房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的戰(zhàn)略思考*

辜勝阻 楊 嵋 鄭 超

（武漢大學(xué)戰(zhàn)略管理研究院，武漢 430000）

房地產(chǎn)業(yè)是我國社會發(fā)展的重要方面，在經(jīng)濟(jì)增長中有著舉足輕重的地位，2016年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)6.5%。房地產(chǎn)一頭連著投資，另一頭連著消費(fèi)；一頭接著實(shí)體經(jīng)濟(jì)，另一頭接著金融發(fā)展；一頭是經(jīng)濟(jì)增長，另一頭是民生；一頭關(guān)系到地方政府財(cái)政收入，另一頭關(guān)系到開發(fā)商、銀行、消費(fèi)者的切身利益，“牽一發(fā)而動全身”。十九大報(bào)告提出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。立足我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康可持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，政府通過加強(qiáng)土地、稅收、金融、租賃等方面的制度建設(shè)，不斷調(diào)控房地產(chǎn)市場，取得了一定成效。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致分為四個(gè)階段：第一階段（1978—1997年）為房地產(chǎn)市場起步階段。1978年鄧小平在 《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中提出城鎮(zhèn)住房制度的改革和投資、建設(shè)以及分配的總體設(shè)想，探索建立商品房市場，全國各地逐步設(shè)立商品房開發(fā)試點(diǎn)。1992年7月18日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》，開始實(shí)施住房公積金制度，大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長117%。對此，政府采取適度從緊的調(diào)控政策，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量、新開工房地產(chǎn)規(guī)模和房地產(chǎn)融資渠道。第二階段（1998—2007年）為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、走向規(guī)范化階段。1998年國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消福利分房制度，全面推進(jìn)房地產(chǎn)市場化。2003年起房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，2004年漲幅為9.7%。政府陸續(xù)頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)制度規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，并出臺“國八條”、《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》等多項(xiàng)調(diào)控政策穩(wěn)定房價(jià)。第三階段（2008—2014年）為房地產(chǎn)市場全面調(diào)控階段。受到國際金融危機(jī)的影響，2008年我國房地產(chǎn)出現(xiàn) “量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象，2009年政府采取了較為寬松的貨幣政策。2010年起我國房地產(chǎn)市場回暖，投機(jī)炒房行為逐漸增多，房價(jià)大幅上漲（圖1）。為此，政府密集出臺了一系列調(diào)控政策，于2010年、2011年和2013年分別出臺了 “國十一條”、“新國八條”和“國五條”等政策，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，抑制投機(jī)性購房需求。第四階段（2015年至今）為樓市呈現(xiàn)分化、房地產(chǎn)進(jìn)入深化調(diào)控階段。2015年房地產(chǎn)市場逐步從“全面普漲”轉(zhuǎn)向“分化明顯”階段，一線及二線熱點(diǎn)城市住房供給不足，房價(jià)高企，投機(jī)炒房需求旺盛，而其他二三線城市房地產(chǎn)供給過剩，面臨較大的“去庫存”壓力。政府逐步將房地產(chǎn)全面調(diào)控轉(zhuǎn)為因地制宜的差別化調(diào)控，制定了一系列具有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，在熱點(diǎn)城市主要通過限購、限售、限貸等措施調(diào)節(jié)房價(jià)增速，在三四線城市則通過寬松的購房政策、降低落戶門檻等措施推動“去庫存”，并提出構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制。

