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    淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

    2018-03-28 22:47:36
    四川水泥 2018年5期
    關(guān)鍵詞:成本計(jì)劃開(kāi)發(fā)商階段

    姜 飛

    (上海松江新城投資建設(shè)集團(tuán)有限公司 201620)

    0 前言

    經(jīng)過(guò)三十幾年的改革開(kāi)放,祖國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了巨大的發(fā)展,居民生活質(zhì)量也在不斷提高,對(duì)房地產(chǎn)有了更高的要求。所以掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,并能夠采取有效的措施,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行成本控制,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)效益最大化,使企業(yè)在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得到良好發(fā)展。

    從整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致可以劃分為以下四個(gè)階段,投資機(jī)會(huì)選取和決策階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段及租售階段,各階段劃分并不是固定不變,有時(shí)可能交替進(jìn)行。

    1 投資機(jī)會(huì)選取和決策

    投資機(jī)會(huì)選取和決策是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)步驟,往往能夠確定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。

    1.1 投資機(jī)會(huì)選取

    投資機(jī)會(huì)選取就是探尋投資機(jī)會(huì)進(jìn)行并進(jìn)行挑選。在探尋投資機(jī)會(huì)時(shí),首先要確定設(shè)想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域,然后根據(jù)企業(yè)對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的了解,尋找投資可能性,開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)自身的投資能力和管理經(jīng)驗(yàn),對(duì)各種投資可能性進(jìn)行初步推斷可行性,經(jīng)過(guò)初步篩選后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)就投資設(shè)想假設(shè)落實(shí)在每一個(gè)具體地塊上,進(jìn)一步分析客觀條件是否具備,并逐一進(jìn)行比較,形成一個(gè)初步開(kāi)發(fā)方案。

    1.2 投資決策

    主要包括市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),市場(chǎng)分析,主要分析市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、供求關(guān)系,目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)可接受的價(jià)格水平;財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),主要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。市場(chǎng)分析對(duì)于選定投資目標(biāo)、明確開(kāi)發(fā)方案、進(jìn)行產(chǎn)品定位均起著非常重要的作用,關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目投資的成敗。市場(chǎng)分析有很強(qiáng)的專業(yè)性,涉及法律、金融、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識(shí),并了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策,開(kāi)發(fā)商也可委托房地產(chǎn)估價(jià)等中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù),為投資決策提供參考意見(jiàn)。

    2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段

    經(jīng)過(guò)投資決策確定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后,到項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之前,還有大量的工作要完成,包括取得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批、建設(shè)工程招標(biāo)、開(kāi)工申請(qǐng)審批等工作,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將投資方案有針對(duì)性的進(jìn)行細(xì)化,將成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解,建立成本控制指標(biāo)體系及項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃。

    2.1 獲取土地使用權(quán)

    在商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中、土地費(fèi)用往往能決定項(xiàng)目投資出成敗,目前,在我國(guó)上海、北京等特大型城市中,土地成本約占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的 40%以上、甚至更高,土地成本的高低對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生重要影響,根據(jù)成本控制指標(biāo)體系中的土地費(fèi)用指標(biāo),理性參與土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi),規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批

    規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)建設(shè)用地面積、總建筑面積、建筑控制高度、綠化率、停車(chē)位、容積率、建筑密度、退紅線距離做出具體規(guī)定。設(shè)計(jì)工作優(yōu)劣,直接對(duì)工程建安造價(jià)產(chǎn)生決定性的影響,開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,選擇設(shè)計(jì)單位,優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,能夠在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的前提下,降低工程建造成本,達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與美學(xué)的完美結(jié)合。施工圖完成后,應(yīng)根據(jù)施工圖建立建安造價(jià)成本控制指標(biāo),用以控制工程建設(shè)階段的成本。

    2.3 建設(shè)施工招投標(biāo)

    建設(shè)施工招投標(biāo)工作也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要環(huán)節(jié),公開(kāi)招投標(biāo)可以使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有更大的選擇范圍,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采用公開(kāi)招標(biāo)的方式邀請(qǐng)不特定的法人進(jìn)行投標(biāo),開(kāi)發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)人中選擇信譽(yù)良好,工期短、報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人作為承包人,簽訂合同,公開(kāi)招標(biāo)的方式會(huì)促使承包人努力提高建設(shè)工程質(zhì)量,降低成本,縮短建設(shè)工程周期。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中,需要組建招標(biāo)工作小組,負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程的日常工作與決策活動(dòng)的處理,但大部分開(kāi)發(fā)商均采用向社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托提供代理服務(wù),代理單位的選擇就顯的非常重要,招標(biāo)限價(jià)設(shè)置是否合理,間接影響建安造價(jià)高低,招標(biāo)文件及清單編制是否完整規(guī)范,

    對(duì)結(jié)算會(huì)產(chǎn)生較大的影響,例如清單漏項(xiàng),導(dǎo)致結(jié)算時(shí)工程量增加,清單特征描述不清,導(dǎo)致結(jié)算時(shí)重新組價(jià),從而導(dǎo)致費(fèi)用增加,突破合同價(jià)格,突破成本控制指標(biāo)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)擇優(yōu)選擇行業(yè)中口碑好、專業(yè)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的中介代理機(jī)構(gòu)提供代理服務(wù),同時(shí)企業(yè)內(nèi)配備專業(yè)人員與代理機(jī)構(gòu)密切配合,并可以引入全工程財(cái)務(wù)監(jiān)理制度,對(duì)招標(biāo)代理工作內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核,從而有效控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響。

