基于AHP的城市房屋拆遷綜合評(píng)價(jià)研究
——以鄭州市馬寨鎮(zhèn)為例

崔飛飛，牛志強(qiáng)

（鄭州科技學(xué)院土木建筑工程學(xué)院，鄭州 450064）

“十二五”期間，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了較大的成就，城市化率不斷提升，由21世紀(jì)初的36%到2015年的56.1%，甚至有專家預(yù)言到2050年，我國的城市化率將突破65%。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國城鄉(xiāng)和區(qū)域空間布局日益優(yōu)化，城市建設(shè)和管理水平不斷提升，城鄉(xiāng)居民的住房條件明顯改善[1]。但是，隨之而來的城市化問題也不斷增多，如城市人口的快速增加，居住環(huán)境的不斷惡化，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后等，特別是“攤大餅式”的發(fā)展模式（即無限制地“侵吞”城市周邊的土地來“壯大”規(guī)模）更成為越來越多城市發(fā)展中的通病[1]。

隨著城市的不斷向外擴(kuò)張發(fā)展，城市房屋拆遷也進(jìn)入快速發(fā)展階段。城市房屋拆遷對實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)、推進(jìn)城市環(huán)境面貌更新、提升城市綜合影響力以及改善城市居民居住條件等都起到了積極的推動(dòng)作用。通過對舊城的拆遷改造工作，許多城市呈現(xiàn)出現(xiàn)代風(fēng)貌，提高了城市化水平。城市房屋拆遷工作的政策性、群眾性以及時(shí)效性較強(qiáng)，是一項(xiàng)涉及面廣、程序復(fù)雜又十分難做的工作[2]。因此，城市房屋拆遷已成為我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中亟待解決的關(guān)鍵問題之一。

1 研究現(xiàn)狀

目前國內(nèi)諸多學(xué)者、相關(guān)政府部門人員以及在拆遷一線工作多年的人員等從多個(gè)層面、多個(gè)角度對城市房屋拆遷中出現(xiàn)的各個(gè)問題都給予了很多建設(shè)性對策。例如，高飛、郝雷提出要完善我國房屋拆遷聽證制度，并給出了參考建議[3]；羅世榮等人強(qiáng)調(diào)了政府行為對房屋拆遷各利益方的重要影響[4]；劉征等人提出不同時(shí)期應(yīng)有不同的房屋拆遷制度與其相適應(yīng)[5]；胡洪、張永桃從類型學(xué)的角度分析了房屋拆遷中各利益方的博弈焦點(diǎn)，并對諸多利益相關(guān)方進(jìn)行分類[6]；吳青龍、王文寅提出顯化租值對各利益方的影響，從制度創(chuàng)新、信息透明的角度給出了一些建議[7]；謝甫成，牛建平從立法角度為房屋拆遷提出了若干建議[8]；張軍濤、劉建國從城市居民的角度提出了房屋拆遷的目的是要保證居民的生活質(zhì)量的觀點(diǎn)[9]等。

綜上所述，諸多研究成果相當(dāng)豐富，對城市房屋拆遷都產(chǎn)生了較為積極的影響。但是，以往的研究多集中于從法律制度、政府行為、房屋拆遷補(bǔ)償、居住者或拆遷者等單個(gè)角色以及拆遷各利益方的糾紛等角度來分析探討城市房屋拆遷問題，或者基于大量的實(shí)地調(diào)研給出一些參考建議，缺少影響城市房屋拆遷諸多因素之間的相互作用關(guān)系的依據(jù)，從定量的角度來綜合評(píng)價(jià)各因素對城市房屋拆遷的影響程度。因此，在綜合評(píng)價(jià)城市房屋拆遷工作時(shí)，應(yīng)對其諸多影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的梳理和分類，以更有針對性地提出相適應(yīng)的建設(shè)性對策。

2 城市房屋拆遷影響因素分析

影響城市房屋拆遷的因素眾多，宏觀層面上主要包括政府行政需求、城市規(guī)劃、市場因素、經(jīng)濟(jì)因素等，微觀層面主要包括城市化率、人均收入、居民居住需求、城市功能的調(diào)整、人均GDP增長速度、土地和房屋供給量以及政府對拆遷的支持度等。

2.1 城市規(guī)劃

城市化率一般是指居住在城區(qū)的人口占總?cè)丝跀?shù)的比重，城市化率在一定程度上體現(xiàn)了城市的發(fā)展程度；城市規(guī)劃的完善程度是一個(gè)城市形象的具體表現(xiàn)，規(guī)劃先行的城市在居民居住幸福指數(shù)上要普遍高于規(guī)劃完善程度較低的；城市對規(guī)劃的支持力度是城市發(fā)展的關(guān)鍵性影響因素，支持力度越大，城市發(fā)展過程中的障礙越少；城市功能的調(diào)整主要體現(xiàn)在不同的城市具有的功能也各具特色，城市功能受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、生態(tài)以及社會(huì)等多方面的影響，調(diào)整城市的功能是隨著時(shí)代進(jìn)步而不斷變化的。

