業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)之法律性質(zhì)研究*

陳廣華,張力元

(河海大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210098)

一、問(wèn)題的提出：業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)之法律性質(zhì)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

物業(yè)費(fèi)*《物權(quán)法》以及2009年最高法院公布的物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋中將其稱(chēng)為“物業(yè)費(fèi)”；國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，為表述方便，如不作特別說(shuō)明，本文統(tǒng)一表述為“物業(yè)費(fèi)”。的性質(zhì)，從業(yè)主*專(zhuān)指住宅物業(yè)的所有權(quán)人。的角度是基于區(qū)分所有建筑物共同團(tuán)體利益所生，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物的管理以及人的管理的必要費(fèi)用；從物業(yè)服務(wù)提供者的角度是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)共有部分進(jìn)行的維護(hù)、管理以及環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動(dòng)向合同相對(duì)人收取的對(duì)價(jià)*陳佳.物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)研究——兼評(píng)法釋[2009]8號(hào)中的相關(guān)規(guī)定[J].河北法學(xué),2010,(5)：56-63.。業(yè)主基于對(duì)共有部分的共同所有權(quán)承擔(dān)對(duì)共有部分的管理義務(wù)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定業(yè)主對(duì)共有部分的管理可以采用自行管理方式也可以委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，無(wú)論何種管理方式都會(huì)產(chǎn)生管理費(fèi)用問(wèn)題，需要由全體業(yè)主共同承擔(dān)。實(shí)踐中，在業(yè)主自行管理物業(yè)的情況下，由業(yè)主自治組織向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主根據(jù)其專(zhuān)有部分面積的大小向業(yè)主自治組織履行共同管理的義務(wù)，支付物業(yè)費(fèi)通常不會(huì)產(chǎn)生糾紛。而在聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨過(guò)了業(yè)主自治組織這一重要環(huán)節(jié)，直接向業(yè)主收取該費(fèi)用。這一做法造成了業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于合同約定義務(wù)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，業(yè)主常以專(zhuān)有部分存在瑕疵、物業(yè)費(fèi)定價(jià)不透明以及物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)*張良.論我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律制度的完善[J].中州學(xué)刊,2016,(9)：53-56.，以此成為行使其合同履行抗辯權(quán)的方式，物業(yè)費(fèi)收取難已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不容忽視的問(wèn)題。

法院在處理業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的糾紛時(shí)，判決業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)給付物業(yè)費(fèi)的依據(jù)主要包括：其一，以業(yè)主違反合同義務(wù)為依據(jù)*武漢順誠(chéng)物業(yè)管理有限公司與劉某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書(shū)((2017)鄂0116民初2106號(hào))原、被告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)。武漢順誠(chéng)物業(yè)公司依照協(xié)議約定為劉某提供了物業(yè)服務(wù)，劉某未按合同約定的期限繳納物業(yè)費(fèi)，構(gòu)成違約，其應(yīng)履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。，認(rèn)為業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于合同約定義務(wù)，此判決理由為多數(shù)法院所采納；其二，以違反法定義務(wù)為依據(jù)*無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)吉品名人苑業(yè)主委員會(huì)與袁金海物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書(shū)((2015)南民初字第2020號(hào))：無(wú)錫市建業(yè)路吉品名人苑小區(qū)目前事實(shí)上由吉品名人苑業(yè)委會(huì)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，袁金海作為小區(qū)業(yè)主也享受了該服務(wù)，現(xiàn)吉品名人苑業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)?jiān)鸷ＶЦ断鄳?yīng)的物業(yè)費(fèi)及利息損失，本院依法予以支持。袁金海提出吉品名人苑業(yè)委會(huì)不是法定的物業(yè)服務(wù)主體及本屆業(yè)委會(huì)成立不合法，并無(wú)充分依據(jù)，該抗辯意見(jiàn)不予采納。，從部分法院的裁判結(jié)果中可知，即使沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍然需要支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)；其三，同時(shí)依據(jù)法律規(guī)定和雙方合同約定進(jìn)行判決*沈陽(yáng)巨龍物業(yè)管理有限公司與金明福物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書(shū)((2017)遼0103民初850號(hào))：原告與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，原、被告具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告依據(jù)合同為園區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)后，要求作為業(yè)主的被告支付物業(yè)費(fèi)，符合法律規(guī)定和合同約定。原告作為服務(wù)型企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定為業(yè)主提供完善的服務(wù)，被告沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)榕c原告在服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上存在爭(zhēng)議，被告并非惡意欠費(fèi)，故對(duì)于原告滯納金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。，在簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的情況下，法院認(rèn)為即使物業(yè)服務(wù)提供者未適當(dāng)履行義務(wù)，業(yè)主仍有交費(fèi)義務(wù)。

