“法拍房”不應(yīng)被同等適用限購政策

摘 要 “法拍房”作為司法救濟(jì)措施，在二手房交易中占比極低，加之本身巨大的風(fēng)險性，如被無差別的適用限購政策，不但有違法律的原則，也極易造成負(fù)面的社會效應(yīng)。地方政府應(yīng)慎重制定相關(guān)政策。

關(guān)鍵詞 “法拍房” 適用 限購政策

作者簡介：何瑋，長江大學(xué)法學(xué)院，碩士（法律碩士）。

中圖分類號：D602 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305

一、問題的提出

2017年北京出臺了一系列限購政策，號稱是史上最嚴(yán)厲的限購令，其被網(wǎng)友總結(jié)為“認(rèn)房又認(rèn)貸，納稅要五年，離婚也不行，限制商住房”。在平房與商辦房后，四月底已經(jīng)將“法拍房”納入限購的范圍當(dāng)中。北京住建委發(fā)布消息：本市限購范圍內(nèi)要將法院競拍房納入其中，競拍人如果缺少的購房資格，不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。這一措施似乎堵住了投機(jī)性買房的最后漏洞，使大量準(zhǔn)備參拍者在北京的“安居”夢瞬間破碎。

（一）“法拍房”的概念

“法拍房”即因法院強(qiáng)制執(zhí)行而被拍賣的房屋，指由于債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)，債權(quán)人為了達(dá)到以債務(wù)人名下房屋拍賣款抵償負(fù)債的目的，通過司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。法拍房的來源一般因商業(yè)貸款和民間借貸未按時還貸，或司法沒收和被認(rèn)定為無主財產(chǎn)而產(chǎn)生。在實際操作中，雖然“法拍房”的數(shù)量不多，但因其不受限購政策的限制，使得不少“房蟲”鉆了空子，其主要參與到司法拍賣的過程中，得到相關(guān)的房產(chǎn)，然后采用多種渠道獲得利潤。

（二）“法拍房”的優(yōu)勢

以北京為例，在房價暴漲的2015、2016年，法拍房具有價格低、不限購的顯著特征，因此在一定程度上吸引了較多的競爭者。

1.實惠的價格

司法在進(jìn)行拍賣房產(chǎn)時，由于是“問題”房，因此拍賣的底價與市場價相比較為低下。若一套“法拍房”的評估價為300萬元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價為評估價的80%，若出現(xiàn)流拍，房價在前一次保留價基礎(chǔ)之上仍有20%（48萬元）的下行空間。若三拍繼續(xù)流拍則進(jìn)入變賣程序，此時價格可低至市價的50%以下，即不足150萬。中介公司多喜好以此為噱頭招攬顧客，號稱“用100萬買300萬的房不是夢，錯過了法拍房就等于錯過了好幾個億！”

2.不限購

在2016年6月之前，司法拍賣房產(chǎn)，不在限購范圍之內(nèi)。即便有的競買人是外地戶籍，或者其名下具有多套房產(chǎn)，仍然能參與到競買的行列。同時，如果競買后需要進(jìn)行過戶工作，只需要出示法院開具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》以及《裁定書》，在性質(zhì)上是一種強(qiáng)制過戶行為。

（三）全國范圍內(nèi)“法拍房”實施限購的具體狀況

2017年4月27日，北京市通過市高院、市規(guī)土委、市住建委召開聯(lián)合會議，制定相關(guān)的限購規(guī)定。之后，廣州、深圳、南京、石家莊、三亞等十余個城市也要求法拍房限購。除此之外，大多數(shù)城市仍未將“法拍房”列入限購范圍，如2016年11月10日，杭州市住建局的官網(wǎng)在限購政策解答中表示，“限購范圍內(nèi)并不包含司法拍賣住房”。西安也在2017年6月出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中明確表態(tài)不對“法拍房”限購。

“法拍房”是否應(yīng)該與普通二手房同等適用限購政策？筆者認(rèn)為答案是否定的。

二、“法拍房”被限購，有違法理

（一）對司法拍賣房產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定

司法拍賣本質(zhì)上是基于公權(quán)力的強(qiáng)制性拍賣，是保障司法判決落實的重要環(huán)節(jié)，與市場交易并非同一層面的問題。作為一種權(quán)利救濟(jì)途徑，它是司法程序的一部分，目的是實現(xiàn)司法公正，不同于一般市場交易中的雙方自愿的買賣行為，其乙方明顯是非自愿的。法院在收到拍價全款之后，作出拍賣成交裁定書的行為即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，司法權(quán)主要體現(xiàn)在法院強(qiáng)制執(zhí)行委托拍賣的相關(guān)行為，協(xié)助執(zhí)行的主要方式為不動產(chǎn)登記，這并不影響物權(quán)的變動情況。

（二）“法拍房”適用限購政策缺乏法律依據(jù)

