征地拆遷中土地使用價(jià)值的補(bǔ)償問題經(jīng)驗(yàn)分析

陳洪武

摘 要：目前我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)過(guò)程中，征地拆遷事件也逐漸增多，在開展此項(xiàng)工作時(shí)對(duì)土地使用價(jià)值的補(bǔ)償問題始終是廣大群眾的關(guān)注重點(diǎn)，且因此也引起了大量的矛盾沖突。征拆遷過(guò)程中的土地使用價(jià)值是否能夠得到合理補(bǔ)償，將直接決定著征地拆遷工作的開展順利與否。本文簡(jiǎn)要分析了目前我國(guó)所存在的相關(guān)土地使用權(quán)問題，指出了土地使用權(quán)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)之上提出了對(duì)土地實(shí)用價(jià)值的合理化分配方案。

關(guān)鍵詞：征地拆遷；土地使用價(jià)值；補(bǔ)償；分配

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2018）05-0228-02

隨著目前我國(guó)社會(huì)城市化發(fā)展進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，原有舊城改造及新建城市規(guī)劃工作都會(huì)存在著一定的土地實(shí)用價(jià)值補(bǔ)償問題。而在開展征地拆遷工作時(shí)開發(fā)商與被拆遷戶之間常常會(huì)因利益問題而產(chǎn)生巨大的矛盾沖突。而要這解決這一矛盾問題，最主要的一項(xiàng)手段措施便是合理確定出征地拆遷中的土地使用價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，下文也將就此展開相關(guān)的探究分析。

1 概述

我國(guó)的土地所有權(quán)與使用權(quán)一直是采取的公有制形式，分為國(guó)家所有與農(nóng)村集體土地所有兩種形式，而在我國(guó)實(shí)行改革開放后土地的使用權(quán)發(fā)生了改變。相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體或個(gè)人等具備法定條件者，依據(jù)法定程序或約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民機(jī)體土地享有占有、應(yīng)用、收益及有限處分權(quán)利即為當(dāng)前的土地使用權(quán)。基于這一背景下開展征地拆遷工作就必然會(huì)面臨著新的土地使用價(jià)值補(bǔ)償問題，這一問題同時(shí)也是影響征地拆遷工作開展成效的一項(xiàng)主要因素。

2 土地使用權(quán)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

2.1 法律規(guī)范要求

在我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定中明確指出，國(guó)家有權(quán)依法征收私人所擁有的國(guó)家或集體土地，但同時(shí)也必須對(duì)擁有土地使用權(quán)的集體或個(gè)人做出一定的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)補(bǔ)償。如房地產(chǎn)管理法、土地管理法等多部法律當(dāng)中都對(duì)此有所規(guī)定。以土地管理法為例其中就詳細(xì)指出了對(duì)于土地的征收必須是以符合國(guó)家或公眾利益需求為前提，而不應(yīng)當(dāng)是成為個(gè)人謀取私立的一種手段。而且對(duì)于土地使用權(quán)的征用及征收都應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。另外，在當(dāng)前我國(guó)的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)和相關(guān)的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)及轉(zhuǎn)讓暫行辦法當(dāng)中也詳細(xì)指出了私人所擁有的土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)，國(guó)家或集體無(wú)權(quán)收回。然而，在發(fā)生一些特殊情況時(shí)，并非是出自于個(gè)人利益的要求而是事關(guān)國(guó)家或公眾利益，可通過(guò)法律手段收回，但仍要對(duì)土地使用權(quán)的擁有者做出一定的補(bǔ)償[1]。

2.2 征地拆遷要求

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的征地拆遷工作一直存在著不合理的現(xiàn)象，即法律規(guī)定對(duì)所征用的拆遷土地做出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是基于土地使用權(quán)的基礎(chǔ)之上，但是在實(shí)際的操作層面上卻大量采取的是按照建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償，這也就導(dǎo)致了一些對(duì)相關(guān)法律規(guī)定缺乏有效了解的公眾誤認(rèn)為是建筑面積多大所能夠獲得賠償款也就越多，而刮起了一股在拆遷前違法違規(guī)私自搭建房屋的行為，這樣所導(dǎo)致的后果不但是拆遷戶本身會(huì)白白浪費(fèi)建筑成本，且還可能會(huì)就拆遷補(bǔ)償金額產(chǎn)生分歧，從而引起矛盾糾紛事件，并由此演變出嚴(yán)重的流血沖突事件。

3 當(dāng)前法律政策的局限性

《土地管理法》當(dāng)中明確規(guī)定國(guó)家利益大于一切，為促進(jìn)國(guó)家發(fā)展，謀求更廣泛的公眾利益，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，國(guó)家可依法回收個(gè)人所掌握的土地使用權(quán)，但同時(shí)也要對(duì)土地使用權(quán)的擁有者做出一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但是目前所存在的主要問題即還沒有一項(xiàng)成熟的法律規(guī)范，對(duì)具體的土地實(shí)用價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做出確切的規(guī)定，這也就導(dǎo)致在開展征地拆遷工作時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)實(shí)際操作困難問題。由此也就使得執(zhí)法人員的工作開展將面臨著巨大困擾，盡管大部分群眾都能夠理性提出補(bǔ)償要求，但在實(shí)際的工作開展過(guò)程中也不乏漫天要價(jià)者，這也就導(dǎo)致當(dāng)前的法律實(shí)用性面臨尷尬境地[2]。