之所以存在上述認(rèn)識(shí)差異，主要是由于在我國(guó)《民法總則》施行以前，業(yè)主自治組織的民事主體地位沒(méi)有得到確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法作為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法向業(yè)主自治組織主張權(quán)利，因此在法院的引導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟，不僅增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)的成本，而且提升法院物業(yè)費(fèi)糾紛的受案率，最終妨害的還是全體業(yè)主的正常生活。2017年10月1日起施行的《民法總則》確認(rèn)了業(yè)主自治組織的民事主體地位，因此應(yīng)重塑物業(yè)費(fèi)的管領(lǐng)秩序、明確業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的法律性質(zhì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的對(duì)象。

二、業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)法律性質(zhì)之域外考察

(一)共有部分費(fèi)用負(fù)擔(dān)義務(wù)之考察

物業(yè)費(fèi)包括了用于小區(qū)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)、日常管理工作以及為居民生活提供的其他服務(wù)所付出的費(fèi)用，如《瑞士民法典》第712條之八規(guī)定，日常維修及更新的費(fèi)用和管理事務(wù)的費(fèi)用等都屬于共有部分費(fèi)用負(fù)擔(dān)的范圍。區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)支付管理費(fèi)是其作為管理團(tuán)體成員的一項(xiàng)基本義務(wù)。而為多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的區(qū)分所有權(quán)法及管理規(guī)約一致采納*陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京:中國(guó)法制出版社,2011.134-145.。

法國(guó)1938年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》規(guī)定了共用部分的保存費(fèi)、維持費(fèi)及管理費(fèi)等由區(qū)分所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。日本舊民法曾直接引用《法國(guó)民法典》的規(guī)定，共用部分的修繕費(fèi)用及其他費(fèi)用，按各自所有部分分擔(dān)之，但是在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)多世紀(jì)的時(shí)間內(nèi)，該規(guī)定受限于日本的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有發(fā)揮其作用*陳鑫.業(yè)主自治：以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2007.172-181.。日本昭和三十七年公布的《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》第19條規(guī)定：“各共有人，只要管理規(guī)約未另為訂定，按其應(yīng)有部分擔(dān)任共用部分的負(fù)擔(dān)，收取由共用部分所生的利益”。德國(guó)1951年《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》中第21條第5款第4項(xiàng)規(guī)定了維護(hù)準(zhǔn)備金制度，該法認(rèn)為積存一定數(shù)額的維護(hù)準(zhǔn)備金符合住宅所有權(quán)人的全體利益。

根據(jù)上述各國(guó)規(guī)定可知，物業(yè)費(fèi)作為維護(hù)共有部分的必要費(fèi)用，由全體業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。

(二)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)制度之考察

1.我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“公共基金”制度

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)于1995年制訂“公寓大廈管理?xiàng)l例”，對(duì)公寓大廈小區(qū)住戶(hù)之權(quán)利義務(wù)、管理組織、管理經(jīng)費(fèi)等相關(guān)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行規(guī)定，以加強(qiáng)公寓大廈之管理維護(hù)，提升居住品質(zhì)。這里的管理經(jīng)費(fèi)在臺(tái)灣“公寓大廈管理?xiàng)l例”中被稱(chēng)為“公共基金”。

