我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務狀況分析

摘 要：本文以萬科為例，分析其2014年-2016年的財務數(shù)據(jù)，運用比率分析法對萬科的財務狀況進行財務分析，從而總結萬科應該注重的財務方面問題，并對我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營提出相應建議。

關鍵詞：萬科；商業(yè)地產(chǎn)；財務分析

一、我國的經(jīng)濟形勢對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響

2000年以后，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，并且快速的成為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷幾十年的發(fā)展之后，面對如今的經(jīng)濟變化，在房天下企業(yè)交易報告中以城市為單位看下在2015年9月-2017年5月在國內(nèi)五大城市的月成交金額和成交面積來看最近的經(jīng)濟變化對商業(yè)地產(chǎn)的影響。分析可得五大城市的月成交金額從2015年1月開始到2015年底都在逐月下降，但2016年初呈現(xiàn)上升趨勢。五大城市的成交面積和成交金額是成正比的。從成交量來看，2015年在明顯的下降，2016年開始不穩(wěn)定上升。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨的情況，對企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求，所以我們以萬科為例，分析其2014年-2016年的財務數(shù)據(jù)，運用比率分析法對萬科的財務狀況進行財務分析，從而總結萬科應該注重的財務方面問題，并對我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營提出相應建議，具有較大的理論價值與較強的實踐意義。

二、萬科企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析

由萬科的資產(chǎn)負債表可以得出，萬科企業(yè)的流動資產(chǎn)有小幅度的增長，其中2016年的增長速度比2015年的快；流動負債在不段的變化之中，從2014年初到2015年初降低，但在2015年初到2016年又小幅度上升，但從負債的增長比率來看，2016年的幅度最大，這說明企業(yè)在2016年的時候比之前都有在運用財務杠桿的作用，借用負債經(jīng)營來換取更大的利潤；非流動負債也是和流動負債保持同樣的漲幅，從2014年初到2015年逐漸上升，在從2015年到2016年下降，但從增長的比率來看，非流動負債在2014年的比率最高；所有者權益這三年基本保持在同一水平上，波動的幅度都不大。

分析萬科的現(xiàn)金流量表可以得出，企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額從2014年開始逐年下降，直到2016年季度增長量成負值，增長比率也在逐年下降，說明企業(yè)這三年在經(jīng)營活動上資金越來越少；投資活動在2014年至2015年減少，但在2016年又增加投資，企業(yè)從2014年-2016年的投資活動不穩(wěn)定；籌資活動在2014年和2015年在大幅增加，但在2016年時籌資現(xiàn)金迅速下降，這樣明顯的漲與降，即可說明萬科在這三年的籌資活動穩(wěn)定性較弱，波動較大。

由企業(yè)利潤表得營業(yè)收入和營業(yè)成本在2014年-2015年成增加趨勢但在2016年就開始下降，兩者是完全對應的；稅前利潤從2014年開始一直到2016年一直成下降趨勢，特別在2016年降幅最大，這可能和營業(yè)成本有關系；凈利潤從2014年到2015年成上漲趨勢，但在2016年又開始下降，這個稅前利潤保持一致。

從應收賬款周轉率計算表可以看出，萬科企業(yè)在2014年-2016年這三年的應收賬款周轉率較低，周轉速度慢。從應收賬款周轉期來看，正常的周轉天數(shù)是60天，然而這三年的應收賬款周轉期都是正常天數(shù)的三倍多，但從商業(yè)地產(chǎn)整個行業(yè)來看，應收賬款的周轉期過長，因為現(xiàn)在一般購買居民住房都是按一定比率支付首付，然后實施按揭支付的政策，正因此原因，特別像萬科這種以居民住房開發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應收賬款周轉期長也是必然的。

從存貨周轉率計算表可以看出，萬科企業(yè)這三年的存貨周轉率一直保持在一個幅度的波動，2014年-2016年的存貨周轉期的管理效率極低，可能存在及其嚴重的停滯、積壓，這點需要引起企業(yè)管理層的注意。從國家的政策來說，從2007年開始商業(yè)地產(chǎn)的售房價格就在不斷飆升，國家為控制這種現(xiàn)象而對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行了價格控制，在加上近幾年貨幣貸款利率提高，從而導致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)短暫性的放慢，存貨出現(xiàn)積壓。

總資產(chǎn)周轉率越大，說明總資產(chǎn)周轉越快，反映出銷售能力越強。萬科企業(yè)從2011年到2013年的總資產(chǎn)周轉率在逐漸的上升，這是一個很好的跡象，這也表明企業(yè)的銷售能力在逐年增強。企業(yè)想提高資產(chǎn)的周轉，可以通過薄利多銷的辦法，帶來利潤絕對額的增加。

綜合來看，萬科企業(yè)在2014年-2016年這三年的運營指標都存在著不足，流動資金周轉不足，流動比率逐漸下降；速動比率小于1的企業(yè)在償債能力安全方面有很大的缺陷；資產(chǎn)負債率偏高；應收賬款周轉率較低，周轉速度慢，這些問題應引起企業(yè)管理層的應有重視。

