房住不炒，樓市真摔還是假摔？

謝九

環(huán)京和北京房價(jià)為何下跌？

距離去年北京“3·17新政”一周年之際，北京和環(huán)京地區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌，北京市區(qū)迎來了10%左右的跌幅，而環(huán)京地區(qū)的跌幅更是超過了40%。無論是從大幅萎縮的成交量還是從價(jià)格來看，北京和環(huán)京的這一輪樓市的確可算是真摔。

北京和環(huán)京地區(qū)的房價(jià)為何下跌？市場調(diào)控顯然是最直接的導(dǎo)火索。

從北京樓市來看，去年3月17日以來，北京開始對樓市重拳出擊，首先對二套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政，將二套房首付比例提升至六成，大幅提高非京籍購房者的門檻，要求提供連續(xù)60個(gè)月的繳納個(gè)稅證明，對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。

北京的一系列組合拳被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控，而且起到了立竿見影的效果。在此之前，北京房價(jià)持續(xù)大漲，很大部分原因在于換房需求的支撐，在“以小換大”的操作下，房價(jià)上漲再高，購房者其實(shí)實(shí)際支付成本并不算很高，除了首次購房者。北京的“3·17新政”重點(diǎn)對二套房實(shí)行精準(zhǔn)打擊，此前很多被視為首套房購房者，新政下不再享有首套房的購房優(yōu)惠，無論是首付款比例還是房貸利率都大幅提升，首付款比例從此前的35%上升到60%甚至80%，貸款利率從基準(zhǔn)利率的八五折上升到約1.1倍，大大增加了換房難度，很多購房者因此直接放棄了換房，北京的房價(jià)由此應(yīng)聲而落。

除了房貸新政之外，隨著2017年以來國內(nèi)流動(dòng)性收緊，市場利率明顯提升，體現(xiàn)在房貸市場，利率也隨之大幅上揚(yáng)，這也在很大程度上增加了購房成本。僅以首套房利率來看，截至今年2月份，全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍，而在新政之前，很多首套房利率還可以享受八五折優(yōu)惠。不僅是房貸利率上升加重了購房者負(fù)擔(dān)，部分銀行甚至直接停止房貸業(yè)務(wù)，今年2月底，中信銀行就暫停了北京地區(qū)的房貸業(yè)務(wù)。眾所周知，房地產(chǎn)市場同時(shí)也是一個(gè)高杠桿的金融市場，一旦銀行停止房貸，對房地產(chǎn)市場可算是釜底抽薪。

從環(huán)京地區(qū)來看，這一輪大跌也同樣始于調(diào)控。2016年以來，隨著北京房價(jià)迎來新一輪大幅上漲，在高房價(jià)和限購等多重因素作用下，北京的購買力大量外溢，帶來環(huán)京樓市的暴漲，2016年環(huán)京樓市的漲幅超過一倍，甚至超過了北京市區(qū)的漲幅。2017年5月，河北省也對樓市出臺(tái)了嚴(yán)格的限購政策，尤其是對環(huán)京和環(huán)雄地區(qū)，要求非本地戶籍購房者提供三年社?；蛘邆€(gè)稅繳納證明，將大量外地購房者拒之門外。河北的限購給了環(huán)京樓市致命一擊，也正是從那時(shí)開始，環(huán)京樓市開始從高點(diǎn)下跌。

從2003年到2015年，香港樓市持續(xù)上漲了12年。圖為2014年10月23日，香港的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等待即將發(fā)布的最新私人住宅供應(yīng)量數(shù)據(jù)

崩盤來了嗎？

北京和環(huán)京地區(qū)的房價(jià)雖然明顯下跌，但并不意味著國內(nèi)樓市已經(jīng)開始全面崩盤。

從北京的房價(jià)走勢來看，雖然目前房價(jià)出現(xiàn)了10%左右的回調(diào)，但考慮到2016年和2017年年初的房價(jià)幾乎累計(jì)上漲了一倍，目前房價(jià)的回調(diào)幅度可算是相當(dāng)理性，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上崩盤。在北京的樓市歷史上，10%左右的跌幅在2009年和2014年都出現(xiàn)過，而前兩次的下跌最終都迎來了更猛烈的上漲，這一次是否還有可能重復(fù)前兩次的走勢，還是意味著北京房價(jià)已經(jīng)見到了歷史大頂，現(xiàn)在難有定論。