依我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第18條的規(guī)定，一般小區(qū)所稱(chēng)之公共基金的主要來(lái)源包括：起造人按照一定的比例和金額提列；區(qū)分所有權(quán)人以區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議交納；孳息以及其他收入。根據(jù)上述規(guī)定，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，設(shè)立公共基金的小區(qū)，區(qū)分所有權(quán)人按照區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議交納一定的費(fèi)用屬于法定義務(wù)。根據(jù)該條例第10、11條的規(guī)定，該公共基金用于兩個(gè)部分的費(fèi)用支出，其一是共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護(hù)，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)為之；其二是共享部分及其相關(guān)設(shè)施之拆除、重大修繕或改良，應(yīng)依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議為之。在未設(shè)立公共基金的小區(qū)，以上費(fèi)用支出由區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例分擔(dān)，而公共基金具有一定的預(yù)設(shè)性，可以更便捷地管理全體區(qū)分所有權(quán)人的公共財(cái)產(chǎn)。

2.我國(guó)香港特別行政區(qū)的“常用基金”制度

我國(guó)香港特別行政區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定：法團(tuán)須設(shè)立并維持一項(xiàng)“常用基金”，以支付法團(tuán)行使權(quán)利或執(zhí)行職責(zé)的費(fèi)用以及支付建筑物作為一個(gè)整體所應(yīng)付的地稅、保險(xiǎn)費(fèi)各種稅項(xiàng)及其他支出(包括保養(yǎng)及修理有關(guān)的支出)。從第20條的規(guī)定可以看出，法團(tuán)對(duì)“常用基金”的設(shè)立與維持是帶有強(qiáng)制性的。關(guān)于該基金的交納，條例第21條規(guī)定，管理委員會(huì)須厘定業(yè)主就某段期間須向根據(jù)第20條設(shè)立維持的基金繳付的款額，明確了業(yè)主自治組織的收費(fèi)義務(wù)以及業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)。

必要的管理經(jīng)費(fèi)對(duì)更好地實(shí)現(xiàn)區(qū)分建筑物的管理是不可或缺的，根據(jù)我國(guó)大陸地區(qū)現(xiàn)行的區(qū)分所有建筑物管理的制度框架，管理經(jīng)費(fèi)通常被區(qū)分為兩類(lèi)，即通常語(yǔ)境下的物業(yè)費(fèi)以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金*徐海燕.區(qū)分所有建筑物管理的法律問(wèn)題研究[M].北京:法律出版社,2009.293.。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”以及我國(guó)香港特別行政區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》分別將該管理經(jīng)費(fèi)稱(chēng)為“公共基金”與“常用基金”，同時(shí)規(guī)定業(yè)主交納該基金均屬于法定義務(wù)。以上規(guī)定對(duì)我國(guó)大陸地區(qū)的相關(guān)立法具有借鑒意義，梁慧星教授主持的《中國(guó)民法典草案建議稿》第312條中也提到了設(shè)立管理基金制度，與“公共基金”和“常用基金”具有異曲同工之處?！蹲≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第7條對(duì)業(yè)主交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，并且明確業(yè)主按照一定的比例交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主的法定義務(wù)。參照我國(guó)臺(tái)灣及香港地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)與專(zhuān)項(xiàng)維修資金共同構(gòu)成了小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)，其設(shè)定依據(jù)都來(lái)源于業(yè)主對(duì)于共有部分的管理義務(wù)，且都用于共有部分的管理，其費(fèi)用的交納并不以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在為前提，將業(yè)主交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金規(guī)定為法定義務(wù)，如果將業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)視為合同約定義務(wù)確有矛盾。

