房地產(chǎn)稅能降房?jī)r(jià)嗎？

董文艷

3月11日，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布，將研究制定房地產(chǎn)稅法列入未來(lái)五年立法工作規(guī)劃。大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂透露，正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面工作，爭(zhēng)取早日提請(qǐng)常委會(huì)初次審議。財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌稱，會(huì)按照中國(guó)國(guó)情合理設(shè)立房地產(chǎn)稅制度，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。

今年房地產(chǎn)稅開(kāi)始加速。

作為國(guó)際通行的財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅已醞釀許久。早在2005年，財(cái)政部便開(kāi)始考察各國(guó)房地產(chǎn)稅制，國(guó)務(wù)院發(fā)展中心課題組曾提交相關(guān)研究報(bào)告。目前，房地產(chǎn)稅是否征收已沒(méi)有懸念，未知數(shù)是何時(shí)開(kāi)征、征收范圍多大、稅率多高？這些問(wèn)題目前沒(méi)人能給出答案，但所有人都關(guān)心一件事：房?jī)r(jià)會(huì)如何變化？

回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們要了解房地產(chǎn)稅在今年加速的背后邏輯是什么。

倒逼出來(lái)的房地產(chǎn)稅

中國(guó)的城市化進(jìn)程同時(shí)是一部房地產(chǎn)發(fā)展史。政府賣地，從房地產(chǎn)回收資金，然后加大城市建設(shè);居民買房就相當(dāng)于購(gòu)買了一個(gè)城市發(fā)展建設(shè)的債券，而收益則是房產(chǎn)增值。但這種城市建設(shè)債券在促進(jìn)中國(guó)城市化的同時(shí)，也產(chǎn)生了很大的副作用。大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流出，居民加大金融杠桿買房，令經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加不平衡。

學(xué)界認(rèn)為，為了防止這類現(xiàn)象出現(xiàn)，最理想的辦法，就是征收房地產(chǎn)稅，增加持有房產(chǎn)的成本，降低投資房產(chǎn)的熱情。相當(dāng)于政府年年對(duì)居民的房產(chǎn)收益進(jìn)行分成，為政府創(chuàng)造額外收入來(lái)源。此外，征收房地產(chǎn)稅還能打擊投資炒房，調(diào)節(jié)個(gè)人收入。

全國(guó)“兩會(huì)”期間，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在新聞發(fā)布會(huì)上稱，房地產(chǎn)稅的作用主要就是為地方政府籌集財(cái)政收入，用來(lái)滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

但是，調(diào)節(jié)收入分配、籌集財(cái)政收入，房地產(chǎn)稅的這兩大招牌已經(jīng)舉了很久，為何今年忽然加速？

“只要土地還好賣，政府其實(shí)不愿意征收房地產(chǎn)稅，直接征稅是很辛苦的，難度也大?！币晃唤咏胤秸姆科笙嚓P(guān)人士說(shuō)。

“依賴土地財(cái)政就像依賴?guó)f片。”一位深入?yún)⑴c地方招商的地產(chǎn)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在一些地方，政府官員和開(kāi)發(fā)商緊密綁定，其中有不少利益關(guān)聯(lián)。

征收房地產(chǎn)稅是一次倒逼的過(guò)程。只有當(dāng)?shù)胤秸庾R(shí)到，土地財(cái)政帶來(lái)的收益有限，房地產(chǎn)稅才能以補(bǔ)缺者身份出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)稅能否被倒逼出來(lái)，關(guān)鍵指標(biāo)之一是，地方政府的土地財(cái)政是否難以為繼？

事實(shí)上，土地財(cái)政經(jīng)過(guò)十年盛宴后，越來(lái)越遭遇瓶頸，有三個(gè)因素制約著土地財(cái)政的前景。其一，地方政府的土地儲(chǔ)備成本越來(lái)越貴，隨著拆遷成本水漲船高，地方政府的賣地紅利日益下降，急需收入開(kāi)源。其二，中央開(kāi)始從源頭上扼住熱門城市的土地財(cái)政咽喉。比如，出臺(tái)了一系列文件，加強(qiáng)地方債務(wù)管理及債務(wù)率考核，這讓地方舉債拆遷、征地難度加大。其三，中央已經(jīng)逐漸收緊一線與強(qiáng)二線城市的土地指標(biāo)。在這些地方，無(wú)地可賣成為趨勢(shì)。

比如，北京已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行減量建設(shè)，嚴(yán)控新增建設(shè)用地。在“十三五”規(guī)劃中，北京建設(shè)用地控制目標(biāo)定為2800平方公里以內(nèi)，這意味著，從2017年至2020年北京要年均減少存量30平方公里建設(shè)用地。2018年3月9日，國(guó)家發(fā)改委宣布，要深化“人地錢掛鉤”配套政策，規(guī)定以后“人地掛鉤、以人定地”。這意味著賣地生財(cái)難度驟增。

此時(shí)，房地產(chǎn)稅應(yīng)運(yùn)而生。上述接近地方政府的人士稱，房地產(chǎn)稅更多是中央意志，能倒逼地方政府轉(zhuǎn)型。讓地方政府把注意力從大規(guī)模賣土地，轉(zhuǎn)到深耕城市運(yùn)營(yíng)，提升公共服務(wù)上來(lái)。城市增值了，房產(chǎn)就會(huì)增值，收取的房地產(chǎn)稅就更多，最終形成財(cái)政正向激勵(lì)。

