房地產(chǎn)項(xiàng)目的精益管理探析

張 浩

濟(jì)寧市濟(jì)陽(yáng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司 山東濟(jì)寧 272003

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的逐步提高，我國(guó)居民對(duì)于居住環(huán)境和工作環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)工程施工建設(shè)數(shù)量越來越多，其質(zhì)量控制成為了限制其發(fā)展的主要因素。在這種形勢(shì)下，綜合利用房地產(chǎn)工程各種手段，提高房地產(chǎn)工程的施工技術(shù)水平和施工管理水平是解決房地產(chǎn)工程現(xiàn)階段質(zhì)量問題的有效手段。

一、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀分析

在實(shí)踐中，很多的工程建設(shè)項(xiàng)目大多把管理的關(guān)注點(diǎn)放在施工成本和施工進(jìn)度上，對(duì)安全管理則缺乏關(guān)注，安全管理人員工作的責(zé)任無法落實(shí)到位，出現(xiàn)了安全問題不能及時(shí)修正。房地產(chǎn)工程管理與許多因素都有關(guān)聯(lián)，為此，在展開工作過程中，管理人員應(yīng)該綜合各個(gè)學(xué)科的知識(shí)與不同的影響因素，盡可能地使管理工作適應(yīng)工程變化的多樣性?，F(xiàn)階段，雖然政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資的重視，對(duì)房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量的提高發(fā)揮了積極影響，但是依然存在很多問題亟待解決。比如，房地產(chǎn)工程施工管理體制的不完善對(duì)于工程各項(xiàng)工作的順利開展有重要影響。房地產(chǎn)工程一般需要異地作業(yè)，且條件艱苦，很容易使人員出現(xiàn)思維的波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的材料和工程質(zhì)量的安全隱患。研究發(fā)現(xiàn)，工程管理可以主要從質(zhì)量、成本與安全三個(gè)方面來考慮。相關(guān)部門應(yīng)該找到問題的根源，對(duì)問題深入的研究，以避免這些問題對(duì)房地產(chǎn)工程后續(xù)利用造成不利影響。

二、精益管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理結(jié)合的主要特性

（一）減少浪費(fèi)

由于綜合性房產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類資源的復(fù)雜性，其過程變更無法避免，各階段有隱藏的缺陷最終都將導(dǎo)致浪費(fèi)。

（二）扁平化管理

精益管理要求信息傳遞的高效性，減少層層審批，橫向打破部口觀念，縱向減少級(jí)別數(shù)量。在組織結(jié)構(gòu)上打破傳統(tǒng)復(fù)雜的機(jī)制，加快決策效率，精簡(jiǎn)審批程序，形成扁平化管理。同時(shí)相關(guān)部門在建筑施工過程中實(shí)行人性化營(yíng)理，讓每位員工發(fā)揮最大的能動(dòng)性。

（三）標(biāo)準(zhǔn)化管理

雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)目不盡相同，但還是在多方面可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。房產(chǎn)項(xiàng)目精益管理其標(biāo)準(zhǔn)化表現(xiàn)為管理程序的標(biāo)準(zhǔn)化，比如各崗位的職權(quán)分明；管理內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)要求的標(biāo)誰(shuí)化；變更程序的標(biāo)準(zhǔn)化；辦公樓層高要求等。

（四）可視化管理

對(duì)于項(xiàng)目施工上各階段的工作要求和進(jìn)程，通過可視化進(jìn)行公布，不論一線工人還是管理人員，都能在最短時(shí)間內(nèi)清晰明了地獲得有效信息。精益管理中的可視化管理有部分類似于制造業(yè)的看板效應(yīng)，能夠利用視覺信息達(dá)到管理的便捷與提高效率的目的。

（五）并行工程

房產(chǎn)項(xiàng)目的并行工程是指多方面專業(yè)人員，根據(jù)各階段的不同要求提前進(jìn)行技術(shù)的結(jié)合，在設(shè)計(jì)方案及施工階段，相關(guān)專業(yè)及施工管理，甚至后期的銷售、物業(yè)等專業(yè)人員可以一起協(xié)商參與設(shè)汁。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量精益管理策略

（一）施工質(zhì)量精益管理體系

施工質(zhì)量的保障是房地產(chǎn)建筑施工有序進(jìn)行的前提，質(zhì)量精益管理是保障房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的重要措施。從質(zhì)量管理的方法和措施情況來看，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程精益管理，就要將精益管理計(jì)劃滲透到施工前期，中期和后期階段的各個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)成本和質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理的影響因素有很多，主要表現(xiàn)在施工圖紙、施工工藝、施工工序和施工材料等多方面。

（三）完善現(xiàn)場(chǎng)施工管理體系

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)工程施工管理體系存在的缺陷，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)管理和完善。現(xiàn)階段，完善現(xiàn)場(chǎng)施工管理制度，細(xì)分管理負(fù)責(zé)人的責(zé)任和義務(wù)，可以使施工按照一定章法有序進(jìn)行。

（四）保障施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度管理

施工進(jìn)度是建筑施工中應(yīng)當(dāng)引起重視的關(guān)鍵因素，施工進(jìn)度的有效保障對(duì)于施工質(zhì)量和施工成本的保障都具有重要意義，施工進(jìn)度管理的內(nèi)涵就是保障建筑施工在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，否則施工進(jìn)度的延長(zhǎng)會(huì)造成施工效益的下降。在具體的進(jìn)度管理工作實(shí)踐中，相關(guān)負(fù)責(zé)人需要結(jié)合影響建筑施工進(jìn)度的多種因素，比如施工區(qū)域的天氣因素、施工人員的操作水平因素、工程實(shí)際要求等，構(gòu)建一套健全的施工進(jìn)度管理制度，只有這樣才能保障房地產(chǎn)工程施工的有序開展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)精益管理過程是一個(gè)系統(tǒng)的、有機(jī)結(jié)合的過程，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，相關(guān)房地產(chǎn)工程單位應(yīng)該采取強(qiáng)化對(duì)施工技術(shù)的創(chuàng)新，提高施工人員的技術(shù)操作水平與落實(shí)施工管理監(jiān)督等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)工程的可持續(xù)發(fā)展。