真正讓長租公寓健康可持續(xù)發(fā)展
——“長租公寓：國際經(jīng)驗(yàn)與上海實(shí)踐”研討會(huì)綜述

2018年1月22日下午，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)主辦的2018年系列研討會(huì)第一期“長租公寓：國際經(jīng)驗(yàn)與上海實(shí)踐”在華東師范大學(xué)（中北校區(qū)）成功舉行。本次研討會(huì)由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所和上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室共同承辦。與會(huì)嘉賓就長租公寓的國際經(jīng)驗(yàn)以及在中國的市場潛力、運(yùn)營模式、融資模式、投資者權(quán)益保障、租客權(quán)利保護(hù)、政策支持等專題展開演講和互動(dòng)交流，來自業(yè)界和學(xué)界的專家、學(xué)者百余人參加了研討會(huì)。

一、 美國發(fā)展長租公寓的經(jīng)驗(yàn)

（一）美國長租公寓概況

美國居民租住住房的比例較高，而長租公寓是最為普遍的租賃形式。美國長租公寓發(fā)展歷史悠久，從20世紀(jì)40年代到21世紀(jì)，獨(dú)棟房屋作為美國家庭最主流的住房類型，占60%以上。長租公寓運(yùn)營成本更低、適合機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入，在20世紀(jì)40、50年代大受歡迎、擁有2-4個(gè)居住單元的多住戶住宅比例逐漸下降，長租公寓占總住房的比例在60年內(nèi)上漲了70%。而且，長租公寓的出租率一直非常穩(wěn)定，從1995年以來均值保持在90%左右，即使在2008年金融危機(jī)期間，也保持在85%以上，新建公寓在6個(gè)月內(nèi)也達(dá)到70%的出租率，出租現(xiàn)金流穩(wěn)定。

美國長租公寓在物業(yè)類型上通常是集中建設(shè)的，在東部以中高層為主，在西部以花園式為主。長租公寓市場的主流是重資產(chǎn)經(jīng)營模式，收購物業(yè)后直接持有房屋產(chǎn)權(quán)，以獲取租金及物業(yè)增值作為投資回報(bào)。因長租公寓租金回報(bào)率高（目前全美平均為5.5%左右），銀行經(jīng)營物業(yè)貸款利率低（目前平均為4%-4.8%左右，根據(jù)資產(chǎn)質(zhì)量和貸款比例會(huì)有不同），因此，絕大部分投資人均通過股權(quán)投資+銀行貸款方式收購長租公寓，其生命周期總價(jià)值（LTV）通常在50%-80%。所以即使是重資產(chǎn)模式，需要的股權(quán)投資也并不太大。在融資上，通常獲取銀行或房地美、房利美發(fā)放的經(jīng)營物業(yè)貸款，可選擇固定利率或浮動(dòng)利率。固定利率貸款期限可達(dá)10年之久，并根據(jù)資信情況，在若干年內(nèi)僅付利息，因此杠桿化后的股權(quán)投資回報(bào)較高。在產(chǎn)業(yè)鏈條上，專業(yè)物業(yè)管理公司、地產(chǎn)律師、會(huì)計(jì)師、貸款經(jīng)紀(jì)人可提供所有必需的專業(yè)服務(wù)，整個(gè)市場非常成熟。

（二）美國長租公寓租賃需求與供給分析

據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析，從年齡角度看，18-34歲人群是租房居住的主力人群。2015-2035年美國人口中20-34歲的人口持續(xù)增長，將帶來持續(xù)的長租公寓租賃需求。從婚姻角度看，未婚人士比已婚人士租住在長租公寓中的比例更高。從學(xué)歷角度看，租客學(xué)歷并無劣勢。長租公寓租客與獨(dú)棟屋住戶之間并非對(duì)立關(guān)系，而存在一個(gè)轉(zhuǎn)化的過程。一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生往往會(huì)先租住在長租公寓中，人到中年有足夠的收入之后就會(huì)購置自己的獨(dú)棟屋。由于住房自有率的持續(xù)下降、年輕人口的持續(xù)增長以及2009-2013年新建長租公寓短缺等因素，近幾年美國長租公寓的租金大幅增長。從2015年開始，長租公寓建筑許可數(shù)量已開始下降，2018年開始，新建長租公寓的交付量已低于峰值，過度供給的風(fēng)險(xiǎn)已大大降低。

