王戈宏：我要讓年輕人住回城里

王戈宏，身材魁梧，外形硬朗，有一股意氣風(fēng)發(fā)的勁兒，氣場強(qiáng)大。見面時，他正帶著耳機(jī)處理手頭的工作，考究的西裝下面搭了一雙運(yùn)動球鞋，這身混搭倒是貼合新派公寓的特點(diǎn)—高冷的基金和有溫度的地產(chǎn)結(jié)合在一起。

2017年，49歲的王戈宏迎來了他的“新派元年”。他的新派公寓在深交所（深圳證券交易所，簡稱深交所）成功掛牌。這是國內(nèi)首支權(quán)益型公寓類REITs，獲得華爾街日報(bào)等國際媒體的關(guān)注，被稱為中國第一支破冰的Quasi-REIT。一路走來，他從一個中國房地產(chǎn)證券化的試耕者，成為實(shí)操 者。

在當(dāng)日的《留學(xué)》專訪中，再次談及去年的掛牌成功，王戈宏波瀾不驚，“這件事，堅(jiān)持了一個最初的判斷而已?！闭嬲屚醺旰昱d奮的是他帶領(lǐng)著新派公寓從0到1 的過程。

房地產(chǎn)的黃金十年 他激流勇退

學(xué)生時代的王戈宏是年級里的“尖子生”，除了熱愛學(xué)習(xí)運(yùn)動之外沒有別的愛好，除了考第一名之外沒有別的特長?！拔覌寢屘貏e自豪，最喜歡去開家長會?！蓖醺旰甑靡獾赝笠谎觯皵?shù)學(xué)英語和物理都非常好，高中還通讀了《相對論》?！痹谥跎显?jīng)有人提問：“學(xué)霸考100分和我們考98分有什么區(qū)別？”有一個回帖這樣寫道：“學(xué)霸考100分是因?yàn)闈M分有100分，如果滿分110，學(xué)霸就能考110，但我們只能考到98。”這后來成為點(diǎn)贊最多的一個回帖，網(wǎng)友都普遍承認(rèn)能考到第一的人，一定比后幾名有“過人之處”。

青春期的煩惱讓王戈宏與名校擦肩而過，不過大學(xué)畢業(yè)后，他又去上海交通大學(xué)讀完MBA，后來又在社科院進(jìn)修了金融博士。20世紀(jì)90年代，南方談話剛剛過去沒幾年，“東西南北中，發(fā)財(cái)?shù)綇V東”的順口溜傳遍了內(nèi)地，也激蕩著青年人南下淘金的雄心。不甘于拿著“鐵飯碗”過活的王戈宏當(dāng)然也不例外，他南下廣州和深圳創(chuàng)業(yè)，從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，逐漸小有成就。

1998—2007年是中國房地產(chǎn)市場的黃金十年。1998年的“房改”打開了中國的商品房市場，隨后的十年里房地產(chǎn)行業(yè)高增長高回報(bào)，有人回憶說，那十年，一有暴發(fā)戶的新聞，大家就會自動聯(lián)想到是房地產(chǎn)商。

就在這個行業(yè)獨(dú)占時代潮流橋頭的時候，南下淘金的房地產(chǎn)商王戈宏選擇退出。為什么在房地產(chǎn)最熱的時候退出？王戈宏的回答很樸實(shí)：“當(dāng)已經(jīng)完成一件事情的時候，它就變得簡單了，對我來說沒有挑戰(zhàn)性?！?/p>

留學(xué)讓他第一次了解REITs

2003年，35歲的王戈宏以研究學(xué)者的身份到美國丹佛大學(xué)求學(xué)。商科是丹佛大學(xué)的長項(xiàng)，在美國的Business week上面，商學(xué)院排名第九。在丹佛，他第一次聽說REITs（房地產(chǎn)信托投資基金，即房地產(chǎn)證券化的重要手段）這個詞。王戈宏回憶道。教授看到他每天不是苦練高爾夫，就是到處研習(xí)各種建筑，開玩笑地說：“要不你轉(zhuǎn)行學(xué)習(xí)高爾夫吧，或者研究REITs吧，這是在美國發(fā)展很好的房地產(chǎn)金融工具，未來中國可能會有?！边@不經(jīng)意的一個玩笑，像是給王戈宏打開了一扇天 窗。