(三)業(yè)主自治組織對(duì)欠費(fèi)業(yè)主催繳措施之比較考察

例如美國(guó)：依美國(guó)《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)示范法》的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人以其共有持份的比例分擔(dān)共用費(fèi)用，業(yè)主欠交管理費(fèi)到期之日開(kāi)始，業(yè)主協(xié)會(huì)便可以對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。經(jīng)催繳，若依然拒絕交納管理費(fèi)，那該業(yè)主將會(huì)失去被留置房屋單元的回贖權(quán)，同時(shí)業(yè)主協(xié)會(huì)可以按照法律程序，從強(qiáng)制拍賣(mài)欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元的售房款中優(yōu)先受償。除了設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)之外，業(yè)主協(xié)會(huì)還可以請(qǐng)求法院判決業(yè)主補(bǔ)交所欠管理費(fèi)以及一定金額的滯納金。美國(guó)各州的法院在審理這類(lèi)案件過(guò)程中，一般情況下都會(huì)判決欠費(fèi)業(yè)主必須無(wú)條件交納管理費(fèi)。根據(jù)美國(guó)各州相關(guān)規(guī)定，業(yè)主交納管理費(fèi)具有無(wú)償性和強(qiáng)制性，即使業(yè)主協(xié)會(huì)沒(méi)有履行相應(yīng)義務(wù)，或沒(méi)有按規(guī)定提供適當(dāng)?shù)姆?wù)，業(yè)主也不能以此作為自己不交納管理費(fèi)的抗辯理由。

新加坡規(guī)定管理團(tuán)體有權(quán)依總會(huì)(業(yè)主大會(huì))的授權(quán)及其決定的管理費(fèi)數(shù)額向各區(qū)分所有權(quán)人征收必要的管理費(fèi)分擔(dān)金。同時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人也有按照其持份比例支付管理費(fèi)用分擔(dān)金的義務(wù)。區(qū)分所有權(quán)人在收到管理團(tuán)體書(shū)面形式的交費(fèi)通知后仍不支付，超過(guò)30日的，須按照一定的利率交納利息。管理團(tuán)體可以請(qǐng)求簡(jiǎn)易法院收取管理費(fèi)用分擔(dān)金及利息，區(qū)分所有權(quán)人在支付日期屆滿(mǎn)后仍未支付的，管理團(tuán)體即向該區(qū)分所有權(quán)人送達(dá)書(shū)面支付請(qǐng)求。支付請(qǐng)求送達(dá)后14日內(nèi)，仍未履行支付義務(wù)的，法院將判決該區(qū)分所有權(quán)人1萬(wàn)元新加坡元以下的罰金。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定了較為嚴(yán)苛的強(qiáng)制出讓、強(qiáng)制遷離責(zé)任，規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)人或住戶(hù)有交納公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其他應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用的義務(wù)。區(qū)分所有權(quán)人或住戶(hù)欠交公共基金或分擔(dān)或其他應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用超過(guò)二期或者達(dá)到一定的金額，經(jīng)過(guò)一定期間的催告仍不給付的，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)可以訴請(qǐng)法院判決其給付應(yīng)該交納的金額以及因延遲產(chǎn)生的利息。當(dāng)欠交金額達(dá)到該區(qū)分所有權(quán)人房屋總價(jià)1%的，管理負(fù)責(zé)人或管理委員負(fù)責(zé)督促其改善，3個(gè)月后仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)可以依據(jù)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離。