香港樓市的走勢或許可作參照。從2003到2015年，香港樓市持續(xù)上漲了12年，到了2015年9月，香港樓市突然出現(xiàn)下跌，當(dāng)年最后一個(gè)季度的跌幅就接近8%，到了2016年初，香港樓市跌幅超過10%。當(dāng)時(shí)很多國際投行和地產(chǎn)業(yè)人士都預(yù)計(jì)香港樓市的黃金年代可能就此終結(jié)，未來還可能有30%左右的跌幅，但事實(shí)上，香港樓市的這一輪跌勢并沒有持續(xù)太久，2016年二季度以來，香港樓市再度強(qiáng)勢反彈。2017年11月，香港特區(qū)政府不得不出手調(diào)控，將非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的印花稅，從此前的8.5%大幅提升至15%，但即便如此，也沒有打壓住購房者的熱情，香港房價(jià)依然強(qiáng)勢上漲，迄今再創(chuàng)歷史新高。

從內(nèi)地市場來看，雖然“房住不炒”成為現(xiàn)在樓市調(diào)控的最高原則，但這并不能輕易壓抑國人對于住房的熱情。從投資的角度來看，過去十多年來，樓市展現(xiàn)出驚人的財(cái)富效應(yīng)，對國人形成的刺激在短期內(nèi)難以消散，當(dāng)前國內(nèi)投資渠道匱乏，股市牛短熊長，海外配置資產(chǎn)也受到較大限制，在很多人的潛意識里，樓市依然是投資的首選，這種地位短期內(nèi)難以被取代。

從過去十多年來樓市的調(diào)控經(jīng)歷來看，每一次打壓之后，房價(jià)都會(huì)迎來更大幅度的上漲，這種規(guī)律已經(jīng)被屢屢驗(yàn)證，購房者對此形成了強(qiáng)烈的心理預(yù)期，因此，每一次調(diào)控帶來的樓市下跌，都被買房者視為逢低入場的良機(jī)。去年一線城市樓市開始被嚴(yán)厲調(diào)控之后，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市，長期以來被高庫存壓頂?shù)娜?、四線樓市，過去一年多來也迎來久違的大幅上漲。如果一線樓市繼續(xù)下跌到一定程度，預(yù)計(jì)又會(huì)有大量資金從三、四線樓市撤離，重新回歸一線樓市。

即使僅從居住的角度來看，國人傳統(tǒng)上對于擁有自己住房的情結(jié)，也注定了樓市生生不息的需求。投資和居住的疊加，注定了國內(nèi)樓市永遠(yuǎn)不會(huì)缺乏需求，只要價(jià)格回落到一定程度，很快就會(huì)有大量的潛在需求釋放出來，對樓市價(jià)格形成支撐。

從供給側(cè)來看，在經(jīng)過了過去兩年的巨額成交之后，國內(nèi)樓市的庫存已經(jīng)降到了近年來的低點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國商品房待售面積高達(dá)7.1853億平方米，達(dá)到了歷史峰值;在經(jīng)過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之后，2017年末，全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米，降幅高達(dá)18%。2018年的樓市雖然看上去陷入低谷，但其實(shí)去庫存并未放緩，今年前兩個(gè)月的商品房銷售面積同比增長4.1%，2月末的商品房待售面積比去年年末繼續(xù)下降，目前全國樓市的庫存水平其實(shí)已經(jīng)低于2014年。如果將一線和三、四線樓市分開來看，一線樓市的實(shí)際庫存水平將會(huì)更低。從供給的角度來看，一旦庫存繼續(xù)下降到一定水平，而前期被壓制的需求積累得越來越多，將來某個(gè)時(shí)期就有可能再度產(chǎn)生供給無法滿足需求的矛盾，帶來樓市的新一輪上漲。

從全國范圍來看，除了一線和周邊城市，以及前期上漲過快的部分二線城市，其實(shí)大部分地區(qū)的房價(jià)仍在上漲，并沒有出現(xiàn)崩盤的跡象。從國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況來看，2月份新建住宅價(jià)格同比下降的只有北京、上海、深圳以及杭州、合肥、南京、鄭州等9個(gè)城市，其余大部分城市房價(jià)都保持了同比上漲的趨勢，環(huán)比下跌的也只有13個(gè)城市;從二手房的表現(xiàn)來看，房價(jià)同比下降的只有北京、南京、廈門和鄭州4個(gè)城市，環(huán)比下跌的有14個(gè)城市。整體來看，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