REITs簡單點(diǎn)說，是一種房地產(chǎn)投資信托基金，就是借助匯集的社會投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，然后上市稱為股票，并將絕大部分租金收益免稅分配給投資者。它起源于20世紀(jì)60年代的美國，并在20世紀(jì)90年代后進(jìn)入高速發(fā)展時期。

“《創(chuàng)富志》的主編張信東曾經(jīng)是國內(nèi)知名的財(cái)經(jīng)雜志《新財(cái)富》的主編，是我多年的好友。我在美國打電話跟他閑談的時候，興奮地把REITs這種產(chǎn)品告訴了他。那是在2005年初?！蓖醺旰暧浀盟鷱埿艝|說，這是房地產(chǎn)金融的“新產(chǎn)品”，在美國發(fā)展很好，以后在中國也會有市場。張信東也很敏銳，立即為王戈宏在《創(chuàng)富志》開了一個專欄，系統(tǒng)介紹美國各類REITs的案例，專欄名字叫“地產(chǎn)邊緣”，每月一期。長達(dá)三年的供稿讓王戈宏把美國REITs的各類企業(yè)都研究了一遍，這為他之后帶著REITs回到中國發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的知識基礎(chǔ)。

人到中年去留學(xué)的王戈宏沒有閑著。他開著車從洛杉磯到華盛頓，從東到西，從南到北，橫穿美國三次，走過美國最開放的城市，也路過最保守的小鎮(zhèn)。后來，王戈宏在紐約和猶太人發(fā)起基金。這樣的經(jīng)歷，讓他深度體驗(yàn)了美國，也開闊了視野，拓展了思維的寬度。

“美國老年人的心態(tài)其實(shí)都很年輕，完全沒有老態(tài)龍鐘的樣子。我的老師雖然年過六十但狀態(tài)很好，特別有激情，特別真誠?！蓖醺旰昊貞浀馈．?dāng)?shù)厝说姆諊腥玖送醺旰?，年輕的細(xì)胞重新復(fù)活?！叭说乃枷肟梢院湍挲g沒有一點(diǎn)關(guān)系，這是我在美國學(xué)到的重要啟示?！蓖醺旰晷χf如果沒有美國留學(xué)的這段經(jīng)歷，他現(xiàn)在或許是一個大腹便便、不茍言笑，戴著老花鏡、端著大茶缸，跟年輕人傳授職場厚黑學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)油膩大叔。

雙創(chuàng)時代下的明白人

YouTube上曾有一段瘋傳的畢業(yè)演講，里面有一段話尖銳地指出了是什么阻礙著大多數(shù)人去實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)?！澳憧梢院谋M一生時間去想象鬼魂，擔(dān)憂未來的道路，但是所有存在的一切就是此刻正在發(fā)生的和我們當(dāng)下做的決定。許多人出于害怕而選擇了自己的道路，卻誤以為是出于實(shí)際。我們覺得自己真正想要的東西絕不可能、荒謬之極，所以我們不敢去管這個世界要。”

王戈宏是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的少數(shù)人，他敢向這個世界去要。

觀察成功創(chuàng)業(yè)者的路徑，往往會得出這個結(jié)論，他們抓住了市場的信息不對稱。1993年，比亞迪的王傳福通過一份行業(yè)簡報(bào)了解到，日本本土不再生產(chǎn)鎳鎘電池。他立刻意識到這將引發(fā)鎳鎘電池生產(chǎn)基地的大轉(zhuǎn)移，這將是自己的創(chuàng)業(yè)機(jī)會。果然，隨后的幾年，王傳福利用日本企業(yè)撤出本土留下的市場空隙，成就了自己的事業(yè)。

前有王傳福，后有王戈宏。2010年前后的中國還沒有REITs，連現(xiàn)在發(fā)行的“類REITs”產(chǎn)品都還沒有嶄露頭角，王戈宏看到了兩個市場之間的信息不對稱。

“我要把REITs這種先進(jìn)的金融工具與中國的房地產(chǎn)市場結(jié)合起來?！?009年，王戈宏回到中國，在這之后的9年里，他一直在“試耕者”和“實(shí)操者”兩個身份之間切 換。