（三）美國長租公寓的投資策略

投資長租公寓除了有租金收益，還能享受物業(yè)的增值，其市場主要面向?qū)I(yè)家族投資者、私募機(jī)構(gòu)、上市REITs等，主要的資金供應(yīng)方為家族資金、高凈值個(gè)人資產(chǎn)、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金和銀行資金。長租公寓的投資模式有長租公寓開發(fā)、新長租公寓持有和舊長租公寓翻新，相應(yīng)的投資策略有開發(fā)投資型、核心型、增值型等。

開發(fā)投資策略：通過買地、規(guī)劃、建設(shè)、穩(wěn)定物業(yè)現(xiàn)金流、出售的方式來獲取投資回報(bào)。由于整個(gè)投資周期長、規(guī)劃獲批的流程長且不確定性高、開發(fā)期間沒有現(xiàn)金流、建設(shè)預(yù)算不易把控等原因，其投資風(fēng)險(xiǎn)最大，但潛在的收益也是最高的。

核心型投資策略：通過收購并持有核心城市核心地段的長租公寓，獲取穩(wěn)定租金回報(bào)，同時(shí)享受一定的物業(yè)增值。由于這類長租公寓價(jià)格較高，租金收益較低，持有物業(yè)的期限一般會(huì)比較長（10年或更長）。其優(yōu)點(diǎn)在于投資風(fēng)險(xiǎn)較小，所投資的項(xiàng)目流動(dòng)性也很好。

增值型投資策略：通過增建或翻新方式，提升長租公寓的價(jià)值。翻修力度可大可小，非常靈活。翻修程度越大，潛在的增值空間就越大，但耗費(fèi)的時(shí)間和資本也越大；翻修程度不大，則投資者一方面可以享受較高的租金回報(bào)，另一方面其物業(yè)也擁有一定的增值空間。在翻修完成后，也可以賣給其他機(jī)構(gòu)持有。單個(gè)項(xiàng)目的投資周期一般在3-5年，更符合私募投資機(jī)構(gòu)的投資需求。

（四）對(duì)我國長租公寓發(fā)展的啟示

當(dāng)前國內(nèi)土地價(jià)格較高、租賃市場產(chǎn)權(quán)法規(guī)不成熟、融資利率較高等問題，使得國內(nèi)租賃市場的資產(chǎn)長期回報(bào)率處于低位，因而不可能直接移植美國模式發(fā)展。要吸引社會(huì)資本長期地進(jìn)入租賃市場，政府需要在相關(guān)方面給于相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持，使長租公寓市場的長期投資回報(bào)率能夠滿足社會(huì)資本的需求。

二、 我國發(fā)展長租公寓的實(shí)踐

（一）國家出臺(tái)發(fā)展租賃市場的政策

2009年至今，國家已陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)住房租賃的政策。2014年3月在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中首次提出“對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求”。2016年5月17日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、2017年7月18日《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》提出了“鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)參與住房租賃市場，增加租賃住房供給”等政策。

十九大報(bào)告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房發(fā)展戰(zhàn)略，2017年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步將其細(xì)化，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

（二）發(fā)展租賃市場，長租公寓必不可少

近年來，熱點(diǎn)城市房價(jià)的快速上漲和外來人口的快速導(dǎo)入，催生了住房租賃市場的發(fā)展。據(jù)測算，我國住房租金市場規(guī)模約為1萬億元，租賃市場正迎來“供需兩旺”的局面。自從2014年雷軍以1億元投資YOU+國際青年社區(qū)之后，長租公寓項(xiàng)目迅速在資本市場火起來，2014-2015年間不斷有融資消息曝出。截至2017年1月共計(jì)有29家公寓經(jīng)營企業(yè)獲得投資，其中14家為平臺(tái)類企業(yè)，15家是公寓運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)億級(jí)融資企業(yè)共9家，其中5家是運(yùn)營商，4家是平臺(tái)商，共計(jì)融資約100億元人民幣。

（三）長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的實(shí)踐

以萬科泊寓為例。萬科是最先試水長租公寓的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2015年初，公司內(nèi)部將住宅租賃產(chǎn)品線統(tǒng)稱為“萬科驛”，2016年5月正式推出長租公寓品牌名稱——泊寓，為18-35歲人群提供優(yōu)質(zhì)租住空間及一體化社區(qū)服務(wù)。目前萬科泊寓已在全國20多個(gè)城市落地，處于不同階段的門店約200多個(gè)，出租率在90%以上，目前已有16個(gè)城市上線，租戶可以通過微信或APP在線預(yù)訂、約看等。