三、從萬科看我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務狀況

面對現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)漲幅的不穩(wěn)定，我們以對萬科商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在2014年-2016年的財務報表進行財務分析得出萬科存在以下問題。短期償債能力比較強，長期償債能力比較弱。這主要表現(xiàn)在企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重較小，而造成此結果的原因可以歸因于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，負債經(jīng)營、成本高、資金周轉回籠速度慢，導致此結果的出現(xiàn)，但是整體水平都較穩(wěn)定。存貨管理應該引起管理層的關注，存貨的量一直保持在很高水平上，引起存貨發(fā)生呆滯和積壓的問題。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因可以歸因于目前市場對住房需求量的飽和，從2000年以后市場對住房的需求量在逐漸上升，對發(fā)屋的居住環(huán)境要求都較高，自然價格也在不斷上漲，自從國家在2013年出臺對商業(yè)地產(chǎn)的調控之后，商業(yè)地產(chǎn)的速度也開始慢下來，這就是照成存貨大量積壓的原因。

萬科的流動資產(chǎn)周轉率也得到明顯的改善，為萬科企業(yè)在營業(yè)成本的減少以及公司預留的資金的增加，固定資產(chǎn)使用得當，充周轉天數(shù)從2014年到2016年在逐漸的降低，流動資產(chǎn)占用得到了節(jié)約。萬科的盈利能力在整體上是逐漸降低。建議企業(yè)通過提高營業(yè)收入來改善，降低營業(yè)成本，或者處置總資產(chǎn)從而提高總資產(chǎn)的管理能力和管理水平，萬科企業(yè)也可以考慮資金的借貸，有效的運用財務杠桿作用來滿足自身財務周轉問題。萬科在整個商業(yè)地產(chǎn)中屬于龍頭地位，從萬科的銷售量、銷售額、占地面積的儲存量、規(guī)模的大小以及銷售信用度對整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說都屬于發(fā)展經(jīng)營較好，從以上結論我們可以由萬科的企業(yè)發(fā)展情況延伸至整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況?，F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)60%多的企業(yè)都面臨資產(chǎn)負債率較高的情況。資產(chǎn)負債率較高一直都屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍的財務狀況，但以前的商業(yè)地產(chǎn)擁有這個特點必不異常，因為資產(chǎn)負債率較高且盈利能力較強，這可以使企業(yè)的經(jīng)營運行運用到財務杠桿的效應。但面對如今的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負債率依舊普遍較高，但盈利能力卻下降，這就造成了現(xiàn)階段整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要關注的問題。

四、對我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段經(jīng)營的幾點建議

基于前文分析，文章認為我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段經(jīng)營應該：第一，重視對現(xiàn)金的管理；第二，擴大投資，搶占市場；第三，盡可能獲得國家政策支持；第四，擴寬渠道，發(fā)展新戰(zhàn)略；第五，實現(xiàn)企業(yè)與職員的利益捆綁，提高職員工作積極性。

1.重視對現(xiàn)金的管理

在持續(xù)經(jīng)營的會計假設條件下更準確明確的確定通過以下建議使短期償債能力維持在一個穩(wěn)定的水平上。企業(yè)的真實償債能力，我們在考慮其他的財務指標之外，需要更多的結合房地長真實情況去關注利潤表、資產(chǎn)負債表以及現(xiàn)金流量表，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一個特別的企業(yè)負債率高，存貨比重大，依賴于銀行，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更應該重視現(xiàn)金為王的原則，更加重視對現(xiàn)金的管理。

2.擴大投資，搶占市場

商業(yè)地產(chǎn)的特殊姓，決定了其開發(fā)期時間長，在前期階段的資金投入多，而現(xiàn)金流轉也并不是我們想象的那么可觀，甚至出現(xiàn)負債經(jīng)營，但投資者以及金融機構不應該因為這原因而放棄投資或者借貸，加強通過和其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作，引進更多的投資，增加長期籌資伙伴的方法來增強企業(yè)的穩(wěn)定性。

3.盡可能獲得國家政策支持

企業(yè)可以從國家對商業(yè)地產(chǎn)的政策考慮，面臨現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)走勢不穩(wěn)定的情況下，政府應該積極、適度、合理的出臺對商業(yè)地產(chǎn)的調控，比如：土地儲蓄政策、土地開發(fā)政策、閑置土地政策、新增土地政策等從宏觀上對商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)給予支持，土地政策的應用可以起到對商業(yè)地產(chǎn)二三級市場供應規(guī)模，供應結構和供應價格的平衡調控目的。

4.擴寬渠道，發(fā)展新戰(zhàn)略

企業(yè)應該積極主動尋求新型發(fā)展戰(zhàn)略，調整股東結構，加大引入海外資金，滿足員工的需求，提高企業(yè)整體形象，讓企業(yè)的商業(yè)運行模式與國際一流公司接軌，使公司的業(yè)務模式逐步走向國際化。

5.實現(xiàn)企業(yè)與職員的利益捆綁，提高職員工作積極性

面對21世紀互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)也應該強調互聯(lián)網(wǎng)思維，積極鼓勵進行營銷創(chuàng)新，搶占市場份額，提高市場占用率，另一方面，在全面開展事業(yè)合伙人制度下，實現(xiàn)公司與員工利益的捆綁，提高管理層的工作熱情和創(chuàng)造力，激發(fā)管理層市值管理的動力，促使公司股價預期更加穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]萬科房地產(chǎn)企業(yè)年報[N].2014年度報告.

[2]何切.財務報表分析[M].上海財經(jīng)大學出版社，2007（70）.

作者簡介：俞相成（1997.09- ），女，漢族，安徽滁州人，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，2015級本科生，研究方向：經(jīng)濟學