“新派公寓是在深交所成功發(fā)行的中國首單住宅租賃類REITs，它的創(chuàng)立與成功植根于國家的大政策。當(dāng)你的思維與這個時代的脈搏接近的時候，當(dāng)你所做的事情與國運(yùn)合拍的時候，你就會發(fā)現(xiàn)做什么都很順利?！?/p>

當(dāng)王戈宏帶著REITs回到國內(nèi)的時候，依托于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的長租公寓在租賃市場興起。隨著房價的攀升，越來越多的年輕人開始租房生活。但中國的長租公寓市場還處于空白期，在2013年以前，長租公寓品牌只有不超過10個，大都小成本運(yùn)作，也沒有資本的關(guān)注。

市場的需要之下，長租公寓迎來了政策的支持。在十九大開幕式上，國家最高領(lǐng)導(dǎo)人在大會報(bào)告中針對房地產(chǎn)市場做出最新指示，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。租售并舉成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。

“租在前面，售在后面，國家鼓勵房屋租賃。在大多數(shù)人對中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式悲觀時，中國房地產(chǎn)的新機(jī)遇來了?！蓖醺旰杲庾x道。

同時，創(chuàng)業(yè)者也迎來了國家政策的春天。長期以來，國家鼓勵創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)，促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。針對創(chuàng)業(yè)者的痛點(diǎn)難點(diǎn)，國家出臺多項(xiàng)政策，加大支持力度，為創(chuàng)業(yè)者清障搭臺。國家不僅鼓勵創(chuàng)業(yè)，還鼓勵創(chuàng)新，具體到金融業(yè)，鼓勵開辟與創(chuàng)業(yè)各階段相適應(yīng)的金融形式，開辟新的金融業(yè)務(wù)。

王戈宏正是在這樣的政策環(huán)境下成長起來的一批創(chuàng)業(yè)者?！皣夜膭钭赓U的時候，我在做租賃；國家鼓勵金融創(chuàng)新，我也在金融創(chuàng)新。”王戈宏說新派公寓在深交所掛牌后，在與金融機(jī)構(gòu)交流時，他問到為什么深交所看中了新派公寓。監(jiān)管機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)的一席話，讓王戈宏印象深刻。

“是你們準(zhǔn)備好了，新派公寓用4年的時間完成了從私募基金收購城市存量資產(chǎn)到改造，持有運(yùn)營并獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值的實(shí)踐，類REITs給你們提供了最后一個資產(chǎn)流動的工具，實(shí)現(xiàn)了投資價值的閉環(huán)，新派公寓的案例是一個星星之火，可以燎原?！?/p>

疾風(fēng)才知勁草

2017年11月3日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所成功掛牌，開啟了一個60萬億量級的全新市場，隨后半年時間，住房租賃的資產(chǎn)證券化雨后春筍般的出現(xiàn)。新派公寓在中國資產(chǎn)證券化的路程上，成為標(biāo)桿和引領(lǐng)者。

深交所掛牌敲鐘只用了3.6秒，但王戈宏為此努力了4年。

2009年回國后，王戈宏帶著REITs的想法在中國長租公寓領(lǐng)域試耕。創(chuàng)業(yè)沒有過不了的坎，只有過不完的坎，其中所需要的執(zhí)著和勇氣，和一個擁有穩(wěn)定工作的人完全不是同一個量級的。凌晨的辦公室，依舊燈火通明，星巴克的白卡喝成了金卡，“哥們，抗住”這樣的話語聽起來都軟綿無力。這些都是外人看出來的，當(dāng)然還有一些不為外人道的艱辛。

帶領(lǐng)著運(yùn)營和基金團(tuán)隊(duì)，用了4年的堅(jiān)守，走過八起八落過山車式的掛牌之路，王戈宏的心態(tài)是很年輕的。他一直給自己的心理建設(shè)是，“如果我到了25歲，那25歲就是新的開始；到了35歲，那么35歲又是新的開始；人到了45歲，45歲也是新的開始。這是在美國留學(xué)的幾年，給我?guī)淼暮艽蟾杏|，可以坦然面對隨時歸零的心態(tài)?！?/p>

前不久，有一個清華的畢業(yè)生找王戈宏尋找工作機(jī)會，他問了王戈宏一個問題。在30歲之前，最應(yīng)該做什么？聽上去這像是一個哲學(xué)問題，王戈宏的回答，簡單而又不簡單，他說“盡可能多地去經(jīng)歷”。

