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    “法拍房”不應(yīng)被同等適用限購政策

    2018-04-18 09:19:04何瑋
    法制與社會 2018年6期

    摘 要 “法拍房”作為司法救濟(jì)措施,在二手房交易中占比極低,加之本身巨大的風(fēng)險性,如被無差別的適用限購政策,不但有違法律的原則,也極易造成負(fù)面的社會效應(yīng)。地方政府應(yīng)慎重制定相關(guān)政策。

    關(guān)鍵詞 “法拍房” 適用 限購政策

    作者簡介:何瑋,長江大學(xué)法學(xué)院,碩士(法律碩士)。

    中圖分類號:D602 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.305

    一、問題的提出

    2017年北京出臺了一系列限購政策,號稱是史上最嚴(yán)厲的限購令,其被網(wǎng)友總結(jié)為“認(rèn)房又認(rèn)貸,納稅要五年,離婚也不行,限制商住房”。在平房與商辦房后,四月底已經(jīng)將“法拍房”納入限購的范圍當(dāng)中。北京住建委發(fā)布消息:本市限購范圍內(nèi)要將法院競拍房納入其中,競拍人如果缺少的購房資格,不能辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。這一措施似乎堵住了投機(jī)性買房的最后漏洞,使大量準(zhǔn)備參拍者在北京的“安居”夢瞬間破碎。

    (一)“法拍房”的概念

    “法拍房”即因法院強(qiáng)制執(zhí)行而被拍賣的房屋,指由于債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù),債權(quán)人為了達(dá)到以債務(wù)人名下房屋拍賣款抵償負(fù)債的目的,通過司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。法拍房的來源一般因商業(yè)貸款和民間借貸未按時還貸,或司法沒收和被認(rèn)定為無主財產(chǎn)而產(chǎn)生。在實際操作中,雖然“法拍房”的數(shù)量不多,但因其不受限購政策的限制,使得不少“房蟲”鉆了空子,其主要參與到司法拍賣的過程中,得到相關(guān)的房產(chǎn),然后采用多種渠道獲得利潤。

    (二)“法拍房”的優(yōu)勢

    以北京為例,在房價暴漲的2015、2016年,法拍房具有價格低、不限購的顯著特征,因此在一定程度上吸引了較多的競爭者。

    1.實惠的價格

    司法在進(jìn)行拍賣房產(chǎn)時,由于是“問題”房,因此拍賣的底價與市場價相比較為低下。若一套“法拍房”的評估價為300萬元,那么通常情況下,該套房源首次起拍價為評估價的80%,若出現(xiàn)流拍,房價在前一次保留價基礎(chǔ)之上仍有20%(48萬元)的下行空間。若三拍繼續(xù)流拍則進(jìn)入變賣程序,此時價格可低至市價的50%以下,即不足150萬。中介公司多喜好以此為噱頭招攬顧客,號稱“用100萬買300萬的房不是夢,錯過了法拍房就等于錯過了好幾個億!”

    2.不限購

    在2016年6月之前,司法拍賣房產(chǎn),不在限購范圍之內(nèi)。即便有的競買人是外地戶籍,或者其名下具有多套房產(chǎn),仍然能參與到競買的行列。同時,如果競買后需要進(jìn)行過戶工作,只需要出示法院開具的《協(xié)助執(zhí)行通知書》以及《裁定書》,在性質(zhì)上是一種強(qiáng)制過戶行為。

    (三)全國范圍內(nèi)“法拍房”實施限購的具體狀況

    2017年4月27日,北京市通過市高院、市規(guī)土委、市住建委召開聯(lián)合會議,制定相關(guān)的限購規(guī)定。之后,廣州、深圳、南京、石家莊、三亞等十余個城市也要求法拍房限購。除此之外,大多數(shù)城市仍未將“法拍房”列入限購范圍,如2016年11月10日,杭州市住建局的官網(wǎng)在限購政策解答中表示,“限購范圍內(nèi)并不包含司法拍賣住房”。西安也在2017年6月出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中明確表態(tài)不對“法拍房”限購。

    “法拍房”是否應(yīng)該與普通二手房同等適用限購政策?筆者認(rèn)為答案是否定的。

    二、“法拍房”被限購,有違法理

    (一)對司法拍賣房產(chǎn)的性質(zhì)認(rèn)定

    司法拍賣本質(zhì)上是基于公權(quán)力的強(qiáng)制性拍賣,是保障司法判決落實的重要環(huán)節(jié),與市場交易并非同一層面的問題。作為一種權(quán)利救濟(jì)途徑,它是司法程序的一部分,目的是實現(xiàn)司法公正,不同于一般市場交易中的雙方自愿的買賣行為,其乙方明顯是非自愿的。法院在收到拍價全款之后,作出拍賣成交裁定書的行為即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力,司法權(quán)主要體現(xiàn)在法院強(qiáng)制執(zhí)行委托拍賣的相關(guān)行為,協(xié)助執(zhí)行的主要方式為不動產(chǎn)登記,這并不影響物權(quán)的變動情況。

    (二)“法拍房”適用限購政策缺乏法律依據(jù)

