障房和市場(chǎng)房源，則可以視情況在全市統(tǒng)籌的基礎(chǔ)上，提供一定比例的收儲(chǔ)溢價(jià)。

此外，可以根據(jù)滬府辦發(fā)〔2011〕6號(hào)文件精神，根據(jù)被收儲(chǔ)住房的區(qū)位、套型和房屋狀況，在一定時(shí)間段內(nèi)給予收儲(chǔ)對(duì)象新購(gòu)市場(chǎng)化住房的指標(biāo)，憑指標(biāo)新購(gòu)住房以后，嚴(yán)格執(zhí)行本市試行的個(gè)人房產(chǎn)稅政策。

（三）落實(shí)“封閉流轉(zhuǎn)”的稅費(fèi)減免

按現(xiàn)行法律，征收安置共有產(chǎn)權(quán)房在訂立買賣合同以前，屬于定金合同及相應(yīng)的合同轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)化階段，并未形成房屋買賣關(guān)系，故不涉及相關(guān)稅費(fèi)。市級(jí)安置房源流轉(zhuǎn)平臺(tái)建立以后，可使這種內(nèi)部流轉(zhuǎn)從市場(chǎng)化的住房交易體系中獨(dú)立出來(lái)，實(shí)行“準(zhǔn)封閉流轉(zhuǎn)、有條件退出”。

此外，建議就被收儲(chǔ)房源訂立買賣合同以后，相關(guān)稅費(fèi)不受年限制約，同時(shí)政府產(chǎn)權(quán)份額部分應(yīng)按照定金合同價(jià)格或收儲(chǔ)價(jià)格計(jì)收。此類住房再次出售時(shí)，政府產(chǎn)權(quán)份額可以不作變更（如增加或減少產(chǎn)權(quán)份額則差額計(jì)稅），買受對(duì)象的產(chǎn)權(quán)份額差額計(jì)稅。

（四）鼓勵(lì)“產(chǎn)權(quán)份額”的社會(huì)投資

征收安置房源的收儲(chǔ)除爭(zhēng)取市、區(qū)和鎮(zhèn)三級(jí)政府的財(cái)力支持外，還可以探索以下辦法：一是將流轉(zhuǎn)差價(jià)和退出份額的價(jià)款按照一定比例作為利息，以產(chǎn)權(quán)份額為抵押，引入收儲(chǔ)定向貸款；二是允許符合規(guī)定的地方政府融資公司、承擔(dān)舊改項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)等發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項(xiàng)用于安置房源收儲(chǔ)項(xiàng)目；三是引入專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)參與小區(qū)管理，將小區(qū)居住消費(fèi)水平的溢價(jià)、產(chǎn)權(quán)份額增值的一定比例作為政府采購(gòu)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)，從而提升收儲(chǔ)房源的使用價(jià)值和居住吸引力。