無論什么年齡，只要開始就不算晚。但是，在事業(yè)開始之前，需要深厚的積淀。積淀從哪里來？那就去經(jīng)歷。“要經(jīng)歷三個盡可能多。第一，就是多讀書，讀盡可能多的書，讀你想讀的書，拿到盡可能多的學(xué)位。第二，要去盡可能多的地方，去窮游，去體驗(yàn)不同文化。第三，盡可能多地經(jīng)歷一些對你的生命不造成傷害的磨難與不順。”

當(dāng)一個人的知識足夠多的時候，當(dāng)看過的東西足夠多的時候，當(dāng)受過的苦更多的時候，生活的深度和廣度就都有了，骨子里的秉性也變得非常堅(jiān)定?！斑@給以后的人生帶來一個很好的狀態(tài)，那就是遇事不慌張。有了豁達(dá)與自信，從而有了做事的格局與定力?！?/p>

那現(xiàn)在這個畢業(yè)生呢？“他走了，去經(jīng)歷三個‘多去了?！蓖醺旰晷χ卮?，工作確實(shí)可以鍛煉一個人，但是在工作這個狹小的范圍里給一個人帶來的思維廣度是不夠的，30歲前別忙著賺錢，“磨刀不誤砍柴工”。

新派公寓從0到1

想在中國推行住宅租賃類REITs，那么首先要給新派公寓找到一個投資人。創(chuàng)立之初，王戈宏拿著一份新派公寓的PPT，找到了賽富基金的閻焱，中國頂級投資人，他投資催生了當(dāng)時的中國首富陳天驕，同時也是日本首富孫正義、亞洲首富李嘉誠的商業(yè)合作伙伴。

或許是英雄所見略同，在與王戈宏見面的3個月后，極富遠(yuǎn)見的閻焱給他匯去4500萬元，遠(yuǎn)高于王戈宏當(dāng)初提出的2000萬元投資需求，成了新派公寓的天使投資人與共同創(chuàng)立者。拿到啟動資金后，新派公寓的操作提上日程。

新派公寓，就像它的名字一樣，貼著“年輕”的標(biāo)簽?，F(xiàn)在聽起來，王戈宏當(dāng)初創(chuàng)辦新派公寓的想法充滿著這一代人的情懷。

“城市的廣場不僅屬于大媽，還應(yīng)該屬于年輕人，一座偉大城市的夜晚，不應(yīng)該拒絕年輕人。我把新派公寓，建在了城市的核心地段，將年輕人留給了這個城市的夜 晚?！?/p>

王戈宏花了一年的時間分別在北京的故宮旁邊和北京CBD的核心區(qū)開出了新派公寓的樣板店和旗艦店，兩個店均在3個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)了滿租。“現(xiàn)在，我要把紐約的生活方式在中國城市的核心地段復(fù)制?！?/p>

接下來，就要在1后面加0

企業(yè)家常常被問到對某個市場是否有信心，他們常常用一連串的數(shù)字告訴你答案。從0 到1，新派公寓的“1”已經(jīng)寫完了，接下來是在1后面加“0”的事情。

“4年來，新派公寓做了長租公寓里面最難做的兩件事—鑄造品牌以及金融模式創(chuàng)新。未來幾年，新派公寓的模式會在全國各大城市復(fù)制。北上廣深要有，杭州、南京、武漢、成都、重慶、廈門、西安也要有新派公寓?！蓖醺旰暾f他的目標(biāo)，是挑10個城市，每個城市至少開10個店。

“做這件事，還有一種使命感在里面。” 王戈宏說他想讓年輕人在城市不再住的苦，通過有品質(zhì)的居住，從而有尊嚴(yán)地創(chuàng)業(yè)?！拔覀冞@一批創(chuàng)業(yè)者當(dāng)時因?yàn)樽》慷鵁o法從容，我希望不要出現(xiàn)在年輕的創(chuàng)業(yè)者身上，你們盡情去創(chuàng)造，新派公寓會為你留一盞回家的燈。我把新派公寓當(dāng)作消費(fèi)品來做，希望它成為中國青年居住的消費(fèi)品牌。”