我國《物權(quán)法》第二十八條、《民事訴訟法》及其司法解釋中的相關(guān)規(guī)定，司法拍賣已明確相關(guān)的性質(zhì)：“根據(jù)法定程序進(jìn)行裁定的以物抵債或者拍賣成交，抵債裁定送達(dá)買受人、標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定、接受抵債物的債權(quán)人進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)移。”

可見，我國的立法已對司法拍賣這種特殊的物權(quán)變動形式做出了明文規(guī)定。競拍人不因限購政策而喪失購房資格，對司法拍賣房屋執(zhí)行限購政策，是與民訴法司法解釋，甚至更高位階的物權(quán)法相違背的。

（三）地方性限購疑似行政權(quán)對司法權(quán)的干擾

地方政府相關(guān)職能部門發(fā)布的限購令要根據(jù)通知、意見等多種形式，在一般情況下，其并不屬于地方規(guī)章或者相關(guān)的行政法規(guī)。進(jìn)行司法拍賣時，其主要根據(jù)《民事訴訟法》。根據(jù)我國立法體制的改革，《民事訴訟法》的法律地位明顯高于“限購令”。相關(guān)的限購政策僅僅是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的組成部分之一，并且宏觀調(diào)控不能超出指定的范圍。如南京市簽發(fā)公文，在房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法的辦公場所中明確表示：在司法拍賣時獲得的房產(chǎn)應(yīng)該按照相關(guān)的限購政策嚴(yán)格執(zhí)行。此行為雖然有著維護(hù)公共利益的良好愿望，但確實產(chǎn)生了行政權(quán)力干涉司法公正的嫌疑。

（四）“多地異政”有損法律的權(quán)威性和統(tǒng)一性

法律是由立法機(jī)關(guān)制定，并由國家強(qiáng)制力保證執(zhí)行的行為準(zhǔn)則，對全體社會成員有普遍的約束力。法的特征要求其具有統(tǒng)一性和可預(yù)測性。法律是法治建設(shè)中重要的組成力量，相關(guān)的人民法院在進(jìn)行保證公平正義、化解矛盾糾紛時，法律的統(tǒng)一性是關(guān)鍵的因素。由此可以看出，“多地異政”這種做法明顯有損法律威嚴(yán)，同時很容易發(fā)生實際的法律難題，這就需要引起相關(guān)部門的高度重視。

三、 高風(fēng)險性決定了法拍房的購買政策應(yīng)相對寬松

據(jù)統(tǒng)計，從“法拍房”總的購買人群上來看，占比較高的確實為投機(jī)者——專業(yè)炒房的“房蟲”，催生出“多房合法”問題。但是絕對不能因為抵制炒賣“法拍房”，而一刀切的對法拍房實行與其他二手房無差別的限購政策。

“法拍房”不論作為剛需住房還是另辟蹊徑的投資渠道，其劣勢都是非常明顯的：

1.存在法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)的可能性。遲遲不發(fā)的裁定書將導(dǎo)致房屋全款資金被占用，購房者或?qū)⒊袚?dān)巨大的融資借貸費(fèi)用。

2.雖然司法拍賣房產(chǎn)可以強(qiáng)制過戶給購房者，但如果存在長期租約，因“買賣不破租賃”，購房者可能長期無法入住。且根據(jù)參拍規(guī)則，如房屋存在拖欠的水電物業(yè)費(fèi)、滯納金等都需要購房者承擔(dān)，甚至還可能補(bǔ)繳土地出讓金和納兩次契稅，總支出或?qū)⑦h(yuǎn)超一般二手房。

3.易陷入原房主的債務(wù)糾紛。因民間借貸房屋被多次抵押，可能存在多個債權(quán)人。即使是法院在拍賣前也無法完全掌握民間借貸的情況，購買了這樣的房屋，即使成功入住也難得安寧。

4.全額付房款。拍賣成功后，一般要求10個自然日一次性支付拍賣款。其中只有一部分狀況較好的房產(chǎn)可按揭貸款，且貸款比例較普通二手房更低。動輒數(shù)百萬的房款，使絕大多數(shù)人望而卻步。

保障法律的剛性與法治公正，是需要一定的社會成本的。并且法拍房本身具有高風(fēng)險性，需要有相對寬松的準(zhǔn)入政策和一定的溢價空間來彌補(bǔ)其與生俱來的巨大劣勢。若僅以善政的理由損害法律剛性，需要通過犧牲當(dāng)事人利益以及司法原則在一定程度上完善房價調(diào)控，這樣可能導(dǎo)致法律權(quán)力大于行政權(quán)力的結(jié)論被提出相關(guān)質(zhì)疑，從長遠(yuǎn)看來得不償失。

四、以北京為例，限購使“法拍房”市場降溫

（一）“法拍房”限購政策出臺前，北京火爆的法拍房市場

在法拍房被限購之前，專做司法拍賣房屋生意的“房蟲”們的生存之道：以八折價格購入一套價值數(shù)百萬元的住宅，即使原本不具備在京購房資格者也可以繞過限購令。辦好房產(chǎn)證后，這套房會以二手房的身份迅速進(jìn)行上市交易，從而獲得巨額利潤。

