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    房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考與對策

    2018-04-02 12:35:39王鈺涵
    市場研究 2018年7期
    關鍵詞:稅收管理稅務機關稅收

    ◇王鈺涵

    近年來,我國經(jīng)濟不斷發(fā)展,人均可支配收入不斷提高,人們的投資觀念不斷增強。同時,受到住房制度改革和人們傳統(tǒng)觀念的影響,房地產(chǎn)行業(yè)變得炙手可熱,已經(jīng)成為我國重要的經(jīng)濟支柱。稅收成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段,因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收收入也隨之大幅增長,已經(jīng)成為稅收收入的重要來源。但由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收體制復雜,稅收征管難以到位,造成了較大一部分稅收流失。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,避免稅款流失,需要結(jié)合稅制改革,重構(gòu)稅源體系,整合管理資源,注重精細化、環(huán)節(jié)化管理,建立新型征管方式來加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理。

    一、新形勢下加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的重要意義

    1.房地產(chǎn)稅收是地方稅收收入的主要來源

    2017年5月26日,全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在演講中說到:“在地方稅收里面,有40%是房地產(chǎn)關聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億,地方稅收占10萬億,其中有4萬億與房地產(chǎn)相關。”并且從行業(yè)對比來看,房地產(chǎn)業(yè)百元增加值稅負是制造業(yè)的近兩倍,比稅負第二的租賃和商務服務業(yè)高43%,是百元GDP稅負(20.12)的2.17倍。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)增加100元的增加值會帶來比制造業(yè)高兩倍的稅收。在這樣的條件下,加上房地產(chǎn)行業(yè)交易總額的巨大,房地產(chǎn)行業(yè)帶來的稅收收入非??捎^,等同于是地方稅收的支柱。

    2.房地產(chǎn)行業(yè)帶動整個地方的經(jīng)濟發(fā)展

    房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動當?shù)仄渌袠I(yè)的發(fā)展,如:建材、化工、防水、運輸、裝飾裝修、物管、家具、家電、金融等。房地產(chǎn)行業(yè)一般涉及資金巨大,整個建造過程周期較長,并涉及設計、開發(fā)、營銷、維護、保養(yǎng)等多個環(huán)節(jié),會產(chǎn)生較大的人口聚集效應,提供許多工作崗位,輻射當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

    3.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管推進供給側(cè)改革

    供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),使要素實現(xiàn)最優(yōu)配置,提升經(jīng)濟增長的質(zhì)量和數(shù)量。房地產(chǎn)行業(yè)由于近年來的高速發(fā)展也產(chǎn)生了一些問題。受土地財政、投資投機等因素的影響,房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)鏈長期處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài),出現(xiàn)庫存嚴重的問題。當供求不相匹配時,房地產(chǎn)市場將會面臨快速崩盤。為了促進經(jīng)濟的健康發(fā)展,維持社會經(jīng)濟秩序,房地產(chǎn)行業(yè)需要維持平穩(wěn)過渡去庫存,這也是供給側(cè)改革中的一大重點。稅收征管是國家治理的基礎,也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的重要手段。完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管,有利于配合供給側(cè)改革,將房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革效果最大化。

    二、當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理面臨的主要問題

    1.復雜的行業(yè)現(xiàn)狀給稅收管理帶來困難

    房地產(chǎn)行業(yè)存在著多種運營情況、不同的開發(fā)模式和財務核算現(xiàn)狀,適用的稅收政策不盡相同,給稅收管理帶來了一定困難。

    多樣的開發(fā)模式為稅務管理帶來迷惑性。由于各種不同的背景的資本均涉入房地產(chǎn)開發(fā),所以房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)模式非常多。除常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)模式外,還存在自建近似開發(fā)、建開一體開發(fā)、假合作真開發(fā)等非常規(guī)的開發(fā)模式。這些非常規(guī)的開發(fā)模式很大程度上意在利用稅收優(yōu)惠政策以及稅率差來降低稅收負擔,實際結(jié)果與常規(guī)開發(fā)企業(yè)相距甚遠。但在稅收管理的過程中,卻很難識別此類問題,難以按照實際的標準去實行。

    登記方式的不科學使稅收管理陷入困境。房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP的增長密切相關,實際情況下,當有新的招商引資引入的房地產(chǎn)企業(yè)需要在本地進行開發(fā)時,必須先在本地注冊登記。但是許多企業(yè)開發(fā)項目比較單一,規(guī)模也較小,僅僅是短期停留當?shù)?。當項目完成時,人員和資金已經(jīng)全部撤走。在土地增值稅計算結(jié)果還未出來之前,就已人去樓空,造成了大筆的稅款難以追繳。甚至由于有些企業(yè)以單獨的法人注冊、獨立核算,他們在收到大部分的預售銷售收入后,停止建造,留下爛尾樓和大筆稅收欠款。稅務機關也難以向其關聯(lián)企業(yè)追繳稅款,造成許多遺留問題。