以上國(guó)家和地區(qū)均規(guī)定了業(yè)主物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)。我國(guó)臺(tái)灣及香港地區(qū)還設(shè)立了相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)制度以確保物業(yè)費(fèi)的收集與使用，在物業(yè)費(fèi)收繳方面采用業(yè)主自治組織(或其執(zhí)行機(jī)構(gòu))向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的做法，同時(shí)還規(guī)定了較為嚴(yán)格的物業(yè)費(fèi)催繳規(guī)則，對(duì)于我國(guó)的立法具有借鑒意義。我國(guó)2010年1月1日起施行的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第20條規(guī)定“業(yè)主有拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),不繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制?！痹摋l雖然提出了在業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的情況下業(yè)主大會(huì)可以限制該業(yè)主的共同管理權(quán)，但是其過(guò)于模糊，違反成本不高且對(duì)于沒(méi)有實(shí)際居住的業(yè)主缺乏影響。而我國(guó)實(shí)踐中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主向直接收取物業(yè)費(fèi)的做法，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主自治組織的職能，即使業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)也僅有督促的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)演變成小區(qū)的實(shí)質(zhì)管理者，這種做法實(shí)際上是一種法律關(guān)系的錯(cuò)位，它混淆了業(yè)主與業(yè)主自治組織之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主自治組織之間的法律關(guān)系*王洪禮.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳主體的錯(cuò)位與回歸[J].政法論叢,2009,(4)：104-108.。

三、業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)法律性質(zhì)之學(xué)理考察

(一)從物業(yè)服務(wù)的“準(zhǔn)公共物品”屬性角度

所謂共有所有權(quán)的內(nèi)容，指區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)作為共有所有權(quán)人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。為了更好的實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)，除了業(yè)主團(tuán)體這一“人”的要素之外，還要承擔(dān)必要的成本付出，即業(yè)主分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)屬于一種集體消費(fèi)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森(Paul A.Samuelson)根據(jù)消費(fèi)品的獨(dú)立消費(fèi)與共同消費(fèi)或集體消費(fèi)，將物品分為私人品與公共品，私人物品指那些數(shù)量將隨任何人增加對(duì)它的消費(fèi)而減少的物品，私人物品具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性的特點(diǎn)。公共物品是指任何人增加對(duì)這些產(chǎn)品的消費(fèi)都不會(huì)減少其他人可能的消費(fèi)水平的產(chǎn)品，具有共同集體消費(fèi)特點(diǎn)，即非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性。

首先，物業(yè)服務(wù)作為一種商品，物業(yè)服務(wù)提供者所提供的諸多服務(wù)項(xiàng)目，由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享受，這與政府提供的公路、廣播、電視、國(guó)防等全民享有的公共物品不同，物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)外的成員具有排他性。其次，物業(yè)服務(wù)是一種集體消費(fèi)，針對(duì)的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部分，很難對(duì)其成本和收益進(jìn)行拆分或者細(xì)化到每一位業(yè)主，業(yè)主之間沒(méi)有互相排斥使用的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主具有非排他性。最后，由于其收益的不可拆分性，任何業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)效益的消費(fèi)并不會(huì)造成其他業(yè)主消費(fèi)的減少，體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的非競(jìng)爭(zhēng)性。綜上，物業(yè)服務(wù)在小區(qū)內(nèi)表現(xiàn)出非競(jìng)爭(zhēng)性與在非排他性的“準(zhǔn)公共物品”屬性。

基于物業(yè)服務(wù)的“準(zhǔn)公共物品”屬性，由全體業(yè)主享有，其費(fèi)用也由全體業(yè)主承擔(dān)。單個(gè)業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)屬于為維護(hù)房屋共有部分及共有配套設(shè)施正常使用和功能以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的總費(fèi)用之分?jǐn)偛糠郑@個(gè)費(fèi)用的歸集首先是具有共有關(guān)系的業(yè)主的一個(gè)集資行為，因此業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)與是否聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，物業(yè)服務(wù)合同尚可不存在，合同義務(wù)也就無(wú)從談起。