萬科泊寓獲取房源主要有收購（收購符合公司需求的長租公寓品牌）、“二房東”（與符合公司運(yùn)營要求的物業(yè)所有權(quán)方簽署長年租賃合同）、自建（通過一級(jí)市場或二級(jí)市場獲取土地，自建長租公寓，或是直接將自有的存量物業(yè)投入運(yùn)營）、托管（與具有需求的長租公寓品牌合作，進(jìn)行管理輸出，獲得管理面積）等四種方式。

入住萬科泊寓的客戶居住需求大致可分為基本需求、品質(zhì)需求和精神需求三大層面。萬科泊寓從客戶全周期服務(wù)流程出發(fā)，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程操作手冊(cè)，通過服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、過程監(jiān)控、客戶回饋、一線激勵(lì)、案例教學(xué)，全過程把控服務(wù)質(zhì)量，形成客戶口碑。同時(shí)，萬科泊寓注重社群運(yùn)營，定期組織泊友參加社群活動(dòng)，增加客戶黏性，滿足品質(zhì)需求，在資源體系、快速維修響應(yīng)等方面提供很多貼心的服務(wù)，滿足客戶精神需求。

三、 長租公寓面臨的問題

（一）長租公寓前期投入大，營利能力不強(qiáng)

與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售相比，長租公寓的營利能力不強(qiáng)。雖然目前長租公寓的毛利率在30%-40%之間，但是隨著公寓品牌的不斷出現(xiàn)，獲取房源成本增加，毛利在不斷被壓縮。加之長租公寓培育周期長，前期房源、裝修投入大，至少需要5年左右才能有盈利。此外，影響長租公寓項(xiàng)目營利的還有租金收入4%-5%的租賃稅收。

（二）長租公寓房源的獲取

對(duì)于長租公寓而言，基本上每家公寓品牌都面臨著獲取房源困難、獲取的成本高等問題。

（三）長租公寓的投資回報(bào)周期長

開發(fā)經(jīng)營長租公寓是重資產(chǎn)、重營運(yùn)的行業(yè)，從拿房采購裝修，再到維修保潔退租，整個(gè)供應(yīng)服務(wù)鏈長、成本控制變數(shù)大，投資的回報(bào)周期也是非常之長。長租公寓既沒有優(yōu)惠的融資成本優(yōu)勢，也沒有很高的租金回報(bào)優(yōu)勢。

（四）長租公寓的水電費(fèi)較民用住宅高

長租公寓項(xiàng)目因是商業(yè)用地屬性，其水電費(fèi)用較民用住宅高出不少，無形之中增加了客戶的居住成本。

（五）客戶希望提供辦理居住證的便利

很多客戶提出希望能盡快解決居住證問題，需要有方便居住證辦理的渠道。

四、 長租公寓發(fā)展的建議

（一）研究政策和措施，促進(jìn)長租公寓可持續(xù)發(fā)展

建議從積極拓展土地供應(yīng)渠道、多元多渠道籌集低成本資金、創(chuàng)新租賃住房的建設(shè)理念、建立市場化租金標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)與調(diào)價(jià)機(jī)制等方面入手，研究制定相關(guān)的政策和措施，促進(jìn)長租公寓可持續(xù)發(fā)展。

（二）做好住房租賃市場的頂層設(shè)計(jì)

做好住房租賃市場的頂層設(shè)計(jì)，主要包含租賃市場本身、住房保障和住房法規(guī)三個(gè)方面，具體來說，要培育租賃企業(yè)增加租賃房源的供給，要增加住房租賃的需求，要增加土地的供給，還要提供金融政策的支持等，需要完善相應(yīng)的法律法規(guī)。

（三）增加租賃用地的供給

要增加租賃用地的供給，可以讓農(nóng)村集體用地加入租賃住房市場，這樣既能盤活農(nóng)村集體土地資源，也能真正降低土地的成本。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

通過資本資產(chǎn)證券化、REITs等，大幅度降低融資成本，這樣才可能實(shí)現(xiàn)規(guī)?；臄U(kuò)張，真正讓長租公寓這個(gè)行業(yè)進(jìn)入長期發(fā)展的新階段。

（五）以人為本，激發(fā)客戶對(duì)長租公寓的需求

以人為本，切實(shí)解決租戶的戶口、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等痛點(diǎn)問題，提高人均可支配收入，讓年輕人支付得起租金，從而激發(fā)長租公寓需求。