房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP的實證研究

萬亭伶

[摘要]本文選取1998-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和GDP，將數(shù)據(jù)進行協(xié)整檢驗證明二者具有長期均衡。通過脈沖響應(yīng)分析研究當前中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP相互之間的脈沖響應(yīng)特性，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的影響在短期效果明顯，而GDP對房地產(chǎn)的影響要過一段時間才顯著。通過Granger因果檢驗，分析當前中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP之間的Granger因果關(guān)系；房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP有著顯著的單向作用，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資對于GDP的走勢有著決定性的影響。在充分了解我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對兩者的關(guān)系進行了定量分析，且提出了樹立正確的經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資觀念，改善投資規(guī)模，防范泡沫經(jīng)濟。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)投資 GDP 協(xié)整檢驗 脈沖響應(yīng)函數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟的發(fā)展緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，同時也能對經(jīng)濟發(fā)展起到極為重要的推動作用。1998年中國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》出臺，不僅使得國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速的發(fā)展，而且也使其成為帶動我國經(jīng)濟增長的第一支柱產(chǎn)業(yè)。自1998年取消福利分房以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為我國的支柱行業(yè)，對我國的GDP做出了巨大的貢獻。2002年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)新一輪的繁榮一方面成就了國內(nèi)經(jīng)濟新的增長點。房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)投資可以直接促進經(jīng)濟增長，經(jīng)濟增長也可以給房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的資金來源，因此房地產(chǎn)開發(fā)和GDP之間存在著緊密的聯(lián)系。它對于我國經(jīng)濟的發(fā)展具有重要影響，同時房價的上漲也直接影響到我國GDP的增長。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)和GDP之間的關(guān)系就是互相牽制、互相影響。

近年來中國經(jīng)濟增長的實踐也證明房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的巨大作用。但是對于固定資產(chǎn)的投資不當，會產(chǎn)生如資本市場般的投資泡沫，如果建設(shè)的固定資產(chǎn)沒有發(fā)揮效用，沒有帶來穩(wěn)定增長的收益，則對GDP增長的影響就會降低。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國社會經(jīng)濟的影響程度對認識投資對于經(jīng)濟增長的重要作用，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的意義。本文通過協(xié)整、VAR函數(shù)、脈沖響應(yīng)函數(shù)、Granger因果檢驗等計量經(jīng)濟學(xué)工具，對當前中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP之間的互動關(guān)系進行實證研究。

一、實證研究

（一）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)源于CSMAR數(shù)據(jù)庫，GDP以及房地產(chǎn)開發(fā)投資這兩個變量，分別用EST和GDP表示。GDP是國民經(jīng)濟核算的核心指標，也是衡量一個國家或地區(qū)的總體經(jīng)濟狀況的重要指標。房地產(chǎn)開發(fā)投資EST是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營的活動單位統(tǒng)一開發(fā)的。為消除價格變動因素的影響，將以上指標按居民消費價格指數(shù)（以1978年為基期）折算成剔除物價水平后的數(shù)據(jù)。為消除時間序列數(shù)據(jù)存在的異方差現(xiàn)象，分別取自然對數(shù)，即LNEST、LNGDP。數(shù)據(jù)處理均Eviews7.0中實現(xiàn)。

（二）時間序列的平穩(wěn)性檢

為了避免偽回歸問題，本文先對變量進行單位根檢驗。采用ADF的方法檢驗時間序列的平穩(wěn)性。LNGDP的原序列在含有截距項的模型中，在5%顯著水平下拒絕存在單位根的原假設(shè)，表明是平穩(wěn)序列。一階差分后的LNGDP都不能拒絕原假設(shè)，序列非平穩(wěn)；二階差分后，該序列在含有截距項；含有截距項和趨勢項；不含截距項與趨勢項的三個模型中都在1%的顯著水平下拒絕存在單位根的假設(shè)，序列平穩(wěn)。表明該序列為二階單整序列。LNEST的原序列和一階差分序列都不具有平穩(wěn)性，二階差分時，序列在1%的顯著水平下才平穩(wěn)，LNEST為二階單整。

（三）協(xié)整檢驗

時間序列ADF平穩(wěn)性檢驗顯示LNEST和LNGDP是二階單整序列，因此采用E G兩步法檢驗LNGDP與LNEST之間的協(xié)整關(guān)系，見下圖1，從T檢驗的P值為0.025可知，該殘差序列在5%的顯著水平下拒絕存在單位根的原假設(shè)，殘差序列平穩(wěn)。由此可知，LNGDP與LNEST具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，是協(xié)整的。即表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP存在長期均衡關(guān)系。

