房地產(chǎn)長效機制建設(shè)淺析

劉丹

摘要：2017年召開的中央經(jīng)濟工作會議為我國房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。受土地貨幣化等因素的影響，我國貨幣供給被動受制于貨幣需求。房地產(chǎn)長效機制的建立有利于增強貨幣政策獨立性，有利于提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力，有利于防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型。建議改進土地出讓機制，合理設(shè)定房產(chǎn)稅出臺的時機，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 土地貨幣化 房地產(chǎn)長效機制

2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。筆者認(rèn)為，上述會議精神為我國下一步房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。預(yù)計今后相關(guān)部門將會通過金融、投資、立法等多種手段建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，并將對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。

土地貨幣化與超額貨幣需求

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于一國經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要，更與居民生活息息相關(guān)。從房地產(chǎn)調(diào)控與貨幣政策的關(guān)系來看，貨幣政策主要是通過貨幣供給、利率等向房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)，進而影響房地產(chǎn)價格，但由于土地貨幣化等因素的影響，也使得貨幣供給被動受制于貨幣需求。

從我國宏觀經(jīng)濟運行來看，投資對經(jīng)濟增長的拉動作用在2009年以后明顯轉(zhuǎn)弱（見圖1）；貨幣投放與投資在2014年以前大致同步，但在2014年以后，貨幣投放對投資的拉動作用轉(zhuǎn)弱（見圖2）。這背后都與中國土地貨幣化和房產(chǎn)貨幣化產(chǎn)生的超額貨幣需求有關(guān)。

（一）土地貨幣化是投資與產(chǎn)出背離的原因之一

固定資產(chǎn)投資完成額是以貨幣形式表現(xiàn)的在一定時期內(nèi)建造和購置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費用的總稱，與價格的相關(guān)性更強。國民產(chǎn)出主要考慮最終商品和勞務(wù)的增加，剔除了所有與新商品或勞務(wù)生產(chǎn)無關(guān)的交易，并盡可能剔除價格的影響。國民產(chǎn)出中衡量投資增加的部分主要體現(xiàn)在資本形成總額中。土地出讓過程是土地要素貨幣化的過程，只增加貨幣需求，不增加產(chǎn)出。土地成交額的增加產(chǎn)生額外貨幣需求，涵蓋在投資里，但沒有包含在資本形成總額中。

在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資與房價具有明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖3），固定資產(chǎn)投資與資本形成總額之間的差額與土地購置費用/M2新增余額的相關(guān)性較強（見圖4）。土地購置費用的增加是投資/GDP與資本形成總額/GDP之間背離的部分原因。另外，地方政府債務(wù)擴張也是一部分原因。政府債務(wù)擴張在一定程度上與土地貨幣化有關(guān)，政府可以用土地作為抵押物進行相關(guān)融資。近年來，我國房地產(chǎn)價格快速上漲，政府債務(wù)規(guī)模迅速擴張，同時基建投資占比提升，信貸資金趨向于流入房地產(chǎn)業(yè)和地方政府債務(wù)領(lǐng)域。2014年以后，地方政府規(guī)范舉債，其債務(wù)規(guī)模受到一定抑制。

從地價與房價的關(guān)系來看，地價上漲幅度遠大于房價，過去幾年土地供給體現(xiàn)出價升量縮的格局（見圖5、圖6），土地拍賣常出現(xiàn)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)融資利率大致在15%～20%的水平，并沒有隨著房價上漲而抬升。由此可見，由土地供給量短缺所導(dǎo)致的地價大幅上漲是推動房價上漲的一個主要原因，而土地出讓采取競標(biāo)方式“價高者得”，無疑是推動地價上漲的主因。

股票市場和房地產(chǎn)市場與普通商品市場不同，是典型的價格調(diào)整機制失效的市場，但價格預(yù)期將起到?jīng)Q定性作用，容易形成正反饋效應(yīng)，即價格越漲，需求反而越大，市場并不穩(wěn)定。土地是房地產(chǎn)市場最重要的生產(chǎn)要素，具有明顯的非市場化特征，因此有必要對地價進行調(diào)控。

自2016年以來，尤其是2016年10月以后，我國在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一方面限制投機需求，另一方面增加一、二線城市土地供給，土地市場量價齊升，總成交額開始快速攀升。2016年土地出讓金總額是1.8萬億元。2017住宅用地部分土地成交金額大約為1.3萬億元，較2016年大幅增加約30%（根據(jù)周度數(shù)據(jù)計算）。

