我國小區(qū)車位所有權(quán)歸屬的法律問題淺析

矣思瑤

摘要：隨著城市汽車量的持續(xù)上升，小區(qū)停車位短缺的問題也日益凸顯。小區(qū)停車位之爭于現(xiàn)實(shí)中愈演愈烈，雖然我國《物權(quán)法》中第74條規(guī)定了小區(qū)車位的歸屬方式，但小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間對小區(qū)車位的爭奪一直持續(xù)未停，究其原因，是由于我國現(xiàn)階段法律對于小區(qū)車位的規(guī)定較為模糊，導(dǎo)致其產(chǎn)權(quán)不明確，關(guān)于小區(qū)車位的歸屬問題，在理論界也引發(fā)了一系列爭論。本文即針對理論界幾種主流的觀點(diǎn)做一個(gè)簡單的介紹，并提出了一些自己淺薄的評述。

關(guān)鍵詞：小區(qū)車位；所有權(quán)；建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、本文所討論的小區(qū)車位范圍之界定

按照我國現(xiàn)實(shí)情況，我國現(xiàn)在的小區(qū)車位、車庫大致分為以下幾個(gè)類型：

一是獨(dú)立車庫。獨(dú)立車庫分設(shè)于室內(nèi)或室外，此類車庫外有明顯的圍墻，具有專有性和獨(dú)立性，與車位具有明確區(qū)分，一般位于高檔住宅小區(qū)。這種車庫大多屬于業(yè)主所有，記載于國家權(quán)威的不動產(chǎn)登記簿以及業(yè)主的權(quán)利證書上，隨著房屋的買賣轉(zhuǎn)移，在實(shí)踐中爭議不大。

二是在小區(qū)共有的地面上比如道路上建造的車位。此類車位設(shè)在由小區(qū)業(yè)主共享的建設(shè)用地上，因此，由全體業(yè)主共同享有。按照我國《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放的車位，屬于業(yè)主共有。”這些車位由業(yè)主委員會或者物業(yè)公司管理，收益歸全體業(yè)主共有，在在實(shí)踐中對其所有權(quán)歸屬爭議也不是很大。

三是小區(qū)區(qū)劃內(nèi)專門用于停放汽車的車位。此類車位不同于占有小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，在建筑區(qū)劃內(nèi)專門規(guī)劃出一方專門的土地用于停放車輛的，車位之間雖無圍墻分隔但是有明顯的線區(qū)分的車位，一般表現(xiàn)為小區(qū)的專用地上停車位和地下車庫里的車位。在實(shí)踐中，此類車位所有權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛和爭議最多，本文以下所指的小區(qū)車位，除有特別說明，皆為這一類型的車位。

二、小區(qū)車位是否構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)

在探討小區(qū)車位所有權(quán)之歸屬問題前，小區(qū)車位是否能構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)是一個(gè)基礎(chǔ)問題，即小區(qū)車位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。小區(qū)車位的性質(zhì)一定程度上決定了小區(qū)車位是否具有獨(dú)立的價(jià)值，是否能作為所有權(quán)的客體，從而進(jìn)一步?jīng)Q定著其歸屬。如果認(rèn)為小區(qū)車位不具有專有部分的性質(zhì)，那么其整體只能作為業(yè)主共有的部分，開發(fā)商則不能將各個(gè)車位獨(dú)立地分割出來單獨(dú)出售。

且不論在學(xué)界中對于建筑物所有權(quán)學(xué)說的爭議，按照一般的“三元論”的學(xué)說，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)、共有部分持有權(quán)以及成員權(quán)三要素共同構(gòu)成的一種特別的所有權(quán)，其內(nèi)容包括對于專有部分的專有權(quán)、對于共有部分的持有權(quán)以及成員權(quán)三個(gè)方面。專有權(quán)是三個(gè)要素中的權(quán)利核心。車位若想成為獨(dú)立交易的標(biāo)的，就必須是獨(dú)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，也即車位是否構(gòu)成建筑物的專有部分，如果結(jié)論是肯定的，則可以成為獨(dú)立的一部分進(jìn)行交易，如果結(jié)論為否定的，小區(qū)車位則為建筑物的共有部分，由小區(qū)的業(yè)主共同享有，不能進(jìn)行獨(dú)立交易。

認(rèn)為小區(qū)車位不構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的學(xué)者認(rèn)為，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第806條的規(guī)定，居民的汽車停車率不應(yīng)小于10%。開發(fā)商至少要建相應(yīng)數(shù)量的地下車庫才滿足基本規(guī)定，一個(gè)居民小區(qū)的概念中既然已經(jīng)包含了一定比例的車位，那么小區(qū)車位必然屬全體業(yè)主共有。

