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    我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化存在問題解決方法研究

    2018-03-26 12:02:38陳冠男
    時代金融 2018年6期
    關(guān)鍵詞:實施方式資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)

    陳冠男

    【摘要】本文選定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為主題,研究我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀,找出問題與不足,在借鑒國外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我國國情,提出解決問題的思考方向與具體方法。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化 實施方式

    一、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

    資產(chǎn)證券化,是將流動性較差但具有穩(wěn)定預期現(xiàn)金流的資產(chǎn),以原始資產(chǎn)為擔保,并在資本市場上以發(fā)行證券的方式進行出售獲取融資的過程。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等,將其擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)或房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)變?yōu)榭稍诠_市場上進行交易的流通證券。其目的是通過證券化提高流動性,以實現(xiàn)融資需求、降低企業(yè)風險。

    (一)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)

    我國國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行等發(fā)行了多款商業(yè)抵押擔保證券,2015年4月3日,中國人民銀行下發(fā)[2015]第7號公告,《信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行管理有關(guān)事宜》,商業(yè)抵押擔保證券開始實施注冊管理制。根據(jù)中債登相關(guān)報告,截止2016年,國內(nèi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品8420.51億元,市場存量為11977.68億元。

    (二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

    我國的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 起步較晚,2005年12月21日,在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托基金,成為首只以內(nèi)地資產(chǎn)為對象的房地產(chǎn)信托基金。我國的公募REITs在此后的10多年間,獲得的較大的發(fā)展:截至2016年9月,我國證券市場累計發(fā)行10只商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃,總發(fā)行規(guī)模達295億元,分別在滬深交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。根據(jù)北大光華REITs課題組的估測,我國公募REITs市場規(guī)模的預測結(jié)果在4萬億到12萬億之間。

    從總體上看,我國房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票、債券為主,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托基金近年快速發(fā)展。

    二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實施中的主要問題

    (一)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)

    隨著我國法律法規(guī)與相關(guān)市場的完善,我國商業(yè)抵押擔保證券在制度上已經(jīng)比較規(guī)范,但根據(jù)中央財經(jīng)大學李勝的問卷研究顯示1,銀行對于房貸風險的識別較為片面,且對客戶違約,即信用風險的來源并沒有全面的考量。此外,在選擇進入資產(chǎn)池的信貸資產(chǎn)時,銀行出于對自身利益的考慮,往往會選擇一些收益較低或風險較大的資產(chǎn),導致相關(guān)產(chǎn)品投資價值與市場認可度較低,限制了商業(yè)抵押擔保證券的市場規(guī)模。

    (二)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

    我國目前REITs主要存在的問題在于三個方面,一方面在于REITs本身,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺,收益率低,房價增幅與租金增幅不匹配,租售比過低;另一方面,與REITs相關(guān)的法律法規(guī)仍不夠完善,目前REITs并沒有直接的上位法依據(jù),目前REITs適用《證券法》和《信托法》;此外,REITs的稅收制度尚未完善,我國現(xiàn)行稅制并未針對REITs的稅收優(yōu)惠政策,存在多重征稅問題,會降低REITs產(chǎn)品的收益率,降低REITs產(chǎn)品對投資者的吸引力。

    三、解決房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題的方向與考量

    (一)資產(chǎn)證券化發(fā)展應(yīng)與中國國情結(jié)合

    資產(chǎn)證券化發(fā)展應(yīng)適應(yīng)中國國情。目前,我國的住房制度是商品房與保障性住房并存的制度,且保障性住房具有相當?shù)谋戎?。發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,應(yīng)在借鑒國外資產(chǎn)證券化有益經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,充分結(jié)合我國國情,即當前中低收入人群占比較大、對住房依賴性強、風險承受能力弱等特點,保障投資收益,控制投資風險。