    2.4 開(kāi)工申請(qǐng)與審批

    施工招投標(biāo)結(jié)束后及符合其他相關(guān)條件,開(kāi)發(fā)商就可以向政府有關(guān)部門(mén)申領(lǐng)施工許可證,看似簡(jiǎn)單順其自然的工作,由于管理或者組織不利也會(huì)對(duì)成本控制帶來(lái)影響,例如上海某社區(qū)工程項(xiàng)目,招投標(biāo)結(jié)束后,與總承包單位簽訂了施工合同,但因業(yè)主原因,一直未能向總承包單位提供符合要求的施工場(chǎng)地,致使總承包單位無(wú)法進(jìn)場(chǎng)施工達(dá)一年之久,在停止施工一年內(nèi),遇到工料機(jī)價(jià)格大幅度上漲,工程開(kāi)工時(shí),總承包單位就提出了因價(jià)格上漲引起索賠的申請(qǐng)。此案例是典型的由于進(jìn)度計(jì)劃失控導(dǎo)致成本增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期工作還包括動(dòng)拆遷、安置補(bǔ)助、開(kāi)發(fā)地塊與市政道路接駁、融資等。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃中的前期具體工作,建立網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃控制圖,找出關(guān)鍵線路,控制好各工作的最遲開(kāi)始時(shí)間,結(jié)合成本控制指標(biāo),有效對(duì)前期工作進(jìn)行成本控制。

    上述工作完成后,因前期工作已經(jīng)花費(fèi)了一定時(shí)間,市場(chǎng)情況可能已經(jīng)發(fā)生了變化,應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一次方案評(píng)估判斷投資方案可行性。時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè)觀態(tài)度,即便是可能損失一些投資機(jī)會(huì),單可以有效避免盲目決策代理的投資失誤。

    3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從開(kāi)始施工一直到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程,開(kāi)發(fā)商在該階段的主要工作內(nèi)容,就是根據(jù)成本控制指標(biāo)按開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃要求,保證質(zhì)量完成工程建設(shè)工作,使項(xiàng)目盡快投入使用,從業(yè)主的角度成本控制主要工作包括以下幾方面:

    (1)強(qiáng)化合同管理,隨著建筑市場(chǎng)的日趨成熟,合同管理在工程管理中位置也越來(lái)越重要,合同規(guī)定了雙方的責(zé)任、利益和權(quán)利義務(wù),嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤墒购贤髦黧w有據(jù)可依,避免因合同瑕疵引起的索賠。

    (2)編制建設(shè)階段成本計(jì)劃,確定成本控制目標(biāo),工程費(fèi)用隨著工程進(jìn)度不斷發(fā)生,為方便管理,可將成本計(jì)劃細(xì)分為人工成本計(jì)劃、材料成本計(jì)劃、機(jī)械成本計(jì)劃、管理成本計(jì)劃、臨時(shí)成本計(jì)劃,在工程建設(shè)施工過(guò)程中,嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行控制。

    (3)審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案,施工組織設(shè)計(jì)和施工方案對(duì)工程成本影響很大,科學(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案,能夠有效降低施工建設(shè)成本。

    (4)控制工程變更,建立工程變更審批制度,嚴(yán)格控制導(dǎo)致費(fèi)用增加的各類變更,減少和控制工程變更數(shù)量。

    (5)施工款的撥付與結(jié)算,從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō),施工款的支付越晚支付越有利,但是也會(huì)帶來(lái)對(duì)進(jìn)度和工程質(zhì)量產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)按合同約定進(jìn)行工程款的支付與結(jié)算。

    (6)采取有效的控制成本的手段,強(qiáng)化成本意識(shí),加強(qiáng)全面管理;確定成本控制對(duì)象;完善成本控制制度,制定有效的獎(jiǎng)懲措施。

    (7)竣工驗(yàn)收,是建設(shè)過(guò)程的最后一個(gè)環(huán)節(jié),具備竣工驗(yàn)收條件后應(yīng)盡快竣工驗(yàn)收,具備租售條件,為回籠資金做好準(zhǔn)備工作。

    4 租售階段

    很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn),減輕資金壓力,在建設(shè)過(guò)程中就通過(guò)預(yù)租或預(yù)售的形式回籠資金,也有開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后才開(kāi)始營(yíng)銷工作。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定租售方案,確定租售進(jìn)度、租售價(jià)格,價(jià)格是市場(chǎng)中敏感又難以控制的因素,對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)產(chǎn)生影響,具體可以采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)方法、成本導(dǎo)向定價(jià)、購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià),靈活運(yùn)用定價(jià)策略,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在保證利潤(rùn)前提下,快速收回資金,降低財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)等成本,降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    5 結(jié)語(yǔ)

    重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本控制,采取有效的手段,確保企業(yè)利潤(rùn)最大化,讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中利于不敗。

    [1]劉洪玉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 [M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2017.6

    [2]呂萍,趙鑫明.房地產(chǎn)基本制度與政策[ M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2017.6

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