圖1 2000—2015年我國住宅商品房銷售價(jià)格與開發(fā)投資額發(fā)展趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展?fàn)顩r較為良好，保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，增速基本維持在8%左右，1—9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%。房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大特點(diǎn)就是不同城市區(qū)域分化，地區(qū)間發(fā)展不平衡。一方面，一線及二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)高企，補(bǔ)庫存需求不斷加大。一二線城市由于具有較好的就業(yè)資源與公共服務(wù)優(yōu)勢，不斷吸引人口流入，城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)供需格局偏緊，導(dǎo)致房價(jià)快速上升。2016年一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為31170元/平方米，其中北京、上海和深圳已躋身國際高房價(jià)城市行列。同時(shí)，一線及二線熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅較大，2016年北京、上海等一線城市房價(jià)同比上漲幅度超40%，廈門、合肥、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲幅度超30%。但一線城市新商品房供應(yīng)有限，二手房在交易市場的比重不斷擴(kuò)大，部分熱點(diǎn)城市步入存量房時(shí)代。截至2016年12月底，一線城市新建商品住宅庫存總量為2482萬平方米，同比下降26.9%，幾乎無庫存壓力。同時(shí)，由于一二線城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)張，而房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量有限，導(dǎo)致土地價(jià)格快速上升，“地王”頻出。2017年一季度全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比上漲59.6%，其中有19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超百億元。隨著一二線城市房地產(chǎn)市場熱度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)商更加注重布局熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場，將資金集中到重點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致資金分配不均，2015年20大標(biāo)桿房企在一線城市拿地金額占總額比例歷史性地突破了50%。另一方面，三四線城市房地產(chǎn)市場供過于求，面臨高庫存的問題。我國很多三四線城市正處在加速淘汰落后產(chǎn)能的轉(zhuǎn)型期，創(chuàng)新驅(qū)動機(jī)制尚未完全建立，城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)水平相對一二線城市較為落后，對外來人口吸引力不足，甚至出現(xiàn)本地人口外流，房地產(chǎn)市場供過于求，“去庫存”任務(wù)依然艱巨。截至2016年底，三四線城市住房庫存量占我國總量的80%左右，新開工面積和土地購置面積去化月數(shù)分別為20個(gè)月和51個(gè)月。同時(shí)，三四線城市土地供給相對較充裕和平穩(wěn)，但一些地方政府通過不斷出讓土地興建房地產(chǎn)項(xiàng)目提高當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，造成了土地資源的浪費(fèi)。而增長緩慢的房地產(chǎn)市場使得三四線城市無法獲得充足的資金來提高住房的質(zhì)量與環(huán)境，對消費(fèi)者吸引力較弱，給“去庫存”帶來一定難度。針對房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象，2016年9月起我國開啟了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，中央及各地方政府依據(jù)各地情況制定一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年10月至2017年6月，超過55個(gè)城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。從各地頒布的政策可以發(fā)現(xiàn)，一二線熱點(diǎn)城市主要從首付比例、購房門檻、嚴(yán)控售價(jià)等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，通過限購、限貸、限價(jià)、限商、限售等措施抑制炒房；三四線城市則通過優(yōu)惠利率、放寬購房限制等政策推進(jìn)房地產(chǎn) “去庫存”（表1）。在各地方政府密集的調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得一定成效，2017年前三季度房地產(chǎn)貸款增速放緩，平抑房價(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場熱度有所減退。特別是熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲速度減緩，9月深圳新房均價(jià)同比下跌3.9%，上海同比下跌0.1%，合肥、南京、杭州等同比漲幅均在3.2%以內(nèi)。同時(shí)，三四線城市“去庫存”步伐逐漸加快，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，2017年9月，我國商品房待售面積同比下降12.2%，這主要得益于三四線城市“去庫存”收到積極效果。但我國房地產(chǎn)調(diào)控政策以行政手段、需求端管理為主，雖然短期內(nèi)見效快，但只能暫時(shí)抑制購房需求，無法從根本上解決房地產(chǎn)市場的深層次矛盾，無法形成穩(wěn)定的市場預(yù)期。因此，要通過建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場各方面基礎(chǔ)性制度，改變我國房地產(chǎn)資源供需錯配的局面，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場預(yù)期理性回歸。2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正逐漸嘗試從土地供給、提高保障性住房供給比例、完善租賃市場等方面優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，有效推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。同時(shí)，北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市推出了租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等新政策，陸續(xù)開展住房租賃試點(diǎn)工作，提出要構(gòu)建“租購并舉”的房地產(chǎn)市場，對建立房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)行了一系列探索。

表1 2016年9月至2017年上半年各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策

二、房地產(chǎn)市場調(diào)控存在的問題

雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策取得一定效果，但我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制尚未完全建立，治理體系仍然不完善，土地、投融資、稅收、供給體系、法律、信息等方面的制度建設(shè)存在不足，不利于房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