2.2 經(jīng)濟(jì)因素

人均GDP增長速度在一定程度上體現(xiàn)了城市的發(fā)展速度，是相關(guān)政府部門在推行行政決策時(shí)較多考慮的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一；第三產(chǎn)業(yè)比重是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、居民生活水平、就業(yè)壓力等的一個(gè)重要量化指標(biāo)。第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展有利于優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場充分發(fā)育，緩解就業(yè)壓力等，從而促進(jìn)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康地發(fā)展；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是產(chǎn)業(yè)之間相互關(guān)系的變動(dòng)和調(diào)整，提升速率快對城市發(fā)展有利；一般來說，人均可支配收入與生活水平成正比，即人均可支配收入越高，生活水平則越高，相對應(yīng)的城市房屋拆遷量也越大；恩格爾系數(shù)是指食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重，該值越高說明該地區(qū)越貧窮，越低說明該地區(qū)越富有，一般情況下該系數(shù)與城市房屋拆遷拆遷成反比例的關(guān)系。

2.3 市場因素

商品房年開發(fā)面積：商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下可以買賣的房屋，隨著大量人口涌入城市，城區(qū)范圍內(nèi)必然會(huì)產(chǎn)生大量的住房需求，進(jìn)而影響城市的房屋拆遷量；土地和房屋供給量：若城區(qū)的土地和房屋供給量不足，勢必會(huì)造成房屋拆遷量的加大；商品房空置率是房地產(chǎn)指數(shù)的一個(gè)重要指標(biāo)，是指報(bào)告期商品房空置數(shù)量占報(bào)告期可供銷售、出租商品房數(shù)量的比重；土地獲取的規(guī)范程度，在很大程度上對房屋拆遷有著較大的影響，主要影響體現(xiàn)在被拆遷方的權(quán)益獲取量方面。

2.4 政策行政因素

政府行政能力指數(shù)：政府行政能力是指政府運(yùn)用公共權(quán)力實(shí)現(xiàn)公共利益的能力[10]；法律法規(guī)完備程度、政策的公開及穩(wěn)定程度、政府對拆遷的支持程度等都會(huì)對城市房屋拆遷產(chǎn)生較大的影響。

綜上所述，由于影響城市房屋拆遷的因素較多，如何科學(xué)合理地分析評(píng)價(jià)各因素對城市房屋拆遷的影響程度就顯得尤其重要。

3 基于AHP的城市房屋拆遷綜合評(píng)價(jià)分析

3.1 AHP基本原理

層次分析法(Analytic Hierarchy Process)簡稱AHP，是美國匹茲堡大學(xué)運(yùn)籌學(xué)教授T.L.Saaty等人提出的對復(fù)雜問題做出決策的一種簡明有效的新方法。AHP通過把定性與定量方法有機(jī)地結(jié)合起來，使復(fù)雜的系統(tǒng)分解，把多目標(biāo)、多準(zhǔn)則又難以全部量化處理的決策問題簡化為多層次單目標(biāo)問題。自20世紀(jì)80年代初期引進(jìn)我國以來，已被廣泛應(yīng)用于研究土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、交通安全評(píng)價(jià)、環(huán)境保護(hù)及社會(huì)行為分析等領(lǐng)域[11]。

3.2 構(gòu)建城市房屋拆遷評(píng)價(jià)模型

通過上文中對城市房屋拆遷影響因素的分析，將諸多影響因素歸納整理為4個(gè)大類和18個(gè)細(xì)化指標(biāo)，然后根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的邏輯關(guān)系構(gòu)建基本評(píng)價(jià)模型，如圖1所示。

圖1 層次結(jié)構(gòu)模型

3.3 問卷調(diào)查的整理與分析

本研究的問卷調(diào)研對象主要包含政府相關(guān)部門人員、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究人員、對房屋拆遷研究較多的高校及社會(huì)有關(guān)人員、當(dāng)?shù)鼐用瘢òň哂挟?dāng)?shù)貞艏木用窦俺Ｗ⊥鈦砣丝冢⒕哂虚L期一線拆遷工作經(jīng)驗(yàn)的人員等。

為了保證問卷調(diào)查的方便、有效性，以及消息的及時(shí)反饋調(diào)整，讓調(diào)研地方的具有拆遷特色、普遍性和針對性，并考慮拆遷政策的影響、拆遷范圍大小、拆遷時(shí)間跨度等問題，調(diào)研地點(diǎn)的范圍需適當(dāng)縮小。河南省鄭州市二七區(qū)馬寨鎮(zhèn)的拆遷改造工程是根據(jù)鄭州市新型城鎮(zhèn)化工作的統(tǒng)一部署，經(jīng)二七區(qū)委和區(qū)政府研究決定的，其拆遷范圍也比較廣，拆遷時(shí)間從2013—2020年，時(shí)間跨度較大，是鄭州市拆遷工作的典型代表性，故本次調(diào)研地點(diǎn)選擇在河南省鄭州市二七區(qū)馬寨鎮(zhèn)的墳上村以及周邊社區(qū)，該村的拆遷工作是近期進(jìn)行的，方便調(diào)研工作的進(jìn)行。調(diào)研時(shí)間：2016年7月—2017年8月，問卷調(diào)研及樣本回收情況如表1。

