從房地產(chǎn)開發(fā)角度評價綠色建筑經(jīng)濟效益

仲倩萍 王 旭 劉長鑫

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

隨著可持續(xù)發(fā)展理念的逐步推廣，綠色建筑成為建筑行業(yè)未來發(fā)展的一大趨勢。在政府的工作文件中也明確提出了綠色建筑的推廣要求以及綠色建材的使用比例。綠色建筑具有極高的環(huán)境效益，據(jù)估算，裝配式綠色建筑相比現(xiàn)澆建筑，可以大幅減少能源的消耗、材料損耗，以及污染的排放量，建筑節(jié)能達(dá)到50%以上。在當(dāng)前情形下，為了更好的推廣綠色建筑的建設(shè)，需要構(gòu)建合理的綠色建筑經(jīng)濟評價體系，為綠色建筑的投資與開發(fā)提供決策依據(jù)。

1 現(xiàn)有綠色建筑評價體系的含義及不足

1.1 全壽命周期成本評價體系及其應(yīng)用

綠色建筑的理念是指在建筑壽命周期內(nèi)高效利用建筑材料、節(jié)約使用能源、充分利用自然資源，并盡可能減少污染和對周圍生態(tài)的影響，提供健康、宜居的空間[1]。既要求在建造期間選擇環(huán)保材料、有效利用材料、綠色施工，同時也要求在運營使用過程中，通過一系列科技手段實現(xiàn)節(jié)能、健康。從建筑行業(yè)建造周期、使用周期長這一角度來講，其經(jīng)濟效益的評估應(yīng)該貫穿前期準(zhǔn)備、建造、使用、處置等全過程。出于這一要求，全壽命周期的評價體系得到了廣泛的應(yīng)用，該評價體系是建立在社會和建筑業(yè)的基礎(chǔ)上的，為綠色建筑的推廣和發(fā)展提供了有利的理論支撐。

1.2 全壽命周期成本評價體系運作原理

目前較普遍采用的全壽命周期成本評價體系為：

增量成本=準(zhǔn)備階段增加成本+實施階段增加成本+運營階段增加成本。

增量收益=節(jié)約能源+節(jié)約材料+節(jié)約土地+維護成本的減少。

其中實施階段增加成本包括節(jié)約能耗的技術(shù)成本、節(jié)約土地的技術(shù)成本、綠色材料成本、節(jié)約以及循環(huán)利用材料的技術(shù)成本、室內(nèi)環(huán)境措施以及其他相關(guān)技術(shù)成本。通過調(diào)查、統(tǒng)計對各個節(jié)能、以及消耗指標(biāo)進(jìn)行分別計算，通過匯總得出最終結(jié)論?？梢钥闯?，現(xiàn)階段的全壽命周期成本的研究相對成熟，其強調(diào)的核心在于全面并合理的計算綠色建筑的增量成本和增量收益，在計算時需考慮資金的時間價值，最終利用投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟評價指標(biāo)判斷綠色建筑方案的可行性[2]。

1.3 全壽命周期成本評價體系缺陷

全壽命周期下的評估體系雖能證明綠色建筑全壽命周期的收益，但綠色建筑產(chǎn)生的效益往往是社會共享的，開發(fā)商很難據(jù)此判斷綠色建筑的開發(fā)利潤。建筑由于其自身屬性的特殊性，在其整個生命周期內(nèi)有多方共同參與，而綠色建筑全壽命周期成本無法給出針對某一群體的合理經(jīng)濟評價。即增加的成本負(fù)擔(dān)者與增加收益獲得者并不對等，如開發(fā)商需要投入大量資金，但取得的效益卻是社會共享的。從這一角度，雖然全壽命周期成本評價具有較高的社會意義，但難以幫助開發(fā)商做出決策，在實際的應(yīng)用中存在不足。此外，其過分強調(diào)計算節(jié)約能源價值，卻忽視了對于消費者而言，其關(guān)注重點并非是每個月節(jié)約的電費、水費，而是建筑的宜居性。故而對于購房者，采用經(jīng)濟評價的指標(biāo)并不能很好的迎合其真實需求。

隨著科技的發(fā)展和綠色建筑理念的進(jìn)一步完善，綠色建筑已經(jīng)擺脫了“高成本”這一標(biāo)簽。過去在計算綠色建筑增量成本時往往著重強調(diào)材料成本的上升以及相關(guān)高端技術(shù)的成本。然而綠色并不意味著高消費，要想讓綠色建筑普及，必須降低其建設(shè)成本，使其“平民化”。例如通過因地制宜的設(shè)計方案以及合理的管理手段；選用經(jīng)濟的環(huán)保材料建筑，減少運輸費用和現(xiàn)場損耗；合理利用環(huán)境優(yōu)勢選擇相應(yīng)的空調(diào)、采光、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計，減少高昂技術(shù)成本；通過一系列措施盡可能減少建造的成本。從以上分析可以看出，在評價綠色建筑增量成本時應(yīng)該結(jié)合科技的應(yīng)用以及當(dāng)?shù)氐臓顩r，進(jìn)行合理的計算[3]。

2 綠色建筑開發(fā)過程中的增量成本和增量收益

為了向開發(fā)者提供更合理的決策依據(jù)，需要從開發(fā)商角度出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的過程與步驟、商業(yè)用房與居住用房在后期運營過程中的區(qū)別，以及開發(fā)過程中的風(fēng)險因素，構(gòu)建新的綠色建筑經(jīng)濟效益評價體系。通過這一評價體系的完善，增強投資者的投資信心，促進(jìn)綠色建筑在我國的大范圍推廣。