    房地產(chǎn)企業(yè)財務核算不規(guī)范讓稅收管理難以下手。許多房地產(chǎn)企業(yè)存在財務核算不規(guī)范的情況,刻意混淆丟失會計原始資料,不按稅收政策申報應納稅額。有的房地產(chǎn)企業(yè)開設多個未報告的銀行賬戶來隱藏資金流,使得稅務管理機構(gòu)難以辨別資金動向,掌握資金流向,以此來千方百計“避稅”或少繳稅。還有一些企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付賬款”科目中長期掛賬不作銷售處理,推遲“預收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間,有意識延緩銷售收入實現(xiàn),造成企業(yè)所得稅申報納稅長期滯后。由于銷售面積能直接、及時地反映企業(yè)售房進度,為預算銷售收入提供依據(jù),因此一些企業(yè)故意隱瞞實際銷售面積,以增大稅務人員核算企業(yè)收入的難度。一些企業(yè)在大額費用支付中常用所開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費甚至員工福利等費用,在商品房“銷售收入”中不予記載。

    2.復雜的稅制讓征納雙方難以控制

    從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看,許多房地產(chǎn)企業(yè)認為土地增值稅的設計較為復雜,需要扣除的項目繁瑣,與增值稅之間存在重復征稅。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可能因政策理解不到位,未按清算單位分開核算,自行清算難度大,容易出現(xiàn)錯誤操作、胡亂操作等問題。例如,土地增值稅實行預征制度,規(guī)定了差別化預征率和最低核定征收率,一些會計核算不健全的企業(yè)在最后按核定方式清算時,補繳稅款可能達到上千萬元,容易形成大額欠稅和遺留問題。對于稅務機關人員來說,房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長,所遺留下的清算資料也比較混亂,遺留稅收問題較多,增大了稅務人員審核的難度。有的稅收問題會遇到專門的中介機構(gòu)規(guī)劃,對稅務機關難度加倍。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅額巨大,不同的標準可能會帶來上千萬的差別。同時,由于采用開放項目管理模式,管理層可能頻繁發(fā)生變動,管理的連續(xù)性不強,這也增加了稅收征管的難度??偟膩砜?,這一切均與稅制的復雜性和政策的漏洞脫不開關系。

    三、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策思考

    1.改革完善稅收體制

    房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革必須與我國稅制改革的整體步調(diào)相一致。為了解決繁雜的稅收制度問題并解決不同稅制交叉的疑惑,應當以法制為基礎,進行稅收基本法的完善,為企業(yè)與稅收機關的申報和征收提供一致的標準。通過法制將現(xiàn)行較為完善的房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性文件通過立法提升至法治階段,可以使得違規(guī)行為變成違法行為,受到更嚴肅的對待。同時,也可以以房地產(chǎn)行業(yè)為契機,加強整個稅收法治的建設。

    2.采用項目分析法分析各個環(huán)節(jié)

    房地產(chǎn)行業(yè)一個項目的開發(fā)到完成涉及征地、建設、銷售等多個環(huán)節(jié),稅務機關應當掌握各個時間節(jié)點,在項目進行過程中進行監(jiān)控與調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)最主要的成本便是建設成本。在項目建設的環(huán)節(jié),企業(yè)最容易在建設成本的賬目上動手腳。稅務機關需要加強事中監(jiān)管,結(jié)合賬目的建設成本進行現(xiàn)場核實,并錄入核實的數(shù)據(jù),保障與現(xiàn)場一致。稅務機關還可以依據(jù)建設合同,聯(lián)系平均利潤,查找不合常理的異常成本數(shù)額,加強成本控制。除此之外,應當全面掌握企業(yè)收入組成。除關注銷售合同、銷售發(fā)票金額外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代銷收入、現(xiàn)金方式收入、其他銷售收入、和視同銷售收入也需要被重點監(jiān)控,避免房地產(chǎn)企業(yè),在此基礎上減少收入,減少企業(yè)所得稅應納稅所得額。

    3.健全房地產(chǎn)信息庫

    房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程涉及多個政府部門,如:房管局、規(guī)劃局、國土局等。稅務機關要拓寬調(diào)查取證的渠道,向多個部門確認土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積等的確切時間和相關數(shù)據(jù),以部門聯(lián)合的信息系統(tǒng)的模式來健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡,多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。多方數(shù)據(jù)健全房地產(chǎn)信息庫讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案,逐步實現(xiàn)稅務機關各管理部門之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。

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