房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例研究

(重慶理工大學(xué) 重慶 400050)

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土地增值稅的主要納稅人，在符合國(guó)家稅收法律法規(guī)的情況下合理地降低土地增值稅稅賦是其主要關(guān)注點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其土地增值稅稅收籌劃的方法主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一可以通過(guò)合理制定商品房銷售價(jià)格；其二可通過(guò)盡可能的增加可扣除項(xiàng)目金額，即圍繞土地增值稅適用稅率和扣除金額兩個(gè)立足點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化。

二、土地增值稅稅收籌劃具體案例解析

(一)利用房產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行稅收籌劃

案例1：某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備銷售一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓，市價(jià)為1800萬(wàn)元至1900萬(wàn)元。該房產(chǎn)公司為取得土地使用權(quán)支付的金額為200萬(wàn)，其開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)，發(fā)生的利息費(fèi)用不能分?jǐn)傊粮鞣慨a(chǎn)項(xiàng)目。假設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工日期在2016年4月30日前且采取簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，適用的城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以10%為扣除比例，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)怎樣定價(jià)使其房?jī)r(jià)在同行中較低具有競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)又獲得最大利潤(rùn)。

根據(jù)我國(guó)稅法相關(guān)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，若收入減去扣除項(xiàng)目合計(jì)金額的增值部分不超過(guò)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額20%的部分，土地增值稅予以免征。因此，20%這一臨界點(diǎn)是對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)。此時(shí)，可假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金外的全部扣除項(xiàng)目金額為A，對(duì)外出售的房產(chǎn)項(xiàng)目總金額為X，則與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金可表示為：5%X(1+7%+3%)=5.5%X(其中，5%表示采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算的增值稅)。

而納稅人若要享受土地增值稅起征點(diǎn)的稅收減免政策，最高銷售價(jià)格可表示為：X=(A+5.5%X)×(1+20%)，從而可以得出X=1.285A，該式可以理解為：若納稅人最高銷售價(jià)格為扣除與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金外的全部扣除項(xiàng)目金額的1.285倍，該企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅收優(yōu)惠，同時(shí)獲得較高收益。

如果納稅人想要提高商品房銷售價(jià)格從而提升經(jīng)濟(jì)利益，則只有當(dāng)價(jià)格提升創(chuàng)造的收益超過(guò)由此新增的土地增值稅和與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金的金額，提價(jià)才能真正為企業(yè)創(chuàng)造收益。假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高價(jià)格后增值率不超過(guò)50%，價(jià)格提升Y個(gè)單位，則新的售價(jià)為X+Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的金額合計(jì)為：A+5.5%X+5.5%Y，則需要交納的土地增值稅為：(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%(其中，30%表示增值率不超過(guò)50%時(shí)對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為30%)。而企業(yè)要獲得真正的利益，就應(yīng)當(dāng)滿足：Y>(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%+5.5%Y，從而可以解得：Y>0.095A，該式可以理解為：只有當(dāng)提價(jià)部分高于扣除與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金外的全部扣除項(xiàng)目的0.095倍時(shí)，提價(jià)才能真正創(chuàng)造收益。

針對(duì)案例1，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司扣除銷售稅金及附加外的可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為：200+900+(200+900)*10%+(200+900)*20%=1430萬(wàn)元。若該公司要實(shí)現(xiàn)土地增值稅減免政策，同時(shí)創(chuàng)造較高收益，則最高銷售價(jià)格應(yīng)為：1430*1.285=1837.55萬(wàn)元，此時(shí)獲利306.48萬(wàn)元；當(dāng)價(jià)格位于1800萬(wàn)至1837.55萬(wàn)這個(gè)區(qū)間時(shí)，收益均小于306.48萬(wàn)元。其次，若公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格應(yīng)高于1430*0.095=135.85萬(wàn)元，即是銷售價(jià)格應(yīng)不低于1973.4萬(wàn)元，此時(shí)的加價(jià)才會(huì)真正新增利益，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

(二)利用利息費(fèi)用和加計(jì)20%扣除政策進(jìn)行稅收籌劃

案例2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地使用權(quán)取得的成本為500萬(wàn)，房屋開(kāi)發(fā)成本為1100萬(wàn)，假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的利息扣除比例分別為5%和10%，則假設(shè)該公司能合理分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息為100萬(wàn)和70萬(wàn)時(shí)，該公司應(yīng)怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的稅收籌劃。

我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出，凡能合理分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許按最高不超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的利息金額據(jù)實(shí)扣除。除開(kāi)財(cái)務(wù)費(fèi)用，諸如管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等，按照《實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的取得土地使用權(quán)支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除；若財(cái)務(wù)費(fèi)用不同時(shí)滿足以上兩個(gè)條件，則財(cái)務(wù)費(fèi)用不得單獨(dú)扣除，開(kāi)發(fā)費(fèi)用比照上述按10%以內(nèi)的比例計(jì)算扣除。由以上分析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可事先測(cè)算兩種計(jì)算方法對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的影響，選取較大扣除金額進(jìn)行合理的稅收籌劃。

針對(duì)案例2：若假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同時(shí)滿足以上兩個(gè)條件，則允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用限額：(500+1100)*5%=80萬(wàn)。因此，當(dāng)該房產(chǎn)公司發(fā)生的100萬(wàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)盡力爭(zhēng)取滿足以上兩個(gè)條件，使財(cái)務(wù)直接按100萬(wàn)扣除，同時(shí)其他費(fèi)用還可按(500+1100)*5%進(jìn)行扣除，從而擴(kuò)大扣除金額減少企業(yè)稅賦；但當(dāng)該公司同時(shí)滿足兩個(gè)條件的財(cái)務(wù)費(fèi)用為70萬(wàn)時(shí)，由于70萬(wàn)<80萬(wàn)，則發(fā)生的利息費(fèi)用應(yīng)不按項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偦虿怀鍪居嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，如此便可增加10萬(wàn)元利息扣除金額，從而合理降低稅賦。

此外，除了利用利息費(fèi)用扣除的兩種方式進(jìn)行稅收籌劃外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該行業(yè)加計(jì)20%扣除這一政策優(yōu)惠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等，一方面可以利用加計(jì)20%扣除這一稅收優(yōu)惠，達(dá)到節(jié)稅目的；另一方面做好商品房配套設(shè)施建設(shè)也有利于提高商品房銷售價(jià)格，從而增加收入。

三、總結(jié)

通過(guò)對(duì)以上兩個(gè)案例的解析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，其一在于合理確定銷售價(jià)格，其二在于合理增加扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以事先對(duì)其房產(chǎn)項(xiàng)目的增值率做出估計(jì)，在此基礎(chǔ)之上利用合理定價(jià)的方法，不僅可以使自己在行業(yè)中具備較高的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)還能使自身獲得最佳利潤(rùn)，而不是盲目提價(jià)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮利息費(fèi)用扣除的兩種情況，事先做好測(cè)算，從而達(dá)到合理節(jié)稅的目的。

[1]楊丹,王艷紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究[J].時(shí)代金融，2017,(14):67-72

[2]劉玉愛(ài).淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2016,(03):16-19

[3]李敏敏.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃[J].財(cái)會(huì)通訊，2015,(21):42-46