（一）缺乏有效競爭的土地供給制度，熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)不足，推高地價(jià)，加劇了房地產(chǎn)市場扭曲。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不足是造成我國近些年部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的重要原因之一。我國許多城市建設(shè)用地指標(biāo)有限，這其中能夠分配給住宅建設(shè)的土地指標(biāo)更少，尤其是一線城市住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不足。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年一線城市住宅類用地供給減少了40%，每月供應(yīng)土地面積不足200萬平方米（圖2），北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市更是出現(xiàn)“一地難求”的現(xiàn)象。而且我國對經(jīng)營性土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度，地方政府掌握用地指標(biāo)和分配權(quán)力，基本上實(shí)現(xiàn)對城市土地供應(yīng)完全壟斷，缺乏有效的競爭機(jī)制。特別是一些地方政府希望通過出讓土地獲得高額財(cái)政收入，具有將地價(jià)維持在較高水平的動機(jī)。在土地供應(yīng)比例分配方面，一些地方政府對土地供應(yīng)缺乏合理的評估和規(guī)劃，導(dǎo)致住宅和工業(yè)用地指標(biāo)分配不合理。一方面，工業(yè)用地供給過多，部分工業(yè)用地閑置問題突出；另一方面，嚴(yán)格控制住宅用地供應(yīng)量，造成了住宅用地嚴(yán)重供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高地價(jià)和房價(jià)。同時(shí)，“價(jià)高者得”的土地競價(jià)原則進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)開發(fā)商拿地成本，高地價(jià)不僅最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，形成高房價(jià)，還易誘使開發(fā)商通過各種路徑“囤地”擴(kuò)充資產(chǎn)，待土地價(jià)格上漲后獲得投資收益，而不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動，使得土地供應(yīng)日益緊張，住房供給減少，加劇房地產(chǎn)市場供需矛盾。

圖2 2015—2016年我國一、二、三線城市住宅類用地土地供應(yīng)占地面積

（二）房地產(chǎn)市場過度依賴金融，投融資制度不完善，無法抑制投機(jī)需求，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撛诮鹑陲L(fēng)險(xiǎn)較大。有關(guān)研究表明，投資需求已成為推動我國一線城市房價(jià)持續(xù)暴漲的重要力量。而我國房地產(chǎn)市場尚未形成差異化的投融資制度，自住住房與投資性住房融資門檻相當(dāng)，加之缺乏針對投機(jī)的金融約束機(jī)制，造成投機(jī)炒房的行為越來越多。特別是部分有投資需求的個(gè)人把投資目標(biāo)聚焦在多年來只漲不跌的住房市場，增大了市場的總需求量，推高房價(jià)的市場預(yù)期，在一定程度上擠壓了部分普通民眾住房的剛性需求。統(tǒng)計(jì)顯示，近年來，我國貸款買房的比例不斷升高（圖3），有的地區(qū)還出現(xiàn)了“首付貸”這種超杠桿現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩，極易增加個(gè)人金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)過度依賴金融業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地和進(jìn)行開發(fā)活動的資金構(gòu)成中貸款比例較高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場金融杠桿不斷升高，銀行風(fēng)險(xiǎn)管理難度增大，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，將會給銀行帶來巨大的損失，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，2016年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率約為79%，23家內(nèi)地房企債務(wù)超千億，金融違約風(fēng)險(xiǎn)較大。

圖3 2014—2016年我國個(gè)人住房貸款余額和增長率

（三）房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不科學(xué)，“重開發(fā)、重交易、輕保有”，房子保有成本過低導(dǎo)致大量住房閑置。國際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢相適應(yīng)的完善高效的房地產(chǎn)稅收制度對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行意義重大。但我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅相關(guān)條例制定時(shí)間較早，明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場變化，難以發(fā)揮房地產(chǎn)稅應(yīng)有的功能。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理，一方面，在開發(fā)與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅等十余個(gè)稅種，稅種多且稅負(fù)重，存在重復(fù)征稅與交叉征稅的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的高稅負(fù)會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場處于賣方市場時(shí)，絕大部分稅負(fù)最終會轉(zhuǎn)嫁給購房者，導(dǎo)致“住”的成本高。另一方面，我國在房屋保有環(huán)節(jié)只對營業(yè)性住房征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，個(gè)人自住住房保有環(huán)節(jié)稅種的缺失導(dǎo)致投機(jī)者炒房、囤房的持有成本幾乎為零，“炒”的負(fù)擔(dān)輕，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)的動機(jī)。同時(shí)，保有環(huán)節(jié)低稅負(fù)還導(dǎo)致一些城市房屋空置率較高，不利于土地和住房資源的優(yōu)化配置與集約利用。

