基于全生命周期成本理論的公租房成本控制探討

劉慶芳

摘要：公租房是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的一項(xiàng)公共產(chǎn)品，是現(xiàn)階段政府改善民生的重要手段，從全生命周期成本理論的角度討論公租房成本控制問題，以期節(jié)約社會(huì)總成本，從而更好地促進(jìn)公租房的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：全生命周期成本；公租房；成本控制

公共租賃住房是我國現(xiàn)階段的一項(xiàng)重要公共產(chǎn)品，是新時(shí)代政府改善民生的一項(xiàng)重要行動(dòng)?，F(xiàn)階段我國的政府規(guī)劃文件中已明確指出要發(fā)展或推進(jìn)公租房的建設(shè)工作，國家領(lǐng)導(dǎo)人也多次強(qiáng)調(diào)“讓全體人民住有所居”，顯然，公租房是解決全體人民住有所居和部分家庭無法按市場價(jià)格購買商住房產(chǎn)權(quán)兩者矛盾的必不可少的一種舉措，公租房的相關(guān)問題研究正已成為現(xiàn)階段的研究熱點(diǎn)，并會(huì)在以后較長一段時(shí)間得到社會(huì)和學(xué)者的積極關(guān)注。由于公租房產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人所有，而是屬于政府或公共機(jī)構(gòu)，人們往往會(huì)關(guān)注公租房的公正分配或社會(huì)福利效應(yīng)，而對公租房的成本控制討論較少。實(shí)際上，公租房建設(shè)和維護(hù)所需的資金最終來源于政府的財(cái)稅收入，因此，從全生命周期角度進(jìn)行公租房的成本控制對促進(jìn)新時(shí)代的發(fā)展有重要意義。

一、基于全生命周期成本理論的公租房的成本構(gòu)成

按生命產(chǎn)生到結(jié)束，可將產(chǎn)品的生命階段分為設(shè)計(jì)過程、制造過程、銷售過程、使用過程、處置回收過程。每個(gè)過程都有成本發(fā)生，具體可以區(qū)分為：公租房設(shè)計(jì)過程的成本，公租房制造過程的成本，公租房銷售過程的成本，公租房使用過程的成本，公租房處置過程的成本。公租房設(shè)計(jì)過程的成本指公租房前期規(guī)劃的各項(xiàng)費(fèi)用，如項(xiàng)目立項(xiàng)前的決策分析費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)后的方案策劃費(fèi)、勘測費(fèi)等。公租房制造過程的成本指公租房建設(shè)的建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)用、配套工程費(fèi)用等。公租房銷售過程的成本主要指公租房推廣時(shí)所發(fā)生的廣告費(fèi)、文本制作費(fèi)用等。公租房使用過程的成本主要指公租房使用過程中的管理機(jī)構(gòu)發(fā)生的經(jīng)營性支出和公租房維修成本。公租房處置過程的成本主要指公租房報(bào)廢前拆除和處置時(shí)所發(fā)生的各種成本。

根據(jù)全生命周期理論，在生命不同階段的各個(gè)過程中，各種成本相互存在一定的聯(lián)系，前端過程的成本對后續(xù)過程的成本產(chǎn)生較大的影響。從公租房的成本在總成本所占的比重來看，制造過程的成本處于首位，從公租房的成本發(fā)生的時(shí)間跨度來看，使用過程的成本時(shí)間跨度最長，但從對其他過程的作用角度分析，設(shè)計(jì)過程的成本所起的影響最大。

二、基于全生命周期成本理論的公租房的成本控制的重要性

首先，公租房是當(dāng)前我國大力發(fā)展的民生工程，進(jìn)行基于全生命周期的成本控制可以降低政府的財(cái)政支出，并將節(jié)余的資金用于更多的民生工程中。其次，公租房制造過程耗資巨大，使用過程跨度長，公租房工程牽涉各種利益沖突和分配，容易滋生腐敗，基于全生命周期的成本控制可以為政府樹立陽光形象，造福民生保駕護(hù)航。再次，基于全生命周期的成本控制能提高公租房成本資料的準(zhǔn)確性，促使相關(guān)責(zé)任單位減少無效支出。最后，基于全生命周期成本控制不僅關(guān)注每個(gè)過程中的單項(xiàng)成本控制，而且從系統(tǒng)的視角進(jìn)行整體考慮，從而真正實(shí)現(xiàn)降低公租房的社會(huì)總成本。