    我國《物權(quán)法》第二十八條、《民事訴訟法》及其司法解釋中的相關(guān)規(guī)定,司法拍賣已明確相關(guān)的性質(zhì):“根據(jù)法定程序進(jìn)行裁定的以物抵債或者拍賣成交,抵債裁定送達(dá)買受人、標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定、接受抵債物的債權(quán)人進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)移。”

    可見,我國的立法已對司法拍賣這種特殊的物權(quán)變動形式做出了明文規(guī)定。競拍人不因限購政策而喪失購房資格,對司法拍賣房屋執(zhí)行限購政策,是與民訴法司法解釋,甚至更高位階的物權(quán)法相違背的。

    (三)地方性限購疑似行政權(quán)對司法權(quán)的干擾

    地方政府相關(guān)職能部門發(fā)布的限購令要根據(jù)通知、意見等多種形式,在一般情況下,其并不屬于地方規(guī)章或者相關(guān)的行政法規(guī)。進(jìn)行司法拍賣時,其主要根據(jù)《民事訴訟法》。根據(jù)我國立法體制的改革,《民事訴訟法》的法律地位明顯高于“限購令”。相關(guān)的限購政策僅僅是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的組成部分之一,并且宏觀調(diào)控不能超出指定的范圍。如南京市簽發(fā)公文,在房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法的辦公場所中明確表示:在司法拍賣時獲得的房產(chǎn)應(yīng)該按照相關(guān)的限購政策嚴(yán)格執(zhí)行。此行為雖然有著維護(hù)公共利益的良好愿望,但確實產(chǎn)生了行政權(quán)力干涉司法公正的嫌疑。

    (四)“多地異政”有損法律的權(quán)威性和統(tǒng)一性

    法律是由立法機(jī)關(guān)制定,并由國家強(qiáng)制力保證執(zhí)行的行為準(zhǔn)則,對全體社會成員有普遍的約束力。法的特征要求其具有統(tǒng)一性和可預(yù)測性。法律是法治建設(shè)中重要的組成力量,相關(guān)的人民法院在進(jìn)行保證公平正義、化解矛盾糾紛時,法律的統(tǒng)一性是關(guān)鍵的因素。由此可以看出,“多地異政”這種做法明顯有損法律威嚴(yán),同時很容易發(fā)生實際的法律難題,這就需要引起相關(guān)部門的高度重視。

    三、 高風(fēng)險性決定了法拍房的購買政策應(yīng)相對寬松

    據(jù)統(tǒng)計,從“法拍房”總的購買人群上來看,占比較高的確實為投機(jī)者——專業(yè)炒房的“房蟲”,催生出“多房合法”問題。但是絕對不能因為抵制炒賣“法拍房”,而一刀切的對法拍房實行與其他二手房無差別的限購政策。

    “法拍房”不論作為剛需住房還是另辟蹊徑的投資渠道,其劣勢都是非常明顯的:

    1.存在法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)的可能性。遲遲不發(fā)的裁定書將導(dǎo)致房屋全款資金被占用,購房者或?qū)⒊袚?dān)巨大的融資借貸費(fèi)用。

    2.雖然司法拍賣房產(chǎn)可以強(qiáng)制過戶給購房者,但如果存在長期租約,因“買賣不破租賃”,購房者可能長期無法入住。且根據(jù)參拍規(guī)則,如房屋存在拖欠的水電物業(yè)費(fèi)、滯納金等都需要購房者承擔(dān),甚至還可能補(bǔ)繳土地出讓金和納兩次契稅,總支出或?qū)⑦h(yuǎn)超一般二手房。

    3.易陷入原房主的債務(wù)糾紛。因民間借貸房屋被多次抵押,可能存在多個債權(quán)人。即使是法院在拍賣前也無法完全掌握民間借貸的情況,購買了這樣的房屋,即使成功入住也難得安寧。

    4.全額付房款。拍賣成功后,一般要求10個自然日一次性支付拍賣款。其中只有一部分狀況較好的房產(chǎn)可按揭貸款,且貸款比例較普通二手房更低。動輒數(shù)百萬的房款,使絕大多數(shù)人望而卻步。

    保障法律的剛性與法治公正,是需要一定的社會成本的。并且法拍房本身具有高風(fēng)險性,需要有相對寬松的準(zhǔn)入政策和一定的溢價空間來彌補(bǔ)其與生俱來的巨大劣勢。若僅以善政的理由損害法律剛性,需要通過犧牲當(dāng)事人利益以及司法原則在一定程度上完善房價調(diào)控,這樣可能導(dǎo)致法律權(quán)力大于行政權(quán)力的結(jié)論被提出相關(guān)質(zhì)疑,從長遠(yuǎn)看來得不償失。

    四、以北京為例,限購使“法拍房”市場降溫

    (一)“法拍房”限購政策出臺前,北京火爆的法拍房市場

    在法拍房被限購之前,專做司法拍賣房屋生意的“房蟲”們的生存之道:以八折價格購入一套價值數(shù)百萬元的住宅,即使原本不具備在京購房資格者也可以繞過限購令。辦好房產(chǎn)證后,這套房會以二手房的身份迅速進(jìn)行上市交易,從而獲得巨額利潤。