（四）多層次住房供給體系尚未形成，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于高端市場，保障性住房建設(shè)滯后，租賃市場規(guī)模不足。 當(dāng)前，我國尚未形成高、中、低端合理構(gòu)成的住房供給體系，租賃市場補(bǔ)充作用不足，難以滿足多層次、多樣化的住房需求。在住房交易市場方面，商品房供給與需求結(jié)構(gòu)不相匹配。商品房供給結(jié)構(gòu)中高端住房比例過高，而針對低收入群體的保障性住房供給不足，加深房地產(chǎn)市場供需矛盾。其中保障性住房建設(shè)主要由地方政府主導(dǎo)，不僅需要消耗大量建設(shè)資金，還需占用部分存量土地，減少政府出讓土地的既得利益，造成地方政府建設(shè)保障性住房的動力不足，建設(shè)進(jìn)展緩慢。據(jù)有關(guān)測算，應(yīng)納入保障住房的城鎮(zhèn)家庭在全國占比大約在30%左右，而當(dāng)前我國保障性住房覆蓋率還未達(dá)到20%，無法滿足市場需求。在租賃市場方面，我國租賃市場規(guī)模較小，無法充分發(fā)揮分擔(dān)部分購房需求的作用。住房租賃市場制度不健全，相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)還不完善，導(dǎo)致買房與租房之間的替代性較弱。同時(shí)，快速上漲的房價(jià)使得購買房屋獲得的財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出租房屋獲得的租金收入，導(dǎo)致住房持有者出租意愿不強(qiáng)。

（五）房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)配套法律制度建設(shè)不完善，市場治理的法治化程度不夠。目前，我國房地產(chǎn)市場尚未形成系統(tǒng)的法律體系，各市場主體的合法權(quán)益難以得到有效保障。首先，我國以房地產(chǎn)為主體的法律是《城市房地產(chǎn)管理法》，內(nèi)容多為原則和條例，有些法規(guī)過于寬泛，針對性不足。其次，房地產(chǎn)相關(guān)法律體系不完善，缺乏配套的土地、稅收、金融、租賃等法律制度，法治化程度不高。其中，房地產(chǎn)稅收最高的法規(guī)是國務(wù)院頒布的 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，缺乏專門針對房地產(chǎn)稅收的法律，給房地產(chǎn)稅征收與改革帶來一定難度。同時(shí)，房地產(chǎn)租賃市場法律法規(guī)不健全，市場運(yùn)行不規(guī)范，存在高額中介費(fèi)、中介跑路、欺詐陷阱、消費(fèi)黑幕等亂象，缺乏專業(yè)管理和有效市場監(jiān)管，很多管理環(huán)節(jié)無法可依，對租賃雙方權(quán)益確認(rèn)與保護(hù)的重視程度不夠，導(dǎo)致租賃市場發(fā)展緩慢。

（六）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)不完善，尚未實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，市場透明度不夠。我國房地產(chǎn)市場管理面臨的難題之一是如何實(shí)現(xiàn)全國層面的信息聯(lián)通，提高房地產(chǎn)調(diào)控效率。目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度仍在建設(shè)當(dāng)中，尚未實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記注冊三項(xiàng)工作已基本完成，還差不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)這“最后一公里”。不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)涉及部門較多、難度大，各部門信息統(tǒng)計(jì)口徑不一致，尚未形成統(tǒng)一的信息指標(biāo)體系，信息搜集與處理存在不規(guī)范，容易造成統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確、信息失真等問題。不動產(chǎn)登記信息共享平臺尚未建成，信息聯(lián)通過程中存在“端口”不兼容和“關(guān)口”難打通的情況，無法有效利用信息資源判斷自住和投資投機(jī)需求，給有關(guān)部門監(jiān)管炒房、囤房等投機(jī)行為造成困難，還容易導(dǎo)致因無法查實(shí)而產(chǎn)生的逃稅現(xiàn)象，給有關(guān)部門制定長效機(jī)制帶來難度。在信息披露方面，房地產(chǎn)信息缺乏可靠的公布渠道，無法核實(shí)信息的真實(shí)性，信息獲取難度大。消費(fèi)者無法及時(shí)獲取房地產(chǎn)交易、價(jià)格等信息，給投機(jī)分子帶來可趁之機(jī)，侵害消費(fèi)者的權(quán)益。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的戰(zhàn)略思考

房地產(chǎn)調(diào)控不僅要針對當(dāng)前分化現(xiàn)象分類指導(dǎo)，因城施策，還要從土地供給、投融資制度、財(cái)稅制度、住房供給體系、法律、信息系統(tǒng)六方面入手，打好政策“組合拳”，堅(jiān)持住房的居住屬性，形成支持“住”、抑制“炒”的市場機(jī)制。