而高圣平教授則其認(rèn)為，就小區(qū)車位構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，現(xiàn)已呈緩和趨勢，趨于擺脫了嚴(yán)格的外觀上有形的隔離的束縛，實(shí)現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉(zhuǎn)變；如果有明確的分隔界線，也可以成為獨(dú)立的專有部分。就使用上的獨(dú)立性而言，車位的用途是停放車輛，具有排他的性質(zhì)，不用借助他人即可獨(dú)立地使用。就法律上的獨(dú)立性來說，目前我國法律上雖尚無一個(gè)統(tǒng)一的車位、車庫登記制度，但是這只能說明我國不動產(chǎn)登記制度的欠缺，并不影響其專有部分的性質(zhì)。

綜上，以筆者淺見，在兩種爭議中，認(rèn)為建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位無法構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀點(diǎn)從學(xué)理上和司法解釋字面來論證是完全合法且合理的，根據(jù)大陸法系的傳統(tǒng)理論，如果要成為專有權(quán)的標(biāo)的必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性，而且在判斷構(gòu)造上的獨(dú)立性時(shí)通常要強(qiáng)調(diào)其封閉性，但是現(xiàn)代學(xué)說漸漸趨于摒棄這種嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而采取“觀念上的墻壁”的見解，認(rèn)為只要有固定的分界標(biāo)明范圍，使人在觀念上將一部分與其他部分區(qū)分開來，則此部分也可以視為專有部分。在如今私人車輛數(shù)量急劇增多，而在車位量卻完全沒有跟上車輛增長的情況下，停車難成為現(xiàn)實(shí)中廣泛存在的問題，現(xiàn)實(shí)中居民小區(qū)里的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，對于實(shí)際上也已經(jīng)成為大多數(shù)人觀念中的“專有部分”，從而希望可以支付相應(yīng)的對價(jià)取得其專屬的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)專屬使用以避免和其他業(yè)主爭搶的麻煩，再者，加之實(shí)際中大多數(shù)開發(fā)商皆是將此種車位作為一種專有部分在房屋售出后再單獨(dú)出售或出租給業(yè)主。在此種現(xiàn)實(shí)下，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位根據(jù)傳統(tǒng)理論認(rèn)為其不具有專有性而不能進(jìn)行單獨(dú)交易將會打破此種商業(yè)慣例，造成交易秩序的混亂。

三、關(guān)于對《物權(quán)法》第74條的解釋論分析

我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

盡管我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定還比較寬泛和原則性，在學(xué)界也受到很多學(xué)者的詬病，但不可否認(rèn)的是，我國《物權(quán)法》所體現(xiàn)的小區(qū)車位歸屬的約定制是較為符合我國當(dāng)前實(shí)際的，王利明認(rèn)為此規(guī)定具有重大實(shí)際意義，一是符合實(shí)際，二是有利于鼓勵(lì)建設(shè)單位修建更多的車位來解決現(xiàn)實(shí)中“停車難”之問題，三是符合市場法則。通過約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過市場分配資源。如果住房市場供不應(yīng)求，車位價(jià)格上漲，開發(fā)商則可能在合同中將車位價(jià)格歸入房屋價(jià)格；如果開發(fā)商開發(fā)的房屋賣不出去，則其可能會約定將車位和房屋搭售，這樣體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，也符合自由的市場機(jī)制。但是《物權(quán)法》第74條由于其規(guī)定比較模糊，司法解釋對其闡明也很有限，在實(shí)際適用中主要有以下幾個(gè)主要的爭論。

（一）關(guān)于約定的主體的理解

在《物權(quán)法》第74條第2款中“當(dāng)事人”的概念學(xué)者們有著不同的理解。有人認(rèn)為當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是僅僅指開發(fā)商和業(yè)主，而不包括業(yè)主和業(yè)主；有人認(rèn)為當(dāng)事人既包括開發(fā)商和業(yè)主，也包括業(yè)主和業(yè)主。筆者認(rèn)為，“當(dāng)事人”僅僅指開發(fā)商和業(yè)主。業(yè)主購買房屋時(shí)，通過與開發(fā)商之間簽訂合同取得車位的所有權(quán)。業(yè)主和業(yè)主之間關(guān)于車位的約定，不屬于法條中小區(qū)車位的約定取得方式，而是在獲得小區(qū)車位原始所有權(quán)后的獨(dú)立的一種市場交易行為。至于開發(fā)商是與小區(qū)全體業(yè)主約定還是與個(gè)別業(yè)主約定小區(qū)車位歸屬，關(guān)鍵在于小區(qū)車位是否構(gòu)成獨(dú)立的不動產(chǎn)，如果認(rèn)為小區(qū)車位不具有獨(dú)立性，那么小區(qū)車位即為全體業(yè)主共有，開發(fā)商便只能與全體業(yè)主約定。反之，如果承認(rèn)小區(qū)車位的獨(dú)立性，則可以與個(gè)別業(yè)主單獨(dú)、分別地進(jìn)行約定。關(guān)于小區(qū)車位獨(dú)立性的問題，本文已經(jīng)進(jìn)行了討論并偏向小區(qū)車位是具有獨(dú)立性的專有部分，可以單獨(dú)進(jìn)行交易，因此，筆者認(rèn)為此處的當(dāng)事人是指開發(fā)商與個(gè)別業(yè)主而非全體。

