用關(guān)聯(lián)矩陣法評(píng)價(jià)長(zhǎng)租公寓投資價(jià)值

高勝寒

（遼寧省撫順市第二高級(jí)中學(xué)，遼寧撫順113006）

一、引言

系統(tǒng)評(píng)價(jià)是對(duì)新開發(fā)的或改建的系統(tǒng)，根據(jù)預(yù)定的系統(tǒng)目標(biāo)，用系統(tǒng)分析的方法，對(duì)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的各種方案進(jìn)行評(píng)審和選擇，以確定最優(yōu)或次優(yōu)或滿意的系統(tǒng)方案。在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，評(píng)價(jià)主體將按照一定的工作程序，通過(guò)各種評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用，選定出最為滿意的方案。

長(zhǎng)租公寓投資環(huán)境評(píng)價(jià)是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，其結(jié)論可以作為投資者進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口持續(xù)性向一、二線發(fā)達(dá)城市遷移，這也就造成了一、二線城市土地供應(yīng)量緊張，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，年輕人群首次置業(yè)年齡逐年提高，因此龐大的居住需求給房產(chǎn)租賃市場(chǎng)帶來(lái)巨大的發(fā)展動(dòng)力。十九大以來(lái)，國(guó)家再次重申“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，進(jìn)一步加快建立了多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。眾多的房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)選擇投入到各大城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，然而機(jī)遇往往與風(fēng)險(xiǎn)并存，投資者需要對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查和準(zhǔn)確的預(yù)判。因此，需要有一種對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)行有效評(píng)價(jià)的手段，能夠?yàn)橥顿Y者的決策做出指導(dǎo)，同時(shí)促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有序健康地發(fā)展。

二、長(zhǎng)租公寓投資評(píng)價(jià)實(shí)例分析

（一）實(shí)例介紹

近期，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。目前一線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開發(fā)較為成熟，本研究選取A、B、C、D四個(gè)較為典型的二線城市作為分析案例，運(yùn)用關(guān)聯(lián)矩陣法對(duì)其長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)。

結(jié)合文獻(xiàn)[1]中對(duì)于此類指標(biāo)的構(gòu)成分析，最終形成長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)如表2所示。數(shù)據(jù)來(lái)自于各個(gè)城市統(tǒng)計(jì)年鑒及智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)中心。

（二）系統(tǒng)評(píng)價(jià)過(guò)程

本研究運(yùn)用關(guān)聯(lián)矩陣法做系統(tǒng)評(píng)價(jià)。

表1 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)

表2 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)

一是用逐對(duì)比較法確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。[2]對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行逐對(duì)比較，對(duì)相對(duì)重要的指標(biāo)給予高分1，次要的指標(biāo)打分為0，全部比較完成后，計(jì)算各指標(biāo)的累積得分，按對(duì)應(yīng)比例歸一化確定出各指標(biāo)的權(quán)重，比較過(guò)程及結(jié)果如表3所示。

表3 逐對(duì)比較法列表

二是確定評(píng)價(jià)尺度表，以使方案在不同指標(biāo)下的實(shí)施結(jié)果能夠統(tǒng)一度量，評(píng)價(jià)尺度如表4所示。

表4 評(píng)價(jià)尺度表

三是建立關(guān)聯(lián)矩陣列表，按照加權(quán)和法計(jì)算出各城市的綜合得分，如表5所示。由最后得分可知，C市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，D其次，A和B緊隨其后。

表5 關(guān)聯(lián)矩陣列表

三、反思與改進(jìn)

（一）逐對(duì)比較過(guò)程中一致性檢驗(yàn)的必要條件

如何檢驗(yàn)評(píng)價(jià)主體判斷的一致性？在逐對(duì)比較法中，并沒有給出一致性檢驗(yàn)的步驟，在本研究中，在不出現(xiàn)兩種指標(biāo)同等重要的情況下，把比較次數(shù)的累積得分按照從小到大排列，若是能夠從0，1，2到n-1（有n個(gè)指標(biāo)）連續(xù)排列不間斷，則可初步判斷其具有一致性。若沒有連續(xù)，即出現(xiàn)重復(fù)或斷點(diǎn)，則一定是不一致的，這是一致性檢驗(yàn)的必要條件。

舉例檢驗(yàn)這條規(guī)則：把表3與表6對(duì)照，可以看出，表 6 的累積得分為 1、1、4、2、2、5，1 重復(fù)出現(xiàn)，3處有斷點(diǎn)，按照上面的規(guī)則，可判定其沒有通過(guò)一致性檢驗(yàn)。仔細(xì)分析表6，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)與常規(guī)思維邏輯相悖的循環(huán)，即高校數(shù)量比平均薪酬重要，平均薪酬比競(jìng)爭(zhēng)力重要，競(jìng)爭(zhēng)力又比高校數(shù)量重要，這就出現(xiàn)了主體判斷不一致的情況，沒有通過(guò)一致性檢驗(yàn)。

