淺析房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式

王茜

【摘要】本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，然后闡述了房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資存在的問題，最后總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式的優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出了一些融資模式的保障措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 私募股權(quán) 基金融資模式

房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，但從目前來看我國(guó)房地產(chǎn)金融體系管理尚不完善，一旦發(fā)生金融危機(jī)后果將不容設(shè)想。在這一背景下，為了有效防范我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生泡沫危機(jī)、房?jī)r(jià)非理性高漲等問題，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式進(jìn)行優(yōu)化，讓融資渠道變得越來越寬，有效解決融資管理問題，支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。以下就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資管理相關(guān)問題的詳細(xì)闡述。

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的融資模式有著一定顯著特點(diǎn)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、企業(yè)自籌和定金及預(yù)付款。其中，銀行信貸占據(jù)23.86%，企業(yè)自籌占據(jù)28.69%，定金及預(yù)付款比例最高占據(jù)38.82%。由這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)企業(yè)融資資金有60%以上來自銀行，而融資方式分為了直接、間接兩種形式。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)中指出，銀行貸款最高比例不能高于40%，可見我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)太多單一，對(duì)銀行依賴度太高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資存在的問題

房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，它有著投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作中需做好融資工作。但從現(xiàn)階段來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為表現(xiàn)出了一些問題，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一融資渠道單一。從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況角度來看，在企業(yè)發(fā)展初期，主要是依靠股東個(gè)人投資獲取一定項(xiàng)目運(yùn)作資金。而在項(xiàng)目開發(fā)階段，主要是依靠銷售回款和商業(yè)銀行開發(fā)貸款來支撐項(xiàng)目的運(yùn)作，融資渠道比較單一。以S公司為例，該項(xiàng)目開發(fā)中的資金主要來源于銷售收入和銀行貸款，受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、股票市場(chǎng)等因素的影響，S公司還貸能力開始有所下降，我國(guó)商業(yè)銀行再貸款難度也有所加大。如下所示：

第二資本負(fù)債率高。從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平角度來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率在80%-90%之間，甚至有的企業(yè)達(dá)到了90%以上。

第三缺乏可持續(xù)性。即受信貸政策、擔(dān)保實(shí)體等的影響，現(xiàn)有融資模式只能滿足短期資金需求，缺乏可持續(xù)性，應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展背景下積極探索一種新的融資模式，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的融資需求，拓展企業(yè)融資渠道。

三、房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式設(shè)計(jì)

（一）描述融資總體路線

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段，為了進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資管理，應(yīng)尋求一種新的融資路線——私募股權(quán)基金融資方式。以S公司為例，S公司在項(xiàng)目融資管理工作進(jìn)行中，效仿鑫苑置業(yè)借助境外私募基金投資獲得后備資金的成功案例，在境外注冊(cè)了BVI公司，并將境內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換注入BVI公司。然后，利用私募股權(quán)基金成功實(shí)現(xiàn)了合營(yíng)公司的海外上市，為S公司的發(fā)展?fàn)幦×艘欢ㄍ顿Y回報(bào)，降低了公司內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債率。在私募股權(quán)融資之前，S公司項(xiàng)目融資主要是以銀行貸款為主，業(yè)務(wù)拓展比較緩慢，負(fù)債率高達(dá)70%以上。在私募融資之后，S公司逐漸實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)發(fā)展，融資開始變得多元化，主要包括了境內(nèi)銀行貸款、境外私募基金、Pre-IPO基金，通過改變公司融資方式降低了負(fù)債率比例。另外，在境外上市以后，S公司融資開始以境內(nèi)銀行貸款、境外私募基金、IPO上市籌資為主，負(fù)債率下降到了70%以下。

由上述S公司實(shí)踐案例可知，采取私募股權(quán)基金融資模式不僅能夠降低企業(yè)負(fù)債率，為企業(yè)發(fā)展獲得更多融資資金，也可進(jìn)一步優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)公司的快速發(fā)展，有效規(guī)避一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）設(shè)計(jì)基金組織形式

在房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式下，需合理優(yōu)化基金組織形式的設(shè)計(jì)。目前，公司制、有限合伙制、信托制是私募股權(quán)基金運(yùn)作的主要組織形式。

公司制應(yīng)用最為廣泛，是一種相對(duì)成熟的組織形式。在公司制組織形式下，公司中獨(dú)立法人有開立證券賬戶的資格，無經(jīng)營(yíng)限期限制，注冊(cè)資本一次繳納完成。但是，公司制資金組織形式設(shè)計(jì)嚴(yán)格，公司內(nèi)部股東要承擔(dān)一些出資額風(fēng)險(xiǎn)，容易呈現(xiàn)出雙重納稅的問題。同時(shí)，由于公司制組織形式下內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)繁瑣，需要耗費(fèi)部分資金用于管理上，運(yùn)營(yíng)效率比較低。