(二)從物權(quán)與債權(quán)區(qū)分說(shuō)的角度

物權(quán)與債權(quán)作為兩類(lèi)最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，二者之間有著緊密的聯(lián)系。在商品經(jīng)濟(jì)條件下，人和財(cái)產(chǎn)的結(jié)合表現(xiàn)為物權(quán)，當(dāng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域后，在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權(quán)*劉保玉,秦偉.物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分及其相對(duì)性問(wèn)題論綱[J].法學(xué)論壇,2002,(5)：39-45.。締結(jié)物業(yè)服務(wù)合同屬于典型的契約行為，其債權(quán)的設(shè)定實(shí)行任意主義，體現(xiàn)合同雙方的意思自治，強(qiáng)調(diào)合同主體的相對(duì)性和時(shí)間上的期限性。如果單純地將業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)視為合同義務(wù)的話(huà)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人就可以自行決定對(duì)個(gè)別業(yè)主(如建設(shè)單位)免除債務(wù)，這會(huì)同時(shí)損害交費(fèi)業(yè)主或業(yè)主自治組織的利益，這是將業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)界定為合同義務(wù)的最大弊端。

我國(guó)最高立法機(jī)關(guān)在關(guān)于“制定物權(quán)法的說(shuō)明”中說(shuō)到，物權(quán)法是關(guān)于國(guó)家、集體、私人以及其他權(quán)利人的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律。這個(gè)表述清楚地表明不論國(guó)家、社會(huì)還是個(gè)人，不論生存還是發(fā)展，都離不開(kāi)基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也就是離不開(kāi)對(duì)于財(cái)產(chǎn)的擁有和使用*孫憲忠.中國(guó)物權(quán)法：原理釋義和立法解讀[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2008.1.。物權(quán)的設(shè)定，法律上通常采用的是法定主義和公示主義，建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種典型的物權(quán)，其成員權(quán)來(lái)源于對(duì)共有部分的共同所有權(quán)，只要共有建筑物存續(xù)，成員權(quán)便具有永續(xù)性，即使其同時(shí)集合了社員權(quán)的部分屬性，但成員權(quán)仍是基于業(yè)主對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的擁有和使用，因此其仍屬于物權(quán)范疇。成員權(quán)包括了業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，其中業(yè)主的義務(wù)就包含了按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，由此可以判斷業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于一種物權(quán)行為。

綜上所述，假設(shè)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于合同約定的義務(wù)，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人而互負(fù)債權(quán)債務(wù)，當(dāng)一方履行義務(wù)不適當(dāng)時(shí)，對(duì)方可以據(jù)此減少或中止(暫緩)自己義務(wù)的履行。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)履行存在瑕疵的情況下，業(yè)主可以物業(yè)服務(wù)不合約定為由拒交物業(yè)費(fèi)，但是如果業(yè)主在無(wú)法證明物業(yè)服務(wù)不合約定的情況下違反義務(wù)惡意欠費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻無(wú)法對(duì)單個(gè)業(yè)主停止提供物業(yè)服務(wù)，因?yàn)槠渌峁┑奈飿I(yè)服務(wù)具有準(zhǔn)公共物品屬性，即使是惡意欠費(fèi)者，也無(wú)法將其排除在受益人之外，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利無(wú)法得到救濟(jì)，造成雙方債權(quán)的不對(duì)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證盈利可能減少服務(wù)成本、降低服務(wù)質(zhì)量甚至采用停水、停電等違法手段進(jìn)行催繳，此時(shí)會(huì)對(duì)交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益造成侵害，增加潛在欠費(fèi)業(yè)主的可能性，最終導(dǎo)致小區(qū)管理混亂、業(yè)主生活質(zhì)量下降等后果*秦婉.物業(yè)費(fèi)糾紛中的業(yè)主抗辯權(quán)探析[D].北京:中國(guó)政法大學(xué)，2013.。因此業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于合同約定義務(wù)的假設(shè)不成立，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于法定義務(wù)。

四、業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是法定義務(wù)