（二）房價上漲，二手房交易導(dǎo)致貨幣與投資的背離

2014年以后，我國啟動了一輪房地產(chǎn)去庫存政策。自2015年開始，房地產(chǎn)成交量逐步放大，居民購房貸款融資需求旺盛，購房金融杠桿持續(xù)抬升。2017年前11個月，居民貸款（包括按揭和消費貸）累計6.8萬億元，較2016年的6.3萬億元增加了5000億元。

與以往不同的是，二手房成交占比抬升。在房價上漲形勢下，二手房交易創(chuàng)造了貨幣需求，但與經(jīng)濟增長無關(guān)。自2014年以后，二手房成交額大幅攀升。2016年僅北上深三個一線城市二手房成交金額就在2.4萬億元左右，按照購房交易中有54%的比例申請貸款來估算，新增貸款需求/M2新增余額大幅抬升，M2/GDP與固定資產(chǎn)投資/GDP加速背離。

因此可見，超額貨幣需求與土地等要素貨幣化以及房價上漲密切相關(guān)。土地貨幣化，地價、房價的攀升，使貨幣供給在一定程度上處于被動，貨幣供給內(nèi)生性特征明顯。

房地產(chǎn)長效機制建設(shè)意義深遠

（一）有利于增強貨幣政策獨立性

2017年召開的中央經(jīng)濟工作會議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。筆者認(rèn)為，這將有效抑制地價和房價以及交易過程中產(chǎn)生的超額貨幣需求。從多主體供應(yīng)來看，目前我國住房買賣市場供應(yīng)主體主要為開發(fā)商及政府，住房租賃市場供應(yīng)主體主要為政府及個人，未來預(yù)計將有更加多元化的供應(yīng)主體參與，尤其在租賃市場領(lǐng)域。

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確指出“培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)” “超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作” “鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房”。這些都標(biāo)志著較為單一的供應(yīng)體系向政府、開發(fā)商、集體、機構(gòu)等多元化供應(yīng)體系轉(zhuǎn)變。

根據(jù)中原地產(chǎn)及中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2017年12月15日，全國重點城市合計出讓租賃土地面積超過500萬平方米，集中在北京、上海等一線城市，未來五年，北上廣租賃用地計劃供應(yīng)面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積的比例將超過26%，未來將有更多只租不售的租賃房面世。一是土地供給的來源將更加寬泛，多供應(yīng)主體將有效增加土地和住房供給量，緩解一二線城市因土地和住房供給短缺所導(dǎo)致的房價上漲問題。二是租賃土地出讓比重的增加以及集體用地的使用，將使土地成交價格遠低于用于商品住房開發(fā)的土地價格，地價的降低將抑制土地貨幣化所產(chǎn)生的超額貨幣需求。三是租賃住房供給的大幅增加對房價以及房價上漲預(yù)期也會起到一定的抑制作用，從而抑制由房價上漲所導(dǎo)致的對二手房交易的超額貨幣需求。

綜合來看，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)將大幅降低土地貨幣化和房價上漲產(chǎn)生的超額貨幣需求，從而降低貨幣政策的內(nèi)生性約束，增加貨幣政策獨立性。

（二）有利于提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力，防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型

自2015年開始，我國房地產(chǎn)價格快速增長，購房貸款需求顯著增加，居民部門杠桿率快速提升，并對其他行業(yè)的融資需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也加劇了銀行資金緊張程度，導(dǎo)致利率大幅抬升。2017年居民短期貸款快速增加，居民購房貸款有所回落，不排除居民利用短期信用貸變相支付購房款的情況，也在一定程度上反映出居民購房加杠桿或已逼近可承受的極限，如果繼續(xù)擴大杠桿率，或?qū)⒓哟蠼鹑谙到y(tǒng)風(fēng)險。近年來為規(guī)避政策監(jiān)管而派生出的影子銀行體系資金，通過不同渠道流入房地產(chǎn)市場，也使得市場整體利率水平抬升，并加大實體經(jīng)濟風(fēng)險。居民過度加杠桿將抑制消費潛力的釋放，不利于實體經(jīng)濟增長。此外，從地方政府債務(wù)管理政策導(dǎo)向上看，我國將積極穩(wěn)妥化解累積的債務(wù)風(fēng)險，督促地方落實主體責(zé)任，加大問責(zé)追責(zé)和查處力度，完善政績考核體系，做到終身問責(zé)、倒查責(zé)任。