尤其值得一提的是東北樓市，2月份沈陽、大連、長春、哈爾濱的新建住宅，除了長春的漲幅為9%，其余3個(gè)城市的同比漲幅都超過了10%，而在一年前，這4個(gè)東北城市的新建住宅同比漲幅只有3%左右。由于房價(jià)上漲過快，今年3月22日，大連市政府宣布即日起實(shí)施住房限購、限貸政策：“大連市戶籍居民家庭在中心城區(qū)擁有2套及以上住房的，以及非大連市戶籍居民家庭在中心城區(qū)擁有1套及以上住房的，暫停向其銷售中心城區(qū)住房;非大連市戶籍居民家庭在中心城區(qū)沒有住房的，在限制區(qū)域可購買1套住房。凡在限制區(qū)域內(nèi)新購買住房的，需取得‘不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年方可上市交易。”

眾所周知，東北經(jīng)濟(jì)最近幾年表現(xiàn)比較糟糕，經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，遼寧更是出現(xiàn)負(fù)增長，人口大量外流，在過去幾年全國樓市熱潮中，東北樓市的表現(xiàn)也比較平淡。但近期東北樓市突然漲幅加快，大連市甚至因此出臺(tái)限購政策，由此也可以看出投資資金對樓市洼地的追捧。

回顧最近幾年國內(nèi)樓市的表現(xiàn)不難看出，2015年以來，首先是深圳、北京、上海等一線城市率先啟動(dòng)，隨著一線樓市被嚴(yán)厲的限購打壓，二、三、四線樓市開始相繼上漲，很多中小城市的房價(jià)在過去兩年內(nèi)幾乎翻番。全國城市輪番上漲之后，東北樓市成為最后的洼地，盡管還面臨諸多發(fā)展困境，但最終還是在近期迎來了補(bǔ)漲行情。從統(tǒng)計(jì)局2月份數(shù)據(jù)來看，在全國70個(gè)大中城市中，東北4個(gè)城市的漲幅明顯領(lǐng)先其他城市。

隨著東北樓市開始補(bǔ)漲，全國樓市的洼地寶藏也就基本上完成了最后一塊拼圖。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，全國樓市的整體漲幅將會(huì)有所趨緩，前期部分漲幅過大的地區(qū)，可能會(huì)有越來越多的城市跟隨北京和環(huán)京地區(qū)的腳步，加入下跌的行列。而如果北京和環(huán)京地區(qū)的跌幅繼續(xù)加大，在很多投資者的眼中，可能又會(huì)成為下一個(gè)樓市洼地。

2016年10月10日上午，南京市房產(chǎn)檔案館辦理房產(chǎn)證明的市民排起了隊(duì)，“限貸+限購”房產(chǎn)新政實(shí)施后，房產(chǎn)檔案館的業(yè)務(wù)量明顯增多

樓市的政策猜想

和中國股市一樣，中國樓市的表現(xiàn)也在很大程度上和政策息息相關(guān)。2015年以來的這一輪樓市上漲，政策松綁起到了很大的作用。

2014年，中國樓市處在極其低迷的狀態(tài)，當(dāng)年國慶假期前一天，央行突然大幅放松樓市信貸政策。對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策。深圳樓市對此反應(yīng)最為敏感，在全國大部分樓市依然處于悲觀情緒之中時(shí)，深圳樓市率先消化了央行信貸放松的信息，于2015年房價(jià)大幅上漲了70%。這一年，去庫存開始成為樓市的主基調(diào)，除了北上廣深等一線城市之外，全國樓市的限購政策基本上全部取消。

到了2016年，樓市在政策層面繼續(xù)放松，2月份，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門聯(lián)合發(fā)文，大幅下調(diào)房產(chǎn)交易的契稅和營業(yè)稅，這成為當(dāng)年點(diǎn)燃樓市的第一把火。繼深圳樓市大幅上漲之后，北京、上海等一線城市也開始強(qiáng)勢反彈，轟轟烈烈的樓市暴漲由此引爆。

如果將時(shí)間繼續(xù)往前推，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，國內(nèi)樓市也出現(xiàn)明顯下跌，后來也是政策層面大幅刺激，將樓市從低迷中拯救出來。正是由于中國樓市經(jīng)常在下跌之后迎來政策相助，使得每一次房價(jià)下跌都伴隨更猛烈的上漲，因此購房者對此形成了強(qiáng)烈的心理預(yù)期。隨著國內(nèi)樓市再度進(jìn)入低谷，政策層面的變動(dòng)也成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，這一次國內(nèi)樓市的政策是會(huì)再度重演過去的歷史，還是會(huì)和以前有所不同？