    以2017年1月1日至4月1日在某平臺完成的司法拍賣的房產(chǎn)為統(tǒng)計樣本,北京市房產(chǎn)通過該平臺完成司法拍買次數(shù)為120次,流拍28次,絕大多數(shù)為一次拍賣即成交。其中參拍人數(shù)最多的一套位于豐臺區(qū),建筑面積為135平方米。公開的資料顯示,該套房評估價為599萬,起拍價為420萬,吸引了多達(dá)63人報名。3月15日,這套房經(jīng)過54輪競價,最終以910萬的價格成交,折合單價為6.7萬每平方米。而同一時期該小區(qū)的參考均價為僅6萬每平方米。

    (二)實施相關(guān)政策,法拍房市場并不理想

    在2017年4月28日之后同樣執(zhí)行住宅限購政策的法拍房,目前成交價普遍低于評估價,房源少有人問津。截至11月15日,京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中,僅有5套房有人報名。同樣,在淘寶司法頻道上可以查詢到,截至11月15日,北京正在進(jìn)行的拍賣信息有14條。其中,只有2套房源有人報名,且都只有1人報名,其他房源則無人問津。石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬而同一地段二手房單價卻在5萬-7萬元。

    五、 “法拍房”限購或?qū)⒃斐奢^大的負(fù)面社會效應(yīng)

    (一)法拍房市場究竟是一個怎樣的市場

    以上海為例,2017年,上海公拍網(wǎng)共1303次掛牌住宅類房源,成交729套,成交率56%。這組數(shù)字意味著什么呢?2017年,二手房成交總套數(shù)為149210套,其中法拍房占比為0.49%,2016年法拍房占比0.50%。與北京,廣州,深圳對法拍房限購不同,上海房地產(chǎn)交易中心明確表示,“法院的裁定書、判決書或者調(diào)解書,以及拍賣行相關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書,屬于強(qiáng)制拍賣的行為,都不會被限購。”這也導(dǎo)致一定程度上“房蟲”的資金流向上海,所以上海的數(shù)據(jù)有足夠的代表性。但結(jié)果顯示,作為碩果僅存的法拍房不限購的一線城市,法拍房依然是一個小眾投資渠道,其對整體房價的影響微乎其微。這不得不令人懷疑,地方政府對“法拍房”限購僅僅是為了表現(xiàn)出了一種姿態(tài)罷了。

    (二)限購政策下的拍賣,侵害了債權(quán)人和被執(zhí)行人的利益,更易產(chǎn)生交房糾紛

    拍賣法明確規(guī)定:拍賣的表現(xiàn)形式為公開競價,其需要將特定物品以及財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給價高者的買賣形式。司法拍賣自身就是救濟(jì)措施,其讓債權(quán)人利益最大化是最終的目的,價高者得。而限購前提下的法拍,價高者很可能排除在參拍者之外,這有損被執(zhí)行人和債權(quán)人的利益。房價大大低于市價可能導(dǎo)致債務(wù)清償不充分,同時被執(zhí)行人也會認(rèn)為遭受了不公正的對待,心理失衡,更易產(chǎn)生拒不騰房等違法行為。

    (三)促使抗風(fēng)險能力較弱的剛需購房者涌入法拍市場

    法拍房必須全款是導(dǎo)致其長期不受重視的首要原因。在信貸寬松的時代,全款買房被認(rèn)為是成本非常高的事情。但如今,在最強(qiáng)限購令的作用下,法拍房全款甚至比二套房首付80%還要低。這就促使大量剛需購房者進(jìn)入競拍隊伍。這些剛需住房者的特點(diǎn)是,抗風(fēng)險能力差且選房經(jīng)驗少,對“法拍房”的需求卻是價格低且居住舒適度高。而法拍房本質(zhì)上就是有問題的房產(chǎn),盡管不同房子問題的嚴(yán)重性不同,但是盲目進(jìn)入“法拍房”市場并非理智的選擇,其隱性成本絕非普通家庭可以承受。

    六、結(jié)語

    綜上所述,筆者認(rèn)為對法拍房無差別的適用限購政策,將造成負(fù)面社會效應(yīng),是得不償失的。從調(diào)控的角度上來看,政府采用適當(dāng)?shù)男姓袨槠胶夥績r是可取的,但是需要注意的是,要充分考慮政策的相關(guān)法律依據(jù)。并且“司法拍賣房”數(shù)量有限,并不能在一定程度上大面積突破限購政策。各地應(yīng)該因地制宜,而不能一刀切,否則勢必造成法拍市場的困境,使債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)一步惡化。地方政府如確有需要,應(yīng)在調(diào)研統(tǒng)計的基礎(chǔ)上,細(xì)化對“法拍房”的指導(dǎo)政策,即要穩(wěn)定房價也要保障司法拍賣的順利開展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張占路.法拍房地產(chǎn)投資市場研究.價格理論與實踐.2004(8).

    [2]王世強(qiáng).“法拍房”是否適用限購政策.新法制報.2017-07-04.

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