表1 問卷調(diào)研及回收情況

注：墳上村及其周邊區(qū)域的活動(dòng)人口數(shù)約10萬（包括鄭州科技學(xué)院在校師生），問卷調(diào)研情況基本能夠反映墳上村社區(qū)的房屋拆遷工作。

3.4 基于AHP評(píng)價(jià)模型的數(shù)據(jù)分析

從評(píng)價(jià)模型的目標(biāo)層A開始，對隸屬于目標(biāo)層的下一層各因素運(yùn)用兩兩判斷比較法和1～9比較尺度構(gòu)造判斷矩陣[12]，如表2、表3。

表2 1～9標(biāo)度的含義

表3 兩兩比較判斷矩陣

由于客觀事物的復(fù)雜性，對問題的認(rèn)識(shí)常常帶有很大的主觀性和片面性，致使在估計(jì)的過程中難免存在誤差，進(jìn)而影響單權(quán)重系數(shù)的可信度。因此，在構(gòu)造判斷矩陣之后，還必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，當(dāng)C.R.＜0.1，判斷矩陣滿足一致性要求，否則應(yīng)當(dāng)對比較判斷矩陣進(jìn)行修正或者舍棄[12]，如表4。

表4 評(píng)價(jià)體系的層次單排序及其一致性檢驗(yàn)

通過整理分析發(fā)現(xiàn)，回收問卷中的78份不滿足一致性檢驗(yàn)，故剩余171份有效問卷，占比約68.7%，基本滿足評(píng)價(jià)模型的分析需求。由于樣本數(shù)較多，且每個(gè)樣本中的各因素權(quán)重系數(shù)不盡相同，故取171份有效問卷的平均值分析各個(gè)影響因素的權(quán)重系數(shù)，然后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)并排序，其中，C.R.=0.074 2＜0.1，滿足一致性要求，排序結(jié)果如圖2所示。

圖2 城市房屋拆遷影響因素權(quán)重排序

由圖2所示，在4大類別中，政府政策行政因素的影響最大，占比達(dá)52%，其次是經(jīng)濟(jì)因素的影響，占比約27%，兩者合計(jì)占比約80%，然后是城市規(guī)劃和市場因素的影響，占比分別為14.1%和7.1%。在18個(gè)細(xì)化指標(biāo)體系中，影響最大的是C18（即政府對拆遷的支持力度），占比約26.02%，明顯遠(yuǎn)超其他影響因素，然后依次是C17，C8，C1，C9，C15，C16等。將18個(gè)細(xì)化指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)按影響程度大小分為5個(gè)等級(jí)，即特別重要、非常重要、比較重要、一般重要和次要，具體情況如表5。

從圖2和表5可知，城市房屋拆遷的特別重要影響因素為政府對拆遷的支持力度、政策公開及穩(wěn)定程度和人均收入，占比約53.76%；非常重要因素占比約18.27%，主要包括城市化率、恩格爾系數(shù)和政府行政能力指數(shù)；比較重要因素占比約22.07%，主要包括法律法規(guī)完備程度、人均GDP增長速度、城市對規(guī)劃的支持程度等；次要影響因素占比僅為1.28%，重要性影響程度較低。

表5 影響程度分類表

4 結(jié)語

綜上所述，在城市房屋拆遷工作中，政府應(yīng)加強(qiáng)對拆遷工作的關(guān)注度，并盡量杜絕“朝令夕改”現(xiàn)象的出現(xiàn)，以保證相關(guān)政策的穩(wěn)定性。此外，相關(guān)政府部門在拆遷問題上應(yīng)該把關(guān)注度轉(zhuǎn)向提高居民的生活質(zhì)量、居住環(huán)境以及加強(qiáng)自身的執(zhí)政能力方面，因地適宜地解決當(dāng)?shù)胤课莶疬w問題，盡可能避免“面子工程”的出現(xiàn)。

隨著我國城鄉(xiāng)一體化的不斷推進(jìn)，舊城區(qū)以及城郊地區(qū)的改造工作不可避免地出現(xiàn)房屋拆遷活動(dòng)。如何科學(xué)合理地推進(jìn)房屋拆遷工作，不僅關(guān)系到城鄉(xiāng)一體化的穩(wěn)步健康發(fā)展，更關(guān)系到每一位居民的生活幸福指數(shù)。因此，運(yùn)用AHP構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)模型，能夠比較直觀、清晰地從定量的角度分析各因素的影響程度，并對各主要影響因素進(jìn)行排序，然后根據(jù)各因素的影響性重要程度，針對城市房屋拆遷過程中出現(xiàn)的各類問題提出相適應(yīng)的對策，為城市房屋拆遷獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。由于問卷調(diào)查的單一性和樣本量偏少等，難免檢驗(yàn)結(jié)果與實(shí)際存在偏差，本論文僅作為一種研究思路供參考。

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