有限合伙制，作為資金組織形式之一，它可有效規(guī)避雙重征稅的問題，企業(yè)期限一般在7-10年，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間會(huì)建立委托代理關(guān)系，緩解了公司制組織形式中經(jīng)理人道德風(fēng)險(xiǎn)問題。同時(shí)，企業(yè)治理機(jī)制更加簡(jiǎn)單。在有限合作制組織形式下，公司不具備獨(dú)立法人資格，投資人進(jìn)出手續(xù)也比較復(fù)雜，降低了投資人對(duì)公司產(chǎn)業(yè)的投資興趣。

信托制，設(shè)立手續(xù)簡(jiǎn)單，無雙重征稅，且擁有比較完善的法律保障制度和良好的公眾信譽(yù)度。但是，沒有獨(dú)立法人資格，缺少專業(yè)化的管理。因而，在私募股權(quán)基金融資模式下，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況設(shè)計(jì)基金組織形式。以S公司為例，該公司采取了“信托+有限合伙”融資方法，這種基金組織設(shè)計(jì)形式達(dá)到了取長(zhǎng)補(bǔ)短的效果，吸引了更多社會(huì)、私人閑散資金的投入，滿足了企業(yè)資金融資需求。

（三）完善融資模式框架

房地產(chǎn)企業(yè)在確定完私募股權(quán)基金融資模式以后，需對(duì)融資模式框架進(jìn)行完善。同時(shí)，在三方合作框架圖指導(dǎo)下完成了委托代理關(guān)系的建立，為S公司融資活動(dòng)的展開提供了更多投資回報(bào)，強(qiáng)化了公司的整體管理水平和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)效果?？傊?，在房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展背景下，為了達(dá)到項(xiàng)目融資目的，在項(xiàng)目管理工作中應(yīng)通過融資模式框架的設(shè)計(jì)讓融資模式運(yùn)作流程變得更為科學(xué)，提高融資活動(dòng)可操作性，解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資難的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式的保障措施

在房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式下，為了降低融資管理中的一些風(fēng)險(xiǎn)問題，應(yīng)注重落實(shí)一些保障措施。為此，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：

第一，在房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，應(yīng)做好潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估工作。包括行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)讓企業(yè)陷入蕭條期。因而，應(yīng)提前識(shí)別行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素。而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)方面。以項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)為例，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，需提前識(shí)別這一項(xiàng)目進(jìn)度是否會(huì)發(fā)生變化或者項(xiàng)目成本是否會(huì)超支、項(xiàng)目成果是否會(huì)遭到客戶拒絕，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

第二，在房地企業(yè)私募股權(quán)基金融資活動(dòng)進(jìn)行過程中，為了取得較好的融資效果，應(yīng)嘗試設(shè)立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)官，主要負(fù)責(zé)結(jié)合企業(yè)的愿景、風(fēng)險(xiǎn)管理方向等等，制定一個(gè)可行性的風(fēng)險(xiǎn)管理框架，在風(fēng)險(xiǎn)管理框架中明確具體的風(fēng)險(xiǎn)量化管理和風(fēng)險(xiǎn)偏好管理，及時(shí)向企業(yè)監(jiān)管部門和股票分析師等等，匯報(bào)公司風(fēng)險(xiǎn)狀況，有效落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

第三，為了有效降低房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資中的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)成立一個(gè)專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)控制相關(guān)措施執(zhí)行情況，制定一些風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)定能有效指導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

第四，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中為了增強(qiáng)私募股權(quán)基金運(yùn)營(yíng)實(shí)效性，應(yīng)注重建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、監(jiān)控、應(yīng)對(duì)、評(píng)估內(nèi)控系統(tǒng)，全面消除企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、歸類，由此達(dá)到最佳的風(fēng)險(xiǎn)處理效果，取得較高的私募股權(quán)基金融資成績(jī)。

第五，在房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資模式具體實(shí)施過程中，應(yīng)制定管理層長(zhǎng)期股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，利用期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃防范融資活動(dòng)中的道德風(fēng)險(xiǎn)，從根本上避免一些人為風(fēng)險(xiǎn)因素影響融資效果。同時(shí)，更好的提升項(xiàng)目經(jīng)理工作積極性，幫助企業(yè)發(fā)展贏得更高的投資回報(bào)。

除此之外，在私募股權(quán)基金融資模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重聘請(qǐng)一些專家對(duì)企業(yè)內(nèi)部基金運(yùn)營(yíng)進(jìn)行評(píng)估，真實(shí)反饋企業(yè)融資是否合理，減少基金投資項(xiàng)目中潛在風(fēng)險(xiǎn)，提升融資效果。

綜上可知，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式逐漸表現(xiàn)出了不盡合理的問題。在這一背景下，為了尋求一種更適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金融資現(xiàn)有問題，從融資總體路線、資金組織形式、融資模式框架幾個(gè)方面人手，完善房地產(chǎn)企業(yè)的金融體系，設(shè)計(jì)一種新的房地產(chǎn)融資模式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的融資需求，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境，支撐房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。