以2017年1月1日至4月1日在某平臺完成的司法拍賣的房產(chǎn)為統(tǒng)計樣本，北京市房產(chǎn)通過該平臺完成司法拍買次數(shù)為120次，流拍28次，絕大多數(shù)為一次拍賣即成交。其中參拍人數(shù)最多的一套位于豐臺區(qū)，建筑面積為135平方米。公開的資料顯示，該套房評估價為599萬，起拍價為420萬，吸引了多達(dá)63人報名。3月15日，這套房經(jīng)過54輪競價，最終以910萬的價格成交，折合單價為6.7萬每平方米。而同一時期該小區(qū)的參考均價為僅6萬每平方米。

（二）實施相關(guān)政策，法拍房市場并不理想

在2017年4月28日之后同樣執(zhí)行住宅限購政策的法拍房，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。截至11月15日，京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。同樣，在淘寶司法頻道上可以查詢到，截至11月15日，北京正在進(jìn)行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬而同一地段二手房單價卻在5萬-7萬元。

五、 “法拍房”限購或?qū)⒃斐奢^大的負(fù)面社會效應(yīng)

（一）法拍房市場究竟是一個怎樣的市場

以上海為例，2017年，上海公拍網(wǎng)共1303次掛牌住宅類房源，成交729套，成交率56%。這組數(shù)字意味著什么呢？2017年，二手房成交總套數(shù)為149210套，其中法拍房占比為0.49%，2016年法拍房占比0.50%。與北京，廣州，深圳對法拍房限購不同，上海房地產(chǎn)交易中心明確表示，“法院的裁定書、判決書或者調(diào)解書，以及拍賣行相關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書，屬于強(qiáng)制拍賣的行為，都不會被限購。”這也導(dǎo)致一定程度上“房蟲”的資金流向上海，所以上海的數(shù)據(jù)有足夠的代表性。但結(jié)果顯示，作為碩果僅存的法拍房不限購的一線城市，法拍房依然是一個小眾投資渠道，其對整體房價的影響微乎其微。這不得不令人懷疑，地方政府對“法拍房”限購僅僅是為了表現(xiàn)出了一種姿態(tài)罷了。

（二）限購政策下的拍賣，侵害了債權(quán)人和被執(zhí)行人的利益，更易產(chǎn)生交房糾紛

拍賣法明確規(guī)定：拍賣的表現(xiàn)形式為公開競價，其需要將特定物品以及財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給價高者的買賣形式。司法拍賣自身就是救濟(jì)措施，其讓債權(quán)人利益最大化是最終的目的，價高者得。而限購前提下的法拍，價高者很可能排除在參拍者之外，這有損被執(zhí)行人和債權(quán)人的利益。房價大大低于市價可能導(dǎo)致債務(wù)清償不充分，同時被執(zhí)行人也會認(rèn)為遭受了不公正的對待，心理失衡，更易產(chǎn)生拒不騰房等違法行為。

（三）促使抗風(fēng)險能力較弱的剛需購房者涌入法拍市場

法拍房必須全款是導(dǎo)致其長期不受重視的首要原因。在信貸寬松的時代，全款買房被認(rèn)為是成本非常高的事情。但如今，在最強(qiáng)限購令的作用下，法拍房全款甚至比二套房首付80%還要低。這就促使大量剛需購房者進(jìn)入競拍隊伍。這些剛需住房者的特點(diǎn)是，抗風(fēng)險能力差且選房經(jīng)驗少，對“法拍房”的需求卻是價格低且居住舒適度高。而法拍房本質(zhì)上就是有問題的房產(chǎn)，盡管不同房子問題的嚴(yán)重性不同，但是盲目進(jìn)入“法拍房”市場并非理智的選擇，其隱性成本絕非普通家庭可以承受。

六、結(jié)語

綜上所述，筆者認(rèn)為對法拍房無差別的適用限購政策，將造成負(fù)面社會效應(yīng)，是得不償失的。從調(diào)控的角度上來看，政府采用適當(dāng)?shù)男姓袨槠胶夥績r是可取的，但是需要注意的是，要充分考慮政策的相關(guān)法律依據(jù)。并且“司法拍賣房”數(shù)量有限，并不能在一定程度上大面積突破限購政策。各地應(yīng)該因地制宜，而不能一刀切，否則勢必造成法拍市場的困境，使債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)一步惡化。地方政府如確有需要，應(yīng)在調(diào)研統(tǒng)計的基礎(chǔ)上，細(xì)化對“法拍房”的指導(dǎo)政策，即要穩(wěn)定房價也要保障司法拍賣的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張占路.法拍房地產(chǎn)投資市場研究.價格理論與實踐.2004（8）.

[2]王世強(qiáng).“法拍房”是否適用限購政策.新法制報.2017-07-04.