筆者認(rèn)為，在解決地方政府預(yù)算軟約束問題以及加強地方政府債務(wù)管理的前提下，房地產(chǎn)長效機制的建立，將抑制超額貨幣需求，減少利率抬升壓力，避免土地、房地產(chǎn)交易占用過多資源進而擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，也有利于降低金融風(fēng)險。

關(guān)于土地出讓方式和房產(chǎn)稅相關(guān)政策的探討與建議

（一）土地出讓方式

目前，我國在土地出讓制度設(shè)計上采取競標(biāo)方式“價高者得”，土地拍賣經(jīng)常出現(xiàn)“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，地價大幅上漲在一定程度上推動了房價上漲。而土地屬于非市場化生產(chǎn)要素，基本不存在供給彈性，價格調(diào)節(jié)作用經(jīng)常失靈，價格預(yù)期將起決定性作用。因此，筆者建議改進土地出讓制度，實行平價出讓，避免地價上漲推動房價上漲。建議對房地產(chǎn)商進行招標(biāo)，引入市場競爭機制，實行“價低者得”（以提供更多的配套建設(shè)租賃和保障性住房的方式），同時嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，從而壓低房地產(chǎn)行業(yè)利潤，降低房地產(chǎn)市場對其他行業(yè)的擠壓。

（二）房產(chǎn)稅

目前，房產(chǎn)稅是居民比較關(guān)注的一個話題。從制度上看，房產(chǎn)稅可以通過增加持有成本來抑制居民投機需求。房產(chǎn)稅對居民的影響將取決于居民對房價的預(yù)期和租金收入，可能會有以下幾種情況：（1）如果預(yù)期房價上漲，那么房主可能將繼續(xù)持有房產(chǎn)。（2）如果預(yù)期房價穩(wěn)定，租金可以覆蓋房產(chǎn)稅，那么房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。但對于供需關(guān)系緊張的一、二線城市來說，很可能導(dǎo)致租金加速上漲。（3）如果預(yù)期房價穩(wěn)定，租金收入小于房產(chǎn)稅，成本又不能轉(zhuǎn)嫁給租戶，那么房主或?qū)①u出房產(chǎn)。（4）如果預(yù)期房價下跌，且房屋租金小于房產(chǎn)稅，那么房主可能會選擇賣出房產(chǎn)。

下面來對房產(chǎn)稅推出的時機進行粗略探討。（1）如果預(yù)期房價上漲，房產(chǎn)稅推出后的影響相對較小，可能難以發(fā)揮抑制投機需求的效果。因為房價是否上漲的預(yù)期與地價、信貸政策密切相關(guān)。（2）如果預(yù)期房價穩(wěn)定，比如某些二、三線城市，其人口總體上沒有凈流入，并假設(shè)租金能夠覆蓋房產(chǎn)稅，那么房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。但對于人口呈現(xiàn)凈流入的一線大城市來說，租房需求較大，在大量租賃住房沒有上市的情況下，供需關(guān)系仍然緊張，房產(chǎn)稅推出后的影響很容易通過租賃市場傳導(dǎo)到租戶，推升生活成本。在此情況下，即便房價沒有上漲，但由于租售比提升，房主或?qū)⒗^續(xù)持有房產(chǎn)。（3）如果預(yù)期房價下跌，房主可能會傾向于拋售房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也就不會成為影響房主是否出售住房的主要考慮因素。

綜上所述，房產(chǎn)稅對于市場的影響相對有限，最關(guān)鍵的因素仍是土地、金融等相關(guān)政策。筆者建議漸進推出房產(chǎn)稅，在征收標(biāo)準(zhǔn)和征收對象方面先涉及少部分人（比如個人名下房產(chǎn)多套，已遠超出剛需范圍的，預(yù)計這類群體占比較?。?，降低房產(chǎn)稅推出對整個市場供需關(guān)系及租金的影響。此外，房產(chǎn)稅的稅率可以參考市場利率水平，大幅加大其持有成本，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。