（一）從“地根”入手，改革土地供給制度，形成土地市場多元供給的競爭機(jī)制，構(gòu)建合理的土地定價(jià)機(jī)制。土地是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要基礎(chǔ)，土地供給決定了住房供給。要建立多元競爭的土地供給制度，促進(jìn)土地供給主體多元化，推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，形成一級市場有效競爭機(jī)制。落實(shí)“人地掛鉤”政策，根據(jù)人口流向調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)開源、節(jié)流、降成本。要構(gòu)建高效的土地使用機(jī)制，合理確定公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性和商品住房的用地比例和規(guī)模，提高 “精準(zhǔn)供地”能力。建立閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，盤活城市低效使用和不合理使用的土地存量，促進(jìn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的整合改造，擴(kuò)大土地供給規(guī)模。重慶通過“地票”制度把一些閑置、廢棄、低效占用的農(nóng)村建設(shè)用地“置換”、“移動”到城市中，建立了用地指標(biāo)市場化配置機(jī)制，有效增加了城市建設(shè)土地供給，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場預(yù)期。地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，要建立科學(xué)的土地定價(jià)機(jī)制，引入土地價(jià)值第三方評估機(jī)構(gòu)，使地價(jià)回歸真實(shí)價(jià)值，抑制“地價(jià)上漲”預(yù)期。

（二）從“銀根”入手，重構(gòu)支持“住”、抑制“炒”的穩(wěn)健的房地產(chǎn)投融資制度，限制信貸資金過度流向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)離不開金融支持，投融資制度是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要支撐。要實(shí)施差異化的首付政策，針對首次置業(yè)的人群實(shí)施長期穩(wěn)定的首套房金融支持方案，同時(shí)提高多套住房擁有者貸款買房的門檻和成本，降低多套住房持有者的購房貸款比例。重慶實(shí)行差別化住房按揭貸款政策，對首次、二套、三套住房分別實(shí)行20%、30%和100%的首付比例。要優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，將信貸資源優(yōu)先分配給中小戶型、中低價(jià)位、經(jīng)濟(jì)適用房，為自住需求提供金融支持。與此同時(shí)，要擰緊流動性進(jìn)入房地產(chǎn)市場的“水龍頭”，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸資金使用和流向監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場過度“金融化”。政府要提高對房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例的要求，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的審查，嚴(yán)格控制金融機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)貸款余額占總貸款的比重。銀行要穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，自主升級審貸措施，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與預(yù)警系統(tǒng)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

（三）優(yōu)化財(cái)稅結(jié)構(gòu)，減少“剛需”住房的稅費(fèi)，通過炒房重稅制度提高“炒”的成本，形成支持“住”、抑制“炒”的財(cái)稅機(jī)制。財(cái)稅措施是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，稅收可以調(diào)節(jié)社會資金流向，達(dá)到約束高端、鼓勵中端、保障低端的目的。要加快房地產(chǎn)稅收制度改革，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)。適當(dāng)減少房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，精簡稅種，避免重復(fù)征稅，降低開發(fā)商的成本。要采取類似于按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅的優(yōu)惠政策，為“剛需”房應(yīng)繳納的稅費(fèi)做“減法”。同時(shí)，要實(shí)行炒房重稅制度，對購房后短期內(nèi)進(jìn)行交易的投機(jī)行為征收重稅。2011年起臺灣地區(qū)對非自用的房屋和土地在1～2年間轉(zhuǎn)讓的根據(jù)房屋或土地價(jià)值征收10%的 “奢侈稅”，1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征收15%的“奢侈稅”，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)投機(jī)行為。要逐步建立房產(chǎn)稅制度，形成趨“住”避“炒”的內(nèi)在機(jī)制。對多套住房持有者征收房產(chǎn)稅，并實(shí)行累進(jìn)稅率。重慶從首套住房開始征收房產(chǎn)稅，并做到“稅隨房走”，每年征收，將外來購房者的比例從40%以上降到了20%以下。同時(shí)，還要制定合理的免稅政策，不僅要對滿足自住需求和改善性需求的住房免征房產(chǎn)稅，還要對庫存較高的三四線城市免征房產(chǎn)稅鼓勵其“去庫存”。對將多套住房用于出租的持有者可適當(dāng)減免一定稅費(fèi)，以鼓勵或倒逼空置房持有者進(jìn)行交易或出租，降低空置率。