(一)物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制

1.從抗辯權(quán)行使的角度

合同履行中抗辯權(quán)的制度設(shè)計(jì)，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過(guò)行使抗辯權(quán)，發(fā)揮防范合同信用風(fēng)險(xiǎn)、增益?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)的功能*崔建遠(yuǎn),韓世遠(yuǎn).債權(quán)保障法律制度研究[M].北京:清華大學(xué)出版社,2004.191.。在雙務(wù)合同中，如果一方未履行合同義務(wù)或者履行不符合要求時(shí)，對(duì)方就可以行使其抗辯權(quán)而拒絕履行債務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同的締約雙方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主雖然作為接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利人同時(shí)也是交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)人，但是單個(gè)業(yè)主無(wú)法成為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，因此無(wú)法單獨(dú)行使抗辯權(quán)，這是由物業(yè)服務(wù)合同的特殊性決定的(如物業(yè)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的人數(shù)眾多性、服務(wù)過(guò)程(行為)的持續(xù)性、服務(wù)內(nèi)容(項(xiàng)目)的復(fù)雜性、服務(wù)質(zhì)量(標(biāo)準(zhǔn))的不確定性等)，倘若由單個(gè)業(yè)主行使抗辯權(quán)不僅難以達(dá)到抗辯權(quán)的立法目的，反而可能損害合同交易的安全和效率*熊進(jìn)光.物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制——兼評(píng)《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第5、6條[J].現(xiàn)代法學(xué),2010,(3)：169-175.。因此，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于法定義務(wù)，合同履行抗辯權(quán)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)行使，若單個(gè)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵可以向業(yè)主委員會(huì)主張行使抗辯權(quán)，但其仍然需要向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)費(fèi)。

2.從抗辯權(quán)限制的角度

業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)為由主張抗辯權(quán)，實(shí)踐中，空置房業(yè)主經(jīng)常以其未入住小區(qū)，未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，這種情況下，欠費(fèi)業(yè)主雖然沒(méi)有履行義務(wù)，但依然可以享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的公共服務(wù)。而對(duì)于交費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)，原本需要由全體業(yè)主一起承擔(dān)的義務(wù)轉(zhuǎn)由其他業(yè)主分?jǐn)偅蛘咂渌麡I(yè)主享受到的是與其支付費(fèi)用不相符合的服務(wù)質(zhì)量，在此種情形下交費(fèi)業(yè)主將受到更大的損失。因此業(yè)主不得以未入住為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)闃I(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于法定義務(wù)，而交納的具體比例和金額可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定。對(duì)于已竣工但未出售的房屋，其空置狀態(tài)只是針對(duì)外界而言，建設(shè)單位是以出售房屋為目的，物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)有利于房屋的出售，因此建設(shè)單位是可以需要并且接受了物業(yè)服務(wù)的。因此建設(shè)單位全額交納物業(yè)費(fèi)是毋庸置疑的。而對(duì)于經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，因未裝修不具備入住條件的空置房或入住后(含房屋裝修)因故長(zhǎng)期不使用的空置房，這種情況下沒(méi)有入住的業(yè)主確實(shí)對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域造成的影響較小，空置房業(yè)主不會(huì)產(chǎn)生生活垃圾、不存在對(duì)公用設(shè)施的使用等情況，因此在國(guó)內(nèi)的一些地方物業(yè)立法中，規(guī)定了空置房按一定的比例交納物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容。因?yàn)闃I(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于法定義務(wù)，但是具體的交納金額可以約定。如《江蘇省物業(yè)費(fèi)收費(fèi)管理辦法》第16條規(guī)定“因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%”。

(二)法院打折支付判決的合理性分析

司法實(shí)踐中，物業(yè)費(fèi)糾紛案件通常事實(shí)清楚，法院也往往采用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。在審理此類(lèi)案件時(shí)，法院通常也會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵為由判決業(yè)主打折支付物業(yè)費(fèi)?；跇I(yè)主交納物業(yè)費(fèi)屬于法定義務(wù)的原則，物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況依然應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)，但是基于物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成，只交納部分物業(yè)費(fèi)是存在合理性的。2003年11月13日發(fā)改委、建設(shè)部共同頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干或者酬金制等形式對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行約定。第11條規(guī)定：“實(shí)行物業(yè)費(fèi)用包干制的，物業(yè)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金?！蔽飿I(yè)費(fèi)的收取究竟采取包干制還是酬金制，物業(yè)費(fèi)都包含了必要的物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)提供者的利潤(rùn)或酬金。不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是其他的物業(yè)服務(wù)提供者，提供物業(yè)服務(wù)都是以盈利為目的，不能從業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中排除這部分。