2.1 綠色建筑開發(fā)過程中的關(guān)注重點

通過上述分析不難看出，綠色建筑對設(shè)計環(huán)節(jié)要求較高，其后期成本和效益的計算也與設(shè)計密不可分。故而對于前期勘察、設(shè)計階段、可行性研究等準(zhǔn)備工作需要增加投入。在施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重與開發(fā)項目有關(guān)的安全健康和環(huán)境保護培訓(xùn)工作，對施工企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和檢查。而在租售與資產(chǎn)管理階段，計算綠色建筑的銷售和運營成本時需要考慮以下幾點：1)營銷費用：綠色建筑由于良好的舒適性、和諧的環(huán)境，往往成為營銷過程中的賣點，這就一定程度上降低了營銷的費用。2)財政補貼：各地紛紛出臺對于綠色建筑的補貼政策，這部分補貼應(yīng)計入增量收益。3)房屋價格：據(jù)統(tǒng)計綠色建筑的市場價格往往比普通建筑高5%～15%，即綠色建筑本身的市場價格更高。4)運營成本：運營成本需要按照使用途徑進(jìn)行分類討論：對于出售的房地產(chǎn)，其后期能源、物業(yè)管理費用由用戶承擔(dān)；而對于有經(jīng)濟收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，則需要考慮經(jīng)營過程中的增量效益，參考收益法的原理給出計算公式。

2.2 開發(fā)利潤計算體系

對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營程序分為投資機會選擇與決策分析、前期準(zhǔn)備工作、建設(shè)階段、租售與資產(chǎn)管理階段。通過分析在這一周期中的效益增量和成本增量，構(gòu)建開發(fā)角度的經(jīng)濟評價體系。

1)對于直接出售的房地產(chǎn)，依據(jù)成本法進(jìn)行計算：

開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價格-土地取得-土地開發(fā)-建筑物建造-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。

2)對于出租、經(jīng)營的房地產(chǎn)，依據(jù)收益法計算：

凈收益=有效毛收入-運營費用=潛在毛收入-空置損失-運營費用。

開發(fā)利潤=凈收益-土地取得-土地開發(fā)-建筑物建造-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費。

2.3 開發(fā)過程中涉及到的增量成本與增量效益

對于出售的房地產(chǎn)，開發(fā)商的增量成本有土地開發(fā)費用增加、建筑物建造費用增加、管理費用增加、投資利息增加，增量效益則包含房地產(chǎn)價格的上升、相關(guān)政府補貼、減少的銷售費用。對于以其他方式經(jīng)營的房地產(chǎn)，開發(fā)商的增量成本不變，增量效益還應(yīng)包含空置損失的降低以及運營費用的減少，前者是由于綠色建筑市場需求量大導(dǎo)致，后者則是由于綠色建筑中節(jié)能技術(shù)的運用。

2.4 案例分析

某工程設(shè)計范圍總建筑面積為51 212.6 m2，總戶數(shù)為592戶，按綠色建筑一星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。其前期設(shè)計階段增加費用為108萬元，實施過程中的外圍維護技術(shù)措施、中水回收利用系統(tǒng)、節(jié)能空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、綠色材料費用等共計6 500萬元，則投資者的增量成本為6 608萬元。在后期投資者提高的房價為15%，按每平方米房價9 910元計算，房價增加收入為7 612.75萬元。當(dāng)?shù)卣a貼標(biāo)準(zhǔn)為每平方米20元，共102萬元。據(jù)估計，后期銷售減少的費用為278萬元，則投資者的增量收益為7 992.75萬元，由于上述價格均是折算到現(xiàn)在時點的價格，可經(jīng)計算得出：開發(fā)商增加的利潤為1 384.75萬元，該開發(fā)方案可行。

3 綠色建筑開發(fā)過程中的風(fēng)險衡量

3.1 綠色建筑的風(fēng)險增加

綠色建筑在政策上受到國家的扶持、消費者的青睞，主要增加的風(fēng)險體現(xiàn)在項目的實施和經(jīng)營階段，在實施階段由于其所需要的技術(shù)難度大，建材、技術(shù)使用費用高，故而工期拖延風(fēng)險、開發(fā)成本風(fēng)險會相應(yīng)增加。同時由于綠色建筑多采用智能化，很多技術(shù)仍處于初步階段，因此物業(yè)管理風(fēng)險也會有所增加。

3.2 綠色建筑開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避

對于開發(fā)商而言，盡可能降低綠色建筑的成本，通過因地制宜和因時制宜選擇合適的設(shè)計方案、節(jié)能環(huán)保途徑、加強對設(shè)計方案合理性的把控是重中之重。比如合理選擇環(huán)保建材、采用成本和運行費用較低的變風(fēng)量的空調(diào)系統(tǒng)，合理利用自然風(fēng)、采光等。此外在項目建設(shè)期間還應(yīng)該通過有利的監(jiān)控手段對綠色建筑的建造進(jìn)行環(huán)保和質(zhì)量控制。

4 結(jié)語

綠色建筑的未來將逐步走向“裝配化、地域化、智能化、健康化”，這也對綠色建筑的設(shè)計提出越來越高的要求，開發(fā)商應(yīng)通過可靠的經(jīng)濟評價體系，合理的選擇綠色建筑設(shè)計方案、采取多項措施規(guī)避風(fēng)險，在獲得自身利益的同時為社會和住戶帶來更高的環(huán)境和經(jīng)濟效益。

參考文獻(xiàn):

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[2] 楊 益,王 攀.從綠色建筑的角度談綠色建筑經(jīng)濟的評價方法[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2017(23):43-44.

[3] 李向陽.建筑設(shè)計中綠色建筑設(shè)計理念的整合應(yīng)用探究[J].工程建筑與設(shè)計,2017(12):17-18.