“Enjoy living，amazing life。這是新派公寓的口號，也是我的使命?！?/p>

父與子

“低齡留學(xué)”，每個海歸都會遇到的話題。有人堅(jiān)持把孩子從小學(xué)就送到美國，一路讀到大學(xué)，沒想到卻培養(yǎng)出“香蕉人”；有人堅(jiān)持把孩子留在國內(nèi)讀書，等到大學(xué)再送出去，卻發(fā)現(xiàn)自小接受中國文化教育的孩子很難融入美國的交際圈。這兩種留學(xué)之路之間該如何平衡？王戈宏與兒子的故事，或許會給你啟發(fā)。

采訪摘要

Q=《留學(xué)》記者

A=新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏

Q：您的孩子從幼兒園開始就在美國讀書，中間也回到國內(nèi)讀過幾年書。自小接受美國教育的中國少年，與到了大學(xué)才去美國留學(xué)的孩子，有什么明顯區(qū)別 嗎？

A：我的孩子在幼兒園的時候就跟我去了美國，在他還處于懵懂狀態(tài)的時候，他就接觸了英語，現(xiàn)在他對英語是一種自然而然的感知。通過學(xué)習(xí)而獲得的語言，總覺得與其背后的文化格格不入。而天然感知的語言，就像我們的母語一樣，或許一個簡單的符號你就能知道它想表達(dá)什么。比如，燈這個單詞，在中文里你的爸爸媽媽說這個是燈，你就知道這是燈。如果告訴你這是老虎，那你就記得這是老虎。所以，語言這個東西很奇妙，與文化交織在一起，得從根兒上培 養(yǎng)。

我的孩子英語特別好，后來他又在中國讀完初中，他的中文也特別好。連帶著，他對美國和中國文化的理解更加深入，既像是土生土長的美國人，又像是土生土長的中國人，兩種思維兩個頻道自如轉(zhuǎn)換。他跟別人的交流，也是很自然的交流。這與高中、大學(xué)再去美國留學(xué)的中國孩子，是兩種不同的境界。

Q：中國有很多家長想送孩子出國留學(xué)，為了接觸優(yōu)質(zhì)的高等教育。您覺得，怎樣才算是真正吸收優(yōu)質(zhì)的高等教育呢？

A：美國的教育和中國的教育如果從不同角度來看都很優(yōu)質(zhì)，而且各有各的長處。這個問題，我可以去如何平衡地接觸兩種教育來回答。

舉一個我朋友的例子，他的孩子特別優(yōu)秀，同時收到了哈佛大學(xué)、斯坦福大學(xué)，還有其他幾所世界名校的offer。我就問他，一個中國人想要在美國大學(xué)里成為優(yōu)秀的人，該怎么做。他是這樣回答我的：當(dāng)孩子在讀幼兒園的時候就送他去美國，一直讀到小學(xué)二年級，這期間父母肯定是要跟著去陪讀的。然后回國，孩子的小學(xué)三年級到初一在中國讀。讀完再去美國，讀完初一到初二。時間不用太長，趕快回到中國讀初三，因?yàn)槌跞礁咭换揪桶阎袊膬?yōu)質(zhì)課程數(shù)理化都學(xué)完了。等到高二上半年，迅速去美國接受大學(xué)前的教育，確定專業(yè)方向，等等。如果小孩幸運(yùn)地接受這樣的訓(xùn)練，那么他就很特別，而且對兩種文化的體驗(yàn)特別直接。你就會發(fā)現(xiàn)，他離開家就全是英文，一回到家全是中文。語言對他的訓(xùn)練已經(jīng)變成內(nèi)心的一種思維方 式。

很多人在本科才去美國讀書，其實(shí)特別吃力，很難融入當(dāng)?shù)厝说娜ψ?。為什么？因?yàn)槟悴皇撬麄兊摹鞍l(fā)小”，也沒有從小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)都在一起，所以混不進(jìn)他們的圈子里。

新派公寓

國內(nèi)長租公寓知名品牌，創(chuàng)立于2013年，2017在深圳證券交易所掛牌成功，成為全國首單住房租賃類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。主要提供公寓出租和管理、金融管理和投資、募集慈善基金、代管產(chǎn)業(yè)等服務(wù)。