根據(jù)《辦法》第9條的規(guī)定，在包干制模式下，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈虧自理。隨著物業(yè)管理成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了保證一定的企業(yè)利潤(rùn)，勢(shì)必會(huì)通過(guò)縮減服務(wù)人員數(shù)量、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)自身盈利目的。在這種情況下對(duì)于認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵的業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的方式來(lái)節(jié)約成本造成服務(wù)瑕疵，從而增加了企業(yè)的利潤(rùn)，屬于侵犯了業(yè)主的公平交易權(quán)，業(yè)主作為消費(fèi)者應(yīng)該得到質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，因此法院判決打折支付的原理是對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不誠(chéng)信行為做出的懲罰。但是現(xiàn)實(shí)中很難界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量部分所占的份額，缺乏明確的計(jì)算依據(jù)，司法實(shí)踐中多以來(lái)法官的自由裁量權(quán)進(jìn)行裁判。在酬金制模式下，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金在預(yù)收的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或約定數(shù)額來(lái)提取，一般占物業(yè)費(fèi)總額的10%左右。根據(jù)酬金制模式的性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金比例會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行明確規(guī)定，因此對(duì)于認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵的業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以少交或不交的金額應(yīng)控制在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金范圍內(nèi)。因此，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)與酬金的范圍內(nèi)減少物業(yè)費(fèi)的交納，是存在合理性的，但是法官在審理相關(guān)的物業(yè)費(fèi)糾紛案件時(shí)也應(yīng)該在該范圍以?xún)?nèi)行使其自由裁量權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

業(yè)主基于其對(duì)共有部分的共同管理權(quán)而具有對(duì)共有部分的管理義務(wù)，其中交納物業(yè)費(fèi)的行為屬于對(duì)共有部分管理成本的負(fù)擔(dān)。結(jié)合部分國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有關(guān)物業(yè)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定可知，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)并非以物業(yè)服務(wù)合同的存在為前提，物業(yè)費(fèi)屬于由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，遵循相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)制度進(jìn)行管理，同時(shí)由業(yè)主自治組織對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。因此，單個(gè)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的行為實(shí)質(zhì)上是該業(yè)主拒絕履行承擔(dān)建筑物共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的管理費(fèi)用的義務(wù)。建議在《民法典》的編纂中，明確業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)屬于法定義務(wù)，其法定管理費(fèi)用的分?jǐn)偙壤蓪?zhuān)有部分所占比例決定，而具體費(fèi)用的數(shù)額，交納的方式、期限及使用用途，可以由全體業(yè)主以業(yè)主大會(huì)的形式進(jìn)行約定，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)具體執(zhí)行。積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，設(shè)立物業(yè)管理基金制度，建立小區(qū)公共賬戶(hù)，依據(jù)其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同約定，將有關(guān)費(fèi)用按期統(tǒng)一支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)*任晨光.從物業(yè)費(fèi)問(wèn)題反思制度弊端——淺談公共賬戶(hù)制度的重要性[J].城市開(kāi)發(fā)(物業(yè)管理),2013,(8)：44-45.。單個(gè)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵的情況下，不能單獨(dú)行使抗辯權(quán)而拒絕交納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)主張，由業(yè)主委員會(huì)行使。當(dāng)發(fā)生業(yè)主欠費(fèi)情形時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主催繳，經(jīng)催繳無(wú)效由業(yè)主委員會(huì)訴請(qǐng)法院，由此便可厘清業(yè)主、業(yè)主自治組織以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)的成本。