“紙面房?jī)r(jià)”助推器

回到具體問(wèn)題，房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響？

在解釋房地產(chǎn)稅時(shí)，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌援引了國(guó)外房地產(chǎn)稅制度的共性，提到工商業(yè)住房和個(gè)人住房會(huì)按評(píng)估值來(lái)征稅。

而房產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)還有待確定。

評(píng)估的基礎(chǔ)是全國(guó)住房信息公開(kāi)。我國(guó)正在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”。包括登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)。目前，“四統(tǒng)一”的前三項(xiàng)已基本完成，國(guó)土部曾宣布信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)會(huì)在2017年底實(shí)現(xiàn)。

一位前房地產(chǎn)評(píng)估師告訴《財(cái)經(jīng)》記者，房產(chǎn)評(píng)估首先看地段，而后看建筑形態(tài)，房屋本身的交易價(jià)格只是一個(gè)參考因素。評(píng)估房產(chǎn)的核心是土地，房子在什么地方比房子本身值錢。

因此，地王頻出時(shí)代，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)與交易價(jià)常常不對(duì)等。地價(jià)上漲會(huì)迅速帶動(dòng)周邊房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上漲，讓“紙面房?jī)r(jià)”高于實(shí)際交易價(jià)。上述評(píng)估師預(yù)測(cè)，一旦房地產(chǎn)稅和評(píng)估值掛鉤，未來(lái)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)比實(shí)際交易價(jià)高是大概率事件。只有這樣，房地產(chǎn)稅才能征收更多，為政府補(bǔ)充更多收入。要達(dá)成這一目標(biāo)，只要一個(gè)城市的土地不斷增值即可，在一線和強(qiáng)二線城市，這并非難事。

“房地產(chǎn)稅會(huì)在中長(zhǎng)期推高房?jī)r(jià)?！币晃磺按笮头科蟾吖苷f(shuō)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)交易的流動(dòng)性也可能降低，市場(chǎng)交易降速，有助于鎖定稅基。因此，在房地產(chǎn)稅正式出臺(tái)之前，熱門城市的限售也可能陸續(xù)出臺(tái)。這種連鎖反應(yīng)，勢(shì)必對(duì)樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)產(chǎn)生重大影響。“到那時(shí)，你手里的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，而稅也越來(lái)越高?！币晃环慨a(chǎn)中介行業(yè)高管說(shuō)。

但是，房地產(chǎn)稅對(duì)那些現(xiàn)金流充裕的人群來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)難題。一位資金雄厚的投資者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他不擔(dān)心征收房地產(chǎn)稅，到時(shí)該交多少就交多少，因?yàn)樽约旱氖找娴值蒙线@些成本。這位投資者已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)，他沒(méi)有賣房計(jì)劃，甚至還打算再買，但接下來(lái)會(huì)更加專注于城市核心地段。他的理由是，在房地產(chǎn)稅征收后，這部分錢政府會(huì)反哺當(dāng)?shù)兀嵘慨a(chǎn)周邊配套?！白詈笪业姆孔舆€是會(huì)升值，覆蓋掉稅收，為什么要賣？”

“房地產(chǎn)稅打擊的是偽中產(chǎn)與偽富豪，是那些高杠桿借債炒房的投資客，沒(méi)有現(xiàn)金流的紙面富豪。如果你現(xiàn)金流不夠，就趕緊下車?！边@位投資者說(shuō)。

一旦房地產(chǎn)稅正式開(kāi)征，為了轉(zhuǎn)嫁稅收成本，持有多套房產(chǎn)的投資客可能將更多房產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃，這有助于增加租賃房源供給，已經(jīng)租賃的房產(chǎn)則可能提高租金。短期來(lái)看，在租賃需求旺盛的一線城市，這會(huì)導(dǎo)致租金上揚(yáng)。長(zhǎng)期來(lái)看，房租仍會(huì)趨于平穩(wěn)。

想要轉(zhuǎn)嫁稅收成本并不容易。原因有二。一是房租提升，租客承受力未必匹配，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市。以北京一套總價(jià)800萬(wàn)元的房子來(lái)看，若以此為評(píng)估價(jià)乘以稅率1.5%，一年需要交房地產(chǎn)稅12萬(wàn)元，相當(dāng)于房租每個(gè)月增加1萬(wàn)元，這不是小數(shù)目。二是政府正在加大力度推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)和公租房建設(shè)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)，發(fā)展租賃市場(chǎng)。而提高租賃房源供給量和租金調(diào)節(jié)能力，有利于增加整體租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)性。

“房地產(chǎn)稅不會(huì)允許財(cái)富階層轉(zhuǎn)嫁持房成本，一旦轉(zhuǎn)嫁，房地產(chǎn)稅的意義也就失效了?！鄙鲜鼋咏耸空f(shuō)。

除了解決財(cái)政收入，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌說(shuō)，房地產(chǎn)稅的作用還有調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚。這注定只是一小部分人。除了房?jī)r(jià)，未來(lái)，房產(chǎn)自住者們不必過(guò)分擔(dān)憂房地產(chǎn)稅的影響，而房產(chǎn)投資者們則需要更加謹(jǐn)慎，最重要的是評(píng)估自己的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

其中，可以預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)稅對(duì)某些官員的殺傷力會(huì)大于普通人。上述房產(chǎn)中介高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“過(guò)去有少數(shù)官員賣掉了一些房子，但這些官員不是多數(shù)，他們手中的房子，平均套數(shù)和面積都在社會(huì)中位數(shù)之上?！?/p>