表 3中，累積得分排列為0、1、2、3、4、5，符合規(guī)則。

（二）評(píng)價(jià)尺度表的客觀性

制定評(píng)價(jià)尺度表的目的是要對(duì)不同的數(shù)據(jù)進(jìn)行打分，打分的原則要盡量顯示出不同數(shù)據(jù)的不同等級(jí)。但是對(duì)于同一個(gè)評(píng)價(jià)問(wèn)題在不同時(shí)期可能會(huì)出現(xiàn)不同的評(píng)價(jià)尺度表，評(píng)價(jià)尺度也會(huì)因?yàn)橹饔^性原因有所差異。例如，表4所示的評(píng)價(jià)尺度表中，如果在待選方案中加入上海這一城市，在平均薪酬這項(xiàng)指標(biāo)上，上海市應(yīng)聘人員每月平均薪酬9365元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出A、B、C、D這4所城市的最大值6992元，按照原來(lái)的評(píng)價(jià)尺度表，C與上海將同樣得分為5，這樣會(huì)掩蓋兩所城市在平均薪酬這項(xiàng)指標(biāo)上的顯著差異。為能夠合理體現(xiàn)出差異，評(píng)價(jià)尺度表勢(shì)必要進(jìn)行一些修改。

此外，關(guān)聯(lián)矩陣法的評(píng)價(jià)尺度表對(duì)于差異的評(píng)價(jià)有時(shí)是不平等的，可能會(huì)擴(kuò)大差異或縮小差異。例如在GDP一項(xiàng)：11000-10001得分為4，10000-9001元得分為3，若有3座城市的GDP分別為11000、10001 與 10000，按照尺度表，他們的得分為 4、4、3，它縮小了前2個(gè)城市的差異，擴(kuò)大了后2個(gè)城市的差異，這與實(shí)際不夠相符。

表6 逐對(duì)比較法列表（對(duì)照表）

（三）實(shí)例改進(jìn)

原有評(píng)價(jià)尺度表的設(shè)定打分等級(jí)主觀性較強(qiáng)、靈活性較差。而為了突出原始數(shù)據(jù)的作用，可對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，使處理后的數(shù)據(jù)能夠反映其在該項(xiàng)指標(biāo)中的客觀性程度，在最后的關(guān)聯(lián)矩陣表中用預(yù)處理后的數(shù)據(jù)替代原始評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)打分。

數(shù)據(jù)預(yù)處理的方式有很多，對(duì)于不同的屬性會(huì)有不同的處理方法，屬性值可以分為三類：效益型（越大越好）、成本型（越小越好）與區(qū)間型（最優(yōu)值為給定區(qū)間），對(duì)于不同類型的屬性值會(huì)有不同的處理方法，如線性變換、標(biāo)準(zhǔn)0-1變換、向量規(guī)范化、最優(yōu)值為給定區(qū)間時(shí)的變換。

按照上訴公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化與正向化后的結(jié)果如表7所示，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)服從以0為均值、1為方差的分布，其數(shù)值大小體現(xiàn)了原始數(shù)據(jù)在該列中的相對(duì)位置，再以標(biāo)準(zhǔn)化、正向化后的數(shù)據(jù)代替表5中各指標(biāo)的打分值，得到表8所示的結(jié)果，加權(quán)求和后，得到4個(gè)城市的綜合得分，排序?yàn)镃→D→A→B。表8的最后兩列分別給出了原有方法與新方法的評(píng)價(jià)結(jié)果，發(fā)現(xiàn)二者結(jié)論一致，研究認(rèn)為C市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境最適合長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資，其次為D市、A市、B市。

表7 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境各指標(biāo)數(shù)據(jù)（正向化、標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值）

表8 關(guān)聯(lián)矩陣列表（比照）

四、結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)租公寓投資環(huán)境評(píng)價(jià)是一個(gè)多目標(biāo)、多準(zhǔn)則的系統(tǒng)評(píng)價(jià)問(wèn)題。傳統(tǒng)的關(guān)聯(lián)矩陣法在操作上簡(jiǎn)單易行，但在逐對(duì)比較過(guò)程中有可能沒有達(dá)到一致性檢驗(yàn)的必要條件，評(píng)價(jià)方案客觀性上也可能存在一定的問(wèn)題。本研究結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法對(duì)傳統(tǒng)關(guān)聯(lián)矩陣法進(jìn)行了改進(jìn)，使新的評(píng)價(jià)方法更加科學(xué)，適用性更加廣泛，可有效為投資者提供決策參考。

[1]鐘庭軍.集中式長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀以及前景[J].上海房地，2017(10).

[2]孫長(zhǎng)衛(wèi).關(guān)聯(lián)矩陣法在供應(yīng)商評(píng)價(jià)與選擇中的應(yīng)用[J].廣西職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010(3).