盡管在部分城市的房屋拆遷管理辦法當(dāng)中向前有所進(jìn)步，給出了相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的征地拆遷按照地理區(qū)位、應(yīng)用途徑、建筑面積等來(lái)做出相應(yīng)的補(bǔ)償，然而卻依然不具備高度精確的可執(zhí)行操作規(guī)范，因我國(guó)在這一方面的工作開展時(shí)間較短，相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)較為匱乏，因此此類狀況的發(fā)生在所難免，但這同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致實(shí)際工作的開展受到重大影響，不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》當(dāng)中明確指出，作為房屋征收的相關(guān)主管政府機(jī)構(gòu)針對(duì)被征收權(quán)益者所應(yīng)當(dāng)作出的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)含括有：被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償；由于征收而導(dǎo)致搬遷及臨時(shí)安置補(bǔ)償；由于征收而導(dǎo)致的停業(yè)補(bǔ)償。但是有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償卻模糊不清[3]。

通過(guò)上文分析可知，盡管在法律層面上對(duì)于土地使用權(quán)的價(jià)值是認(rèn)可的，并且在土地出讓市場(chǎng)上也對(duì)這一部分價(jià)值予以了明確，但是在面臨土地所有者在面臨征地拆遷工作時(shí)土地使用權(quán)要被收回的情況，又會(huì)出現(xiàn)房屋與土地價(jià)值的一體化、模糊化界定。這一種土地所有權(quán)與使用權(quán)互相分離的制度措施也就必然會(huì)導(dǎo)致在當(dāng)前我國(guó)的征地拆遷工作過(guò)程中土地使用價(jià)值必將面臨嚴(yán)重分歧，并也將由此引發(fā)出激烈的矛盾沖突。

4 土地使用權(quán)價(jià)值的合理分配

在我國(guó)的《土地管理法》當(dāng)中明確規(guī)定，城市中的土地其所有權(quán)均為國(guó)家所有，在土地所有權(quán)人的使用權(quán)限到期、公共利益需求因素，國(guó)家有權(quán)收回相關(guān)的區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)，并給予土地使用權(quán)所有人一定的經(jīng)濟(jì)或物質(zhì)補(bǔ)償。但在具體的政策實(shí)行過(guò)程中必須要從實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行考慮，土地這一種資源本身有著不可再生的特點(diǎn)，且尤其是城市土地其稀缺性更加突出，再加上城市的快速化發(fā)展地理結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，土地本身的實(shí)用價(jià)值也會(huì)相應(yīng)的隨之升高。在開閘年城市建設(shè)工作時(shí)尤其是進(jìn)行大規(guī)模連片區(qū)域的舊城改造工作時(shí)，考慮到建筑物容積率的升高，以及土地供需關(guān)系的改變等市場(chǎng)變量因素影響都將會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)值在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)呈現(xiàn)出逐年升高的發(fā)展趨勢(shì)?？紤]到放我所占據(jù)的空間環(huán)境范圍當(dāng)中其土地價(jià)值的增益和附近的環(huán)境改變存在著密切的相關(guān)性，如各種公共交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等都將是影響土地價(jià)值的重要因素，且同時(shí)與房屋之間存在有密切相關(guān)性，在房屋拆遷之時(shí)如何針對(duì)額外溢出的價(jià)值收益做出合理化的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定難免會(huì)產(chǎn)生糾紛。目前在征地拆遷工作的開展過(guò)程中最常出現(xiàn)的一種矛盾情況即被拆遷者與開放商之間對(duì)于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定，以及具體確定多少存在較大的爭(zhēng)議分期，而且所產(chǎn)生出的主要分歧點(diǎn)又常常不含括在房屋價(jià)值的重新計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，而更多的還是集中于房屋土地實(shí)用價(jià)值的具體分配問題上[4]。針對(duì)這一問題，政府在回收相關(guān)房屋所有者的土地使用權(quán)之時(shí)，就要針對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值在土地所有者與被征收房屋所有權(quán)人員之間做出合理化的分配安排。

基于當(dāng)前我國(guó)所現(xiàn)行采取的土地所有制基礎(chǔ)之上，為保障當(dāng)?shù)卣耐恋匕l(fā)展權(quán)權(quán)益，對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)采取的是壟斷方式，把由于被征收土地附近因城市發(fā)展、土地結(jié)構(gòu)改變、容積率新增等多帶來(lái)的額外價(jià)值溢出完全掌控在政府部門手中。但是這也并非完全代表了被征收房屋所有權(quán)者不能夠獲得任何土地價(jià)值新增收益，對(duì)于房屋土地使用權(quán)的補(bǔ)償一般應(yīng)高于房地產(chǎn)市場(chǎng)的同等價(jià)位水平。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，房屋拆遷事關(guān)每一個(gè)房屋所有權(quán)人的切身利益，怎樣能夠在持續(xù)推動(dòng)當(dāng)前我國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)程時(shí)做到對(duì)公共利益與個(gè)人利益的共同維護(hù)與保障，不僅對(duì)于城市發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定意義重大，且直接與房屋拆遷工作的開展情況關(guān)系密切。在開展征地拆遷工作時(shí)必須要盡最大努力保障被拆遷者的正當(dāng)權(quán)益，爭(zhēng)取被拆人的理解與支持，破解拆遷難題，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]方文.農(nóng)村集體土地征地拆遷的公平補(bǔ)償及路徑選擇[J].浙江科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，（4）：253-258.

[2]王中華，范瑩瑩.安徽省征地拆遷與補(bǔ)償安置工作問題及對(duì)策研究[J].合肥學(xué)院學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2013，（4）：42-45.

[3]梅新育.防止征地拆遷補(bǔ)償過(guò)高問題積重難返[J].中國(guó)市場(chǎng)，2013，（19）：25-32.

[4]梅新育.征地拆遷補(bǔ)償過(guò)高趨勢(shì)及其對(duì)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的阻礙[J].探索，2013，（4）：45-51.