    (二)建立風險評估機制與法律法規(guī)體系

    此外,資產(chǎn)證券化應(yīng)有良好的風險評估機制與完善的法律法規(guī)體系。應(yīng)當完善商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)的風險評估機制,提高資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的整體質(zhì)量,加強對投資者的吸引力。同時,強化資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)法律制度,使資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)有完善的上位法依據(jù),在開發(fā)和運作過程中更加規(guī)范。完善REITs的法律監(jiān)管體系,堵住監(jiān)管漏洞。

    (三)有所側(cè)重地發(fā)展國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場

    對于我國房地產(chǎn)行業(yè),可以通過房地產(chǎn)企業(yè)進行合并重組,形成大型房地產(chǎn)集團企業(yè),使得房地產(chǎn)行業(yè)更加有利于監(jiān)管和規(guī)范,發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品標準更加統(tǒng)一與可靠。對于商業(yè)抵押擔保證券(CMBS),應(yīng)謹慎推動其發(fā)展,從源頭上控制風險。大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,走由政府主導與市場輔助相結(jié)合的發(fā)展思路,擴大REITs市場規(guī)模。

    四、解決房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化存在問題的主要方式

    (一)解決商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)存在問題的主要方式

    解決商業(yè)抵押擔保債券存在的問題,可以考慮從多方面入手,如引入海外投資者、建立多樣化的風險隔離方式、信息披露體系與增信體系等方式。對于商業(yè)銀行進行抵押貸款風險控制,可以考慮的因素有:確定適當?shù)氖赘侗壤?,結(jié)合貸款人職業(yè)分配貸款額度,建立“重點關(guān)注人群名單”等,從貸款源頭上控制風險,從而控制商業(yè)抵押擔保證券的風險。同時考慮到不同地區(qū)的房貸政策,提高住房金融部的風險準備金等。

    (二)解決房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)存在問題的主要方式

    解決房地產(chǎn)投資信托基金的主要問題,可從完善法規(guī)及稅收政策,培育成熟的REITs受托人與管理人才市場,以及完善服務(wù)商建設(shè)與物業(yè)管理等方面入手。

    完善我國法律體系及相關(guān)制度,可以參考美國稅法變革的經(jīng)驗,完善REITs相關(guān)立法工作,出臺有關(guān)規(guī)范REITs的規(guī)章。修改現(xiàn)有房地產(chǎn)、稅收等法律制度,對REITs的產(chǎn)權(quán)登記制度,就不動產(chǎn)的登記、轉(zhuǎn)讓、抵押程序進行規(guī)定和簡化;同時,可以學習美國的稅收優(yōu)惠制度,避免對REITs進行雙重征稅,建立強制高分紅機制;加快《房地產(chǎn)信托投資基金條例》或《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的制訂。

    培育成熟的REITs受托人與管理人才市場,目前我國房地產(chǎn)項目管理水平較低,且受托人委托代理風險較高。我國應(yīng)當加強培訓專業(yè)的高素質(zhì)REITs受托人員,逐步建立并維護REITs受托人市場,并最終建立我國統(tǒng)一的職業(yè)經(jīng)理人或受托人市場。

    我國應(yīng)加快引進人才以及現(xiàn)金的管理理念與方法,成立專業(yè)物業(yè)運營管理機構(gòu)來提高收益率、降低運營風險,同時應(yīng)建立專業(yè)評估機構(gòu)、完善REITs估值體系,來提高市場規(guī)范性。

    五、結(jié)束語

    房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)型的重要方向,發(fā)展中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,要立足中國國情,從法律法規(guī)、稅收政策、市場規(guī)范、風險調(diào)控、人才培養(yǎng)等多方面入手,健全中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場,促進我國房地產(chǎn)、金融的進一步發(fā)展。

    參考文獻

    [1]李勝.我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險研究[D].北京:中央財經(jīng)大學.2015.

    [2]趙維.中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展探究[J].住宅與房地產(chǎn).2016(18).3-6.

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