（四）完善多層次的住房供給體系，大力發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)住房交易市場和租賃市場相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)住房供給“低端有保障、中端有市場、高端有約束”，滿足不同群體多樣化的市場需求。住房供給體系是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。合理的住房供給結(jié)構(gòu)能夠有效滿足居住需求，穩(wěn)定房價(jià)和市場預(yù)期。租賃市場是房地產(chǎn)供給體系中的重要組成部分，要引導(dǎo) “先租房，后買房；先買小房，后逐步改善”的住房梯度消費(fèi)理念，逐步擴(kuò)大租賃市場規(guī)模，多渠道擴(kuò)大房源，打通存量房與租賃市場間的通道。對中低端租賃房提供一定的租房補(bǔ)貼，重慶政府提供大量每平米每月約10元的廉價(jià)公租房給農(nóng)民工、剛大學(xué)畢業(yè)的工作者等群體，滿足了部分居住需求。要從“三端”發(fā)力進(jìn)一步規(guī)范住房交易市場，實(shí)現(xiàn)“低端有保障，中端有市場，高端有約束”。在低端住房供給方面，加大以貨幣化安置、以購代建等方式為主的保障房供給，建立靈活有效的保障性住房退出機(jī)制，盤活保障性住房存量，有效緩解保障性住房供給缺口。構(gòu)建多元化融資渠道，鼓勵民間資本參與投資，探索保障性住房公私合營模式。在中端住房供給方面，要依靠市場來解決大部分工薪階層的住房需求，通過優(yōu)惠政策和財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵開發(fā)商增加中小套型普通商品住房的供應(yīng)量。鼓勵投資與開發(fā)“共有產(chǎn)權(quán)住房”、“限價(jià)房”等新形式，滿足一二線城市“夾心層”的住房需求。在高端住房供給方面，要建立貸款、稅收等一系列約束機(jī)制，防止過度“豪宅化”。

（五）完善房地產(chǎn)調(diào)控的法律法規(guī)體系，提高房地產(chǎn)市場的法治化水平，依法治理房地產(chǎn)市場亂象，穩(wěn)定市場預(yù)期。法治是房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的根基。要充分發(fā)揮法治在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，通過法律明確調(diào)控的長期導(dǎo)向，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。要完善我國房地產(chǎn)市場的法律體系建設(shè)，提高立法層級，實(shí)現(xiàn)依法調(diào)控，加強(qiáng)執(zhí)行力度。建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的保障性住房、土地、稅收、租賃等配套法律法規(guī)體系，制定住房法、房地產(chǎn)稅法和住房租賃法等，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場相關(guān)領(lǐng)域的法律空白。其中，要加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，逐步建立與房地產(chǎn)發(fā)展情況相適應(yīng)、與房地產(chǎn)稅制相協(xié)調(diào)、與房地產(chǎn)稅改革同頻共振的房地產(chǎn)稅法體系，為房地產(chǎn)稅征管提供法律保障。同時(shí)，推進(jìn)租賃市場法治化進(jìn)程，通過立法逐步在熱點(diǎn)城市試行“租售同權(quán)”，使租房人群在教育、醫(yī)療服務(wù)等方面和買房人享受同等待遇，提高租房人的穩(wěn)定感和安全感。臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)租賃法律制度對城市房屋租金、租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓、不定期租賃中對出租人收回房屋等有嚴(yán)格限制，對保護(hù)租賃人的合法權(quán)益，促進(jìn)租賃市場發(fā)展有重要意義。要構(gòu)建支持“住”的強(qiáng)保護(hù)和抑制“炒”的硬約束法律體系，嚴(yán)厲打擊炒地炒房、哄抬房價(jià)等行為。

（六）加快推進(jìn)全國性的不動產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，為高效的房地產(chǎn)調(diào)控提供有力的信息支撐，推進(jìn)市場信息透明化。長效機(jī)制離不開數(shù)據(jù)支撐，互聯(lián)互通的信息系統(tǒng)是合理利用房地產(chǎn)信息的有效保障。要保持房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，確保信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，建設(shè)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，為信息聯(lián)通和管理打好基礎(chǔ)。加快推進(jìn)房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)建設(shè)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為征收房產(chǎn)稅提供重要依據(jù)，為制定調(diào)控政策提供可靠的信息基礎(chǔ)。完善房地產(chǎn)信息披露制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易、價(jià)格、漲幅等相關(guān)信息的透明公開，為消費(fèi)者決策提供依據(jù)，擠出炒房的盈利空間，使房地產(chǎn)價(jià)格逐漸回歸理性。臺灣地區(qū)實(shí)行不動產(chǎn)交易實(shí)價(jià)申報(bào)制度，推出“不動產(chǎn)交易實(shí)價(jià)查詢服務(wù)網(wǎng)”實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息透明化，可以防止哄抬房價(jià)的行為。

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