（四）構(gòu)造VAR模型

通過AIC和sc驗證判斷出最佳滯后期為2期，并得出VAR模型的估計結(jié)果，

從結(jié)果中可以看到，上期GDP變化一個單位導(dǎo)致本期GDP同向變化1.209個單位，上上期GDP變化一個單位，導(dǎo)致本期GDP反向變化0.543個單位；上期房地產(chǎn)開發(fā)投資變化一個單位，導(dǎo)致本期GDP同向變化0.055個單位，上上期房地產(chǎn)開發(fā)投資變化一個單位導(dǎo)致本期國民生產(chǎn)總值同向變化0.149個單位。即房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民生產(chǎn)總值具有正向的推動作用。同理，上期GDP變化一個單位，導(dǎo)致本期房地產(chǎn)開發(fā)投資反向變化0.074個單位，上上期國民生產(chǎn)總值變化一個單位導(dǎo)致本期LNEST同向變化0.042個單位；上期LNEST變化一個單位會使本期LNEST同向變化1.438個單位，但上上期LNEST會使其反向變化0.451個單位。

（五）脈沖響應(yīng)函數(shù)

通過Eviews7.0進行脈沖響應(yīng)分析后所得結(jié)果，如圖2說明房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長會引起后面各時期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，增長彈性呈現(xiàn)先上升后下降的規(guī)律。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長會引起后面各時期LNGDP增長，且增長彈性呈現(xiàn)先變大后減小的趨勢，最終脈沖影響回歸到最初水平。LNGDP的增加能引起后面各時期LNEST的增長，且這種增長會呈現(xiàn)先增加后下降的趨勢；也會引發(fā)后面各時期國民生產(chǎn)總值的增長，且增長的彈性呈現(xiàn)先上升后下降的規(guī)律。

（六）Granger因果檢驗

圖3為Granger滯后1期的因果檢驗的輸出結(jié)果，可以看出，LNGDP不是LNEST的Granger的原因的概率為14.96%，即LNGDP不是影響LNEST的Granger的原因。但經(jīng)濟增長能夠刺激房地產(chǎn)的開發(fā)，只是這種刺激作用較為不明顯。同理，LNEST不是LNGDP的Granger的原因的概率為1.53%，在5%的顯著水平下，認為LNEST是LNGDP的原因。LNEST房地產(chǎn)開發(fā)投資有助于預(yù)測國民生產(chǎn)總值。二者之間是單向的因果關(guān)系。但當滯后期為2、3期時，雙方都不是對方的Granger原因?？梢?，二者之間的關(guān)系是短期的。

二、結(jié)論

從上述實證檢驗可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，且前期房地產(chǎn)開發(fā)投資對后期國民生產(chǎn)總值的影響是正向的。即增加房地產(chǎn)投資會使后期GDP上升，但是房地產(chǎn)對經(jīng)濟增加的影響在短期內(nèi)的提升是有效的，尤其是前三期，增長較為明顯，然后逐步降低。而GDP對房地產(chǎn)的影響是較為長期的過程，短期內(nèi)GDP的增長對房地產(chǎn)可能會產(chǎn)生負向影響，但是從長期看，GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是正向的（通過VAIl模型可知）。因此我們可以通過房地產(chǎn)開發(fā)投資程度預(yù)測國民生產(chǎn)總值的變化。但是卻不能因此過度投資開發(fā)房地產(chǎn)，過度抬高房價，容易形成房地產(chǎn)泡沫。

三、建議

在我國長期發(fā)展中將投資作為拉動經(jīng)濟增長的主要手段，但必須站在長遠角度看問題，要求政府、企業(yè)必須對房地產(chǎn)投資帶來的長、短期經(jīng)濟效益正確看待，進行與地區(qū)發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)劃的制定，在經(jīng)濟增長中將房地產(chǎn)投資的正效應(yīng)充分發(fā)揮出來。整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與房地產(chǎn)的投資規(guī)模的大小、數(shù)量密切相關(guān)，并且在制定相關(guān)的政策時，都必須保證房地產(chǎn)的實際投資規(guī)模同我國政府的宏觀經(jīng)濟規(guī)模相符合。確保房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資金額以及規(guī)模的比例關(guān)系，杜絕出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的現(xiàn)象。