三、公租房的成本問題及基于全生命周期成本理論的成本控制對策

（一）公租房的成本問題

公租房具有公共性、保障性、政策支持性、租賃性、專業(yè)性、供應(yīng)群體廣泛性等特點(diǎn)，是我國現(xiàn)階段住房保障體系的重要組成部分，其運(yùn)營不以營利為目的，而是由國家為了實(shí)現(xiàn)住房保障的目的而推動(dòng)出現(xiàn)的。公租房的特征導(dǎo)致公租房前期資金投入大，資金回收的時(shí)期長，因而在其發(fā)展初期，必須得到政府的特殊政策支持，同時(shí)公租房運(yùn)營過程中，政府和公共機(jī)構(gòu)更多的關(guān)注其政績，而容易忽略成本的控制，尤其忽略從整體上、從全生命周期的角度考慮公租房的成本控制。在成本控制的過程中，也易于出現(xiàn)成本目標(biāo)缺失、成本控制難等問題。

（二）基于全生命周期理論的公租房的成本控制對策

從整體角度、從全生命周期的角度對公租房進(jìn)行成本控制有利于公租房制度的進(jìn)一步完善，具體而言，基于全生命周期理論的成本控制制度應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的控制對策。首先，應(yīng)將全生命周期成本控制作為公租房管理的一項(xiàng)重要理念，政府或公共機(jī)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立全生命周期成本控制的意識(shí)，以此制定生命周期成本控制的總體目標(biāo)，并將各個(gè)生命周期成本控制的責(zé)任落實(shí)到相應(yīng)的責(zé)任單位。其次，應(yīng)重視公租房的設(shè)計(jì)過程，設(shè)計(jì)過程應(yīng)作為全生命周期成本控制的重要突破口。制定合適的設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)過程中應(yīng)統(tǒng)一考慮公租房后續(xù)的施工、裝修、管理、維護(hù)、處置等過程可能發(fā)生的成本，設(shè)計(jì)階段不應(yīng)追求不必要的功能和奢華的外觀，應(yīng)該按照既定的設(shè)計(jì)壽命確定施工和裝修材料，在滿足規(guī)定的使用功能和質(zhì)量要求上盡量降低全生命周期的成本。其三，要嚴(yán)格控制制造過程的工期和質(zhì)量，工期和質(zhì)量是影響施工和裝修成本的重要因素，拖延工期和偷工減料會(huì)減低本階段的直接制造成本，同時(shí)也會(huì)引起更大的其它成本如返工返修等質(zhì)量成本的發(fā)生。其四，應(yīng)加強(qiáng)公租房使用過程的成本精細(xì)化管理工作，該過程的成本包括能源耗費(fèi)、常規(guī)費(fèi)用以及維修養(yǎng)護(hù)成本，既要指導(dǎo)用戶的環(huán)保節(jié)約和對公租房的合理使用，也要保證維修服務(wù)和質(zhì)量，做到少維修，少耗費(fèi)。

四、結(jié)論

公租房是現(xiàn)階段我國的一項(xiàng)重要產(chǎn)品，進(jìn)行全生命周期的成本控制具有重要意義，相關(guān)政府或公共機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立基于全生命周期成本控制的管理理念，重視公租房的設(shè)計(jì)過程，嚴(yán)格控制公租房制造過程的工期和質(zhì)量，加強(qiáng)公租房使用過程的成本精細(xì)化管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]林友諒，劉芳，姚夏梁.基于全生命周期成本理論的知識(shí)匹配方法[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2017（20）：64-65.

[2]李雅婷.公租房全壽命周期成本管理研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2013.

（作者單位：岳陽市公共租賃房屋管理中心）