2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”逐漸成為這兩年國內(nèi)住房調(diào)控的核心基調(diào)。也正是在“房住不炒”的思路下，2017年各地逐漸出臺(tái)了史上最嚴(yán)調(diào)控，從行政限購到住房信貸收緊等，使得樓市迅速降溫。

在通過行政手段壓制住樓市上漲勢頭之后，樓市的調(diào)控機(jī)制開始從短期效應(yīng)向長效機(jī)制轉(zhuǎn)化，“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”成為樓市調(diào)控的主旋律。從未來幾年樓市的政策走勢來看，最值得關(guān)注的主要有兩點(diǎn)：一是住房租賃市場的發(fā)展，二是房地產(chǎn)稅如何推進(jìn)。

2017年下半年，租房市場成為樓市調(diào)控的最大主角，住房租賃被提升到了前所未有的高度，租購并舉被確定為我國住房調(diào)控長效機(jī)制的核心內(nèi)容。北京、上海、廣州等一線城市紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃市場的政策，包括土地供應(yīng)的傾斜、探索租購?fù)瑱?quán)等等，各路社會(huì)資本也開始進(jìn)入租房市場，甚至開發(fā)出各種租房證券化產(chǎn)品，可以預(yù)見的是，在各方推動(dòng)之下，我國的租房市場在未來幾年將迎來快速發(fā)展。

租賃市場將會(huì)在很大程度上解決部分暫時(shí)無力購房者的居住需求，不過對于購房市場，租賃市場的發(fā)展應(yīng)該不會(huì)帶來太強(qiáng)烈的沖擊，在國人根深蒂固的住房情結(jié)之下，擁有自己的住房依然是很多人的終極奮斗目標(biāo)，只要經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許，大部分租房者還是會(huì)最終選擇購買住房，“租售并舉”并不會(huì)從根本上減少國人對于住房的需求。

除了住房租賃市場，最值得關(guān)注的還是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)。今年“兩會(huì)”期間，房地產(chǎn)稅重新被提上議程，在時(shí)隔四年之后，今年的《政府工作報(bào)告》中再次表示要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

雖然房地產(chǎn)稅再度被官方提及，但并不意味著短時(shí)間之內(nèi)就會(huì)很快推出。首先最關(guān)鍵的是需要通過立法，解決房地產(chǎn)稅面臨的法理障礙。由于我國的住房市場是“土地公有+住宅私有”的模式，這種模式和絕大多數(shù)征收房地產(chǎn)稅的國家都不同，也由此決定了中國的房地產(chǎn)稅不能簡單照搬西方模式。在土地公有制的背景下征收房地產(chǎn)稅，全球范圍內(nèi)只有中國香港和新加坡，這兩地的房地產(chǎn)稅模式都是以住房租金作為征收基礎(chǔ)，而不是像很多西方國家一樣，以物業(yè)整體價(jià)值來征收。我國的房地產(chǎn)稅究竟是借鑒西方國家模式還是中國香港、新加坡模式，預(yù)計(jì)在立法階段就會(huì)遭遇極大的爭議。

今年的《政府工作報(bào)告》雖然提出了“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，不過從最新公布的國務(wù)院2018年立法工作計(jì)劃來看，在財(cái)稅法規(guī)方面，今年提請全國人大常委會(huì)審議的只有4部和稅收相關(guān)的法律草案，分別是稅收征收管理法修訂草案、車輛購置稅法草案、耕地占用稅法草案、資源稅法草案，另外還有修訂企業(yè)所得稅法實(shí)施條例，公眾關(guān)注度極高的房地產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅均不在其中，這也預(yù)示著房地產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎，從完成立法到最后實(shí)施，將會(huì)是一個(gè)相當(dāng)漫長的過程。而在此之前，房地產(chǎn)稅對于樓市的影響將主要停留在心理層面。

由于目前國內(nèi)樓市除了個(gè)別地區(qū)之外，大部分城市的房價(jià)走勢還算穩(wěn)定，所以未來幾年樓市在政策層面既沒有松綁的需求，也沒有繼續(xù)施壓的必要，暴風(fēng)驟雨般的行政調(diào)控將會(huì)慢慢淡化，長效機(jī)制會(huì)逐一推出，未來幾年的樓市政策可能會(huì)處于一個(gè)相對平緩的時(shí)期。當(dāng)政策之手暫時(shí)不再成為主角，未來幾年的樓市是真摔還是假摔，將會(huì)更多地由市場來主導(dǎo)。