（二）當(dāng)無約定或約定不明時(shí)車位的歸屬

《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定僅僅是一種約定方式的列舉，那在現(xiàn)實(shí)生活中若出現(xiàn)當(dāng)事人沒有約定或者約定不明的情形時(shí)，小區(qū)車位歸屬又怎樣確定呢。高圣平認(rèn)為，在確定小區(qū)車位車庫的權(quán)利歸屬之前，首先必須明確一點(diǎn)：在開發(fā)商出售房屋以前，小區(qū)車位車庫原始地屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商享有車位的初始所有權(quán)。小區(qū)車位所有權(quán)歸屬的問題只有在開發(fā)商出售了房屋后才產(chǎn)生。因此，在出現(xiàn)沒有約定或者約定不明的情況時(shí)，車位車庫的權(quán)利歸屬于開發(fā)商。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋銷售合同一般是開發(fā)商單方面擬定的格式合同，在合同中沒有約定或者約定不明時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。因此，當(dāng)合同沒有約定或約定不明時(shí)，小區(qū)車位歸屬全體業(yè)主所有的解釋才是合乎法理的。

本文比較贊同第二種觀點(diǎn)，即當(dāng)合同沒有約定或約定不明時(shí)，小區(qū)車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，除了以上所提的理由，我認(rèn)為將車位在沒有規(guī)定或約定不明時(shí)的歸屬給予業(yè)主是一種對開發(fā)商的規(guī)制。在現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商往往在訂立商品房買賣合同時(shí)僅說明小區(qū)配有停車位但卻故意不約定或模糊約定其取得方式，在之后才告知業(yè)主其車位的取得方式和高額費(fèi)用，此種情形對于房屋購買者來說是不利的。采取當(dāng)合同沒有約定或約定不明時(shí)，小區(qū)車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有的規(guī)定會迫使開發(fā)商在擬定格式合同時(shí)約定并且明確約定車位取得方式否則會對自身不利。

（三）“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范性質(zhì)

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。學(xué)界對于“首先滿足業(yè)主需要”的解釋存在不同的觀點(diǎn)，歸納起來主要是以下兩種。

優(yōu)先購買權(quán)說。此觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主需要”是法律給予業(yè)主的一種類似優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利。根據(jù)傳統(tǒng)的優(yōu)先購買權(quán)理論，在首次出售房屋的一定期間內(nèi)，業(yè)主只能在“同等條件”下行使優(yōu)先購買權(quán)，開發(fā)商只要在合理期間內(nèi)履行了通知義務(wù)和給予合理的答復(fù)期限，便可視為已經(jīng)首先了滿足業(yè)主的需要。因?yàn)殚_發(fā)商可以自由處分權(quán)利，如若讓開發(fā)商承擔(dān)這種無盡的“首先滿足業(yè)主的需要”的責(zé)任不合適。

絕對優(yōu)先權(quán)說。此觀點(diǎn)認(rèn)為，“首先”不意味著“優(yōu)先”，而應(yīng)指不區(qū)分條件地滿足業(yè)主的需要。在沒有滿足業(yè)主需要的情況下，即使業(yè)主以外的人出更優(yōu)厚的條件，開發(fā)商也禁止提前將車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的人。而且在開發(fā)商向其他人出售或出租車位時(shí)，應(yīng)盡通知義務(wù)，在同等條件下，業(yè)主優(yōu)先于第三人購買或承租。

兩種觀點(diǎn)有利有弊，本文認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”應(yīng)理解為，在保證小區(qū)業(yè)主使用前提下，根據(jù)“物盡其用”的原則方可與小區(qū)業(yè)主以外的第三人簽署租賃合同供其臨時(shí)租用，并且利用法律給予這種租賃合同的期限以一定限制，當(dāng)小區(qū)業(yè)主提出使用要求后，仍應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。開發(fā)商不得將小區(qū)車位以買賣、附贈或其他方式將車位受讓給除小區(qū)業(yè)主以外的第三人，這樣，在與第三人租賃合同到期時(shí)也不會存在第三人對車位的優(yōu)先購買權(quán)和“首先滿足小區(qū)業(yè)主需要”之間的矛盾。