住有所居與民生幸福提升實(shí)施路徑

胡小武

黨的十九大報(bào)告提出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人民群眾對(duì)改善居住的需要和憧憬，依然存在著各種現(xiàn)實(shí)層面的不平衡和發(fā)展不充分的矛盾。我省要加快破解不平衡、不充分的住房供給結(jié)構(gòu)，加快解決人民群眾的居住生活需求，提升人民群眾的居住生活幸福感、獲得感和安全感。

江蘇當(dāng)前的住房問題主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性非均衡問題。首先是住房擁有主體的不平衡和不充分并存。一方面是不少居民擁有多套住房，一些居民通過投資商品房獲利，形成了某種程度的“炒房族”，總是希望房?jī)r(jià)上漲以獲利更多；另一方面是大量新市民特別是年輕人，買房難、租房貴，以及部分普通家庭改善購(gòu)房難度大，形成了對(duì)大城市高價(jià)商品房的“恐房族”。這說明當(dāng)前住房擁有主體人群在新老居民之間分布不平衡，對(duì)新市民的特定住房供給不充分。其次是住房問題的區(qū)域不平衡、不充分明顯。南京、蘇州等地區(qū)，相比我省其他地區(qū)房?jī)r(jià)較高。由于特殊的區(qū)位條件，南京不斷吸引了蘇北、蘇中地區(qū)居民購(gòu)房。第三，城鄉(xiāng)住房形態(tài)依然存在不平衡、不充分的矛盾。從現(xiàn)有的商品房房型配置比例來看，有的城市住房形態(tài)，新建商品房大多面積超過90平方米，低于90平方米的商品房供給比例較低。市場(chǎng)上60-90平方米的小戶型、低總價(jià)的商品房供給少，小戶型多以酒店式公寓而非70年產(chǎn)權(quán)商品房的方式替代，導(dǎo)致很多年輕人買房壓力大，買房選擇受到局限。同時(shí)，過去沒有實(shí)施租購(gòu)并舉的供給政策，純粹的專業(yè)租賃房市場(chǎng)幾乎空白。當(dāng)然，隱藏在當(dāng)前所面臨的上述結(jié)構(gòu)性不平衡、不充分的住房問題中的因素很多，亦很復(fù)雜。除了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡之外，包括各種土地政策、規(guī)劃政策、財(cái)稅政策、金融政策、媒體策略等都不同程度地助推了這種不平衡、不充分的住房結(jié)構(gòu)性問題。

緩解住房矛盾，化解住房難題，必須認(rèn)真落實(shí)習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，確保群眾住有所居。這就要求在中央政策指引下，建構(gòu)全新的“住房政策”體系，通過住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來全面破解不平衡、不充分的住房困境。一是嚴(yán)控炒房行為，通過降低杠桿，限制銷售年限，征收不動(dòng)產(chǎn)持有稅、提高個(gè)人住房銷售所得稅、征收繼承稅等組合性政策，形成“不敢炒、不能炒、不想炒”的制度性預(yù)期和體系。這種制度剛性，能夠?yàn)榉€(wěn)定市場(chǎng)起到重要的作用。推動(dòng)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，需要打破靠投資房產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)纳鐣?huì)氛圍，不能鼓勵(lì)全社會(huì)炒房的狹隘思維，否則大眾創(chuàng)新的動(dòng)力機(jī)制很難真正生成。二是根據(jù)不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)等趨勢(shì)，科學(xué)、合理、精準(zhǔn)調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模、節(jié)奏和住房產(chǎn)品供給，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，形成各地住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)與當(dāng)?shù)谿DP、居民收入同比例增長(zhǎng)的“高質(zhì)量增長(zhǎng)曲線”，既要保障居民的改善型住房需求，也要推動(dòng)各地居民都有負(fù)擔(dān)得起的購(gòu)房能力和機(jī)會(huì)。這樣能有效防范地方金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和去庫(kù)存壓力，也能不斷優(yōu)化地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。三是為中低收入群體、新市民群體提供多元渠道的住房權(quán)利保障機(jī)制。除了加快專業(yè)租賃房市場(chǎng)的供給之外，還應(yīng)在共有產(chǎn)權(quán)住房供給、中小戶型商品房供給、保障性廉租住房供給等住房產(chǎn)品供給層面，下硬功夫、抓硬落實(shí)、要硬成效。這就能夠確保各地在住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上更加均衡，對(duì)中低收入群體住房需求的供給更加充分，從而確保住有所居的機(jī)會(huì)平等。

（作者系南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)、江蘇城市智庫(kù)秘書長(zhǎng)）

責(zé)任編輯：陳偉齡